Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 24 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/04082 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XS3Y
N° de MINUTE : 24/00114


DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet H2S, SARL, lui même représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 1]
[T]
représentée par Me Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G.121

C/

DEFENDEURS

Monsieur [E] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Non représenté

Madame [R] [F] 
[Adresse 2]
[Localité 3]
Non représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 06 Décembre 2023.



JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [F] et Madame [R] [F] sont propriétaires des lots n°1, 11 et 12 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93).
 
Par actes de commissaire de justice du 20 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet H2S, a fait assigner Monsieur [E] [F] et Madame [R] [F] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [R] [F], à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
- 7.932 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2023 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2023,
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
- 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [R] [F], aux entiers dépens.
DIRE qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Bien que régulièrement cités, Monsieur [E] [F] et Madame [R] [F] n’ont pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 03 octobre 2023 et fixée à l'audience du 06 décembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 24 janvier 2024.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.


Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [E] [F] et Madame [R] [F];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 02 septembre 2020, 08 juin 2021 et 14 mars 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la mise en demeure du 06 mars 2023,
- le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire du relevé de compte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit la somme de 588,31 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 30 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.343,69 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 02 avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 06 mars 2023, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [E] [F] et Madame [R] [F], sur la somme de 7.066,75 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

En l'espèce, si le syndicat des copropriétaires ne formalise pas dans son dispositif une demande au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en tant que tel, il n'en demeure pas moins qu'au regard de l’incorporation des coûts de recouvrement dans la somme sollicitée à titre principal, de ses moyens et du relevé de compte transmis, il est sollicité la somme de 588,31 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 06 mars 2023. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce :
les frais de relance du 31 janvier 2020,
les frais de sommation de payer du 05 mars 2020,
les frais de sommation de payer du 10 mars 2020,
les frais de “saisie avocat” du 03 mars 2023.

En outre, les frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 144 euros du 06 mars 2023, entrés en comptabilité le 13 mars 2023, correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles, il convient également de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Monsieur [E] [F] et Madame [R] [F] ne payent que très irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation et met en difficulté le syndicat des copropriétaires dans sa mise en œuvre des travaux nécessaires à l'entretien et à la rénovation.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [E] [F] et Madame [R] [F], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [F] et Madame [R] [F] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [F] et Madame [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet H2S, la somme de 7.343,69 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 02 avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2023 sur la somme de 7.066,75 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet H2S, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [F] et Madame [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet H2S, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [F] et Madame [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet H2S, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [F] et Madame [R] [F] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT