Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 24 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY



JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/09615 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WYOC
N° de MINUTE : 24/00111


DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DÉNOMMÉE “[Adresse 5]” [Adresse 1] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la société 1001 VIES HABITAT (Société anonyme d’habitations à loyer modéré), agissant poursuites et diligences des représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Agnès MARTIN DELION, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1162

C/

DEFENDEUR

Monsieur [I] [C]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Me Abdelhalim BEKEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 10



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 08 Novembre 2023.




JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [C] est propriétaire des lots n°30 et 60 de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 6] (93).
 
Par acte d’huissier du 26 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 1001 VIES HABITAT, a fait assigner Monsieur [I] [C] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
Condamner Monsieur [I] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence dénommée «[Adresse 5] ›› sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son Syndic la SA 1001 VIES HABITAT, la somme de de 9.179,00 euros, arrêtée au 18 août 2022, se décomposant comme suit :
- 8.507,00 euros au titre des appels de fonds charges et travaux (3ème trimestre 2022 inclus)
- 672 euros au titre des frais de recouvrement (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et art.9 du mandat de syndic)
Dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2021,
Prononcer la capitalisation des intérêts,
Condamner Monsieur [I] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence dénommée «[Adresse 5] ›› sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son Syndic la SA 1001 VIES HABITAT, la somme de 1.500 euros a titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Condamner Monsieur [I] [C] a payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence dénommée «[Adresse 5] ii sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son Syndic la SA 1001 VIES HABITAT, la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Dire n'y avoir lieu a écarter l'exécution provisoire de droit du jugement a intervenir,
Condamner Monsieur [I] [C] aux entiers dépens de l'instance.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de :

Débouter Monsieur [I] [C] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions. 
 
Par conséquent, 
Condamner Monsieur [I] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de Résidence dénommée « [Adresse 5] » sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son Syndic la SA 1001 VIES HABITAT, les sommes de : 
- 10.784,44 euros au titre des appels de fonds charges et travaux, régularisations de charges à compter du 4 ème trimestre 2020, selon décompte arrêté à la date du 23 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2021 et capitalisation des intérêts ; 
- 672 euros au titre des frais de recouvrement (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et art.9 du mandat de syndic) ; 



Condamner Monsieur [I] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de Résidence dénommée « [Adresse 5] » sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son Syndic la SA 1001 VIES HABITAT, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 
Condamner Monsieur [I] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de Résidence dénommée « [Adresse 5] » sise [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son Syndic la SA 1001 VIES HABITAT, la somme 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, 
Condamner Monsieur [I] [C] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût de l’assignation. 

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Monsieur [I] [C] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 mars 2023, il a demandé au tribunal de céans de :

Débouter en l’état le Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » sise [Adresse 1] à [Localité 6].
Décerner acte à Monsieur [C] de sa proposition de règlement de sa dette locative,
Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » sise [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande de dommages-intérêts,
Statuer ce que de droit quant aux dépens,
Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » sise [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande au titre de l'article 700 du NCPC.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


L'affaire a été clôturée par ordonnance du 07 septembre 2023 et fixée à l'audience du 08 novembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 24 janvier 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- l'acte de mutation justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [I] [C] ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 24 juin 2019, 17 septembre 2020, 28 septembre 2021 et 09 juin 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la mise en demeure du 27 septembre 2021,
- le contrat de syndic applicable du 10 juin 2022 au 30 septembre 2023.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Monsieur [C] fait valoir avoir proposé un échéancier au syndic pour apurer sa dette et payer ses charges suite à la mise en place de prélèvements automatiques en octobre 2022. Il transmet au soutien de ses demandes la copie de son relevé bancaire au titre des mois de février 2023 et mars 2023. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les prélèvements automatiques n'ont pu être mis en place qu'à compter du premier trimestre 2023, Monsieur [C] n'ayant transmis le mandat SEPA et son RIB qu'en octobre 2022 et ce, alors que le syndic lui avait transmis par courriel du 26 octobre 2021 les éléments nécessaires pour formaliser son souhait de prélèvement automatique.

En l'espèce, la transmission par Monsieur [C] de ses relevés bancaires des mois de février 2023 et mars 2023 ne peuvent suffire à démontrer le paiement régulier des appels de fonds au travers d'un prélèvement automatique depuis le mois d'octobre 2022 et ce, d'autant que le relevé du mois de février 2023 fait apparaître des frais de rejet de prélèvement appliqués par l'établissement bancaire suite notamment au rejet d'un prélèvement à destination du syndic 1001 VIES HABITAT du 05 janvier 2023.

Il convient, ainsi que l'a effectué le syndicat des copropriétaires, de déduire du relevé de compte établi au 23 mai 2023 les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte. Seront donc écartées les sommes de 30 euros appelée le 27 septembre 2021 au titre de « Mise en demeure », de 18 euros appelée le 11 mai 2022 au titre de « dernier avis a/poursuite », celle de 624 euros appelée le 23 mai 2022 au titre de « frais contentieux » ainsi que la somme de 106, 46 euros appelée le 27 septembre 2022 au titre de « Leroy 241718 c/echi S0777/00025 assignation ».
 
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.784,44 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 23 mai 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 27 septembre 2021, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [I] [C], sur la somme de 3.478,26 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.



Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.



Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. 

En l'espèce, il est sollicité la somme de 672 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 le 27 septembre 2021. Cependant, en l'absence de transmission du contrat de syndic applicable à cette date, il ne peut être vérifié la conformité du montant sollicité à ce titre avec ledit contrat. La demande sera donc écartée. 

Il en est de même à l'égard des frais de “dernier avis a/poursuite” du 11 mai 2022 à hauteur de 18 euros et de “frais contentieux” d'un coût de 624 euros du 23 mai 2022 dont il ne peut être vérifié qu'ils étaient bien prévus par le contrat de syndic en vigueur à ces dates.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.


Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, Monsieur [I] [C] paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation. Il soutient que cela résulte de difficultés financières rencontrées durant la période de pandémie de covid-19 mais n'en justifie pas.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [I] [C], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [C] sollicite de pouvoir apurer sa dette en cinq mensualités, la première de 5.000 euros puis quatre mensualités de 1000 euros chacune et fait valoir qu'il aurait soumis cette proposition au syndic sans jamais recevoir de retour de leur part. Le syndicat des copropriétaires relève quant à lui que Monsieur [C] pouvait directement procéder à de tels versements sans qu'il ne soit nécessaire d'obtenir l'accord du syndic, ce qu'il n'a pas fait. Il fait également valoir que Monsieur [C] n'a pas repris le règlement de ses appels de fonds et n'a ainsi pas réglé les échéances du dernier trimestre 2022.

En l’espèce, Monsieur [I] [C] ne transmet que deux relevés bancaires au soutien de sa demande tandis que le syndicat des copropriétaires justifie de l'absence de paiement régulier.

Au regard de ces éléments ne permettant pas d'établir que Monsieur [C] est en mesure de respecter l'échéancier proposé, ce dernier sera débouté de sa demande de délais de paiement.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [C] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.



PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 1001 VIES HABITAT, la somme de 10.784,44 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 23 mai 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2021 sur la somme de 3.478,26 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE Monsieur [I] [C] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 1001 VIES HABITAT, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 1001 VIES HABITAT, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;


CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 1001 VIES HABITAT, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [C] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT