Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 4 - LC — 23 janvier 2024

COUR D’APPEL DE PARIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE BOBIGNY



JUGEMENT DU 23 JANVIER 2024




Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 23/00040 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YEEH
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 24/00067


Société CONCHE SAS
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Maître Alain CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0182


C/

S.A.R.L. STEINITZ
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Maxime VIGNAUD de l’AARPI Renault Thominette Vignaud & Reeve, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0248


COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2023



JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.




EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé du 9 mai 2012, la société Conche a donné en « sous-location » à la société Steinitz des locaux sis [Adresse 3], à [Localité 8], au sein du bâtiment A8 pour une surface de 1.384 m², au sein du bâtiment B d’une surface de 1.324 m², outre des emplacements de parking, pour un usage de « stockage de meubles et objets d’art et l’activité accessoire de restauration de meubles », pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2012 et jusqu’au 31 mai 2021, moyennant un loyer annuel progressif fixé à 176.020 euros hors taxes et hors charges à partir de la 4e année. Le contrat de sous-location était soumis au statut des baux commerciaux. 

Aux termes d’un avenant n°1 au bail, les parties sont convenues d’une nouvelle composition des locaux loués à savoir : le bâtiment A8 d’une surface de 1.384 m², le bâtiment A7, les espaces D d’une surface de 432 m² et E d’une surface de 300 m² outre les emplacements de parking prévus initialement soit un total de 2.116m². Les parties sont convenues de maintenir le prix du loyer par mètre carré à 65 euros à compter de la 4ème année.

La société Conche est devenue propriétaire du local loué le 25 juin 2013.

Par exploit du 26 novembre 2020, la société Conche a délivré à la société Steinitz un congé avec offre de renouvellement du bail commercial souscrit le 9 mai 2012 à effet au 31 mai 2021 et avec renouvellement au 1er juin 2021 moyennant un loyer annuel de 232.760 euros.

Aux termes d’un mémoire préalable signifié à la société Steinitz le 26 mai 2023, la société Conche sollicite la fixation du loyer annuel des locaux loués à la valeur locative soit la somme de 232.760 euros hors taxes et hors charges.

Dans son mémoire en réponse en date du 3 août 2023, la locataire a sollicité la fixation du loyer au montant en vigueur au moment du mémoire soit la somme de 160.619 euros hors taxes et hors charges. 

Par exploit du 10 octobre 2023, la société Conche a assigné la société Steinitz devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny auquel elle demande, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil de : 

- FIXER le montant du loyer du bail à renouveler à compter du 1 er juin 2021 à la somme annuelle en principal hors taxes et hors charges de 232.760 € (deux cent trente-deux mille sept cent soixante euros) par an; 
 
- JUGER que la société STEINITZ SARL devra payer à la société CONCHE SAS les rappels de loyer résultant de cette fixation, rétroactivement depuis le 1er juin 2021 ; 
 
- JUGER que conformément à l’article 1231-6 du Code civil, les rappels de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au complet paiement à la société CONCHE SAS, et ce avec capitalisation dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du Code civil pour les intérêts correspondant à des rappels de loyers dus depuis plus d'un an ; 
 
- CONDAMNER la société STEINITZ SARL à payer la somme de 5.000 €, au profit de la société CONCHE SAS, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; 

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée avant dire droit, 
- FIXER un loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuellement en vigueur, en ce compris les effets de la clause d’indexation, 
- en ce cas, RESERVER les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
En toute hypothèse, 
- JUGER que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de la décision à intervenir, qui est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Au soutien de son assignation, la société Conche se fonde sur les loyers facturés aux autres locataires installés au sein de l’ensemble immobilier intégrant les locaux loués.

La société Seinitz a repris son mémoire du 3 août 2023.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 7 novembre 2023 et mise en délibéré au 23 janvier 2024.


MOTIFS


A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé

La société Conche demande la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative qu’elle évalue à la somme de 232.760 euros hors taxes et hors charges. La locataire ne conteste pas le principe de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative. Elle estime que celle-ci n’a pas évolué et que le bailleur, qui se base sur les tarifs qu’il pratique auprès de ses locataires, est défaillant dans l’administration de la preuve de son montant.

Le juge ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le bienfondé de la demande, il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire afin de rechercher les éléments permettant de déterminer le loyer de renouvellement à la date du 1er juin 2021, et ce aux frais avancés de la société Conche qui sollicite une augmentation du montant du loyer à l’occasion du renouvellement.

Conformément à l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien.


Sur les autres demandes

Il sera sursis à statuer sur les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise



PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et avant dire droit,

Vu les articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce,

Constate que le bail commercial du 9 mai 2012 liant les parties s’est renouvelé à compter du 1er juin 2021 ;

AVANT DIRE DROIT, sur le prix du bail de renouvellement: 

Ordonne une expertise et commet pour y procéder : 

Madame [W] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 6]
[Courriel 7]
[XXXXXXXX01]

Avec pour mission de :

- Visiter le local sis [Adresse 3], à [Localité 8] (93),
- Décrire les locaux et l’activité qui y est exercée,
- Se faire remettre par l’une ou l’autre des parties le bail ainsi que tous documents nécessaires,
- Fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer la valeur locative de renouvellement au 1er juin 2021 suivant les critères en vigueur : 
=> apprécier les éléments déterminant la valeur locative des lieux loués suivant les critères ci-dessous en tant qu’ils paraîtront pertinents: 
* les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;
* l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ; 
* la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;
* les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;
* les facteurs locaux de commercialité et notamment : 
° l’importance de la ville, du quartier, de la rue ;
° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ; 
° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;
° l’évolution du secteur ;

=> préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
=> donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du renouvellement du bail en cause selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce ;
=> fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige ;

- Du tout dresser rapport;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile;

Dit que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe au plus tard le 1er septembre 2024,

Dit que la société Conche devra consigner à la régie d’avances et de recettes du tribunal, avant le 1er mars 2024, la somme de 3.000 € (trois mille euros) à titre de provision sur la rémunération de l’expert,

Dit que faute de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque,

Dit que pendant le cours de l’instance, la société Steinitz sera redevable du paiement des loyers échus au prix ancien,

Réserve les autres demandes, les dépens et frais irrépétibles,

Renvoie l’affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du 26 mars 2024 à 14 heures, pour vérification du versement de la consignation ;

Fait au Palais de Justice, le 23 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX





Madame AIT Madame CARLIER