Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A1 — 19 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1

JUGEMENT N°
du 19 Décembre 2023


Enrôlement : N° RG 22/02491 - N° Portalis DBW3-W-B7G-ZYI6


AFFAIRE : S.C.I. VH ( Me Cynthia CLEMENT)
C/ S.D.C. [5] sis [Adresse 3] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)



DÉBATS : A l'audience Publique du 17 Octobre 2023
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :


Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

 
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 Décembre 2023


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2023

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort






NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA S.C.I. VH, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 878 097 294 00010 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Cynthia CLEMENT, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [5] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA IMMOBILIER, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 389 982 257 et dont le siège social est [Adresse 1], en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

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EXPOSE DU LITIGE 

Par acte notarié en date du 5 octobre 2021, la SCI VH a acquis des époux [X] un garage dans l’ensemble immobilier dénommé [5] à [Localité 4], situé au rez-de-chaussée du bâtiment C portant le numéro 7.

Par courrier recommandé en date du 10 octobre 2021, la SCI VH a sollicité l’autorisation de l’assemblée générale pour changer l’affectation de son garage en local professionnel, remplacer la porte de garage par une porte vitrée et avoir accès à l’eau, l’électricité et le raccordement aux eaux usées, à ses frais. 

Ces demandes ont été portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale en date du 17 décembre 2021 aux résolutions n° 43 à 45.

Une convocation à l’assemblée générale du 17 décembre 2021 a été adressée aux époux [X] comportant : 

- au titre de la résolution numéro 43: « A la demande de Monsieur [Y] (garage bâtiment C), décision à prendre pour autoriser le changement de destination du garage en local professionnel à ses frais exclusifs (courrier joint). Article 25 ou à défaut Article 25 – 1» ; 
- au titre de la résolution numéro 44 : « A la demande de Monsieur [Y] (garage bâtiment C), décision à prendre pour autoriser le remplacement de la porte de garage par une porte vitrée (courrier joint). Article 25 ou à défaut Article 25 – 1» ; 
- au titre de la résolution numéro 45 : « A la demande de Monsieur [Y] (garage bâtiment C), décision à prendre pour autoriser le raccordement du garage aux services communs tels que l’eau, électricité et de raccordement au réseau eaux usées (courrier joint). Article 25 ou à défaut Article 25 – 1 » ; 

L’assemblée générale ordinaire de la copropriété s’est tenue le 17 décembre 2021. La SCI VH y était représentée. Les résolutions numéro 43, 44 et 45 ont été rejetées.
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Par exploit d’huissier en date du 14 mars 2022, la SCI VH a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [5] » devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation de la totalité de l’assemblée générale en date du 17 décembre 2021 pour absence de convocation régulière. 

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2023, la SCI VH demande au tribunal de :

Vu les pièces versées aux débats, le règlement de copropriété, l’assemblée générale du 11 mars 1965, Vu les dispositions des articles 25 et 25 – 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 

Recevoir la SCI VH en sa demande et la dire bien fondée,
Débouter le SDC [5] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
ANNULER l’assemblée générale de l’ensemble immobilier [5], sis [Adresse 3], en date du 17 décembre 2021, dans son ensemble,
A titre subsidiaire, si par impossible la juridiction de céans déclare que l’assemblée générale en date du 17 décembre 2021 est valable, JUGER que les délais de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sont inopposables à la SCI VH en raison de l’absence de notification du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 17 décembre 2021,
ANNULER les résolutions 43, 44 et 45 dans leur ensemble de l’assemblée générale de l’ensemble immobilier [5] en date du 17 décembre 2021,
En tout état de cause, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10.000 euros au titre du préjudice financier,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître CLÉMENT. 

Elle soutient que la convocation à l’assemblée générale doit être adressée à chacun des copropriétaires et que toute irrégularité dans la convocation est de nature à entraîner la nullité de l’assemblée, même en l’absence de grief. Or, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 octobre 2021, la SCI VH a informé le syndic CITYA de l’ensemble immobilier [5] de l’acquisition d’un garage, en outre sa demande a été portée à l'ordre du jour et la présence de son représentant lors de l’assemblée ne couvre pas le vice initial. 
Elle ajoute que l’absence de notification entraîne l’inopposabilité du délai de deux mois normalement imparti pour engager l'action en nullité des délibérations incriminées. 
Sur la résolution n°43, elle énonce la décision de refus de changement d’affectation du garage en local professionnel constitue un abus de majorité car il n’est pas motivé par une raison valable et lui fait grief, un autre garage ayant d’ores et déjà été transformé en local professionnel dans la même copropriété, l’autorisation sollicitée ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble. En outre le changement n’apporte aucune augmentation de charge pour les autres copropriétaires, ni aucune gêne. 
Elle affirme que les dispositions du Code de la construction et de l’habitat ne s’appliquent pas en l’espèce, la SCI VH sollicitant le changement d’affectation d’un garage et non d’un lot à usage d’habitation, de même concernant la décision de la Cour de cassation qui a trait au changement d’affectation d’un local d’habitation en local professionnel.
Sur la résolution n°44, elle indique avoir présenté son dossier en annexant à sa demande une photographie permettant d’avoir une idée de l’insertion et qu'elle n'avait pas à transmettre un devis complet, aussi le refus constitue également un abus de majorité car il ne peut se justifier par une éventuelle atteinte aux droits des copropriétaires sur leur lot, ni d’ailleurs par la destination de l’immeuble. En outre, la SCI LA CLEMENTINE représentée à l’assemblée par M. [O] a voté en faveur de cette disposition, or, ce vote « pour » est décompté dans les contre. 
Sur la résolution n°45, les copropriétaires votant cette résolution ne se sont pas vus assigner le nombre de voix correspondant à leur quote-part dans les parties communes et seuls les votes de 29 copropriétaires sur les 56 ont été sollicités et pris en compte. Enfin, il n’y a aucune justification valable à s’opposer au raccordement du local au réseau d’eau, d’électricité et des eaux usées. 
Elle sollicite des dommages et intérêts en expliquant que l’achat a été conclu en fonction des possibilités d’aménagement prévues par le règlement de copropriété, le changement d’usage ayant été intégré dans le cadre de la négociation, aussi elle n’aurait jamais acquis ce bien si elle avait su ne pas pouvoir l’aménager en local professionnel. 
Par ailleurs depuis le 17 décembre 2021, aucune assemblée générale ne s’est tenue.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 

Vu la loi du 10 Juillet 1965 et ses décrets d’application,
Vu les articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence citée,
Vu le règlement de copropriété,
Vu les pièces versées,

DEBOUTER la SCI VH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER la SCI VH à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la SCI VH aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Benjamin NAUDIN, avocat aux offres de droit en application de l’article 696 du CPC,
RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il soutient qu'au jour de l’émission de la convocation à l’assemblée générale du 17 décembre 2021 les époux [X] étaient copropriétaires, c’est donc postérieurement que le syndic a été informé de la vente dudit bien à la SCI VH et ainsi de sa qualité de copropriétaire. En outre, la SCI VH a été représentée lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2021 par son mandataire, M. [O]. Aussi, elle ne s’est pas opposée à l’ensemble des résolutions si bien que n’ayant pas qualité d’opposant à toutes les résolutions votées au cours de cette assemblée, elle ne peut exiger judiciairement la nullité de l’assemblée dans son intégralité.
Il mentionne que le procès-verbal a bien été notifié par ses soins et réceptionné le 16 février 2022 par la SCI, de sorte que ses demandes doivent être rejetées. 
Il ajoute que la demanderesse ne justifie pas de l’obtention des autorisations administratives requises pour les changements projetés et notamment d’urbanisme, ne verse pas aux débats de tels éléments et ne rapporte pas la preuve de l’abus commis et d'un préjudice injustement infligé à une minorité, l’intention de nuire, une rupture d’égalité ou une décision contraire à l’intérêt collectif de la copropriété.
Il considère que la demande de résolution doit être accompagnée, conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux, dès lors le rejet était donc parfaitement légitime.
Il rappelle que le règlement de cette copropriété prévoit explicitement la cohabitation en son sein de parties communes générales et de parties communes spéciales, aussi l’autorisation de raccordement du garage « aux services communs tels que eau, électricité et au réseau eaux usées » devait être donnée par les copropriétaires formant le bâtiment C.
Il indique que la SCI VH se contenter d’affirmer subir un préjudice sans se soucier des preuves l’étayant.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
 
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L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023. 

L'audience de plaidoiries s'est tenue le 17 octobre 2023 et la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne que sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. 
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. 

Il est constant que chaque copropriétaire doit être valablement convoqué à l'assemblée générale, sous peine de nullité de cette dernière. A ce titre, la demande d'annulation fondée sur l'absence ou l'irrégularité de la convocation reste recevable si le copropriétaire a participé à l'assemblée ou y a été représenté, sa présence ne couvrant pas l'irrégularité de la convocation.

Néanmoins, le copropriétaire ayant voté en faveur de certaines résolutions déclarées adoptées est irrecevable à demander l'annulation de l'assemblée en son entier, même s'il invoque l'absence de convocation ou l'irrégularité de celle-ci.

En l'espèce, il doit être observé que le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 décembre 2021 mentionne la présence de M. [O], représentant M. [E] [X]. Les deux parties en présence s'accordent cependant à considérer dans leurs écritures que M. [O] représentait en réalité la SCI VH, ce qui est confirmé par le pouvoir rempli le 1er décembre 2021 par le gérant de la SCI. 
M. [O] ayant voté en faveur de plusieurs résolutions déclarées adoptées, la SCI VH ne peut valablement solliciter l'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale et cette demande doit être déclarée irrecevable. 

Le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 décembre 2021 a été notifié à la SCI VH par lettre recommandée en date du 8 février 2022, distribuée à la copropriétaire le 16 février 2022. La lecture du procès-verbal laisse apparaître que les mentions de l'article 42 alinéa 2 ont bien été retranscrites. La SCI VH a sollicité l'annulation de l'assemblée générale par acte extrajudiciaire en date du 14 mars 2022, soit avant l'expiration du délai de deux mois. 

Le tribunal ne peut examiner que la validité des résolutions n°43 à 45, étant précisé que le représentant de la SCI VH ayant voté en faveur de ces résolutions finalement rejetées par l'assemblée, la société copropriétaire peut bien se prévaloir de la qualité d'opposant. 

En application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l'adresse électronique de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi.
Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

Il résulte des pièces communiquées que la SCI VH a, par courrier recommandé en date du 10 octobre 2021, transmis au syndic de copropriété l'attestation notariée du 5 octobre 2021 mentionnant l'acquisition du lot de copropriété au sein de l'immeuble LE VAL D'ORE, le nom et l'adresse de l'acquéreur. 
Dans cette même lettre, la SCI VH a sollicité l’autorisation de l’assemblée générale pour changer l’affectation de son garage en local professionnel, remplacer la porte de garage par une porte vitrée et avoir accès à l’eau, l’électricité et le raccordement aux eaux usées, à ses frais.

Si le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la date d'établissement et d'expédition de la convocation à l'assemblée générale du 17 décembre 2021, le tribunal observe que ladite convocation comporte bien l'inscription à l'ordre du jour des demandes de la SCI VH, les résolutions visant également le nom du gérant de la société. 

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires avait nécessairement connaissance de la qualité de copropriétaire de la SCI VH au jour de l'établissement de la convocation à l'assemblée générale. 

Aussi, le syndicat des copropriétaires ne rapportant pas la preuve de la convocation de la SCI copropriétaire dans le délai réglementaire, les résolutions critiquées n°43, 44 et 45 doivent être annulées.

S'agissant par ailleurs de la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI, dans la mesure où les résolutions litigieuses ont fait l'objet d'une annulation, elle ne justifie en l'état d'aucun préjudice lié à l'impossibilité d'aménager le lot acquis et d'en changer l'usage puisque cette interdiction n'est pas définitivement acquise. La perte de profit alléguée, imputable à une faute du syndicat, n'est pas non plus démontrée et cette demande sera donc rejetée. 



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5], sis [Adresse 3] succombant, il supportera la charge des dépens liés à la présente instance dont distraction au profit de Maître [O] et sera condamné au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

DECLARE IRRECEVABLE la demande d'annulation en son entier de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5], sis [Adresse 3],

ORDONNE l'annulation des résolutions n°43, 44 et 45 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5], sis [Adresse 3],

DEBOUTE la SCI VH de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5], sis [Adresse 3] aux dépens dont distraction au profit de Maître CLEMENT, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5], sis [Adresse 3], à verser la somme de 1 000 euros à la SCI VH au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 19 décembre 2023.

Le GreffierLe Président