Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A1 — 19 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1

JUGEMENT N°
du 19 Décembre 2023


Enrôlement : N° RG 21/05760 - N° Portalis DBW3-W-B7F-Y45A


AFFAIRE : Mme [R] [I] ; M. [Z] [D] ; M. [L] [B] ; M. [W] [B] ( Me Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO)
C/ S.D.C. de l’immeuble situé [Adresse 5] (la SELARL C.L.G.) - SARL Cabinet O.TRAVERSO (Me Alain DE ANGELIS) 



DÉBATS : A l'audience Publique du 17 Octobre 2023
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :


Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

 
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 Décembre 2023


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2023

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort



NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [R] [I]
née le 1er Novembre 1952 à [Localité 10] (13), de nationalité française, retraitée, domiciliée et demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Z] [D]
né le 07 Novembre 1990 à [Localité 10] (13), de nationalité française, sans emploi, domicilié et demeurant [Adresse 9]

Monsieur [L] [B]
né le 14 Octobre 1941 à [Localité 11] (TUNISIE), de nationalité française, retraité, domicilié et demeurant [Adresse 8]

Monsieur [W] [B]
né le 22 Juillet 1970 à [Localité 10] (13), de nationalité française, sans emploi, domicilié et demeurant [Adresse 8]

tous les quatre représentés par Maître Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet O.TRAVERSO, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 817 838 154 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

LA S.A.R.L. CABINET O.TRAVERSO, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 817 838 154 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocats au barreau de MARSEILLE
***
EXPOSE DU LITIGE 

Madame [I] [R], Monsieur [D] [Z], Monsieur [B] [L] et Monsieur [B] [W] sont propriétaires d’un lot au sein de la copropriété située [Adresse 7].

Ladite copropriété était gérée par le Cabinet O. TRAVERSO en sa qualité de syndic. 
 
Madame [I], Monsieur [D] et Messieurs [B] se sont plaints de carences dans la mission d’information et de transparence du syndic O.TRAVERSO et par courrier en date du 6 mars 2021, l'ont mis en demeure de justifier de ses manquements notamment concernant les charges de copropriété et la dette d’un des copropriétaires de la résidence.
Ils ont également contesté l’assemblée générale du 6 mai 2019 ayant prolongé le mandat de syndic jusqu’en 2022.
 
Une assemblée générale du 28 décembre 2020 a désigné le syndic GESPAC pour succéder au cabinet O.TRAVERSO. 

***

Par acte extrajudiciaire en date du 11 juin 2021, Madame [R] [I], Monsieur [Z] [D], Monsieur [L] [B] et Monsieur [W] [B] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'annulation de l’assemblée générale du 6 mai 2019. 

***

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 décembre 2022, Madame [I], Monsieur [D] et Messieurs [B] demandent au tribunal de:

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les articles 9, 13 et 18 du décret du 17 mars 1967, 
Vu l’article 2224 du Code civil, 
Vu l’article 1992 du Code civil, 
Vu l’article 1240 du code civil, 
Vu les pièces du dossier, 

DECLARER la demande de Madame [I] [R], Monsieur [D] [Z], Monsieur [B] [L] et Monsieur [B] [W] recevable et bien fondée;
A titre principal, CONSTATER que l’ensemble des résolutions prises lors de l’assemblée générale du 6 mai 2019 sont nulles,
DIRE ET JUGER que l’assemblée générale est nulle dans son intégralité,
En conséquence, ANNULER l’assemblée générale du 6 mai 2019 dans son intégralité,
A titre subsidiaire, CONSTATER que la sixième résolution a été irrégulièrement votée puisqu’elle n’a pas été au préalable inscrite à l’ordre du jour et votée par des copropriétaires absents, qui n’ont d’ailleurs pas été convoqués,
DIRE ET JUGER que la sixième résolution désignant le cabinet O.TRAVERSO comme syndic, est nulle,
En conséquence, ANNULER la 6ème résolution de l’assemblée générale du 6 mai 2019,
En tout état de cause : CONSTATER que le nouveau syndic GESPAC a été régulièrement désigné en Assemblée générale,
ENJOINDRE le syndic O.TRAVERSO à transmettre l’entier dossier à son successeur, le syndic GESPAC, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
CONDAMNER le syndic de copropriété, le cabinet O.TRAVERSO, à verser à : 
- Madame [I] [R] la somme de 10 000 euros pour le préjudice moral qu’elle subit du fait de la vente de l’appartement de sa défunte sœur, ainsi que la somme de 5 887, 07 euros qui a fait l’objet d’une opposition par le cabinet O. TRAVERSO entre les mains de Maître [G] dans le cadre de la vente de l’appartement de sa défunte sœur, 
- Monsieur [D] [Z] : la somme de 5 000 euros pour le préjudice de jouissance et esthétique et 5 000 euros pour le préjudice moral, 
- Monsieur [B] [L] : la somme de 2 088 euros correspondant à la perte de loyers depuis septembre 2020, et la somme de 5 000 euros pour le préjudice de jouissance et esthétique et 5 000 euros pour le préjudice moral, 
- Monsieur [B] [W] : la somme de 1 044 euros correspondant à la perte de loyers depuis octobre 2020, et la somme de 5 000 euros pour le préjudice de jouissance et esthétique et 5 000 euros pour le préjudice moral, 
CONDAMNER le syndic de copropriété, le cabinet O. TRAVERSO, à verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles conformément à l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils soutiennent qu’en lieu et place de ladite assemblée générale, s’est tenu un simple rendez-vous pour évoquer la gestion de la copropriété, or, à aucun moment, M. [D] n’a été avisé de la tenue d'une assemblée, il ne s'est jamais exprimé sur les résolutions inscrites dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 mai 2019 et il ne peut être raisonnablement qualifié de Président de séance. En outre, Messieurs [B] n’ont jamais donné pouvoir à M. [D] de les représenter, aucun des trois copropriétaires n’a été avisé de la tenue de l’assemblée qui en réalité ne s’est pas déroulée et le procès-verbal n’a été signé par aucune des parties. 
Par ailleurs, le procès-verbal ne leur a jamais été notifié, le délai de prescription étant donc de 5 ans. 
Ils font état de la violation de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, d'un vote sur des résolutions non portées à l’ordre du jour et affirment qu'en mentionnant le vote favorable des consorts [B] ainsi que M. [D] alors que ce dernier n’a voté aucune résolution et qu’il n’a pas obtenu de mandat de vote pour agir en lieu et place des consorts [B], les résolutions ont été manifestement irrégulièrement votées. 
Ils énoncent que le syndic O.TRAVERSO a manqué de diligence dans l’organisation de l’assemblée en omettant de convoquer les copropriétaires, de joindre les documents nécessaires à la convocation et de notifier le procès-verbal aux copropriétaires. En outre, le syndic n’a jamais procédé à l’exécution des travaux urgents ou votés (portail, compteur EDF), provoquant une dégradation et un encombrement des parties communes. 
Ils indiquent que le syndic a cessé de payer l’assurance collective de la copropriété, que Mme [I] a été contrainte de vendre l’appartement qu’elle a hérité de sa défunte sœur et que les locataires des lots de Messieurs [B] ont cessé de payer les loyers compte tenu de l’insalubrité de l’immeuble et de sa dangerosité. 
Ils contestent l'opposition au paiement du prix de vente du lot de Mme [I] en précisant que l’ensemble des montants réclamés n’est pas justifié, s'agissant notamment du solde antérieur et des sommes sollicitées au titre de prétendues procédures jamais réalisées. 

***
 
Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 

Vu les articles 9 et 13 du Décret de 1967, 
Vu l’article 42 de la loi de 1965, 
Vu l’article 1353 du Code Civil, 

JUGER ce que de droit s’agissant de la demande d’annulation de l'assemblée générale du 06 mai 2019 et de la résolution n°6 de la même assemblée générale,
JUGER ce que de droit sur les demandes indemnitaires formulées à l’encontre exclusivement du cabinet O. TRAVERSO, en sa qualité d’ancien syndic, 
CONDAMNER toutes parties perdantes à verser la somme de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et aux entiers dépens. 

Il soutient que le cabinet O. TRAVERSO ne justifie pas qu’il a convoqué les copropriétaires à l'assemblée du 06 mai 2019, inscrit à l’ordre du jour les résolutions et notifié le procès-verbal dans le mois de sa tenue malgré une sommation de communiquer. Il rappelle que l’ensemble des demandes indemnitaires sont exclusivement formulées à l’encontre du cabinet O. TRAVERSO.

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Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2023, la SARL CABINET TRAVERSO demande au tribunal de : 

Vu les dispositions des articles 122 et suivants du code de procédure civile, 
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, 
Vu les pièces versées aux débats ; 

JUGER que les demandes de Madame [R] [I], Monsieur [Z] [D], Monsieur [L] [B] et Monsieur [W] [B] sont irrecevables,
JUGER que l'assemblée générale du 6 mai 2019 est régulière, REJETER en conséquence la demande d’annulation de ladite assemblée générale ou encore de sa 6ème résolution, 
JUGER que Madame [R] [I], Monsieur [Z] [D], Monsieur [L] [B] et Monsieur [W] [B] manquent radicalement à rapporter la preuve d’un quelconque manquement du cabinet O. TRAVERSO susceptible d'engager sa responsabilité, ces derniers ne justifiant pas d'un préjudice personnel, en lien avec les fautes prétendues, 
DEBOUTER en conséquence Madame [R] [I], Monsieur [Z] [D], Monsieur [L] [B] et Monsieur [W] [B] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et mal fondées, 
En tout état de cause, JUGER que les demandes de Madame [R] [I], Monsieur [Z] [D], Monsieur [L] [B] et Monsieur [W] [B] visant à « constater » ou « dire » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 du code de procédure civile, 
DEBOUTER conséquemment Madame [R] [I], Monsieur [Z] [D], Monsieur [L] [B] et Monsieur [W] [B] desdites demandes, 
CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [R] [I], Monsieur [Z] [D], Monsieur [L] [B] et Monsieur [W] [B] à payer la somme de 3 000 euros à la SARL CABINET O. TRAVERSO sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens de l'instance. 

Elle soutient que les requérants étaient présents ou représentés lors de l’assemblée générale du 6 mai 2019 puisqu’ils ne figurent pas dans la liste des absents mentionnée par le procès-verbal de ladite assemblée, qu'elle a régulièrement convoqué tous les copropriétaires et a notifié le procès-verbal aux personnes concernées et que le recours des demandeurs devait se faire dans un délai de 2 mois à compter de la notification. 
Elle ajoute qu'elle a été désignée en qualité de syndic par les copropriétaires pour une durée initiale de trois années lors de l’assemblée générale du 6 mai 2019, qu’aucun manquement ne peut être lui reproché et que les demandeurs ne justifient ni du principe ni du quantum de leurs prétendus préjudices, ni du lien de causalité. 
Elle indique qu'elle a fait voter à la même assemblée un appel de fonds permettant de compenser la dette de M. [N] ; que la copropriété étant en déficit de 21 641 euros du fait des impayés de charges de M. [N] ; que la trésorerie de la copropriété n’a pas permis d’engager les travaux allégués ; que l’encombrement des parties communes est le seul fait des occupants et que le dégât des eaux a bien été traité et déclaré à l'assurance par le syndic. 
En outre, concernant la vente aux enchères de l'appartement de M. [N], la distribution des fonds n'a toujours pas été réalisée par le Conseil en charge de la procédure, malgré ses relances; la copropriété est toujours assurée et le syndic ne saurait être tenue responsable de la dégradation de l'immeuble, du non-paiement des loyers à Messieurs [B], de la vente de l'appartement de Mme [I], ou encore de la recherche d'un locataire par M. [D]. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
 
***

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2023. 

L'audience de plaidoiries s'est tenue le 17 octobre 2023 et la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2023.

Le 19 octobre 2023, le tribunal a invité les parties à faire parvenir leurs observations par note en délibéré avant le 30 octobre 2023, concernant l'éventuelle irrecevabilité des demandes de nullité de Mme [I], du fait de la perte de sa qualité de copropriétaire au jour de l'assignation.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code civil.

I/ Sur l'irrecevabilité des demandes 

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne que sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. 
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. 

Il est constant que chaque copropriétaire doit être valablement convoqué à l'assemblée générale, sous peine de nullité de cette dernière. A ce titre, la demande d'annulation fondée sur l'absence ou l'irrégularité de la convocation reste recevable si le copropriétaire a participé à l'assemblée ou y a été représenté, sa présence ne couvrant pas l'irrégularité de la convocation.

Néanmoins, le copropriétaire ayant voté en faveur de certaines résolutions déclarées adoptées est irrecevable à demander l'annulation de l'assemblée en son entier, même s'il invoque l'absence de convocation ou l'irrégularité de celle-ci.

Par ailleurs, en application de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.
La feuille de présence est annexée au procès-verbal.



Il est constant que le défaut de la signature du procès-verbal par le président, le secrétaire ou les scrutateurs atteint la force probante de l'acte qui peut être contesté comme ne faisant pas preuve des décisions prises par l’assemblée. 

En l'espèce, le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 mai 2019 établi par le cabinet O. TRAVERSO mentionne la présence et l'élection de M. [D] en qualité de président de séance et de scrutateur, ainsi que la représentation de Messieurs [B] par M. [D]. 
Il doit être observé que ledit procès-verbal n'est aucunement signé par le président de séance, le scrutateur et le secrétaire. 
Or, la teneur et la véracité de ce procès-verbal sont contestées par les demandeurs, évoquant l'absence d'une réelle assemblée générale, M. [D] ne devant participer qu'à une simple réunion.
Le syndic ne justifie aucunement avoir adressé aux copropriétaires une convocation pour une assemblée générale prévue le 6 mai 2019 et ne démontre pas la présence de M. [D] à cette assemblée en produisant la feuille d'émargement correspondante. Il ne produit pas non plus la copie des pouvoirs signés par Messieurs [B] au profit de M. [D], de sorte qu'il ne prouve pas qu'une assemblée générale s'est réellement tenue en présence de M. [D] en sa qualité de copropriétaires et de représentant des consorts [B].

Par conséquent, il doit être considéré que ledit procès-verbal est dénué de toute force probante et que les demandeurs à l'instance conservent la qualité de défaillants.

En outre, s'il résulte des dispositions d'ordre public issues de l'alinéa 2 de l'article 42 que le délai de deux mois est un délai de déchéance et de forclusion, il sera rappelé que le point de départ du délai est fixé à la date de la notification de la décision critiquée, faite par le syndic. 

Or, le syndic ne produit aucune pièce et ne justifie aucunement avoir notifié le procès-verbal aux copropriétaires par lettre recommandée, de sorte que le délai n'a jamais commencé à courir. 

L'irrecevabilité soulevée par le syndic sera donc rejetée concernant M. [D] et Messieurs [B].

Cependant, Mme [I] évoque à plusieurs reprises dans ses conclusions avoir été contrainte de vendre son lot. Il résulte de l'acte d'opposition au paiement du prix de vente formé par le syndic le 29 mars 2021 que Mme [I] a effectivement cédé le lot n°1 dans l'ensemble immobilier, par un acte authentique nécessairement antérieur.

Or, l'assignation a été délivrée par Mme [I] par acte extrajudiciaire en date du 11 juin 2021, date à laquelle elle avait déjà perdu la qualité de copropriétaire.

Dès lors, les demandes de nullité formées par Mme [I] doivent être considérées comme irrecevables. 

II/ Sur l'annulation de l'assemblée générale du 6 mai 2019 

Aux termes de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.

En l'espèce, comme précédemment relevé, le syndic ne justifie aucunement avoir convoqué les copropriétaires à une assemblée générale prévue le 6 mai 2019, par un courrier recommandé adressé dans le délai réglementaire.

Il ne justifie donc pas non plus de l'inscription des questions à l'ordre du jour, en violation de l'article 13 du même décret.

Par conséquent, l'assemblée générale du 6 mai 2019 sera annulée en son entier. 

III/ Sur l'injonction de remettre le dossier par le syndic

Aux termes de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l'hypothèse où l'ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. 
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts. 

La lecture du procès-verbal du 28 décembre 2020 laisse apparaître que la société GESPAC IMMOBILIER a été désignée en qualité de syndic pour une durée d'un an à compter de cette assemblée générale.

Dans ses écritures, le cabinet O. TRAVERSO ne conteste pas ne pas avoir remis l'entier dossier de la copropriété à son successeur.

Néanmoins, seul le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut demander au juge d'ordonner la remise des fonds et des documents par l'ancien syndic, après mise en demeure infructueuse. Au surplus, il doit s'adresser à la juridiction des référés. 

Par conséquent, les copropriétaires ne peuvent solliciter la transmission sous astreinte du dossier de la copropriété et doivent être déboutés de cette demande. 

IV/ Sur l'indemnisation des copropriétaires

Envers les copropriétaires, le syndic peut engager sa responsabilité personnelle sur le fondement de l'article 1240 du code civil dès lors qu'il a commis une faute dans l'accomplissement de sa mission et doit réparer les dommages causés.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. 

L'article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. 

En premier lieu, s'il est manifeste que le syndic CABINET O. TRAVERSO a commis une faute s'agissant de la convocation à l'assemblée générale du 6 mai 2019, les copropriétaires ne font état ni ne justifient d'aucun préjudice lié à l'adoption des résolutions liées.

S'agissant de la négligence alléguée du syndic, les copropriétaires n'établissent pas à quelle date les les travaux relatifs à l'installation d'un nouveau portail et du compteur EDF ont été votés ni leur caractère urgent. L'absence d'exécution de ces travaux dans un délai raisonnable et l'absence d'éclairage des parties communes ne sont pas relevées par un constat de commissaire de justice ou tout autre élément. 

S'agissant de l'état dégradé des parties communes, notamment le faux-plafond en partie manquant et l'encombrement des espaces extérieurs, il n'est pas démontré que cette situation a été signalée vainement au syndic ou que les copropriétaires ont sollicité l'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale des résolutions relatives à l'exécution de travaux ou à la libération des parties communes. 

Par ailleurs, M. [D] a signalé par mail du 22 mars 2021 au syndic la présence d'une fuite d'eau au sein de la copropriété depuis mars 2020, la consommation d'eau ayant doublé, et a sollicité la désignation d'un plombier aux fins de recherche de fuite. 
Toutefois, il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 28 décembre 2020 produit par les demandeurs eux-mêmes que les copropriétaires ont désigné la société GESPAC IMMOBILIER en qualité de syndic à compter du même jour.
Le cabinet O. TRAVERSO n'avait donc plus qualité pour agir à la date du 22 mars 2021. 

Aucune pièce n'est produite concernant l'existence d'une dette de l'ancien copropriétaire M. [N], d'un montant allégué de 15000 euros. 

Concernant l'absence d'assurance de la copropriété, s'il résulte du courriel adressé par le syndic à Mme [I] à une date indéterminée que la copropriété n'était plus assurée depuis 4 mois, force est de constater que les demandeurs ne formulent aucune demande indemnitaire à ce sujet. 

Les pertes de loyer alléguées par Messieurs [B] ne sont établies par aucune pièce. Aucun des défendeurs ne justifie de l'existence d'un préjudice de jouissance, d'un préjudice esthétique et d'un préjudice moral. 

Il n'est pas démontré que la vente de l'appartement de Mme [I] est liée à des fautes du syndic et que cette vente lui a causé un préjudice. 

S'agissant enfin de la demande de condamnation du cabinet TRAVERSO à payer la somme de 5 887,07 euros à Madame [I] correspondant à l'opposition au prix de vente du lot formée par le syndic le 29 mars 2021, il doit être rappelé que cette prétention correspond en réalité à l'hypothèse d'une demande de mainlevée de l'opposition qui doit être formulée sur le fondement de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967.
En outre, cette somme si elle a été versée par le notaire, n'a pu l'être qu'au bénéfice du syndicat des copropriétaires et non du syndic. 

Par conséquent, l'ensemble des demandes indemnitaires formulées par les copropriétaires seront rejetées. 

V/ Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SARL CABINET O. TRAVERSO et le syndicat des copropriétaires succombant, ils supporteront la charge des dépens liés à la présente instance. Il n'y a pas lieu de condamner Mme [I] aux dépens, dans la mesure où l'assemblée générale litigieuse a bien fait l'objet d'une annulation.

La SARL CABINET O. TRAVERSO sera condamnée à verser à Monsieur [Z] [D], Monsieur [L] [B] et Monsieur [W] [B] de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles seront rejetées. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

DECLARE IRRECEVABLES les demandes de nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mai 2019 et de la résolution n°6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mai 2019 formées par Madame [R] [I],

REJETTE la fin de non-recevoir formulée par la SARL CABINET O. TRAVERSO à l'encontre de Monsieur [D] [Z], Monsieur [B] [L] et Monsieur [B] [W], 

ORDONNE l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] en date du 6 mai 2019,

DEBOUTE Madame [I] [R], Monsieur [D] [Z], Monsieur [B] [L] et Monsieur [B] [W] de leur demande d'injonction adressée à la SARL CABINET O. TRAVERSO de remettre le dossier au syndic GESPAC sous astreinte et de leurs demandes de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SARL CABINET O. TRAVERSO et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] aux dépens,

CONDAMNE la SARL CABINET O. TRAVERSO à verser à Monsieur [Z] [D], Monsieur [L] [B] et Monsieur [W] [B] de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 19 décembre 2023.

Le GreffierLe Président