Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A1 — 16 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1

JUGEMENT N°
du 16 Janvier 2024


Enrôlement : N° RG 21/09936 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZK7Q


AFFAIRE : M. [K] [M] et Mme [P] [O] ( Me Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO)
C/ la SCCV [Localité 6] AUDISIO (la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES)



DÉBATS : A l'audience Publique du 21 Novembre 2023
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :


Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

 
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 16 Janvier 2024


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2024

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort



NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [K] [M], né le 06 Juin 1974 à [Localité 6], de nationalité française, gérant en restauration collective
et
Madame [P] [O], née le 30 Août 1989 à [Localité 6], de nationalité française, aide soignante, tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par Maître Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de [Localité 6]

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.C.V. [Localité 6] AUDISIO, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 839 320 306 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son gérant, la SAS QUARTUS Résidentiel, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 380 497 701 et dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en son établissement secondaire situé [Adresse 2], en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

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EXPOSE DU LITIGE 

La SCCV [Localité 6] AUDISIO a entrepris la réalisation d’une opération immobilière dénommée PERSPECTIVE(S), située ancien [Adresse 5]. 

M. [K] [M] et Mme [P] [O] ont conclu un contrat de réservation le 04 octobre 2018 avec la SCCV [Localité 6] AUDISIO, portant sur un appartement duplex de type 4, n°D102, situé R+1 du bâtiment 2, lot de copropriété n°140, et un parking n°47 situé R-3, contre versement d'un dépôt de garantie. 

Par acte authentique en date du 25 janvier 2019, M. [M] et Mme [O] ont fait l’acquisition auprès de la SCCV [Localité 6] AUDISIO des lots n°6 et 140, en l’état futur d’achèvement.

L’acte de vente a été enregistré à la publicité foncière le 13 février 2019.

M. [M] et Mme [O] se sont plaints de l’absence de poêle à granulés ou à bois dans leur appartement, malgré les indications des supports publicitaires correspondant au projet, découverte en janvier 2021.

Ils ont adressé à ce titre une correspondance en la forme recommandée en date du 23 mars 2021 au responsable du groupe QUARTUS Résidentiel, gérant de la SCCV [Localité 6] AUDISIO.



Ils ont ensuite dénoncé, lors de la visite « après-cloisons » du 6 avril 2021, que le bien n’était pas en adéquation avec celui annoncé, notamment s’agissant de l’ascenseur, et ont sollicité une compensation pour les deux prestations manquantes à hauteur de 25.000 euros.

Ils ont enfin déploré un retard de livraison du bien, initialement prévue au 4ème trimestre 2020, la nouvelle date de livraison étant estimée au dernier trimestre 2021.

Les deux lots de copropriété ont été livrés le 1er décembre 2021. 

***

Par exploit en date du 4 novembre 2021, M. [M] et Mme [O] ont assigné la SCCV [Localité 6] AUDISIO, représentée par son gérant la société QUARTUS Résidentiel, devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de nullité du contrat de vente sur le fondement du dol et de la réticence dolosive et à titre subsidiaire, la résolution de la vente au titre du manquement du vendeur à son obligation de délivrance et à son devoir d’information et de renseignement, outre les restitutions et l'indemnisation de leurs préjudices. 

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Par conclusions récapitulatives en date du 3 avril 2023, Mme [O] et M. [M] demandent au tribunal de : 

Vu les articles 1103, 1004, 1112-1, 1130 et suivants, 1217, 1229, 1240 et 1642-1 du code civil,
Vu les articles L. 261-1 et R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,

- A titre principal, DIRE ET JUGER que la SCCV [Localité 6] AUDISIO s’est rendue coupable de dol et de réticence dolosive, s’agissant du défaut d’ascenseur desservant l’appartement acquis par les consorts [M]-[O] et du défaut de poêle à bois ou à granules,
- DIRE ET JUGER que la présence de ces équipements était déterminante du consentement des co-contractants,
- DIRE ET JUGER que la responsabilité délictuelle de la SCCV [Localité 6] AUDISIO doit donc être engagée,
- A titre subsidiaire, DIRE ET JUGER que la SCCV [Localité 6] AUDISIO a manqué à son obligation de délivrance, puisque le bien acquis ne comporte pas d’ascenseur desservant l’appartement, ni de poêle à bois ou à granules, alors que ces équipements étaient contractuellement prévus (plaquettes publicitaires s’agissant du poêle et notice descriptive s’agissant de l’ascenseur),
- DIRE ET JUGER que la SCCV [Localité 6] AUDISIO a manqué à son devoir d’information et de conseil en n’étant pas transparente quant aux équipements prévus ou non,
- DIRE ET JUGER que la responsabilité contractuelle de la SCCV [Localité 6] AUDISIO doit donc être engagée,
- En conséquence, quel que soit le fondement retenu, CONDAMNER la SCCV [Localité 6] AUDISIO à restituer une partie du prix de vente, à hauteur de 25.000 euros,
- A tout le moins, CONDAMNER la SCCV [Localité 6] AUDISIO à verser aux époux [M]-[O] la somme de 20.000 euros au titre de la perte de chance de négocier à un moindre prix,
- En toutes hypothèses, DIRE ET JUGER que la SCCV [Localité 6] AUDISIO a également manqué à son obligation de délivrance en ne livrant pas le bien dans le délai prévu (soit au plus tard le 31 décembre 2020),
- CONDAMNER en conséquence la SCCV [Localité 6] AUDISIO à verser aux consorts [M]-[O] la somme de 27.861,95 euros au titre des pénalités de retard dues depuis le 1er janvier 2020 jusqu’au 1er décembre 2021, date de prise de possession du bien,
- CONDAMNER la SCCV [Localité 6] AUDISIO au remboursement de la somme de 3.127,89 euros au titre des frais intercalaires,
- CONDAMNER la SCCV [Localité 6] AUDISIO à réparer le préjudice moral subi par les consorts [M]-[O], compte tenu notamment du sentiment de déception et de l’anxiété générée par cette situation, à hauteur de 10.000 euros,
- CONDAMNER la SCCV [Localité 6] AUDISIO à réparer le préjudice matériel subi par les consorts [M]-[O], soit la somme de 8.690 euros au titre des loyers déboursés entre le 1er janvier 2021 et le 1er décembre 2021,
- CONDAMNER la SCCV [Localité 6] AUDISIO à verser aux consorts [M]-[O] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance ;
- ORDONNER la publication de la décision à intervenir en marge des actes publiés,
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils soutiennent qu’ils ont réalisé les démarches nécessaires pour qu’il soit procédé à la publication de l’assignation au service chargé de la publicité foncière mais demeurent dans l’attente du retour de cette formalité.
Ils soulignent qu’il résulte du paragraphe 4.4 de la notice descriptive en date du 4 mai 2018 du projet de logement en duplex R+1/R+2 que celui-ci devait comporter un ascenseur, que ce n’est qu’après avoir adressé plusieurs courriers de mise en demeure qu’il leur sera indiqué qu’il n’était pas du tout prévu que l’ascenseur desserve leur appartement. Or selon eux, la notice descriptive dont ils se prévalent est la seule paraphée par les deux parties, de sorte qu’elle constitue le seul document opposable aux requérants. Ils affirment qu’il était bien prévu avant la signature de la vente que l’ascenseur ne desserve pas l’appartement D102, or le fait de taire cette information ou de mentir aux futurs acquéreurs sur l’existence d’un ascenseur jusqu’à ce qu’ils signent la vente définitive constitue une manœuvre dolosive. Ils exposent que la présence d’un ascenseur leur permettant d’accéder à leur logement était pourtant déterminante de leur consentement.
Ils rappellent la possibilité pour le réservataire de récupérer son dépôt de garantie dans l'hypothèse où il existerait une différence significative entre les prestations prévues dans le contrat préliminaire de réservation et les prestations offertes lors du contrat de vente définitif, mais aussi qu’il peut demander des dommages-intérêts dans l'hypothèse où la modification intervenue est substantielle.
Ils indiquent qu’aux termes de la notice descriptive, les modifications étaient précisément encadrées et ne pouvaient avoir lieu qu’à condition d’être remplacées par une prestation d’une qualité équivalente, or la modification quant aux appartements desservis par l’ascenseur ne rentre pas dans le champ des modifications prévues, de sorte que la SCCV a manqué à son devoir de loyauté dans les relations contractuelles. En outre, la présence d’un ascenseur desservant leur appartement était nécessaire dès lors qu’ils avaient un enfant en bas-âge et le manquement est d’autant plus grave en l’espèce qu’à aucun moment cette modification substantielle n’a été portée de façon claire et effective à leur connaissance. Ils précisent que le vendeur doit attirer l'attention de l'acquéreur sur les points importants qui risqueraient d'être noyés dans le flot des informations communiquées.
S’agissant du poêle, il ressort des différents supports publicitaires faisant la promotion du projet qu’il était prévu un poêle à granulés ou à bois pour les maisons de ville dont l’appartement acquis, de même s’agissant du site internet, cet équipement ayant constitué un sérieux argument de vente, déterminant de leur consentement, car apportant un cachet considérable au bien. Ils soulignent que lorsque les documents publicitaires sont suffisamment précis et fermes, ils s’intègrent naturellement au contenu du contrat définitif. Ils mentionnent que le contrat passe simplement sous silence le poêle à granulés tant vanté au stade précontractuel et que leur bien subit une moins-value importante. 
Ils ajoutent que l’obligation d’édifier l’immeuble vendu dans un délai déterminé est une caractéristique essentielle de ce type de vente, néanmoins les travaux ont commencé avec beaucoup de retard et la SCCV [Localité 6] AUDISIO ne rapporte pas la preuve de la réalité des causes invoquées, ni que celles-ci remplissent les conditions de la force majeure et seraient à l’origine du retard constaté.


Ils font état de leur préjudice moral et matériel, puisqu’ils ont été contraints de demeurer en location, ont dû payer des frais intercalaires pendant 12 mois de plus et puisque les autres logements bénéficient de l’ascenseur, seuls les appartements D001, D101 et D102 étant exclus sans plus d’explications.

***

Par conclusions en date du 6 juin 2023, la SCCV [Localité 6] AUDISIO demande au tribunal de : 

Vu le décret n°55-22 du 04 janvier 1955, vu les stipulations contractuelles, 
- Déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [K] [M] et de Madame [P] [O] pour défaut de publication de leur assignation,
- Débouter Monsieur [K] [M] et de Madame [P] [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- Condamner les parties demanderesses à payer à la société FONCIERE FT [Localité 6] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

Elle indique que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que leur assignation a bien été publiée aux services de publicité foncière, aussi l’assignation est irrecevable. 
Elle évoque que la notice descriptive de vente ancienne a été amendée pour prendre en compte l’évolution du chantier et que celle invoquée n’est pas celle qui a été annexée à l’acte authentique, caractérisant une novation compte tenu de l’incompatibilité des notices, seule la notice définitive étant contractuelle. Aussi les modifications ont été acceptées sans réserve par les acquéreurs, la nouvelle notice étant sans ambiguïté sur l’absence d’ascenseur, étant annexée à l’acte, même non paraphée.
Elle estime que la consistance du bien est conforme et qu’aucune réticence dolosive n’est constituée en l’absence de volonté de tromper, les acquéreurs ayant accepté un risque de modification des prestations de leur bien. En outre leur attention a été attirée sur le fait que l’acte de vente prévalait sur les conventions antérieures et les acquéreurs étaient assistés par leur notaire au moment de la vente, qui les a nécessairement conseillés et alertés.
Elle argue que le montant de la réduction du prix n’est pas justifié et que seul un étage doit être monté ou descendu.
Concernant le poêle, elle affirme que les documents publicitaires anciens n’ont aucune valeur contractuelle, seule la notice descriptive définitive prévoyant un chauffage électrique définissant la consistance des biens acquis, et aucun préjudice n'est démontré.
Par ailleurs, l’attestation du maître d'œuvre relative aux intempéries et aux causes de retard du chantier se suffit à elle seule lorsque les parties ont convenu de s’y référer, sans que la preuve d’une force ne doive être rapportée. Or en l’espèce le retard est dû aux intempéries, à la défaillance d’une entreprise et au retard imputable à un concessionnaire. 
La SCCV [Localité 6] AUDISIO expose que sa responsabilité contractuelle ne peut pas être engagée car elle n’a commis aucun manquement dans l’exécution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement permettant de justifier le paiement de dommages et intérêts en réparation des préjudices moraux et matériels. Elle soutient que les loyers n’ont pas été exposés à perte dans la mesure où ils constituent la contrepartie de leur location. 

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

***

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023. 

L'audience de plaidoiries s'est tenue le 21 novembre 2023 et la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION 

Il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais de moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal ne statuera donc pas sur celles-ci.

I/ Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV [Localité 6] AUDISIO et le rabat de l'ordonnance de clôture

En application de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Aux termes de l'article 30 5° du décret du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité. 

En l’espèce, la SCCV [Localité 6] AUDISIO sollicite que les demandes de M. [M] et Mme [O] soient déclarées irrecevables au visa des articles 28 et 30 du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 en raison d'un défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière.

Cependant, la SCCV [Localité 6] AUDISIO n’a pas saisi le juge de la mise en état par conclusions d’incident distinctes avant la clôture intervenue le 19 septembre 2023, alors que le moyen au soutien de la fin de non-recevoir était apparu avant la clôture. La SCCV n’est dès lors plus recevable à soulever ce moyen d'irrecevabilité devant le juge du fond. 

En tout état de cause, force est de constater que M. [M] et Mme [O] ne formulent plus, dans leurs dernières conclusions, de demande de nullité ou de résolution du contrat de vente. 
 
Par conséquent, la fin de non-recevoir élevée par la SCCV [Localité 6] AUDISIO sera déclarée irrecevable. 

Dès lors, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes de rabat de l’ordonnance de clôture et de renvoi à la mise en état formulées le 17 novembre 2023 par M. [M] et Mme [O] afin de régulariser leur demande de publication de l'assignation, déjà adressée au service de la publicité foncière le 28 mars 2022. En conséquence, seules les conclusions des demandeurs notifiées le 3 avril 2023 avant la clôture de l'instruction seront prises en considération. 

II/ Sur le dol et la réticence dolosive 

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait. 

L'article 1130 du même code dispose que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 

L'article 1137 du même code ajoute que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Les dispositions précitées imposent de caractériser l'existence de manœuvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du cocontractant, d'un mensonge ou encore d'un défaut d'information ayant pour objectif de tromper, étant précisé que le manquement à une obligation précontractuelle d'information doit s'accompagner d'une intention de provoquer l'erreur déterminante de l'autre partie. Toutefois, la seule exagération publicitaire, notamment en matière de vente d'immeuble à construire, n'est pas constitutive d'un dol si elle ne correspond pas à une véritable allégation mensongère dépassant les pratiques commerciales habituelles. 
Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait que s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. 

Les manœuvres ou la réticence dolosive doivent avoir déterminé le consentement du cocontractant.

Il est constant si le dol est un vice du consentement conduisant à la nullité du contrat, il ouvre par ailleurs à la victime, en tant que délit civil, une action en réparation du préjudice subi se traduisant par l'allocation de dommages et intérêts. 

En l'espèce, il résulte de la plaquette publicitaire issue du site internet du promoteur que ce dernier a mis en avant, s'agissant de l'ensemble immobilier PERSPECTIVE(S), la construction de logements équipés d'un « poêle à granulés ou bois pour les appartements dans la maison de ville ». 

La notice descriptive du 4 mai 2018, paraphée par M. [M] et Mme [O], ne fait aucunement mention de l'existence d'un tel poêle à granulés ou bois mais d'une « production de chauffage individuelle électrique » en page 11. Il prévoit en revanche au paragraphe 4.4 de la page 14 l'installation d'un ascenseur desservant « tous les niveaux », sans exception.
La dernière page de ladite notice précise que « seront admises de plein droit toutes modifications de structure et d'agencement intérieurs ayant pour but de résoudre un problème technique, de compléter ou de parfaire, soit l'effet architectural, soit l'harmonie de l'ensemble immobilier et qui seraient apportés par le réservant en accord avec l'architecte au cours des travaux ». En outre, « le constructeur pourra être amené à modifier les prestations énumérées dans la présente notice et à les remplacer par des prestations globalement équivalentes dans le cas d'apparition d'un matériel nouveau ou en cas de force majeure légitime […] et plus généralement si les impératifs techniques ou réglementaires le mettent dans l'obligation de renoncer définitivement à telle ou telle disposition de prestation prévue. En outre, le client ne pourra en aucun cas réclamer l'une ou les prestations prévues au présent descriptif dans la mesure où celle fournie par le constructeur correspond à une qualité réputée équivalente sur la base des informations données par l'architecte. 


Par exemple, si pour quelque raison que ce soit, outre les raisons exprimées ci-dessus, l'architecte décide de changer le revêtement des murs des halls d'entrée ou la décoration de l'immeuble ou la marque des sanitaires, des carrelages etc... sans que cette liste soit exhaustive, le constructeur ne sera tenu qu'à la fourniture d'une prestation à qualité équivalente. Le client reconnaît cette clause comme étant essentielle sans laquelle le constructeur n'aurait pas contracté ». 

Cette notice descriptive a été annexée au contrat de réservation signé le 4 octobre 2018, portant sur l'appartement D102 situé au 1er étage du bâtiment et le parking n°45 au 3e sous-sol. 

M. [M] et Mme [O] ont ensuite acquis par acte notarié du 25 janvier 2019, de la SCCV [Localité 6] AUDISIO, en l'état futur d'achèvement, les lots de copropriété n°6 et 140 dans l'ensemble immobilier dénommé « PERSPECTIVE(S )» situé [Adresse 4], correspondant au parking double n°47 situé en R-3 et à l'appartement duplex de type 4 n°D102 situé au R+1 du bâtiment, pour un prix de 249 500 euros.
L'acte mentionne que les acquéreurs étaient assistés de leur propre notaire, Maître [J], et que les travaux de terrassement étaient en cours à la date du 12 décembre 2018. 
Il stipule que les caractéristiques techniques des fractions vendues sont exprimées dans une notice descriptive conforme à l'arrêté du 10 mai 1968 annexée sur support électronique et qu'en cas de discordance entre les plans annexés au contrat préliminaire et ceux annexés aux présentes, seuls ces derniers feront la loi entre les parties. En outre, il est précisé que « les conditions essentielles de la vente n'ayant subi aucune modification depuis la signature du contrat de réservation, il n'y a pas lieu d'appliquer à nouveau au présent acte les dispositions protectrices de l'acquéreur immobilier non professionnel », « la convention objet du présent acte annule et remplace tous les actes antérieurs et définit seule les droits et obligations des parties. En particulier, elle annule et remplace toutes références antérieures (actes, documents, plaquettes, maquettes...) qui n'avaient qu'un caractère prévisionnel ». L'acte précise effectivement que « les plaquettes commerciales remises lors de la régularisation du contrat de réservation n'ont qu'un caractère indicatif et en aucun cas contractuel » et que « en cas de contradiction entre le contrat préliminaire de réservation et les dispositions de la présente vente, vendeur et acquéreur conviennent expressément que seules les dispositions de la présente vente prévaudront, celles-ci constituant la loi des parties ». 
Enfin, il résulte de l'acte notarié que le projet d'acte de vente, la notice descriptive, les plans côtés des biens vendus, le plan de masse et un exemplaire du règlement de copropriété ont été notifiés à l'acquéreur par lettre recommandée électronique avec demande d'accusé de réception le 11 janvier 2019, soit deux semaines avant la conclusion de l'acte authentique. 

Il doit être observé que d'une part, la notice descriptive jointe à l'acte définitif n'est pas signée ou paraphée par les acquéreurs, mais surtout, d'autre part, qu'elle est également datée du 4 mai 2018, tout comme celle annexée au contrat de réservation. Or si cette notice ne fait toujours pas mention de l'existence d'un poêle à bois ou granulés, elle indique bien l'absence d'ascenseur s'agissant des logements D001-D101 et D102, soit le lot acquis par M. [M] et Mme [O]. 
Maître [L] [R], notaire ayant reçu l’acte authentique de vente en état futur d’achèvement atteste, par lettre datée du 31 janvier 2023, que cette dernière version de la notice descriptive est bien celle qui y était annexée. 

Par courrier en date du 23 mars 2021, M. [M] et Mme [O] ont dénoncé l'absence du poêle à bois visé dans les plaquettes publicitaires, dont ils ont eu connaissance le 21 janvier 2021. Postérieurement par courrier du 11 avril 2021 puis du 16 avril 2021, ils se sont plaints de l'inexistence d'un ascenseur desservant leur appartement, suite à la visite des lieux le 6 avril 2021. 

S'agissant en premier lieu de l'absence d'ascenseur desservant le lot de M. [M] et Mme [O], force est de constater qu’une modification substantielle est intervenue entre le contrat de réservation et l'acte de vente, le promoteur ayant unilatéralement décidé de la suppression de cet élément d'équipement au bénéfice des acquéreurs. M. [M] et Mme [O] ont dénoncé cette absence postérieurement à la vente, le 11 avril 2021. Il doit être observé d’une part que les acquéreurs n’ont apposé leur paraphe sur aucune des pages, seul les initiales « KY » apparaissant sur une page sur deux, sans que ce signataire ne soit réellement déterminé. D’autre part, la date figurant en haut de la première page est la même que celle indiquée sur la notice descriptive annexée au contrat de réservation. Il en résulte que l’attention des acquéreurs n’a pas été particulièrement et spécialement attirée sur la modification de la notice descriptive et la suppression de l'ascenseur concernant leur lot puisque cette date identique figurant sur la première page ne leur permettait pas de retenir particulièrement leur vigilance sur l’existence éventuelle de modifications du contenu du document. 
Il s'en déduit ainsi que M. [M] et Mme [O] ont pu légitimement supposer l’identité parfaite des deux notices descriptives mais aussi et surtout, que leur attention et leur vigilance a été volontairement trompée par le promoteur qui n'a signalé spécifiquement ni les changements concernant l'accès à leur appartement, ni l'existence d'une nouvelle version de la notice descriptive. 

Cette notice descriptive a certes été transmise par voie recommandée aux acquéreurs le 11 janvier 2025, soit 14 jours avant la conclusion de l'acte définitif au cours de laquelle M. [M] et Mme [O] étaient assistés de leur propre notaire, tenu d'une obligation de conseil. Toutefois, si les caractéristiques de la construction sont susceptibles d'évoluer entre le contrat de réservation et le projet d'acte définitif, le réservant professionnel n'a pas signalé dûment et clairement au réservataire ce changement, dissimulé dans le flot des documents communiqués (projet d'acte de vente, notice descriptive, plans côtés des biens vendus, plan de masse, exemplaire du règlement de copropriété...) en dépit de son obligation précontractuelle d'information, essentielle dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, les acquéreurs se déterminant en fonction des plans et informations transmis par le promoteur. 

La modification caractérisée par la suppression de l’ascenseur initialement prévu pour desservir leur lot est constitutive d’une modification substantielle dans le cadre de l'accès à leur appartement en termes de commodité et de confort. Aussi, la stipulation de l'acte de vente indiquant que « les conditions essentielles de la vente n'ont subi aucune modification depuis la signature du contrat de réservation » se révèle largement inexacte. 

Il est incontestable que les manœuvres effectuées par la SCCV, qui était nécessairement informée de l'abandon de la desserte de l'appartement par l'ascenseur avant la vente, ont été déterminantes du consentement de M. [M] et de Mme [O] dans la mesure où il n'est pas contesté que ceux-ci étaient parents d'un enfant en bas-âge au moment de l'acquisition, la présence d'un ascenseur étant un critère classique, dans leur situation, de choix d'un appartement. 

En outre, la suppression de l’ascenseur ne correspond pas à une modification prévues par les stipulations contractuelles de la notice descriptive en sa dernière page, puisqu’il ne s’agit ni d’une modification de l’agencement de l'appartement ni du remplacement de la prestation par une prestation équivalente, la desserte de l'appartement par l'ascenseur ayant tout simplement été supprimée. Au surplus, la SCCV ne démontre pas que cette modification était rendue impérative par un quelconque élément ou problème technique, avec confirmation du maître d'œuvre. 

Les moyens relatifs à la novation avancés par la société défenderesse sont inopérants, dans la mesure où son silence et ses manoeuvres sont constitutives d'un dol ayant trompé le consentement de ses cocontractants.

Le contrat de vente doit spécialement attirer l'attention de l'acquéreur non professionnel sur les modifications essentielles intervenues par rapport à ce qui était prévu dans le contrat préliminaire de réservation. Ainsi, au regard du devoir d’exécution du contrat de bonne foi, l’absence d’information de M. [M] et Mme [O] s’agissant de la modification de la notice 
descriptive supprimant l’ascenseur desservant leur niveau constitue un manquement de la SCCV [Localité 6] AUDISIO à son obligation pré-contractuelle d’information du vendeur en l'état futur d'achèvement, qui s’est abstenu volontairement d’attirer l’attention des acquéreurs sur une information déterminante dont il avait nécessairement connaissance.

Or, le non-respect de l’obligation précontractuelle d’information à la charge de la SCCV n’a pas permis aux acquéreurs de renégocier le prix de leur logement, alors privé d’ascenseur. Ainsi, leur préjudice réparable correspond à la perte de chance d’avoir pu négocier le prix à la baisse. En effet, il n’est pas contesté que le prix d’acquisition du bien immobilier est demeuré constant, d’un montant de 249.500 euros, malgré la suppression de l’ascenseur desservant leur étage, ce qui les 


rend légitime à demander réparation du préjudice de perte de chance d’avoir pu négocier une diminution du prix au stade de la signature de l’acte authentique, compte tenu de la disparition d’une prestation.

Aussi, il sera souverainement retenu que cette faute dolosive, caractérisée, a causé un préjudice à M. [M] et Mme [O], constitué par la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente, évalué à la somme de 10 000 euros. 

Il doit être relevé que le bien livré est conforme aux stipulations contractuelles contenues dans l’acte de vente authentique, ce qui ne permet pas aux demandeurs d’obtenir réparation de leur préjudice au moyen d’une restitution du prix de vente, mais seulement d’obtenir des dommages et intérêts sur le fondement de la perte de chance précitée. Cette demande sera donc rejetée.

Par ailleurs, le non-respect de l’obligation précontractuelle d’information, faute commise par la SCCV [Localité 6] AUDISIO a provoqué un préjudice moral à l’endroit de M. [M] et Mme [O], caractérisé par l’absence d’ascenseur desservant leur étage alors qu’ils s’attendaient légitimement à ce que leur logement en soit pourvu et en ont appris l'absence au cours d'une visite de chantier plus de deux années après leur achat, sans aucune solution proposée par le promoteur. Cet ensemble de désagréments leur a nécessairement causé une déception et un sentiment d'anxiété, constitutifs d'un préjudice moral les rendant bien fondés à demander réparation. Par conséquent, il sera fait droit à leur demande de réparation de leur préjudice moral, qui doit être fixé à la somme de 5000 euros. 

Concernant le poêle à granulés ou bois, il ressort des documents publicitaires de la société QUARTUS, maître de l’ouvrage, présentés sur deux sites internet différents, https://bonaparte-promotion.fr et www.quartus-immobilier-residentiel.fr, produits par les parties demanderesses, que le projet immobilier prévoyait que les logements comporteront une alimentation en énergie mixte respectant la Norme RT2012, solaire et gaz pour les équipements ménagers des appartements et un poêle à granulés ou à bois pour les appartements dans la maison de ville. Les documents publicitaires indiquent que les logements à construire seront respectueux de l’environnement, argument de vente mis en avant. 

Cependant, d’une part, il y a lieu de relever que la notice descriptive annexée au contrat de réservation puis celle annexée au contrat de vente en l’état futur d’achèvement indiquent de manière précise et non équivoque que s’agissant du chauffage, « la production de chauffage sera individuelle et électrique », cette mention figurant au paragraphe 2.9.4 en page 11. Dès lors que la notice descriptive annexée à l’acte de vente, conforme à celle annexée au contrat de réservation s’agissant des installations de chauffage, qui ont seules valeur contractuelle, indiquent que le mode de chauffage sera électrique et que l’installation d’un poêle à granulés ou à bois n’est pas envisagé, il y a lieu d’écarter les indications publicitaires, qui ne possèdent aucune valeur contractuelle et qui ne sont pas constitutive d'une allégation mensongère dépassant les pratiques commerciales habituelles, mais d'une modification adoptée avant l'intervention du contrat de réservation et portée à la connaissance des futurs acquéreurs. D’autre part, figure sur la première page de chacune des notices descriptives que la performance énergétique du bâtiment correspond à la norme RT 2012, conformément aux documents publicitaires produits qui arguaient d’une performance énergétique respectueuse de l’environnement. 
En outre, M. [M] et Mme [O] ne démontrent pas que l'existence de ce poêle a exercé une influence réelle et déterminante sur leur consentement. 
 
Par conséquent, le contenu de la notice descriptive, qui définit ainsi le champ des obligations contractuelles du vendeur, dont les acquéreurs avaient connaissance dès la signature du contrat de réservation, a été respecté par la SCCV [Localité 6] AUDISIO sur ce point et aucun dol ou réticence dolosive ne peut lui être reproché à ce titre. M. [M] et Mme [O] seront donc déboutés de leurs demandes indemnitaires formulées au titre de l'absence du poêle à bois ou à granulés. 

III/ Sur l'obligation de délivrance et le manquement à l'obligation de conseil et de renseignement du vendeur 

En application de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. 

Le vendeur d'immeuble à construire doit livrer un immeuble conforme aux prévisions du contrat, la conformité concernant non seulement les locaux privatifs vendus mais également les parties communes lorsque la vente porte sur une partie d'un immeuble. La non-conformité peut être définie, de manière générale qu’il s’agisse de meubles ou immeubles, comme toute dissemblance de la chose livrée avec les spécifications du contrat. Il s'agit donc de toute différence existant entre le bien tel qu'il a été promis au contrat et le bien tel qu'il est finalement livré à l'acquéreur. La notion de conformité ou de non-conformité est inhérente à l'obligation de délivrance. 

Par ailleurs, aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. 
 
L’article 1104 du code civil soumet les parties à une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat.

Or en l'espèce, s'agissant du poêle à bois ou granulés précité, il n'est pas établi que la SCCV [Localité 6] AUDISIO avait connaissance de l'importance déterminante de cet élément pour ses cocontractants. Il ne peut par ailleurs être soutenu que cette information a été volontairement dissimulée aux acquéreurs ni que l'absence du poêle n'est pas conforme aux stipulations contractuelles, dans la mesure où les deux notices descriptives font mention d'un chauffage électrique. Cette information ne pouvait être ignorée et le lot vendu correspond, sur ce point, aux prévisions contractuelles.
Enfin, il est de jurisprudence constante qu'en cas de contradiction, les stipulations contractuelles l’emportent sur les documents publicitaires. 

Par conséquent, M. [M] et Mme [O] seront déboutés de l'intégralité de leurs demandes au titre du poêle à granulés ou bois. 

IV/ Sur le retard contractuel 

L'article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Selon l'article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. 
Le vendeur, tenu d'une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu'en établissant la force majeure, la faute de l'acquéreur ou le fait d'un tiers présentant les caractères de la force majeure. 





En cas de retard du vendeur dans l'exécution de son obligation d'édifier l'immeuble dans le délai convenu, le tribunal peut soit appliquer les pénalités de retard contractuellement prévues, soit appliquer les sanctions résultant du droit commun de l'inexécution et du droit de la vente, notamment le versement de dommages-intérêts en réparation du préjudice complémentaire subi. 

Les clauses prévoyant la faculté de majorer le délai d'achèvement pour diverses causes comme les jours d'intempéries, les jours de grève, l'indisponibilité de certains matériaux, l'empêchement provenant d'actes ou de décisions émanant de l'autorité publique sont traditionnellement considérées comme licites et non abusives, étant précisé que les juges du fond doivent néanmoins apprécier l’existence de la cause de retard invoquée par le vendeur pour justifier le non-respect du délai conventionnellement fixé. 

Aussi, lorsque le vendeur invoque une cause de suspension ou de prorogation du délai de livraison, il doit établir, en cas de contestation, que les conditions d’application de la clause étaient bien réunies. Le juge doit prendre en compte la cause légitime de suspension visée au contrat, même si celle-ci ne revêt pas les caractères de la force majeure.
 
En l’espèce, il ressort de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 25 janvier 2019, en page 26, que le vendeur s’est engagé à exécuter son obligation d’achever au cours du quatrième trimestre 2020. En outre, l’acte de vente prévoit que le délai convenu sera respecté sous réserve de la survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison.
Parmi ces causes légitimes de suspension de délai de livraison auxquelles les parties ont consenti, figurent notamment : 

- « les intempéries qui auront fait l’objet d’une déclaration du maître d’œuvre de l’opération »,
- « Empêchement de force majeure, des jours fériés ou chômés inhabituels »,
- « La cessation de paiement, le redressement, la liquidation judiciaire ou la déconfiture de l’une des entreprises effectuant les travaux », 
- « Le retard provenant de la défaillance d’une entreprise »,
- « Le retard entraîné par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci », 
- « Les injonctions administratives ou judiciaires ou les décisions assimilables ayant pour but de ne pas commencer, de suspendre ou d’arrêter les travaux […] »,
- « Les retards imputables aux services publics ou concédés [...] »,
« Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties s’en rapporteront à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux sous sa responsabilité. »
 
Ainsi, ces clauses insérées dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement et acceptées par les parties sont parfaitement valables et la preuve de ces causes de suspension du délai de livraison peut être apportée par la seule production d'une attestation du maître d'œuvre des opérations de construction, puisque cette modalité a été contractualisée. 



Conformément au procès-verbal de livraison et de remise des clés établi le 1er décembre 2021, qui n’est pas contesté, M. [M] et Mme [O] sont entrés en possession de leur logement le même jour. Ainsi, il apparaît un retard du délai de livraison de plusieurs mois, initialement prévu au quatrième trimestre de l’année 2020.
 
La SCCV [Localité 6] AUDISIO produit en défense divers courriers et attestations transmis aux acquéreurs au fur et à mesure de l’avancée des travaux afin de se prévaloir des causes contractuelles légitimes de suspension des délais de livraison. 


En effet, le premier courrier produit du directeur de programme de la SCCV [Localité 6] AUDISIO en date du 27 février 2020, évoque des épisodes d’intempéries entre le 1er avril 2019 et le 29 novembre 2019 ayant pour conséquence de retarder les travaux pendant un délai de 51 jours ouvrés et reportant ainsi la date d’achèvement des travaux au 16 mars 2021. Le courrier est accompagné d’une attestation établie par [N] [Z], l’architecte en charge du projet de construction, et comporte le détail des dates et de la nature des intempéries ayant empêché le bon déroulement des travaux. 

Un deuxième courrier produit par la SCCV [Localité 6] AUDISIO en date du 30 juin 2020 indique un report de la date prévisionnelle de livraison au 30 juin 2021, compte tenu d’une part de 37 jours ouvrés d’intempéries entre le 1er janvier et le 13 mars 2020 et entre le 4 mai et le 31 mai 2020, et d’autre part, de sept semaines de retard des travaux en raison de l’épidémie de covid-19 qui a généré l’arrêt du chantier et des approvisionnements, de sorte que cet épisode d'arrêt des opérations imposé par l'État revêt les caractéristiques de la force majeure. Le courrier est également accompagné d’une attestation établie par M. [Z], architecte, comportant le détail des dates et de la nature des intempéries ayant empêché le bon déroulement des travaux.

Un troisième courrier daté du 12 mai 2021, adressé aux acquéreurs, les informe d’un nouveau report de 3 mois de la date prévisionnelle de livraison, soit au 30 septembre 2021, en raison de la mise en redressement judiciaire d’une des entreprises intervenant sur le chantier. Ce courrier est accompagné d’une attestation de l’architecte du programme de construction, indiquant qu’il s’agit de l’entreprise VIGNA, le cocontractant général tous corps d'état.
 
Enfin, un dernier courrier du 22 juillet 2021, transmis aux acquéreurs par la SCCV, les informe d’un report du délai prévisionnel de livraison fin 2021 en raison des conséquences de la mise en redressement judiciaire de la société VIGNA et d’une difficulté administrative liée à l’absence d’officialisation de la désignation des nouvelles rues créées par la ville de [Localité 6], empêchant le raccordement des logements à internet et l'intervention efficace des services d'urgence. L’attestation de l’architecte est annexée au courrier et précise que le concessionnaire La Poste accuse un retard pour la dénomination et le numérotage des rues nouvellement créées. 
 
Il résulte des courriers et attestations produites par la SCCV [Localité 6] AUDISIO que les acquéreurs ont été prévenus systématiquement en amont de la nouvelle date prévisionnelle d’achèvement des travaux. L’ensemble des causes de suspension des délais d’achèvement opposées par la SCCV figurent bien parmi la liste des causes légitimes de suspension des délais de livraison, prévues et acceptées contractuellement par les parties, s’agissant des épisodes d’intempérie, de redressement judiciaire de la société VIGNA mais également de causes imputables aux services publics, en l’espèce, La Poste. Par ailleurs, la SCCV [Localité 6] AUDISIO, a pris le soin d’établir la réalité des causes de suspension des délais de livraison opposées en fournissant une attestation de l’architecte en charge de l’ouvrage, tel que cela résulte des pratiques habituelles, de sorte que chacune des causes de suspension des délais de livraison est justifiée. 
En outre, la SCCV [Localité 6] AUDISIO se prévaut de la force majeure concernant l’épidémie de Covid-19 aux fins de justifier un retard de sept semaines dans l’exécution des travaux, sur la période pendant laquelle le gouvernement a effectivement ordonné un confinement impactant la poursuite des opérations de construction. En effet, l’épidémie de Covid-19, n’avait pas été prévue dans le contrat comme une cause prévisible de suspension des délais de livraison. Or, cette épidémie revêt les caractéristiques de la force majeure, en ce que cet épisode pandémique était imprévisible, irrésistible et extérieur au vendeur. L’appréciation concrète des conséquences de l’épidémie sur l’avancée du chantier doit conduire à estimer que la période de sept semaines correspond au délai du confinement qui a légitimement empêché la SCCV de poursuivre le chantier, que cette cause est extérieure à sa volonté, et qu’elle n’avait pas la capacité de la prévoir. Ainsi, il convient de retenir que l’épidémie de Covid-19 revêt bien les caractéristiques de la force majeure en ce qu’elle a empêché la poursuite du chantier de manière temporaire. Par conséquent, la période de sept semaines de suspension du délai prévisionnel d’achèvement des travaux opposée par la SCCV [Localité 6] AUDISIO n’apparaît pas disproportionnée. 
 
La SCCV [Localité 6] AUDISIO a parfaitement justifié le retard effectif du déroulement des travaux et le report de la date d’achèvement de la construction de plusieurs mois conformément aux clauses contractuelles et en a informé les acquéreurs au préalable. Dès lors, aucune faute ne pourra lui être reprochée à ce titre.
 
Par conséquent, M. [M] et Mme [O] seront déboutés de leurs demandes de paiement des pénalités de retard, des frais intercalaires et des loyers acquittés. 

V/ Sur la publication de la décision

En l'absence de toute résolution ou annulation du contrat de vente du lot litigieux, la publication de la présente décision n'a pas à être ordonnée et cette demande sera rejetée.

VI/ Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. 
 
La SCCV [Localité 6] AUDISIO, partie succombante, supportera les entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 
 
La SCCV [Localité 6] AUDISIO, condamnée aux dépens, devra verser à M. [M] et Mme [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
 
L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. La présente décision est donc exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS 
 
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
 
DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir opposée par la SCCV [Localité 6] AUDISIO tirée du défaut de publication de l'assignation, 
 
DIT n’y avoir lieu à ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture intervenue le 19 septembre 2023 et le renvoi de l’audience de plaidoiries du 21 novembre 2023,

CONDAMNE la SCCV [Localité 6] AUDISIO à payer à Monsieur [K] [M] et Madame [P] [O] la somme de 10 000 euros au titre de la perte de chance de négocier à un prix moins élevé,

CONDAMNE la SCCV [Localité 6] AUDISIO à payer à Monsieur [K] [M] et Madame [P] [O] la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral,
 
DÉBOUTE Monsieur [K] [M] et Madame [P] [O] de leur demande en paiement de la somme de 25.000 euros au titre de la restitution d’une partie du prix,
 

DÉBOUTE Monsieur [K] [M] et Madame [P] [O] de leur demande en paiement de la somme de 27.861,95 euros au titre des pénalités de retard dues du 1er janvier 2020 au 1er décembre 2021, date de prise de possession du bien,
 
DÉBOUTE Monsieur [K] [M] et Madame [P] [O] de leur demande de remboursement de la somme de 3.127,89 euros au titre des frais intercalaires,
 
DÉBOUTE Monsieur [K] [M] et Madame [P] [O] de leur demande de paiement de la somme de 8.690 euros au titre du préjudice matériel tiré du paiement de loyers de la période du 1er janvi