Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab B3 — 9 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B 


JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 12/05176 - N° Portalis DBW3-W-B64-OU37

AFFAIRE : 

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT CIFRAA
(représentée par la SELARL AGNES SUZAN)
C/ 
[P] [J] et [Z] [W] épouse [J]
(représentés par Me Bruno TIRET)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l'audience Publique du 14 Novembre 2023
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe
 GARNIER Patricia, Juge
 BERBIEC Alexandre, Juge

Greffier : FAVIER Lindsay


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 09 Janvier 2024

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2024


COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe
 GARNIER Patricia, Juge
 BERBIEC Alexandre, Juge

Greffier lors du prononcé : FAVIER Lindsay

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT CIFRAA
Société Anonyme au capital de 124 821 566 euros dont le siège social est 26/28 rue de Madrid, 75 008 Paris, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 379 502 644, agissant par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER
DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), radiée à la suite de la fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er juin 2015.

représentée par Maître Agnès SUZAN de la SELARL AGNES SUZAN, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Jean-François PUGET, avocat au barreau de PARIS


C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [P] [J]
né le 22 Octobre 1968 à SURESNES (92)
de nationalité Française, demeurant 11 Rue Jean Leclaire - 75017 PARIS

représenté par Maître Bruno TIRET, avocat au barreau de MARSEILLE et par Maître Xavier SKOWRON-GALVEZ, avocat au barreau de PARIS

Madame [Z] [W] épouse [J]
née le 07 Juin 1967 à MONTREUIL (93)
de nationalité Française, demeurant 11 Rue Jean Leclaire - 75017 PARIS

représentée par Maître Bruno TIRET, avocat au barreau de MARSEILLE et par Maître Xavier SKOWRON-GALVEZ, avocat au barreau de PARIS






EXPOSE DU LITIGE


[P] [J] et [Z] [J] née [W] ont acquis plusieurs biens immobiliers à l’aide de huit emprunts, souscrits auprès de différentes banques, pour un montant total de 1 645 077 €.

Pour financer l’acquisition de plusieurs appartements en l’état futur d’achèvement dans des ensembles immobiliers situés CROZON MORGAT (29160) et CLERMONT FERRAND (63000), [P] [J] et [Z] [J] née [W] ont souscrit les 22.08.2006 et 20.11.2006 deux offres de prêts d’un montant de 314 085 € et de 396 000€ auprès de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA), devenue par voie de fusion CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), aux droits de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD).

Les actes de prêt ont été passés en la forme authentique respectivement le 01.09.2006 devant Maître [T], notaire à AIX EN PROVENCE et le 19.06.2007 devant Me [C] notaire à LYON.

Ils n’en ont pas honoré toutes les échéances, de sorte que l’établissement prêteur leur a notifié la déchéance du terme le 15.06.2011.

*

Exposant avoir été victimes d'agissements frauduleux de la société APOLLONIA, agent immobilier s'étant présenté comme gestionnaire de patrimoine immobilier et intermédiaire en opérations de banque, les ayant conduits à s'endetter de façon inconsidérée, et mettant en cause la responsabilité de plusieurs établissements bancaires, ainsi que de Maître [M] [T] et la SCP RAYBAUDO DUTREVIS [T] COURANT LESTRONE, notaires intervenus dans le cadre de ces opérations, nombreux particuliers dénonçant des agissements similaires, ont déposé une plainte auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de MARSEILLE, qui a ouvert une information judiciaire, notamment, d'escroquerie en bande organisée et faux en écritures publiques.

Une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel a été rendue courant 2022 ; elle a été partiellement confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE en date du 15.03.2023. La chambre criminelle de la Cour de cassation a rejeté les pourvois sur cet arrêt.

*

[P] [J] et [Z] [J] née [W] ont assigné la société APOLLONIA, et plusieurs établissements bancaires, dont la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), aux droits et obligations de laquelle vient aujourd’hui la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE, par actes d’huissier des 12, 13, 15 et 16 juillet 2010, en indemnisation des préjudices subis du fait de ces opérations. 

Cette procédure est enregistrée sous le n° de RG 10/9559. 

Le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 14.04.2011, a ordonné le sursis à statuer «jusqu’au prononcé d’une décision pénale définitive suite à l’information ouverte devant le juge d’instruction de MARSEILLE » et a ordonné le retrait du rôle de l’affaire.

*

Par acte d’huissier du 26.03.2012, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA), devenue par voie de fusion CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), aux droits et obligations de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), a fait assigner [P] [J] et [Z] [J] née [W] devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer 783 921,21 € au titre des prêts n° 92304 et 102191, outre les intérêts au taux contractuel, leur capitalisation, 1000 € au titre des frais irrépétibles et les dépens, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

Cette procédure est enregistrée sous le n° de RG 12/5176.


*

Par une ordonnance en date du 29.06.2017, le juge de la mise en état a :
Déclaré recevable l'intervention volontaire de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits et obligations de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE,Prononcé la jonction des instances n°10/9559 et n°12/5176,Rejeté la demande de sursis à statuer formée par [P] [J] et par [Z] [J] née [W],Rejeté la demande de provision formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,Rejeté la demande de communication de pièces formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,Condamné in solidum [P] [J] et [Z] [J] née [W] à verser à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 1.000,00 Euros, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,Renvoyé la cause et les parties à l'audience de mise en état et enjoint à [P] [J] et à [Z] [J] née [W] de conclure au fond pour cette date,Condamné in solidum [P] [J] et [Z] [J] née [W] aux dépens du présent incident.*

Par une ordonnance du juge de la mise en état de céans en date du 05.09.2019, il a été ordonné la disjonction des affaires respectivement enrôlées sous les RG n°10/9559 et n°12/5176.

*

Dans une ordonnance du 03.06.2021, le juge de la mise en état a :
Déclaré recevable la demande de sursis à statuer formée par [P] [J] et par [Z] [J] née [W],Sursis à statuer jusqu'à ce qu'une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés,Rejeté la demande formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,Condamné la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux dépens du présent incident.
Par arrêt du 12.05.2022, la cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a infirmé cette ordonnance et déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer de [P] [J] et [Z] [J] née [W], dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer et condamné [P] [J] et [Z] [J] née [W] à payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

*


Dans des conclusions notifiées par RPVA le 06.10.2023, auxquelles il conviendra de se référé pour l’exposé des moyens, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, SA, venant aux droits et obligations du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), demande au visa des articles 1108, 1116, 1134,1147, 1154, 1319, 1351 et 2224 du code civil, des articles L.137-2 et suivants du code de la consommation et des articles 14, 31, 73, 100, 101, 122, 480, 700 et 771 du code de procédure civile, au tribunal judiciaire de :
« • Sur la recevabilité de l’action de la société CIFD 
- JUGER l’action de la société CIFD recevable

• Sur la demande principale de la société CIFD 
- CONDAMNER Monsieur [J] et Madame [W] épouse [J] à verser à la société CIFD la somme de 343.481,32 € (à parfaire) au titre du prêt n°4000092304 
- JUGER que cette somme portera intérêt au taux contractuel de 4,70 % à compter de la déchéance du terme et jusqu'au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD 
- CONDAMNER Monsieur [J] et Madame [W] épouse [J] à verser à la société CIFD la somme de 440.439,89 € (à parfaire) au titre du prêt n°40000102191 
- JUGER que cette somme portera intérêt au taux contractuel de 5,40 % à compter de la déchéance du terme et jusqu'au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD 
- ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l'article 1154 du Code civil. 
- CONDAMNER Monsieur [J] et Madame [W] épouse [J] à verser à la société CIFD la somme de 71.008 € à titre de dommages et intérêts 
- CONDAMNER Monsieur [J] et Madame [W] épouse [J] à verser à la société CIFD la somme de 5 000 € au titre de la perte de chance de ne pas contracter

• Sur l’exception de nullité pour dol invoquée par Monsieur [J] et Madame [W] épouse [J] 
- JUGER l’exception de nullité pour dol invoquée par Monsieur [J] et Madame [W] épouse [J] irrecevable comme prescrite 
 
o Subsidiairement, si l’exception de nullité était déclarée recevable 
DEBOUTER Monsieur [J] et Madame [W] épouse [J] de leur exception de nullité pour dol 
 
• Sur la demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels du contrat prêt de Monsieur [J] et Madame [W] épouse [J] 
- JUGER la demande reconventionnelle de Monsieur [J] et Madame [W] épouse [J] de déchéance des intérêts conventionnels irrecevable. 
 
o Subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable 
- DEBOUTER Monsieur [J] et Madame [W] épouse [J] de leur demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels 
o Davantage subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable et les dispositions du Code de la consommation applicables 
- DEBOUTER Monsieur [J] et Madame [W] épouse [J] de leur demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels 
 
• Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de Monsieur [J] et Madame [W] épouse [J] 
- DEBOUTER Monsieur [J] et Madame [W] épouse [J] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts 
 
• Sur la demande reconventionnelle de délais de grâce de Monsieur [J] et Madame [W] épouse [J] 
- DEBOUTER Monsieur [J] et Madame [W] épouse [J] de leur demande reconventionnelle de délais de grâce 

• En tout état de cause 
- DEBOUTER Monsieur [J] et Madame [W] épouse [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions 
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir 
- CONDAMNER Monsieur [J] et Madame [W] épouse [J] à verser à la société 
CIFD somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Agnès SUZAN, conformément à l’article 699 du code de procédure civile »
Dans des conclusions notifiées par RPVA le 13.03.23, auxquelles il conviendra de se référé pour l’exposé des moyens, [P] [J] et [Z] [J] née [W] demandent au tribunal judiciaire au visa des articles 1108, 1116, 1147, 1152 et suivants, 1382 et 1244-1 du code civil, en leur version applicable au litige, des articles L 341-1 et suivants, et L 519-1 et suivants du code monétaire et financier, en leur version applicable au litige et l’arrêté du 31 mars 2005 modifiant le règlement n°97-02 , de :
 « A titre principal sur la nullité des prêts :
1/Constater que l’action en nullité des prêts litigieux n’est pas prescrite.
Dire les époux [J] recevables en leur action en nullité des prêts litigieux,Juger que le dol commis par APOLLONIA est opposable au CIFD (CIFRAA) ;Juger que le CIFD (CIFRAA) a commis à titre personnel un dol également,Juger que le dol entraîne l’annulation des contrats de prêts.Prononcer l'annulation des contrats de prêts litigieux, ainsi que des intérêts au taux conventionnels, y compris les intérêts intercalaires, frais de cotisations d'assurance, les majorations et la capitalisation, au titre de ces prêts.Condamner le CIFD (CIFRAA) à restituer aux époux [J] les sommes perçues au titre des intérêts conventionnels, y compris les intérêts intercalaires.2/ Condamner le CIFD à payer aux époux [J] :
- Au titre du premier prêt, la somme de 343 481 € dont la compensation sera ordonnée avec le montant du paiement demandé.
- Au titre du second prêt, la somme de 440 439,89 € dont la compensation sera ordonnée avec le montant du paiement demandé.
- 30.000 à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.
A titre subsidiaire sur la responsabilité du CIFD
Condamner le CIFD (CIFRAA) à verser aux époux [J] à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas contracter résultant du préjudice financier :- Au titre du premier prêt, la somme de 343 481,32 €, augmentée des intérêts au taux contractuel de 4,70% à compter de la déchéance du terme, dont la compensation sera ordonnée avec le montant du paiement demandé.
- Au titre du second prêt, la somme de 440 439,89 €, augmentée des intérêts au taux contractuel de 5,40 % à compter de la déchéance du terme, dont la compensation sera ordonnée avec le montant du paiement demandé.
Condamner le CIFD (CIFRAA) à verser aux époux [J] la somme de 30.000 euros au titre du préjudice moral.À titre plus subsidiaire, sur la limitation des effets de la clause pénale
Dire manifestement excessifs les effets de la clause pénale dont se prévaut le CIFD.En réduire le montant à 00,00 €.En tout état de cause
Débouter CIFD (CIFRAA) en toutes ses demandes, prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes.Si le tribunal devait entrer en voie de condamnation, octroyer les plus larges délais de paiement aux époux [J].
Condamner le CIFD (CIFRAA) à verser aux époux [J] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.Condamner CIFD (CIFRAA) aux dépens. »
*

Par une ordonnance du juge de la mise en état en date du 16.03.2023, la clôture de l’instruction de l’affaire a été différée au 14.10.23 et l’audience au fond fixée au 14.11.2023.


MOTIFS

Sur la nullité pour dol


Sur la prescription
[P] [J] et [Z] [J] née [W] se prévalent reconventionnellement d’une action en nullité des prêts pour dol.

Ils indiquent avoir déposé plainte avec constitution de partie civile le 04.02.2011, mais n’avoir pu découvrir les manœuvres qu’à l’obtention des pièces de l’instruction fin 2014, de sorte que leur demande reconventionnelle formulée pour la première fois par des conclusions du 17.10.2018 ne serait pas nulle.

Le CIFD se prévaut de ce que l’exception de nullité pour dol serait prescrite en ce que les contrats auraient commencé à être exécutés. Elle souligne que l’erreur des emprunteurs leur était connue au moment de la conclusion des contrats de prêt, de sorte que la prescription était respectivement acquise les 22 août et 20 novembre 2011.
La banque se prévaut de ce que les premières conclusions visant le dol dateraient du 14.06.2018.

En la présente espèce, il apparait que les défendeurs se prévalent du dol d’une part à titre d’exception, face aux demandes en paiement adverse, d’autre part à titre d’action pour obtenir reconventionnellement le paiement de diverses sommes. 

L'article 1304 du code civil, dans sa rédaction en vigueur du 04 juillet 1968 au 01 janvier 2009, dispose que : « Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.
Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.
Le temps ne court, à l'égard des actes faits par un mineur, que du jour de la majorité ou de l'émancipation ; et à l'égard des actes faits par un majeur protégé, que du jour où il en a eu connaissance, alors qu'il était en situation de les refaire valablement. Il ne court contre les héritiers de l'incapable que du jour du décès, s'il n'a commencé à courir auparavant. »
Il résulte de ce texte que la règle selon laquelle l'exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte qui n'a pas encore été exécuté, ne s'applique qu'à compter de l'expiration du délai de prescription de l'action. Après cette date, l'exception n'est recevable que si l'acte n'a pas commencé à être exécuté.
Par ailleurs, l'action en nullité d'un contrat fondée sur le dol se prescrit par un délai de cinq ans à compter du jour où le contractant a découvert le vice qu'il allègue.
Il appartient aux juges du fond de rechercher la date à laquelle les emprunteurs ont eu connaissance des manœuvres frauduleuses dont ils se prétendent victimes.

De première part, les parties adoptant une version différente de la date des premières conclusions se prévalant de la nullité pour dol, il convient de préciser que les premières conclusions au fond de [P] [J] et [Z] [J] née [W] ont été notifiées par RPVA le 11.06.2018 ; c’est cette date interruptive qui sera retenue.
Il est constant que les deux contrats ont commencé à être exécutés.

Il convient de relever que dans la présente procédure, [P] [J] et [Z] [J] née [W] se prévalent des mêmes faits (notamment « démarchage agressif », « mensonges répétés », « soutien d’un véritable partenaire économique » donnant du « crédit aux propos mensongers »…) que dans leur plainte avec constitution de partie civile du 04.02.2011 et que dans leur action en responsabilité devant cette juridiction en date des 12, 13, 15 et 16 juillet 2010.

C’est donc à compter du 12.07.2010 qu’il est démontré de façon certaine que [P] [J] et [Z] [J] née [W] avaient connaissance des manœuvres qu’ils allèguent à l’appui de leur demande en nullité pour dol et qu’a couru le délai quinquennal de prescription de l’action comme de l’exception.

Dans ces conditions, la première demande comme la première exception, soulevées sur ce fondement, postérieures au 13.07.2015, sont prescrites.


Sur les dispositions spécifiques de la loi Scrivener


Aucune demande n’est plus spécifiquement formulée sur ce fondement.


Sur les demandes principales en paiement de la banque

A l’exception de l’indemnité contractuelle, qualifiée de clause pénale, dont la demande de réduction n’est formulée qu’à titre « plus subsidiaire » et sera donc examinée ultérieurement, aucune des sommes sollicitées en paiement n’est contestée. Les taux d’intérêts, leur capitalisation et leur point de départ ne le sont pas plus.

Dès lors, [P] [J] et [Z] [J] née [W] seront condamnés solidairement au paiement de :
Au titre du prêt 92304 :24 910,08 € au titre des échéances impayées,
294 654,48 € au titre du capital restant dû,
ces sommes produisant intérêts au taux contractuel de 4,70 % à compter du 15.06.2011, date de la déchéance du terme,
Au titre du prêt 102191 :25 338,68 € au titre des échéances impayées,
385 172,04 € au titre du capital restant dû,
ces sommes produisant intérêts au taux contractuel de 5,40 % à compter du 15.06.2011, date de la déchéance du terme.

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts par une demande judiciaire, pourvu qu’il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.
Il y a donc lieu de faire droit à la demande de capitalisation annuelle des intérêts.


Sur la responsabilité de la banque


Sur les manquements de la banque à ses devoirs généraux


Les demandeurs se prévalent de fautes de la banque qui justifieraient une indemnisation venant en compensation avec les condamnations en paiement.

L’établissement prêteur de deniers supporte un devoir général d'information, une obligation de mise en garde, sous certaines conditions, et un devoir de conseil, si la banque a pris un engagement en ce sens.

Sauf anomalie apparente, la banque peut se fier aux informations transmises par l'emprunteur pour évaluer sa solvabilité et son risque d'endettement excessif. 

L’obligation de mise en garde, prévue à l’ancien article 1147 du Code civil, est subordonnée à deux conditions : la qualité d’emprunteur non averti et l’existence, au regard des capacités financières de l’emprunteur, d’un risque d’endettement né de l’octroi du prêt.

L'emprunteur qui a fait des déclarations inexactes ou incomplètes sur sa situation financière ne peut pas reprocher à la banque un manquement à son obligation du mettre en garde, ou de se renseigner, sauf anomalie apparente.


Sur le devoir d’information

Il résulte des pièces versées aux dossiers que deux crédits ont successivement été sollicités, sur la base de fiches de renseignement datées des 11.07.2006 et 25.10.2006.

La première de ces fiches mentionne, au titre de 2005, des revenus pour l’emprunteur de 6090,92 €, des revenus du co-emprunteur de 2762,21 €, au titre des charges, un crédit revolving remboursé à hauteur mensuelle de 150 € sur deux ans et un loyer de 969,27 € et un patrimoine constitué de placements pour 9000 €.

La seconde, émise moins de 5 mois plus tard, mentionne, au titre de 2006, des revenus pour l’emprunteur de 13644,42 €, des revenus du co-emprunteur de 2401,26 €, au titre des charges, un crédit revolving remboursé à hauteur mensuelle de 150 € sur deux ans, un loyer de 969,27 € et un différentiel de revenus fonciers négatifs de 1248,66 € et un patrimoine constitué de placements pour 9000 € et de « RL LMNP de 314 K€ à CROZON ».
Le même établissement ayant accordé les deux prêts aurait dû, au moment de l’examen de la seconde fiche de renseignements bancaires, d’une part, s’interroger sur une déclaration au titre des BNC nets pour une année 2006 non achevée, sur des revenus de l’emprunteur au titre du BNC net ayant plus que doublé en un an, voire quatre mois, et d’autre part, sur l’absence de mention au titre des « prêts immobiliers »(« montant », « banque », « objet », « début » et « fin ») du crédit octroyé quelques mois plus tôt, qui n’apparaît qu’au titre du « différentiel RF négatif » et au titre du patrimoine immobilier sous l’objet pour le moins abscons de « RL LMNP » à CROZON.

Face à ces anomalies apparentes lors de la souscription du second crédit, la banque, en application de son devoir d’information, aurait dû recevoir les emprunteurs ou solliciter par écrit des éléments d’information complémentaires, ce qu’elle n’a pas fait.
Elle a ainsi commis une première faute. 


Sur l’obligation de mise en garde

En procédant aux vérifications, notamment en recevant ses clients, la banque se serait mise en mesure, d’une part d’éventuellement refuser l’octroi du prêt en fonction des informations complémentaires obtenues, d’autre part, d’exercer utilement son devoir de mise en garde envers les emprunteurs.

Les emprunteur et co-emprunteur apparaissent respectivement dans les fiches de renseignements bancaires comme photographe et salariée, sans plus de précision. Ils n’y mentionnaient pas de précédents crédits immobiliers.
Il n’apparaît pas que, lorsqu’ils ont souscrit les crédits en cause, ils disposaient d’une compétence et d’une expérience en matière économique et financière leur permettant de mesurer les risques attachés à leurs engagements. 
Ils doivent donc être considérés comme des emprunteurs non avertis.

En la présente espèce, il est inexact de se prévaloir de précédents prêts dissimulés à la banque.

Par ailleurs, il appartenait à la banque d’évaluer la potentialité d’un endettement excessif.

Sur la base de la fiche de renseignements bancaires du 11.07.2006, [P] [J] et [Z] [J] née [W] avaient :
des revenus mensuels de 8853,13 €, des charges mensuelles de 969,67 € par mois. Dans ces conditions, les charges mensuelles, après ajout de la mensualité du crédit de 1916,16 €, étaient portées à 2885,83 €. 
Le taux d’endettement du couple à l’issue du premier crédit était de 21,64 %.

En ce qui concerne le second crédit, sur la base de la seconde fiche de renseignements bancaires du 25.10.2018, [P] [J] et [Z] [J] née [W] avaient :
des revenus mensuels de 16045,68 €,des charges mensuelles de 1248,66 € (sur la base de la mensualité d’emprunt la plus basse, applicable les deux premières années du crédit).Les mensualités du nouveau crédit étaient de 2574,49 € à partir de la deuxième année, de sorte que les charges mensuelles étaient portées à 3823,15, portant le taux d’endettement à 23,83%.


Si la banque avait été normalement diligente au regard de son obligation d’information, notamment en procédant aux vérifications relatives aux précédents crédits accordés par elle-même à ses propres clients dans son fichier interne (cf. ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel du juge d’instruction en date du 15.04.2022 (p.191)), elle se serait rendue compte qu’elle disposait de la fiche remplie en juillet 2006 et du crédit alors octroyé. Elle aurait ainsi été en mesure de découvrir que sur la base des mensualités les plus hautes du premier crédit, ainsi que du second sollicité et des revenus de l’emprunteur pour l’année achevée, et non l’année en cours, les charges mensuelles étaient de 4490,65 € (1916,16 € + 2574,49 €) pour des revenus mensuels de 8853,13 €.
Dans ces conditions, le taux d’endettement à deux ans s’élevait à 50,72 %.

Au regard de ces informations, il appartenait à la banque de recevoir les emprunteurs d’une part pour obtenir des éclaircissements sur leur situation réelle et d’autre part pour les alerter sur la dangerosité potentielle de l’opération en fonction de leur situation réelle.

Elle a, de nouveau, commis une faute en manquant à son obligation de mise en garde.


Sur la qualification d’intermédiaire en opérations de banque d’Apollonia


[P] [J] et [Z] [J] née [W] se prévalent de ce que la société APOLLONIA aurait été l’intermédiaire en opérations de banque du CIFFRA, de sorte qu’il serait responsable des agissements de celui-ci, d’une part, et de ce qu’APOLLONIA aurait pratiqué un démarchage bancaire illégal sans toutefois être habilité ou assurée pour le faire, commettant ainsi une faute. 

L’article L519-1 du code monétaire et financier, dans sa version en vigueur du 01 janvier 2001 au 01 novembre 2009, disposait que : « Est intermédiaire en opérations de banque toute personne qui, à titre de profession habituelle, met en rapport les parties intéressées à la conclusion d’une opération de banque, sans se porter ducroire. »

La « convention 2001 » liant le CIFFRA à la SAS APOLLONIA, non datée mais signée, stipulait en :
son article 1 : « La présente convention a pour objet de définir les droits et obligations des parties quant à la présentation par APOLLONIA au CIF Rhône-Ain de clients demandeurs de financements immobiliers. » 
son article 8 : « Le C.I.F, Rhône Ain peut être en relation avec plusieurs apporteurs d’affaires ou avec ses clients directs. Au cas où un même dossier lui serait proposé par plusieurs canaux, la priorité est donnée à ce celui [sic] qui est déposé le premier. »
Par ailleurs, cette convention décrit les obligations qui en découlent comme suit :
« Le C.I.F. Rhône-Ain reste seul juge de ses décisions en matière d’octroi des crédits et des garanties dont il pourra s’entourer en la matière. Il n’a pas au s motiver à l’apporteur. APOLLONIA ne peut en aucun cas prendre un engagement quelconque pour le compte du C.I.F. Rhône Ain. » (article 3 de la convention 2001)« Le prescripteur déclare avoir une parfaite connaissance de toutes les lois qui régissent sa mission et s’engage au s respecter scrupuleusement sans que la responsabilité du C.I.F. Rhône Ain puisse être engagée. » (article 10 de la convention 2001).
Aux termes du contrat, la SAS APOLLONIA est donc désignée comme apporteur d’affaires, et non comme intermédiaire en opérations de banque, et APOLLONIA ne peut engager la responsabilité du CIFFRA.

Il appartient à [P] [J] et [Z] [J] née [W], qui se prévalent de ce que ce contrat ne serait pas conforme à la réalité, pour solliciter que les actions d’APOLLONIA engagent le CIFFRA, de démontrer, non seulement qu’APOLLONIA a dépassé le périmètre qui lui était contractuellement octroyé, ce qui n’est pas véritablement contesté, mais surtout que la banque savait qu’APOLLONIA dépassait les prérogatives d’un simple apporteur d’affaires, ou qu’elle disposait de suffisamment d’éléments pour devoir aller chercher au-delà de la lettre du contrat, si APOLLONIA se comportait comme un intermédiaire en opérations de banque et non comme un simple apporteur d’affaires.

[P] [J] et [Z] [J] née [W] ne rapportent aucun élément en ce sens.

Dans ces conditions, les comportements d’APOLLONIA que [P] [J] et [Z] [J] née [W] dénoncent, notamment en ce qui concerne un démarchage bancaire illégal, une absence d’habilitation et d’assurance, ne sont pas de nature à engager la responsabilité du CIFFRA.


Sur le préjudice financier


Les manquements du CIFFRA à ses devoir d’information et obligation de mise en garde ont occasionné à [P] [J] et [Z] [J] née [W] un préjudice résultant de la perte de chance de ne pas contracter le second contrat (du 06.11.2006, n°102191 pour un montant de 396 000€), de sorte qu’il convient d’évaluer la probabilité que [P] [J] et [Z] [J] née [W] aient renoncé à l’emprunt en cause si le CIFFRA les avait avisés d’un risque d’endettement excessif au regard du montant du prêt, de ses échéances successives dans le temps, de leurs revenus et de leur taux d’endettement.

Pour ce faire, il convient de se replacer au moment de la souscription du contrat, et de prendre en compte les éléments de faits à la disposition du tribunal pour évaluer au plus près la solution la plus probable.

Au regard des éléments résultant de l’ordonnance de renvoi citée plus haut, il apparaît qu’en 2006, date de l’octroi des crédits en cause, les comportements douteux d’APOLLONIA n’avaient pas encore été diffusés dans le public par la presse. Il résulte de l’ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel du juge d’instruction en date du 15.04.2022 (p.190, 191) que ce n’est qu’à partir de 2007 que le CIFFRA a dû faire face à des impayés de clients «apportés » par APOLLONIA.
Dans ces conditions, les éléments d’informations qui auraient pu être communiqués par [P] [J] et [Z] [J] née [W] au CIFD n’auraient porté que sur un risque d’endettement excessif, et pas sur des mécanismes dangereux et documentés comme tels.

Par ailleurs, il résulte de ce même document que le mécanisme mis en œuvre par APOLLONIA, qui reposait sur le silence et l’enfermement, créait ce qui peut s’apparenter à une sorte d’emprise sur les emprunteurs, qui non seulement étaient dissuadés d’en parler aux professionnels, mais qui, dès lors, étaient peu réceptifs à recevoir un avis contraire extérieur.

Par ailleurs, le CIFD n’était pas le banquier habituel de [P] [J] et [Z] [J] née [W], de sorte qu’il n’existait pas entre eux une relation de confiance ancienne et ancrée de nature à mettre à mal ce verrouillage.

En outre, il résulte des fiches de renseignements bancaires qu’il s’agissait des premiers emprunts de [P] [J] et [Z] [J] née [W], qui étaient locataires de leur logement, et qui ne disposaient pas de tous les savoirs que procure l’expérience en matière d’emprunts immobiliers.

Enfin, la comparaison des fiches de renseignement bancaires donne à penser que les revenus tirés de l’activité de l’emprunteur principal étaient en forte augmentation, de sorte qu’il pouvait logiquement être tenté de passer outre un avis relatif à un risque de déséquilibre du budget familial.
Du reste, il résulte des débats que [P] [J] et [Z] [J] née [W] ont souscrit d’autres crédits un montant total de 1,6 millions d’euros.

Dans de telles conditions, les chances que [P] [J] et [Z] [J] née [W] ne souscrivent pas le second emprunt sur la base d’une simple mise en garde du CIFD doit être estimé comme relativement faible, et sera ainsi justement évalué à 25 % du préjudice occasionné par ce second emprunt.

L’assiette du préjudice correspond au montant de la condamnation au titre de l’emprunt, minoré de la valeur vénale du bien immobilier acquis à l’aide de cet emprunt, et dont ils disposent dans leur patrimoine et la somme perçue au titre du crédit de TVA remboursé.
Le CIFD évalue la valeur vénale des biens acquis à CLERMONT-FERRAND à un montant total de 162 000 €, sans être contredit par [P] [J] et [Z] [J] née [W].
Le remboursement de TVA est évalué à 4 x 16 224 €, soit 64 896 €.
Dès lors, le CIFD sera condamné à payer à [P] [J] et [Z] [J] née [W] la somme de 45 903,68 € (soit 25% x (410 510,72 – 226 896)).


Sur le préjudice moral

[P] [J] et [Z] [J] née [W] sollicitent l’octroi d’une somme de 30 000 € au titre d’un préjudice moral qu’ils qualifient d’ « important », sans pour autant apporter d’autre précision.

Ils défaillent ainsi à rapporter la preuve du préjudice dont ils se prévalent, et seront donc déboutés de cette demande.

Sur l’indemnité contractuelle


[P] [J] et [Z] [J] née [W] ne demandent la qualification de l’indemnité contractuelle de clause pénale et sa réduction qu’à titre subsidiaire.
Dans la mesure où il a été partiellement fait droit à leur demande indemnitaire, il n’y a pas lieu de connaître de cette demande subsidiaire.

Dès lors, il convient de condamner [P] [J] et [Z] [J] née [W] au paiement des indemnités prévues deux contrats, non contestées à titre principal, à hauteur de 22 439,99 € au titre du contrat 92304 et 28 790,27 € au titre du contrat 102191.


Sur la demande de dommages et intérêts de la banque
A titre préliminaire, il convient de relever que [P] [J] et [Z] [J] née [W] sollicitent « 71.000 € à titre de dommages et intérêts » et « 5 000 € au titre de la perte de chance de ne pas contracter ». 
Cette dernière demande n’est en rien motivée, et la perte de chance n’est que le préjudice résultant de la même faute alléguée, tirée de l’absence de déclaration de l’empilement de crédits.
L’existence même de plusieurs préjudices n’est pas démontrée.
Aucune de ces demandes n’est mentionnée comme subsidiaire de l’autre, de sorte que ces demandes seront traitées comme une demande unique.

En ce qui concerne le premier crédit survenu chronologiquement, il n’est nullement démontré que les emprunteurs aient contracté un quelconque prêt auparavant ; d’ailleurs, la banque s’abstient de donner le déroulement chronologique des emprunts.
Il s’agissait, en l’état des données dont dispose le tribunal, du premier emprunt de [P] [J] et [Z] [J] née [W], de sorte qu’il est faux d’indiquer qu’ils ont menti en ne déclarant pas leurs précédents emprunts.
Le demandeur, sur qui repose la charge de la preuve de la faute, défaille à la rapporter. 

En ce qui concerne le deuxième crédit, il n’est pas exact d’indiquer que les emprunteurs se sont abstenus de mentionner le premier crédit sur la fiche de renseignements bancaire. 
Il a été indiqué plus haut qu’il était mentionné, certes de façon totalement absconse, mais si la banque avait été normalement diligente, elle aurait été en mesure d’en avoir connaissance, à plus forte raison alors que c’est elle qui l’avait accordé quelques mois auparavant.

Dans ces conditions, par sa négligence, la banque a concouru à son préjudice à un tel point qu’il n’est pas envisageable d’indemniser sa perte de chance de ne pas contracter, à supposer qu’elle existe en l’espèce.

Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.


Sur la demande de délais de paiement


L’article 1343-5 du Code civil dispose en son premier alinéa que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

[P] [J] et [Z] [J] née [W] sollicitent les plus larges délais de paiement. Toutefois, ils ne donnent aucun élément précis relatif à leur situation financière, sauf à indiquer qu’ils « sont exsangues financièrement », sans apporter aucun élément justificatif.
Ils indiquent simplement compter sur l’issue de la procédure en responsabilité pour pouvoir à leur tour acquitter les sommes auxquelles ils sont condamnés.
Toutefois, l’action en responsabilité étant subordonnée à l’action pénale, a fait l’objet d’un sursis à statuer dans l’attente de son issue.
L’audience correctionnelle est annoncée au printemps 2025, de sorte que cette argumentation semble quelque peu illusoire. 

Enfin, il convient de relever que, de fait, [P] [J] et [Z] [J] née [W] ont bénéficié, depuis la déchéance du terme en 2011, de 12 années de délais de paiement.

Cette demande sera rejetée.


Sur la compensation légale


Les articles 1347 à 1347-7 du Code civil, prévoient que lorsque les parties se trouvent débitrices l’une envers l’autre de sommes d’argent également liquides, certaines et exigibles, la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives.

Les condamnations résultant du présent jugement se compenseront donc par le seul effet de la loi.


Sur les demandes accessoires


Sur les dépens et les frais irrépétibles


Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

[P] [J] et [Z] [J] née [W], qui succombent au moins partiellement, seront condamnés au paiement de 8000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de l’instance.


Sur l’exécution provisoire


Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de l’assignation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, celle-ci n’étant pas nécessaire en l’état.

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant après audience publique, collégialement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,


Constate la prescription de l’action comme de l’exception tirée de la nullité des contrats,

Condamne solidairement [P] [J] et [Z] [J] née [W] à payer au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, SA, venant aux droits et obligations du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA),:
-Au titre du prêt 92304 :
24 910,08 € au titre des échéances impayées,
294 654,48 € au titre du capital restant dû,
22 439,99 € au titre de l’indemnité contractuelle,
ces sommes produisant intérêts au taux contractuel de 4,70 % à compter du 15.06.2011, 
-Au titre du prêt 102191 :
25 338,68 € au titre des échéances impayées,
385 172,04 € au titre du capital restant dû,
28 790,27 € au titre de l’indemnité contractuelle,
ces sommes produisant intérêts au taux contractuel de 5,40 % à compter du 15.06.2011,

Ordonne la capitalisation annuelle des intérêts,

Condamne le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, SA, venant aux droits et obligations du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), à payer à [P] [J] et [Z] [J] née [W] la somme de 45 903,68 € à titre de réparation de leur préjudice financier,

Rejette la demande formulée par [P] [J] et [Z] [J] née [W] au titre de leur préjudice moral,

Rejette la demande indemnitaire du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, SA, venant aux droits et obligations du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA),

Rejette la demande de délais de paiement,

Rejette la demande relative à l’exécution provisoire,

Rejette toutes les autres demandes des parties,

Dit qu’il sera procédé à la compensation des sommes objet des précédentes condamnations conformément à la loi, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives,

Condamne solidairement [P] [J] et [Z] [J] née [W] à payer au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, SA, venant aux droits et obligations du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), la somme de 8000 € au titre des frais irrépétibles,

Condamne [P] [J] et [Z] [J] née [W] in solidum à payer les dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 09 janvier 2024.
Signé par Madame HERBONNIERE, Présidente, et par Madame FAVIER,Greffière présente lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE