Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A1 — 16 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1

JUGEMENT N°
du 16 Janvier 2024


Enrôlement : N° RG 21/10858 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZOWE


AFFAIRE : M. [I] [L] ( Me Cécile BILLE)
C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] (l’AARPI BCT AVOCATS) - M. [J], [S], [D] [U] et Mme [F], [W], [E], [Y] épouse [U] (Me Hélène ANGELINO)



DÉBATS : A l'audience Publique du 21 Novembre 2023
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :


Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

 
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 16 Janvier 2024


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2024

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort




NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [I] [L]
né le 23 Avril 1945 à MARSEILLE (13), de nationalité française, retraité, domicilié et demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Cécile BILLE, avocat au barreau de MARSEILLE


C O N T R E

DEFENDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SASU POURTAL, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 057 805 715 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [J], [S], [D] [U], né le 30 septembre 1986 à [Localité 5], de nationalité française,
et
Madame [F], [W], [E], [Y] épouse [U], née le 11 mai 1986 à [Localité 4] (69), de nationalité française, tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par Maître Hélène ANGELINO, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE 

Monsieur [I] [L] est propriétaire d’un local à usage d’entrepôt avec cour dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 3].

Les époux [U] sont propriétaires depuis le 5 décembre 2013 du lot de copropriété n°3, soit un appartement situé au 1er étage côté droit et jouissaient d'une terrasse située au-dessus de la cour du rez-de-chaussée. 

M. [L] a entendu réaliser des travaux de suppression de la couverture de la cour et a engagé en 2015 une procédure devant le tribunal de grande instance de Marseille à l'encontre des copropriétaires du premier étage utilisant le toit de la cour à usage de terrasse. 

Par jugement du 24 janvier 2019, les consorts [U] ont été condamnés à évacuer les lieux et ont obtenu la condamnation de Me [A], notaire, et de l’agence immobilière ED2 CONSEILS sur le fondement de leur obligation de conseil et d’information. 



M. [U] et Mme [F] [Y] épouse [U] ont soumis à l’assemblée générale des copropriétaires du 3 novembre 2021 une résolution n° 18 consistant à les autoriser à poser un plancher à l'appui des murs communs entourant la toiture-terrasse.

Cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 26 à hauteur de 804/1.000èmes. 

***

Suivant exploit introductif d’instance en date du 7 décembre 2021, M. [L] a assigné le Syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 novembre 2021. 

Les époux [U] sont intervenus volontairement à la procédure. 

***

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 août 2023, M. [L] demande au Tribunal de : 
 
Vu l’article 26 et l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 

Annuler la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 3 novembre 2021 du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],
Débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
Débouter Madame [F] [U] et Monsieur [J] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 
Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à payer au requérant la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, 
Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens, 
Exonérer Monsieur [I] [L] des frais de procédure engagées par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], 
Sous toutes réserves de demande de destruction de l’ouvrage s’il venait à être réalisé dans le cours de l’instance et de l’indemnisation de Monsieur [I] [L] sur le fondement de l’article 1240 nouveau du Code Civil, 
Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Il soutient qu'il ressort du règlement de copropriété que le premier lot est constitué par « les entrepôts droite et gauche, avec toute la cour couverte » et que l’article 3 relatif aux parties communes indique que « la cour couverte dépend des entrepôts droite et gauche du rez-de-chaussée, et fait partie du lot comprenant ces entrepôts » aussi la cour, indépendamment de sa couverture, est une partie privative rattachée au lot n°1. En outre, le tribunal judiciaire de Marseille a déjà tranché la question et a jugé que le règlement de copropriété l’autorisait à supprimer la toiture de sa seule initiative. Il affirme qu'il dispose du droit d’ouvrir sa cour et que quand il aura décidé de le faire, il ne faudra pas que celle-ci soit obstruée par la terrasse des époux [U]. 
Il expose que non seulement l'assemblée générale ne peut prendre de décisions réglementant directement les droits de chacun sur ses parties privatives, mais elle ne peut en outre adopter des résolutions relevant sans doute de ses pouvoirs mais comportant des conséquences préjudiciables aux droits reconnus aux copropriétaires par le règlement de copropriété. Aussi, l'affectation des parties privatives est fixée par le règlement de copropriété ; l'assemblée générale ne peut donc la modifier que par un vote à l'unanimité. Par ailleurs, rien ne démontre que cette structure en bois serait provisoire et démontable. 


Il conclut que sa première procédure engagée était parfaitement justifiée dans la mesure où le tribunal judiciaire de Marseille lui a donné raison et que les époux [U] ont d’ores et déjà été indemnisés pour le préjudice subi en l’état de la condamnation du notaire et de l’agent immobilier à leur verser la somme de 12.300 euros par jugement du 24 janvier 2019.

***

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2023, Monsieur [J] [U] et Madame [F] [U] née [Y] demandent au Tribunal de : 

Vu les articles 325 et 330 du code de procédure civile 
Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile, 
Vu l’article 1240 du Code civil 

Juger recevable l’intervention volontaire des Consorts [U],
Rejeter la demande d’annulation de la résolution n°18 formulée par Monsieur [L], 
Condamner Monsieur [L] à payer aux Consorts [U] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour recours abusif, 
Condamner Monsieur [L] à payer aux Consorts [U] la somme de 2.000 euros sur le fondement de titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens. 

Ils soutiennent que la règle d’unanimité posée par l'article 26 vise seulement les atteintes contraires au respect de la destination de l'immeuble et que cette atteinte doit être significative sur les modalités de jouissance du copropriétaire, correspondant à un préjudice certain et actuel. Or, M. [L] n’apporte aucun élément de preuve d’un préjudice certain et actuel, à même de démontrer que l’installation d’un tel plancher aura pour conséquence de porter une atteinte significative à ses modalités de jouissance. 
Ils soulignent que le règlement de copropriété n’octroie en aucun cas un droit absolu et non équivoque à la remise en l’état initial de la cour à M. [L], mais précise le contexte de l’édification de la couverture de la cour et encadre les rapports de responsabilité entre les parties concernées à l’époque par ladite édification, et qu'un projet de remise en l’état de la cour aura nécessairement pour conséquence d’impacter les murs l’entourant et devra être soumis à la majorité des deux tiers de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Ils relèvent que le projet de remise en l’état de la cour est parfaitement hypothétique et plus qu’incertain compte-tenu de la position actuelle des copropriétaires ; que le plancher est provisoire et démontable et qu'ils ont justement prévu l’installation de carreaux de plexiglas ou verres dans le plancher bois pour laisser passer la lumière ; enfin leur projet portera uniquement sur une partie de la cour couverte et non sur son intégralité. Aussi, la résolution n°18 ne porte pas préjudice aux modalités de jouissance de M. [L]. 
Ils exposent qu'ils subissent depuis 2015 les désagréments et tracas d’un litige qui met en exergue la mauvaise foi caractérisée de M. [L] qui n’a jamais présenté de manière informelle ou en assemblée générale un quelconque projet de remise en l’état de la cour couverte, pas plus qu’un projet d’exploitation ou de location du lot n°1, son attitude les empêchant de vendre leur bien. Ils ajoutent que leur bien se vendrait 50.000 euros plus cher dans l’hypothèse où le plancher en bois sera installé. 

***





Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble demande au Tribunal de : 

Vu les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les pièces versées aux débats, 
Vu le règlement de copropriété, 
Vu la résolution n°18 de l’assemblée générale du 3 novembre 2021, 
Vu la destination du lot n°1 et ses modalités de jouissance, 
Vu l’intervention volontaire de Monsieur [J], [S], [D] [U] et son épouse Madame [F], [W], [E], [N], [P] [U] née [Y], 

Débouter Monsieur [I] [L] de sa demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 3 novembre 2021,
En toutes hypothèses, Débouter Monsieur [I] [L] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
Statuer ce que de droit sur les dépens, 

Il soutient qu'il ne ressort pas du règlement de copropriété un droit absolu pour le propriétaire du lot n°1 de « découvrir », comme bon lui semble, la cour couverte du rez-de-chaussée afin de la remettre dans son état primitif datant d’avant 1952 et que la toiture terrasse de la cour prenant appui sur les murs porteurs parties communes, sa démolition en vue d’une remise à l’état primitif nécessiterait l’autorisation du syndicat des copropriétaires dans la mesure où ces travaux toucheraient les parties communes et seraient susceptibles de leur porter atteinte. 
Il estime que les travaux que les époux [U] souhaitent réaliser, à savoir la pose d’un plancher bois provisoire et démontable, prenant appui sur les murs porteurs, relèvent de la majorité des deux tiers des membres du syndicat, puisque s’ils impactent les parties communes, il n’y a pas d’atteinte à la destination de l’immeuble. En outre, la pose d’un plancher sur les murs porteurs formant les côtés de la cour ne modifie à l’évidence pas la destination du lot n°1 et ne paraît pas porter atteinte à ses modalités de jouissance, d’autant que la description du projet de travaux de M. et Mme [U] montre l’intégration de carreaux de plexiglas ou de verres dans le plancher bois provisoire et démontable afin de laisser pénétrer la lumière et de ne pas modifier les modalités de jouissance du propriétaire du lot n°1. 

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

***

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023. 

L'audience de plaidoiries s'est tenue le 21 novembre 2023 et la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais de moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal ne statuera donc pas sur celles-ci.

L’intervention volontaire des époux [U] ne faisant l’objet d’aucune contestation, il y a lieu de la déclarer recevable. 

Aux termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. 

Il en résulte que les décisions de l’assemblée générale qui ne font qu’appliquer les clauses du règlement de copropriété ne peuvent être annulées alors même qu’elles seraient de nature à entraîner une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives.

Toutefois, il est constant que toute résolution de l’assemblée générale imposant à la destination ou aux modalités de jouissance des parties privatives des conditions ou des restrictions supplémentaires par rapport à celles prévues par le règlement de copropriété peuvent être annulées.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que M. [L] est propriétaire du lot n°1 dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3], consistant en un entrepôt sis au rez-de-chaussée de l’immeuble. 

Le plan du rez-de-chaussée, non daté, mentionne l’existence d’une cour couverte d’une longueur de 15.95 mètres et d’une largeur de 2.40 mètres. 

Le règlement de copropriété du 1er février 1952 expose que le lot n°1 est composé des entrepôts de droite et de gauche avec toute la cour « actuellement couverte » se trouvant derrière sur toute la largeur de l’immeuble.
Ledit règlement indique que la cour litigieuse a été couverte par les soins et aux frais du locataire des deux entrepôts du rez-de-chaussée droite et gauche et que « le copropriétaire de ces deux entrepôts fera son affaire personnelle de cette situation, sans aucun recours contre le vendeur à ce sujet pour le cas notamment où le locataire entendrait remettre cette cour dans l’état primitif ». 
Il ajoute encore qu’en ce qui concerne la cour couverte, les murs en formant les quatre côtés sont bien considérés comme parties communes et les grosses réparations les affectant seront à la charge commune des copropriétaires, leur entretien restant à la charge du propriétaire du lot n°1. En revanche, il est précisé que les grosses réparations et réparations d’entretien du toit ou terrasse couvrant la cour sont à la charge exclusive du propriétaire du lot n°1. 

Le tribunal de grande instance de Marseille, dans une décision du 24 janvier 2019, dont il n’est pas contesté qu’elle est devenue définitive, a retenu le caractère privatif de la cour et mentionné que la couverture était constituée d’une toiture de briques maçonnées, sans ferraillage ni appuis intermédiaires, ni étanchéité, constituant de fait une « terrasse » située devant les fenêtres du lot n°3 au 1er étage. Par cette même décision, les époux [U] ont été condamnés à faire cesser l’occupation de la toiture-terrasse de la cour du rez-de-chaussée de l’immeuble sous astreinte. 

En effet, l’analyse des stipulations précitées du règlement de copropriété confirme le caractère privatif de la cour et de sa couverture puisqu’elles prévoient la possibilité pour le locataire de la remettre dans son état primitif et impute au propriétaire du lot n°1 les dépenses relatives à l’entretien de la couverture. 

Il en résulte que M. [L] dispose bien du droit de découvrir la cour, s’agissant d’une partie privative, sous réserve de l’absence d’atteinte aux parties communes au cours des travaux. 

Or, les copropriétaires de l’immeuble ont adopté, au cours de l’assemblée générale du 3 novembre 2021, une résolution n°18 mise à l’ordre du jour à la demande des époux [U], propriétaires de l’appartement du 1er étage, portant sur « l’autorisation à leur donner pour la pose d’un plancher extérieur bois qui s’appuierait non sur le toit terrasse arrière, mais sur les murs porteurs, parties communes, plancher provisoire, démontable, facilitant l’entretien de cette terrasse anciennement couverte ».

La résolution ajoute que « le syndic précise aux copropriétaires que ce plancher en bois viendrait en recouvrement du toit terrasse au-dessus du local du RDC, appartenant à M. [L], constitué notamment de pavés de verre, ce qui pourrait constituer un préjudice pour le propriétaire de ce local, notamment au niveau de la suppression de l’accès de l’éclairage de ce local par ces pavés de verre ».
 
Les époux [U] ont expliqué, à l’occasion du vote de la résolution, que le plancher serait d’une dimension de 6 mètres de large sur 1,5 mètre de profondeur et que des carreaux de plexiglas ou verres pouvaient être posés dans le plancher bois pour laisser passer la lumière.

La résolution a été adoptée par la majorité des copropriétaires sur le fondement de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

S’il est constant que ces travaux votés le 3 novembre 2021 affectent les parties communes, puisque le plancher extérieur doit s’appuyer sur les murs porteurs de l’immeuble et si le syndicat ne dénonce aucune atteinte à la destination de l’immeuble, ils sont également de nature à affecter les modalités de jouissance des parties privatives de M. [L].

En effet, il sera tout d’abord observé que M. [L], en sa qualité de propriétaire de la cour et de sa couverture, dispose du droit de la découvrir et n’a pas à justifier de sa volonté ou d’un projet immédiat de supprimer cette toiture. 

Aussi et compte tenu de cette prérogative, la résolution votée par les copropriétaires a nécessairement pour effet de modifier la jouissance de cette partie privative puisqu’elle prévoit bien la pose d’un plancher en bois « en recouvrement » d’une partie de la cour du rez-de-chaussée appartenant à M. [L], correspondant à près de la moitié de la surface de la cour compte tenu des dimensions visées sur le plan communiqué par le demandeur. L’installation d’une nouvelle couverture au-dessus la cour de celui-ci aurait donc incontestablement pour effet d’affecter les vues, la luminosité naturelle et la clarté dont il pourrait se prévaloir en l’absence de ce plancher. La précision selon laquelle ledit plancher serait démontable et provisoire n’a pas pour conséquence de supprimer ou limiter le préjudice, en l’état encore non produit, mais futur, direct, certain et donc non hypothétique, subi par M. [L]. 

Par ailleurs, seul le projet effectivement voté par les copropriétaires à l’occasion de l’assemblée générale doit être pris en considération afin d’apprécier l’atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de l’un des copropriétaires. Aussi, il n’est pas démontré que le plan établi par la société ATELIER Z ARCHITECTES le 1er octobre 2021 a bien été annexé à l’ordre du jour et entériné par les copropriétaires. De même, le projet d’apposer au plancher des carreaux de plexiglass ou de verre n’a fait l’objet que d’une éventualité avancée par les époux [U] au cours des débats et il n’est pas établi que cette modalité a été votée par l’assemblée générale.
En tout état de cause, le projet transmis ne prévoit l’installation de pavés de verre que sur une partie limitée du plancher et non sa totalité. Il en résulte que cette couverture aura nécessairement pour conséquence de réduire la luminosité de la cour et de supprimer en partie son ouverture vers l’extérieur. 

Par conséquent, les travaux autorisant la couverture de la cour de M. [L] portent indubitablement et significativement atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de ce dernier résultant du règlement de copropriété et ne pouvaient être votés à la majorité des 2/3 prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 novembre 2021 sera donc annulée. 




Les époux [U] seront déboutés de leur demande d’indemnisation au titre du recours abusif de M. [L], dans la mesure où les prétentions de ce dernier apparaissent fondées et où il n’a pas pris l’initiative de les attraire en justice. En outre, il sera rappelé que le prononcé d’une amende civile ne peut être réclamé par les parties et que son recouvrement n’incombe qu’à l’État. 

Conformément au deuxième alinéa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [I] [L] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. 
 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. 
 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 
 
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SASU POURTAL, Monsieur [J] [U] et Madame [F] [Y] épouse [U], qui succombent in fine, supporteront les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SASU POURTAL sera condamné à verser à Monsieur [I] [L] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DECLARE RECEVABLE l’intervention volontaire de Monsieur [J] [U] et de Madame [F] [Y] épouse [U], 

ORDONNE l’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] en date du 3 novembre 2021, 

DEBOUTE Monsieur [J] [U] et Madame [F] [Y] épouse [U] de leur demande de dommages et intérêts au titre du recours abusif, 

DISPENSE Monsieur [I] [L] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, 
 
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SASU POURTAL, Monsieur [J] [U] et Madame [F] [Y] épouse [U] aux dépens, 



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SASU POURTAL, à verser à Monsieur [I] [L] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 16 janvier 2024.

Le GreffierLe Président