Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 24 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 24 JANVIER 2024



N° 2024/ 029







N° RG 21/06809 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHNCL







[T] [U]



[Z] [P] épouse [U]



C/



S.A.S. AGENCE [Localité 4] MER

















Copie exécutoire délivrée le :





à : 







Me Philippe PARISI



Me François COUTELIER 

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal judiciaire de TOULON en date du 22 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05088.







APPELANTS



Monsieur [T] [U]

né le 06 Juin 1945 à [Localité 6], 

demeurant [Adresse 1]



Madame [Z] [P] épouse [U], décédée

née le 25 Juin 1942 à [Localité 5], 

demeurant [Adresse 1]



tous deux représentés par Me Philippe PARISI de la SCP IMAVOCATS, substituée et plaidant par Me Lucrezia MOTHERE ; avocats au barreau de TOULON







INTIMÉE



S.A.S. AGENCE [Localité 4] MER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, 

domiciliée [Adresse 2]



représentée et plaidant par Me François COUTELIER de l'ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 6 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Louise DE BECHILLON, conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, conseillère



Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2024.





ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2024 



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







































































FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par acte sous seing privé du 26 juillet 2016, Mme [Z] [P] épouse [U] et M. [T] [U] ont donné mandat exclusif de vente à la S.A.S. Agence [Localité 4] Mer, pour vendre leur bien immobilier situé à [Localité 3], pour un prix de vente de 1 417 000 euros, moyennant le paiement d'honoraires d'agent immobilier de 5% TTC du prix de vente. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 27 avril 2017, Mme [P] épouse [U] et M. [U] ont résilié le mandat de vente, avec préavis de quinze jours produisant effet au 12 mai 2017. 



Le 9 mai 2017, la société Agence [Localité 4] Mer a fait visiter le bien aux époux [Y], selon bon de visite signé le jour même, vendeurs et futurs acquéreurs s'étant rencontré le jour de la visite. 

Après l'expiration du premier mandat le 12 mai 2017, la société Agence [Localité 4] Mer a proposé à Mme [P] épouse [U] et M. [U] un second mandat qu'ils n'ont pas souhaité conclure. 



Les époux [U] et [Y] ont signé directement entre eux un compromis de vente, le 27 juin 2017 au prix de 1 310 000 euros, payable le jour de la signature de l'acte de vente. 



L'acte authentique de vente a été réitéré le 14 juin 2018.



Par assignation du 17 octobre 2018, la société Agence [Localité 4] Mer a fait citer M. [T] [U] et Mme [Z] [P] épouse [U], devant le tribunal de grande instance de Toulon, aux fins de les voir condamner au paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice équivalent au montant des honoraires qu'elle aurait dû percevoir. 



Par jugement rendu le 22 avril 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a :

- condamné Mme [P] épouse [U] et M. [U] à payer in solidum la somme de 65 500 euros de dommages et intérêts à la société Agence [Localité 4] Mer,

- débouté Mme [P] épouse [U] et M. [U] de leur demande au titre des frais irrépétibles,

- condamné Mme [P] épouse [U] et M. [U] à payer in solidum à la société Agence [Localité 4] Mer la somme de 1 500 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [P] épouse [U] et M. [U] in solidum aux entiers dépens,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement. 



Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que la durée de douze mois prévue par la clause d'indemnisation permettant à l'agent immobilier de se prévaloir des effets du mandat après sa résiliation n'était pas excessive et que l'opération ayant été conclue avec un acquéreur initialement présenté par la société Agence [Localité 4] Mer, les honoraires de l'agence immobilière étaient dus conformément aux stipulations de ladite clause du mandat et de la jurisprudence. 



Par déclaration transmise au greffe le 5 mai 2021, Mme [P] épouse [U] et M. [U] ont relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif. 



Le 16 janvier 2022, Mme [P] épouse [U] est décédée et par conclusions, M. [T] [U] a indiqué poursuivre seul la procédure en présence d'une clause d'attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant. 



Par conclusions transmises le 16 mars 2022 au visa des articles 1104 et suivants et 1992 et suivants du code civil, M. [T] [U] demande à la cour de :

' titre principal,

- infirmer totalement le jugement rendu le 22 avril 2021 par la deuxième chambre du tribunal judiciaire de Toulon,

Statuant de nouveau,

- juger nulle la clause d'indemnisation forfaitaire du mandat en ce qu'elle n'est pas mentionnée en caractères très apparents,

- débouter la société Agence [Localité 4] Mer de toutes ses demandes, fins et conclusions,

' titre subsidiaire,

- infirmer totalement le jugement rendu le 22 avril 2021 par la deuxième chambre du tribunal judiciaire de Toulon,



Statuant à nouveau,

- juger que les conditions d'application de la clause d'indemnisation forfaitaire ne sont pas réunies,

- débouter la société Agence [Localité 4] Mer de toutes ses demandes, fins et conclusions.

' titre infiniment subsidiaire,

- infirmer partiellement le jugement rendu le 22 avril 2021 par la deuxième chambre du tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il fixe le montant de l'indemnité à 5 % du montant de la vente, 

- fixer le montant de l'indemnité forfaitaire à 35 000 euros correspondant au montant des honoraires négociés entre la société Agence [Localité 4] Mer et les époux [U],

- débouter la société Agence [Localité 4] Mer du surplus. 

En tout état de cause,

- débouter la société Agence [Localité 4] Mer de sa demande de condamnation pour résistance abusive,

- condamner la société Agence [Localité 4] Mer à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Agence [Localité 4] Mer aux entiers dépens.



M. [U] fait valoir à titre principal que la clause d'indemnisation est nulle, en vertu de l'article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, selon lequel ladite clause doit être mentionnée en caractères très apparents, l'irrespect de cette disposition entraînant la nullité de la clause. Il relève que la clause litigieuse se fond parmi les autres en l'absence d'une typographie particulière et ne figure donc pas en caractères très apparents.

En réponse à l'intimée qui soulève l'irrecevabilité de cette nullité pour être constitutive d'une demande nouvelle, M. [U] estime qu'elle complète les premières demandes en ce qu'elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, à savoir le débouté de la société Agence [Localité 4] Mer de toutes ses demandes. De plus, il fait valoir que même si la cour venait à considérer que cette demande est nouvelle, il convient de la considérer comme une défense au fond invocable en tout état de cause, puisqu'elle vise à faire écarter la prétention adverse. 



M. [U] considère à titre subsidiaire que la clause d'indemnisation forfaitaire n'était pas applicable en l'espèce, d'une part, parce qu'aucune faute de sa part n'a été recherchée, ni établie pour mettre en oeuvre ladite clause, en ce que la résiliation du mandat a été notifiée à l'intimée treize jours avant qu'ils ne rencontrent les futurs acquéreurs, ce qui écarte toute intention d'évincer l'agence immobilière de la vente. 

D'autre part, M. [U] estime que la société Agence [Localité 4] Mer a fait preuve de mauvaise foi, en continuant d'échanger avec les acquéreurs pour leur proposer des visites le 15 mai 2017, alors même que le mandat était résilié depuis le 12 mai 2017.

Par ailleurs, l'appelant fait valoir que l'extension du délai de douze mois pendant lequel les honoraires sont dus n'est prévue par la clause qu'en cas d'expiration du mandat à son issue et non en cas de résiliation. Il considère qu'en tout état de cause, le mandat s'est éteint du fait de cette résiliation le 12 mai 2017, alors que la vente a eu lieu le 14 juin 2018, soit plus d'un an après cette extinction, rendant impossible la mise en oeuvre de la clause, la seule date à prendre en considération pour la vente étant celle de la réitération de l'acte authentique . Il souligne en effet que le compromis a été conclu sous condition suspensive de l'obtention des fonds des acquéreurs par la vente de leurs biens immobiliers, ce qui justifie le délai supérieur à un an pour la réitération de la vente. 



Enfin, l'appelant estime que la société Agence [Localité 4] Mer n'a pas respecté son obligation de procéder à une étude comparative de marché comme prévue par le mandat, ce qui a eu pour conséquence une surévaluation du bien.



À titre infiniment subsidiaire, M. [U] sollicite de la cour qu'elle fixe un plafonnement de l'indemnité due à 35 000 euros, considérant que la nouvelle proposition de mandat faite après la prise d'effet de la résiliation du premier prévoyant la somme de 35 000 euros au titre des honoraires est une offre ferme, définitive et sans équivoque qui ne contenait pas de délai d'expiration. Il affirme donc être encore en mesure de l'accepter et pouvoir ainsi bénéficier de la fixation d'une indemnité forfaitaire. 



En dernier lieu, l'appelant considère en effet qu'aucun abus du droit de recours n'est démontré par l'intimée, celui-ci n'étant manifestement pas voué à l'échec et étant de bonne foi. 





Par conclusions transmises le 7 avril 2022 au visa des articles, la société Agence [Localité 4] Mer, demande à la cour de :

- déclarer l'appel des époux [U] autant irrecevable qu'infondé.

En conséquence,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 22 avril 2021 dans l'ensemble des condamnations par lui prononcées à l'encontre de Mme [P] épouse [U] et M. [U] sauf à dire qu'en l'état du décès de Mme [P] épouse [U], ces condamnations sont prononcées à l'encontre de M. [U] exclusivement.

Et y rajoutant,

- condamner M. [U] à payer à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, outre 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- juger irrecevable la demande d'annulation de clause présentée pour la première fois par M. [U] en cause d'appel,

- juger pour le cas où la clause serait considérée comme nulle, que les fautes commises par les époux [U] aux droits de qui se trouve M. [U] destinées à priver l'agent immobilier de sa rémunération justifient la condamnation de M. [U] à des dommages et intérêts destinés à indemniser ledit agent immobilier de ses préjudices,

- condamner M. [U] à lui payer la somme de 65 500 euros de dommages et intérêts,

- condamner M. [U] à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des frais irrépétibles de première instance, ainsi qu'à la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés devant la cour d'appel par elle,

- condamner M. [U] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu du caractère abusif de sa résistance et son appel,

- condamner M. [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



La société Agence [Localité 4] Mer estime que la demande de M. [U] tendant à la nullité de la clause indemnitaire est irrecevable, puisqu'elle est nouvelle, étant présentée pour la première fois devant la cour. En tout état de cause, l'intimée considère que les stipulations litigieuses sont mises en évidence par le fait qu'elles sont en caractères plus gras que le reste du texte et donc en caractères très apparents en respect de la jurisprudence de la Cour de cassation. 



Elle fait valoir, contrairement à l'argumentation adverse, qu'une indemnité est due au mandataire si une clause le prévoit ou qu'une faute spécifique peut être invoquée à l'encontre du mandant destinée à priver le mandataire de ses obligations en l'absence de clause. 



La société Agence [Localité 4] Mer estime qu'il n'est pas possible d'invoquer sa mauvaise foi, le fait qu'elle ait pu faire visiter le bien des appelants après la résiliation du mandat, n'ayant aucune incidence sur la visite par les acquéreurs qui a eu lieu avant l'expiration dudit mandat. De plus, elle estime que la fluctuation des marchés immobiliers, ainsi qu'un prix supérieur estimé du bien permettant de garder une marge de négociation ne sont pas susceptibles de constituer des fautes en lien avec les obligations contractuelles des appelants. 



L'intimée fait valoir que la clause indemnitaire étant mise en oeuvre à l'issue du mandat, peu importe qu'il s'agisse d'une résiliation ou de son expiration. De plus, elle considère que la clause est applicable compte tenu du délai dans lequel la vente a été réalisée, étant concrétisée par la signature du compromis de vente comportant un accord sur la chose et le prix en application de l'article 1583 du code civil à la date du 27 juin 2017. L'intimée en conclut que la vente a bien été réalisée dans le délai de douze mois après l'expiration du mandat le 12 mai 2017. 



La société Agence [Localité 4] Mer considère que M. [U] fait preuve de mauvaise foi et que son comportement constitue une faute justifiant la condamnation prononcée par le tribunal. Selon elle, les époux [U] ont sciemment attendu plus d'un an avant de réitérer la vente qui n'était pas soumise à condition suspensive en connaissance de la clause litigieuse pour ne pas devoir les honoraires prévus par celle-ci. Elle considère qu'ils ont manoeuvré pour écarter l'agent immobilier de la vente et invoque le courrier qu'ils ont adressé aux acquéreurs les informant que la vente se réaliserait désormais entre eux seuls pour le prouver. 



Vu l'avis de fixation du 13 septembre 2023 pour l'audience du 6 décembre 2023 et l'ordonnance de clôture rendue le 8 novembre 2023 ;





MOTIFS



Sur la nullité de la clause d'indemnisation forfaitaire du contrat



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. 



Tel est le cas en l'espèce, la nullité de la clause d'indemnisation forfaitaire du contrat, non soulevée en première instance, visant à faire écarter la demande de condamnation fondée sur ladite clause et tend donc aux mêmes fins que les prétentions soumises au premier juge, conformément aux dispositions de l'article 565 du même code. 



Il convient donc de déclarer recevable cette prétention. 



L'article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 dispose que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.



Il est acquis que le non respect des caractères très apparents exigés entraîne la nullité de la clause, l'apparence tenant notamment à la distinction entre ces caractères et les autres clauses du mandat, afin d'attirer l'attention du mandant. 



Au cas d'espèce, il apparaît qu'au sein du paragraphe relatif aux obligations du mandant, seul l'article 3 contenant la clause d'exclusivité et la sanction de son non respect est écrit en caractères gras, ce qui le distingue du reste des obligations. Cette différence attire clairement l'attention du particulier quant aux conséquences de son engagement avec l'agent immobilier, de sorte qu'il convient d'écarter la nullité soulevée par M. [U]. 





Sur la demande de condamnation au paiement de la clause pénale 



L'article 3 du contrat de mandat de vente stipule que 'je m'engage à vendre le bien objet du mandat à tout acquéreur présenté par les agences du réseau ORPI aux prix, charges et conditions du mandat ou de ses avenants et m'interdis de le vendre sans le concours de l'agent immobilier ORPI. 

Les honoraires de l'agent immobilier sont dus lorsque la vente est conclue : 

(...) 

- même après l'expiration de ce mandat, et ce durant 12 mois, avec un acheteur présenté par toute agence ORPI durant la validité de ce mandat.

A défaut de respecter une seule de mes obligations prévues au présent paragraphe, je devrai à l'agent immobilier ORPI, sur le fondement de l'article 1142 du code civil, une indemnité forfaitaire de dommages-intérêts, d'un montant égal à celui des honoraires prévus au mandat.'



En l'espèce, les époux [U] ont notifié la résiliation du mandat à l'agence par courrier du 26 avril 2017, avec effet au 12 mai 2017.

Il n'est pas contesté que l'Agence [Localité 4]-Mer a procédé à une visite du bien sous mandat avec les époux [Y] le 9 mai 2017, ni qu'un compromis de vente a été signé entre les époux [U] et les époux [Y], le 27 juin 2017, sans l'entremise de l'agent immobilier. 



M. [T] [U] considère que la clause pénale sus-citée ne peut s'appliquer qu'à condition qu'un manquement soit retenu à son encontre. 

Tel n'est pas le cas, cette clause trouvant son fondement dans les termes de l'article 1231-5 du code civil, selon lequel lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ou moindre. 



Ainsi, le seul irrespect des dispositions contractuelles doit entraîner l'exécution de cette clause indemnitaire. 



Les consorts [U] s'étaient ainsi engagés à ne pas conclure de vente avec un acheteur présenté par toute agence Orpi dans un délai de douze mois suivant l'expiration du mandat. 

Comme indiqué plus avant, un compromis de vente a été signé avec les époux [X], présentés par l'agence immobilière, le 27 juin 2017. 

S'il est exact qu'il ne s'agit pas d'un acte authentique de vente, pour autant, les termes du mandat ne sont pas aussi précis et adoptent une terminologie plus large qu'est la conclusion d'une vente. Cette formulation, plus large que la seule évocation d'un acte définitif passé en l'étude d'un notaire, illustre en réalité l'esprit de la clause, qui vise à éviter qu'un accord, fut-il de principe ou devant être réitéré par acte authentique, soit passé sans paiement de l'agent immobilier qui aurait pourtant présenté le bien et mis en relation acheteur et vendeur. 



La clause litigieuse doit donc trouver à s'appliquer en l'espèce, en ce qu'il ne peut être reproché à l'agent immobilier d'avoir procédé à une visite durant le temps du préavis du mandat, puisque durant cette période, par essence, le contrat trouve encore à s'appliquer, tandis que le compromis signé quelques semaines après la résiliation dudit mandat constitue la vente conclue par le truchement de l'agence. 



Enfin, il convient d'écarter toute faute du mandataire dans l'évaluation du prix du bien, vendu au prix de 1 310 000 euros alors qu'il avait été initialement fixé à 1 417 000 euros, l'écart n'apparaissant pas constitutif d'un manquement proportionnellement au prix du bien et au regard des fluctuations inhérentes au marché immobilier, ainsi qu'à la marge de négociation. 



Les conditions de la clause d'exclusivité étant réunies, la sanction de son non-respect doit s'appliquer, sans qu'aucune circonstance de fait ne commande d'en réduire le montant contractuellement prévu. En effet, il importe peu que désireuse de conserver le mandat, l'agence immobilière ait adressé une proposition de mandat aux époux [U] contenant des honoraires réduits, dès lors que ce second mandat n'a jamais été signé. 



Il convient donc de confirmer le jugement, en ce qu'il a condamné les consorts [U] à régler la somme de 65 500 euros à la Sas Agence [Localité 4] Mer, sauf à diriger exclusivement cette condamnation à l'encontre de M. [U]. 





Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive 



L'article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l'abus du droit d'agir ou de se défendre en justice par le versement d'une amende civile au trésor public et de dommages et intérêts à l'adversaire.

L'abus suppose la caractérisation d'une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d'ester ou de se défendre en justice. 



En l'espèce, il ne peut se déduire de son seul positionnement procédural que M. [T] [U] a entendu abuser de son droit d'agir en justice.



La Sas Agence [Localité 4] Mer sera donc déboutée de sa demande. 

 



Sur les frais du procès



Succombant, M. [T] [U] ser condamné aux entiers dépens d'appel.



Il sera par ailleurs condamné à régler la somme de 3 000 euros à la Sas Agence [Localité 4] Mer en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 













PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a condamné M. [T] [U] et Mme [Z] [P] épouse [U] in solidum au paiement de dommages et intérêts à la Sas Agence [Localité 4] Mer ; 



Statuant à nouveau, 



Condamne M. [T] [U] au paiement de la somme de 65 000 euros à la Sas Agence [Localité 4] Mer au titre de la clause pénale contenue dans le mandat de vente du 26 juillet 2016 ; 



Y ajoutant,



Déclare recevable la prétention tendant à la nullité de clause formée par M. [T] [U] ; 



Déboute M. [T] [U] de sa demande tendant à la nullité de la clause n°3 du mandat de vente ; 



Déboute la Sas Agence [Localité 4] Mer de sa demande indemnitaire ; 



Condamne M. [T] [U] aux entiers dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande ;



Condamne M. [T] [U] à régler à la Sas Agence [Localité 4] Mer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier Le président