Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 24 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 24 JANVIER 2024



N° 2024/ 033









N° RG 22/08035



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJQLE







[C] [U] [I]



[Y] [J] [U]





C/



[N] [L]



[V] [L]



S.A.R.L. VILLAS PRESTIGE ET SERVICES





























Copie exécutoire délivrée le : 





à : 



Me Véronique BENTOLILA



Me Joseph MAGNAN









Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de FREJUS en date du 02 Novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1120000685.





APPELANTS



Madame [C] [U] [I]

née le 13 Août 1963 à [Localité 6] (IRELANDE), demeurant [Adresse 8] - [Localité 4] (IRLANDE)



Monsieur [Y] [J] [U]

né le 07 Septembre 1963 à [Localité 5] (IRELANDE), demeurant [Adresse 3] - [Localité 4] (IRLANDE)



représentés par Me Véronique BENTOLILA, avocat au barreau de MARSEILLE, en sa qualité de suppléante légale de Me Raoudah M'HAMDI, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Madame [N] [L]

demeurant [Adresse 9]



Monsieur [V] [L]

demeurant [Adresse 9]



représentés tous deux par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



S.A.R.L. VILLAS PRESTIGE ET SERVICES

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1] [Localité 2]



représentée par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Nathalie METAIS, membre de la SCP SCP A & A, avocat au barreau de PARIS





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2024.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat conclu sous seing privé le 4 juin 2015, l'agence VILLAS PRESTIGE & SERVICES, agissant en qualité de mandataire des époux [Y] [U] et [C] [I], ressortissants irlandais, a donné à bail d'habitation 'à titre de résidence provisoire' à Monsieur [V] [L] une villa située [Adresse 7] à [Localité 2], pour une durée de quatre mois commençant à courir le 1er octobre 2015.



Cette location a été renouvelée sans interruption par six autres baux successifs jusqu'au 31 août 2017, époque à laquelle les propriétaires, désormais divorcés, ont informé l'agence de leur intention de vendre.



Des pourparlers ont été engagés à cette fin avec les époux [L], durant lesquels ces derniers se sont maintenus dans les lieux sans régler aucun loyer.



Par actes du 18 janvier 2019, Monsieur [Y] [U] et Madame [C] [I] les ont assignés à comparaître devant le tribunal de proximité de Fréjus pour entendre ordonner leur expulsion et obtenir paiement d'une indemnité d'occupation. Ils ont également appelé en cause la société VILLAS PRESTIGE & SERVICES pour lui réclamer réparation des fautes commises dans l'exécution de son mandat.



Par jugement rendu le 2 novembre 2021, dont appel, le tribunal a :

- requalifié la convention liant les parties en bail d'habitation à titre de résidence principale soumis aux articles 1 à 25-2 de la loi du 6 juillet 1989,

- jugé que ce bail s'était tacitement renouvelé les 4 juin 2018 et 2021,

- fixé le montant du loyer mensuel à 7.364,58 euros à compter du 1er septembre 2017,

- déclaré irrecevable l'action aux fins d'expulsion,

- condamné les époux [L] à payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts,

- condamné la société VILLAS PRESTIGE & SERVICES à payer la somme de 10.000 euros en réparation des fautes commises dans l'exécution de son mandat,

- partagé les dépens de l'instance entre les défendeurs, et condamné chacun d'entre eux à payer aux demandeurs une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes d'un second jugement rendu le 14 juin 2022, cette même juridiction, de nouveau saisie par les ex-époux [U], a :

- prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de règlement du loyer,

- ordonné l'expulsion des époux [L],

- condamné ces derniers à payer la somme de 375.499,94 euros au titre de leur dette locative, outre une indemnité d'occupation de 7.364,58 euros par mois jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle est finalement intervenue le 28 mars 2023.



L'appel interjeté par les époux [L] contre cette seconde décision a été radié suivant ordonnance rendue le 19 juillet 2023 par le conseiller de la mise en état, en application de l'article 524 du code de procédure civile.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 16 novembre 2023, Monsieur [Y] [U] et Madame [C] [I] entendent se désister de leur appel s'agissant des demandes dirigées contre des époux [L], en l'état du second jugement rendu par le tribunal de Fréjus.



Ils maintiennent en revanche leur recours à l'encontre de la société VILLAS PRESTIGE & SERVICES s'agissant du montant de l'indemnité qui leur a été allouée en réparation des fautes commises dans l'exécution de son mandat, qu'ils demandent à la cour de porter à la somme de 176.749,92 euros, représentant l'équivalent de 24 mois de loyer.



Ils font grief à leur mandataire :

- d'avoir manqué à ses obligations d'information et de conseil en proposant des contrats de location saisonnière non conformes aux dispositions légales, entraînant leur requalification en bail d'habitation de droit commun,

- d'avoir omis de vérifier la solvabilité des locataires,

- et de n'avoir plus entrepris aucune diligence à compter du mois de septembre 2017, date à laquelle les époux [L] ont cessé leurs paiements.



Ils ajoutent qu'ils n'ont pu à ce jour recouvrer leur créance à l'encontre de ces derniers, laquelle s'élève à plus de 450.000 euros.



Ils réclament accessoirement paiement d'une somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs dépens.



Par conclusions notifiées le 14 novembre 2023, les époux [L] demandent à la cour de constater le désistement des appelants à leur égard et de les condamner au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles, outre leurs dépens.



Par conclusions notifiées le 24 novembre 2023, la société VILLAS PRESTIGE & SERVICES demande à la cour de révoquer l'ordonnance de clôture rendue le 20 novembre précédent par le conseiller de la mise en état, afin d'admettre aux débats ses écritures en réplique aux dernières conclusions notifiées tardivement par les appelants.



Elle conteste avoir commis un quelconque manquement aux obligations de son mandat, faisant observer qu'aucun contrat écrit n'a été régularisé par les propriétaires et que ses instructions lui ont été transmises au fur et à mesure à l'occasion d'échanges de courriels.



Elle fait ainsi valoir :

- que ses mandants avaient fait état de leur volonté de réaliser un bénéfice de 100.000 euros par an, ce qui impliquait une mise en location au-delà de la seule saison touristique,

- que ces derniers ont toujours été étroitement associés aux discussions avec les époux [L] et ont donné leur accord aux renouvellements successifs des baux, dont ils ont reçu copie,

- et que les locataires se sont régulièrement acquittés du loyer jusqu'au 1er septembre 2017.



Elle soutient que son mandat aurait pris fin à compter de cette date dans la mesure où les propriétaires ne lui donnaient plus aucune instruction, et précise avoir invité les époux [L] à entrer directement en contact avec eux pour négocier les conditions d'une vente.



Elle fait enfin valoir que les fautes qui lui sont reprochées ne présentent pas de lien de causalité direct avec le préjudice invoqué par les appelants, que ces derniers ne justifient pas des diligences entreprises pour recouvrer leur créance contre les époux [L], et que l'octroi des dommages-intérêts réclamés constituerait un enrichissement sans cause à leur profit.



Elle forme appel incident et demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée au paiement de dommages-intérêts, de débouter les ex-époux [U] de cette prétention et de les condamner in solidum à lui verser la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.



Par conclusions notifiées le 30 novembre 2023, les appelants s'associent à la demande de révocation de l'ordonnance de clôture et demandent à la cour de fixer celle-ci au jour de l'audience des plaidoiries.





DISCUSSION



Sur le désistement d'appel à l'égard des époux [L] :



Suivant l'article 401 du code de procédure civile, le désistement d'appel n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves, ou si la partie à l'égard de laquelle il intervient a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.



Au cas présent, Monsieur [Y] [U] et Madame [C] [I] ont entendu se désister de leur appel à l'égard des époux [L] dès leurs premières conclusions notifiées le 3 septembre 2022 et ce désistement ne contient aucune réserve, de sorte qu'il n'a pas besoin d'être accepté et doit être déclaré parfait.



En application de l'article 399 du même code, il emporte soumission de payer les dépens exposés par les intimés. En revanche, l'équité ne commande pas d'allouer à ces derniers une indemnité au titre de leurs frais irrépétibles.



Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :



Considérant l'accord exprimé par les parties concernées, il y a lieu de révoquer l'ordonnance de clôture prononcée le 20 novembre 2023, de recevoir les conclusions notifiées le 24 novembre par la société VILLAS PRESTIGE & SERVICE et celles notifiées le 30 novembre par les appelants, et de fixer une nouvelle clôture au 4 décembre 2023.



Sur le fond :



En vertu des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire doit répondre vis-à-vis de son mandant des dommages-intérêts résultant de l'inexécution de son mandat, ou des fautes commises dans le cadre de sa gestion.



L'intermédiaire professionnel chargé de la négociation et de la rédaction d'un acte est tenu vis-à-vis de son client d'une obligation de renseignement et de conseil, et doit s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention.



En l'espèce, le premier juge a justement relevé que l'agence VILLAS PRESTIGE & SERVICES avait manqué à ces obligations en concluant avec les époux [L] une série ininterrompue de contrats excédant la durée maximale des locations saisonnières prévue par l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, entraînant une requalification de ces conventions en bail d'habitation de droit commun.



En réponse à la volonté exprimée par les époux [U] de retirer de leur propriété un bénéfice annuel important, il appartenait à l'agence de leur proposer la conclusion d'un autre type de contrat conforme à la loi française, à savoir un bail meublé d'une durée d'un an renouvelable tel que réglementé par les articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989.



Cette faute a causé à ses mandants un préjudice tenant en une perte de chance de retrouver plus tôt la libre disposition de leur bien, lequel ne se confond pas avec leur créance de loyer.



En revanche, il ne peut être reproché à l'agence d'avoir mis fin prématurément à son mandat à compter du 1er septembre 2017, dans la mesure où elle avait sollicité sans succès de nouvelles instructions auprès des ex-époux [U], pour finalement inviter ces derniers à négocier directement avec les époux [L] les conditions d'une vente de la villa (voir en ce sens les courriels transmis par Madame [T] [X] les 22 avril, 25 juin et 8 novembre 2017).



Enfin, il ne peut davantage lui être fait grief d'avoir omis de vérifier la solvabilité des locataires dès lors qu'aucun incident de paiement n'est survenu durant toute la période de location, que l'origine du litige entre les parties procède d'une autre cause, et que les bailleurs ne justifient pas des diligences qu'ils ont pu accomplir pour recouvrer leur créance à l'encontre des époux [L], de sorte que ces derniers ne peuvent être considérés comme insolvables.



En définitive, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société VILLAS PRESTIGE & SERVICES au paiement d'une indemnité de 10.000 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Déclare parfait le désistement d'appel à l'égard des époux [L],



Révoque l'ordonnance de clôture du 20 novembre 2023 et fixe la nouvelle date de clôture au 4 décembre 2023,



Confirme le jugement déféré en ses dispositions contestées, ainsi qu'en ce qui concerne la charge des dépens et des frais irrépétibles,



Y ajoutant, condamne in solidum Monsieur [Y] [U] et Madame [C] [I] aux dépens de l'instance d'appel,



Rejette les demandes formées en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT