Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 24 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 24 JANVIER 2024



N° 2024/ 035







N° RG 22/12314 



N° Portalis DBVB-V-B7G-BKAD6







CHAMBRE DES ARTISANS ET PETITES ENTREPRISES DU BÂTIMENT DES ALPES MARITIMES



SCI ROSAL

SCI MJE





C/



Syndicat des copropriétaires

VAR 3000

































Copie exécutoire délivrée le :





à : 



 Me Agnès ERMENEUX













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 19 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04393.





APPELANTES



CHAMBRE DES ARTISANS ET PETITES ENTREPRISES DU BÂTIMENT DES ALPES MARITIMES - CAPEB 06

Syndicat Professionnel Loi 1884, prise en la personne de son Président en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 4]



SCI ROSAL

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]



SCI MJE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]



représentée par Me Agnès ERMENEUX, membre de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE



Syndicat des copropriétaires VAR 3000 sis à [Localité 8]

 représenté par son syndic bénévole en exercice, la S.A.S. IMMOBILIÈRE PERRIN, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 5], et actuellement [Adresse 6] 



assigné le 28.10.22 à étude (que la DA)

Assignation remise le 29.12.2022 à étude Conclusions



défaillante



*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2024.





ARRÊT



Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



L'immeuble dénommé VAR 3000 est une petite copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 7], qui a été administrée par le cabinet MERMOZ en qualité de syndic professionnel jusqu'au 22 janvier 2021, date à laquelle l'assemblée générale des copropriétaires a décidé de ne pas renouveler son mandat.



Suivant ordonnance rendue le 22 février suivant par le président du tribunal judiciaire de Grasse, la Chambre syndicale des artisans et petites entreprises du bâtiment des Alpes-Maritimes (ci-après la CAPEB 06), la SCI ROSAL et la SCI MJE, agissant tous trois en leurs qualités de copropriétaires, ont obtenu la désignation d'un administrateur judiciaire, à l'effet notamment de convoquer une nouvelle assemblée en vue de la désignation d'un syndic.



C'est ainsi qu'aux termes d'une résolution n°3 ayant fait l'objet d'un vote par correspondance le 27 juillet 2021, la société IMMOBILIÈRE PERRIN, copropriétaire détenant 4.043/10.000 tantièmes des parties communes, représentée par sa gérante Madame [V] [P], a été désignée syndic par cinq voix pour représentant 6.956/10.000 tantièmes et cinq voix contre représentant 3.044/10.000 tantièmes.



La CAPEB 06, la SCI ROSAL et la SCI MJE, copropriétaires opposants, se sont pourvus contre cette décision devant le tribunal judiciaire de Grasse qui, aux termes d'un jugement réputé contradictoire rendu le 19 avril 2022, les a déboutés des fins de leur action, en retenant qu'il ne lui appartenait pas d'exercer un contrôle en opportunité, et que l'abus de majorité invoqué par les requérants n'était pas caractérisé.



Il a été interjeté appel de cette décision par déclaration adressée le 12 septembre 2022 au greffe de la cour et signifiée le 28 octobre à la partie intimée. Le syndicat des copropriétaires, régulièrement assigné à comparaître par exploit en date du 29 décembre 2022 signifié au domicile de son syndic, n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2023.





MOYENS ET PRÉTENTIONS SOUMIS À LA COUR



Aux termes de leurs conclusions déposées au greffe le 8 décembre 2022, signifiées le 29 décembre à la partie intimée, les appelants soutiennent que la résolution litigieuse procède d'un abus de majorité et contrevient aux dispositions d'ordre public de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où la société IMMOBILIÈRE PERRIN reste débitrice vis-à-vis du syndicat d'une somme de 93.865,17 euros au titre de ses charges de copropriété, et qu'elle entend profiter de ses fonctions de syndic pour continuer d'échapper à ses obligations, au détriment de la conservation de l'immeuble qui n'est plus entretenu ni même assuré, ce qui caractérise un conflit d'intérêts manifeste.



Ils ajoutent que, depuis sa désignation, aucune assemblée générale n'a été convoquée pour voter le budget prévisionnel et adopter les comptes de l'exercice précédent, en méconnaissance des dispositions de l'article 14-1 de ladite loi.



Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

- d'annuler la résolution n°3 adoptée le 27 juillet 2021 par l'assemblée générale,

- de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- et de les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.





DISCUSSION



Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.



En l'espèce, il résulte des pièces produites au dossier que la société IMMOBILIÈRE PERRIN a été condamnée suivant jugement rendu le 19 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse, assorti de l'exécution provisoire, à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble VAR 3000 une somme de 67.379,16 euros au titre du solde débiteur de son compte individuel de répartition de charges provisoirement arrêté au 1er décembre 2019, outre les intérêts moratoires et la somme de 3.500 euros à titre de dommages-intérêts. 



Il existe donc une contrariété manifeste entre les intérêts personnels de ce copropriétaire et l'exercice des fonctions de syndic, lesquelles impliquent notamment, en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à son entretien, et de recouvrer les créances du syndicat par toutes voies de droit. 



Il apparaît dès lors que la résolution litigieuse est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et doit être en conséquence annulée.







PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par défaut à l'égard de l'intimé,





Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :





Annule la résolution n° 3 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juillet 2021, portant désignation de la société IMMOBILIÈRE PERRIN en qualité de syndic,





Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit du conseil des appelants sur son affirmation de droit,





Le condamne également à verser aux appelants, pris solidairement, la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,







Dispense la CAPEB 06, la SCI ROSAL et la SCI MJE de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT