Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 23 janvier 2024

ARRET 

N°





[R]





C/



[L]













MS/VB/ML/SGS





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU VINGT TROIS JANVIER

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/04983 - N° Portalis DBV4-V-B7G-ITG2 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU VINGT DEUX AOUT DEUX MILLE VINGT DEUX





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [D] [R]

né le 05 Septembre 1973 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représenté et plaidant par Me Alexandre COUTEL substituant Me Xavier D'HELLENCOURT de l'ASSOCIATION CABINET D'HELLENCOURT, avocats au barreau d'AMIENS



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008143 du 29/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AMIENS)





APPELANT



ET



Madame [S] [L]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée et plaidant par Me José-Manuel CASTELLOTE, avocat au barreau de BEAUVAIS





INTIMEE

 





DEBATS :



A l'audience publique du 21 novembre 2023, l'affaire est venue devant Mme Myriam SEGOND, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 janvier 2024.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 23 janvier 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et le Président étant empêché, la minute a été signée par Mme Myriam SEGOND, Conseillère et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. 





*

* *



DECISION :





DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Le 27 février 2013, Mme [L] a consenti à M. [D] [R] un bail d'habitation sur une maison individuelle située [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 500 euros.



Le 9 juin 2021, M. [D] [R] a donné congé en se prévalant d'un délai de préavis réduit à un mois.



Se plaignant d'impayés de loyer et de dégradations locatives, Mme [L] a saisi le tribunal judiciaire d'Amiens d'une requête aux fins d'injonction de payer. Une ordonnance du 3 novembre 2021 a enjoint à M. [R] de lui payer la somme de 3 971,67 euros en principal au titre de l'arriéré locatif et des réparations locatives.



M. [R] a fait opposition le 25 avril 2022.



Par jugement du 22 août 2022, le juge des contentieux de la protection a :



- déclaré recevable l'opposition,

- mis à néant l'ordonnance du 3 novembre 2021,

- condamné M. [D] [R] à payer à Mme [L] la somme de 2 007,67 euros, soit 1 217,67 euros au titre des deux mois de préavis non réalisés, 1 125 euros de réparations locatives et 165 euros de frais d'état des lieux de sortie,

- condamné M. [D] [R] à payer à Mme [L] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [D] [R] aux dépens comprenant les frais de l'ordonnance d'injonction de payer,

- débouté les parties de l'intégralité de leurs autres demandes.



Par déclaration du 14 novembre 2022, M. [D] [R] a fait appel.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 septembre 2023.







EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par conclusions du 17 janvier 2023, M. [D] [R] demande à la cour :



- d'infirmer le jugement,

- de rejeter toutes demandes de Mme [L],

- de la condamner à lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 500 euros ainsi que la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Il soutient qu'il justifie être bénéficiaire du revenu de solidarité active et bénéficie à ce titre d'un délai réduit de préavis.



Il conteste être l'auteur de la signature figurant sur l'état des lieux d'entrée et indique s'agissant de l'état des lieux de sortie, qu'un exemplaire ne lui a pas été remis. Il ne peut donc être tenu de la réparation des dégradations locatives. Il sollicite, à titre subsidiaire, l'application d'un coefficient de vétusté de 100% et fait valoir qu'il a entretenu les lieux et s'agissant des extérieurs, que la végétation a poussé entre son départ le 8 juillet 2021 et l'établissement de l'état des lieux de sortie.



Il refuse de prendre en charge les frais du second constat d'état des lieux de sortie, lequel n'était pas nécessaire.



Par conclusions du 30 janvier 2023, Mme [L] demande à la cour :



- de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [D] [R] à payer les deux mois de préavis non réalisés,

- de l'infirmer sur le surplus et condamner M. [D] [R] à lui payer la somme de 3 090 euros au titre des réparations locatives,

- le condamner à payer 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais de la procédure d'injonction de payer et le coût du constat d'état des lieux de sortie.



Elle réplique que M. [D] [R] n'a pas justifié sa situation au moment de l'envoi de la lettre de congé.



Elle affirme que l'état des lieux d'entrée a été signé par M. [W] [R], le frère du locataire, qu'en toutes hypothèses la présomption de l'article 1731 du code civil doit jouer. Selon elle, l'état des lieux de sortie démontre un défaut de nettoyage et d'entretien des lieux, qui ne peuvent s'expliquer par la vétusté, ainsi qu'un dysfonctionnement du chauffe-eau que le locataire a le devoir d'entretenir.



Elle maintient sa demande de prise en charge du coût de l'état des lieux de sortie.



MOTIVATION



1. Sur l'arriéré locatif



Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° de l'article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé ; à défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois (3e Civ., 11 avril 2019, n°18-14256).



M. [D] [R] fournit une attestation de paiement de la caisse d'allocations familiales d'avril 2021 à août 2022 qui mentionne le versement du revenu de solidarité active. Il n'a, cependant, pas invoqué ce motif ni justifié sa situation de bénéficiaire du revenu de solidarité active au moment de l'envoi de sa lettre de congé.



Il reste, par conséquent, tenu des loyers pendant le délai de préavis de trois mois de droit commun. 



Le jugement est confirmé.



2. Sur la demande d'indemnisation de la bailleresse



Aux termes de l'article 7, d), de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



La bailleresse fournit le constat d'état des lieux de sortie du 2 août 2021 que M. [D] [R] conteste. Mais la bailleresse a fait établir un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie par huissier de justice le 11 août 2021, le locataire dument convoqué ce qu'il ne conteste pas. 



Ce procès-verbal fait état d'un défaut d'entretien des extérieurs, défaut de tonte de la pelouse et de taille des haies. L'entretien de la pelouse et des haies est une obligation du locataire selon l'article I, a) de la liste, annexée au décret n° 87-712 du 26 août 1987. M. [R] oppose que la végétation aurait poussé entre son départ des lieux en juillet 2021 et le constat en août 2021. Cependant, le locataire est tenu d'entretenir le logement jusqu'à sa restitution matérialisée par la remise des clés qui est intervenue au moment de l'état des lieux, sauf preuve contraire qui n'est pas rapportée en l'espèce. La bailleresse a acquitté la somme de 625 euros à ce titre selon facture de M.S.P.P/B du 15 février 2022. Cette somme de 625 euros est à la charge de M. [R].



Le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie du 11 août 2021 mentionne, par ailleurs, un dysfonctionnement du chauffe-eau. La bailleresse fournit une facture du 5 septembre 2021 de la société M.S.P.P/B concernant la fourniture et pose d'un nouveau ballon d'eau chaude d'un montant de 560 euros. Il est indiqué sur la facture que le chauffe-eau a été changé suite à un mauvais fonctionnement du groupe de sécurité dû à un mauvais entretien du locataire. 



L'article IV d) de la liste, annexée au décret n° 87-712 du 26 août 1987 prévoit que sont à la charge du locataire le rinçage et le nettoyage de corps de chauffe et tuyauteries. Cette liste n'est pas limitative. Cependant, il ne peut être mis à la charge du locataire le renouvellement intégral de l'équipement sauf dégradations volontaires de ce dernier, ce qui n'est pas prouvé. Par ailleurs, la propriétaire ne précise pas l'ancienneté de l'équipement dont la durée de vie est nécessairement limitée. La réparation effectuée doit rester à charge de la propriétaire.



Enfin, le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie du 11 août 2021 mentionne une dégradation des revêtements. Cependant, les photographies annexées au procès-verbal ne permettent pas de constater de telles dégradations. Les peintures sont, tout au plus, défraichies, ce qui apparaît normal au regard de la durée d'occupation des lieux de plus de sept années. Il convient donc de rejeter la demande de la bailleresse à ce titre. 



3. Sur la prise en charge des frais de constat d'huissier



Aux termes de l'article 3-2, alinéas 1, 2 et 3, de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon les modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.



Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.



L'état des lieux de sortie du 2 août 2021 mentionne que M. [R] a refusé de signer le document, les deux exemplaires étant restés en possession de la bailleresse. A défaut de constat amiable, la bailleresse a été contrainte de faire appel à un huissier de justice.



M. [R] doit donc assumer la charge de la moitié des frais de constat d'huissier.



Selon l'article A444-27 du code de commerce, le tarif est fixé, pour une surface supérieure à 50 m2 et inférieure ou égale à 150 m2, à la somme de 127,67 euros, soit une somme de 63,84 euros à charge du locataire.



4. Sur les comptes entre les parties



Après déduction du dépôt de garantie de 500 euros, il reste à charge de M. [R] la somme de 188,84 euros.



5. Sur les frais du procès



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées.



Partie succombante à titre principal, M. [R] sera condamné aux dépens d'appel et à payer à Mme [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort,



Confirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [R] au paiement de la somme de 1 217,67 euros au titre des deux mois de préavis non réalisés et statué comme il l'a fait sur les dépens et frais irrépétibles,



L'infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau des chefs infirmés :



Condamne [D] [R] à payer à [S] [L] la somme de 188,84 euros au titre du défaut d'entretien du logement et frais de constat d'état des lieux de sortie, déduction faite du dépôt de garantie,



Y ajoutant :



Condamne [D] [R] aux dépens d'appel,



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne [D] [R] à payer à [S] [L] la somme de 1 500 euros.







LA GREFFIERE P/LE PRÉSIDENT

EMPÊCHÉ