Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 24 janvier 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 24 JANVIER 2024 









N° RG 23/01965 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHNC







S.A.R.L. MER ET GOLF LOISIRS





c/



Monsieur [T] [I] [O]























Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : ordonnance rendu le 27 mars 2023 (R.G. 22/01615) par le TJ de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 21 avril 2023





APPELANTE :



S.A.R.L. MER ET GOLF LOISIRS, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2] - [Localité 3]



représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Corinne RAYNAL-VIOLANTE, avocat au barreau de BAYONNE





INTIMÉ :



Monsieur [T] [I] [O], né le 28 Septembre 1962 à [Localité 5] (ESPAGNE), de nationalité Espagnole, demeurant [Adresse 6] - [Localité 1] ESPAGNE



représenté par Maître Nicolas NAVEILHAN, avocat au barreau de BORDEAUX et assisté par Maître Christian PELLOIT, avocat au barreau de BAYONNE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.









EXPOSE DU LITIGE : 



Par acte intitulé 'contrat de mise à disposition' du 10 juillet 2000, Monsieur [T] [I] [O] a donné à bail à la société à responsabilité limitée Mer et Golf Loisirs, un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 4], au prix annuel de 21.000 francs TTC.



Par acte d'huissier du 10 juin 2021, M. [I] [O] a fait signifier au preneur, un commandement d'avoir à payer la somme de 5.411,08 euros, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers dus pour la période du 1er février 2020 au 31 janvier 2021.



Par acte d'huissier de justice du 31 août 2022, M. [I] [O] a assigné la société Mer et Golf Loisirs devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, à titre principal, de constatation de la résiliation du bail, expulsion de la locataire et paiement de diverses sommes.



Par ordonnance prononcée le 27 mars 2023, le juge des référés a statué ainsi qu'il suit :

- constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant M. [I] [O] et la société Mer et Golf Loisirs ;

- prononce en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 10 juillet 2021 ;

- dit qu'à compter du 10 juillet 2021, la société Mer et Golf Loisirs est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant du loyer en vigueur à cette date ;

- ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société Mer et Golf Loisirs et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 4], [Adresse 7], [Adresse 8], le lot 60 078, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

- condamne la société Mer et Golf Loisirs à payer à M. [I] [O] :

- 1°) au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 1.407,05 euros par trimestre à compter du 10 juillet 2021,

- 2°) au titre des loyers et indemnités d'occupation, la somme provisionnelle de 12.369,08 euros arrêtée au 2 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 10 juin 2021 pour les sommes exigibles à cette date et à compter de leur date d'échéance pour les sommes exigibles ultérieurement,

- 3°) au titre des charges de copropriété la somme provisionnelle de 14.638,22 euros ;

- rejette toutes autres demandes ;

- condamne la société Mer et Golf Loisirs aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et la condamne à payer à M. [I] [O] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Mer et Golf Loisirs a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 21 avril 2023.



***







Par dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2023, la société Mer et Golf Loisirs demande à la cour de :

Vu l'article L. 145-41 du code de commerce,

- accueillir l'appel formé par la société Mer et Golf Loisirs à l'encontre de l'ordonnance du 27 mars 2023 et déclarer cet appel recevable et bien fondé ;

- dire que la société Mer et Golf Loisirs est bien fondée à invoquer les dispositions de l'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce ;

- octroyer rétroactivement à la société Mer et Golf Loisirs des délais de paiement jusqu'au 17 mai 2023, date du paiement du solde de la dette ;

- suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire contenue au contrat de bail liant les parties ;

- constater que les charges de copropriété ont fait l'objet d'une régularisation dans leur intégralité ;

En conséquence, 

- réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 

-ordonné l'expulsion de la société Mer et Golf Loisirs,

-condamné la société Mer et Golf Loisirs à une indemnité provisionnelle au titre des loyers et indemnités à hauteur de 12.369,08 euros,

-condamné la société Mer et Golf Loisirs à régler une somme provisionnelle de 14.638,22 euros au titre des charges de copropriété,

-condamné la société Mer et Golf Loisirs à régler à M. [I] [O] une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- statuer ce que de droit sur les dépens.



***



Par dernières écritures notifiées le 17 octobre 2023, Monsieur [T] [I] [O] demande à la cour de :

Vu les dispositions de l'article L. 145-41 : « la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge »,

Vu les dispositions de l'article 1104 du code civil, 

Vu les dispositions de l'article 1342-4 du code civil,

Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil, 

- débouter la société Mer et Golf Loisirs de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

- confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 27 mars 2023 en ce qu'elle a : 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant M. [I] [O] et la société Mer et Golf Loisirs,

- prononcé la résiliation du bail commercial à compter du 10 juillet 2021,

- dit qu'à compter du 10 juillet 2021, la société Mer et Golf Loisirs était devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant du loyer en vigueur à cette date,

- ordonné la restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Mer et Golf Loisirs et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 4], [Adresse 7], [Adresse 8], le lot 60078, avec concours, en tant que de besoin, de la force publique,

- condamné la société Mer et Golf Loisirs à payer à M. [I] [O] : 

- 1°) au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 1.407,05 euros par trimestre à compter du 10 juillet 2021,



2°) au titre des loyers et indemnités d'occupation, la somme provisionnelle de 12.369,08 euros, arrêtée au 2 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit le 10 juin 2021 pour les sommes exigibles à cette date et à compter de leur date d'échéance pour les sommes exigibles ultérieurement au titre des arriérés de loyers,

3°) au titre des charges de copropriété la somme provisionnelle de 14.638,22 euros ;

- statuer de nouveau pour actualiser le montant de la créance de l'arriéré de loyers et condamner en conséquence la société Mer et Golf Loisirs à payer à M. [I] [O] la somme de 19.852,50 euros, arrêtée au mois d'octobre 2023 ;

A titre reconventionnel,

- constater que la société Mer et Golf Loisirs ne s'est pas spontanément exécutée des condamnations prononcées à son encontre ;

- constater que l'appel est manifestement dilatoire et abusif ;

- condamner en conséquence la société Mer et Golf Loisirs sur le fondement de l'article 1240 du code civil à payer à M. [I] [O] une somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner la société Mer et Golf Loisirs à payer à M. [I] [O] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance. 



***



L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 octobre 2023 et l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 8 novembre 2023.



Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



1. Sur la demande en délais de paiement



1. Au dispositif de ses dernières conclusions, la société Mer et Golf Loisirs ne discute plus le principe de l'acquisition de la clause résolutoire mais, au visa des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, tend pour la première fois en appel à la suspension de ses effets et au bénéfice de délais de paiement ; l'appelante, qui ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer délivré le 10 juin 2021, admet être redevable de la somme de 7.005,37 euros et discute le surplus des sommes énoncées au commandement de payer visant la clause résolutoire.



2. Il est constant en droit que, puisque l'article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce renvoie expressément à l'article 1343-5 du code civil, la condition nécessaire à l'application de ces dispositions du code de commerce est que le débiteur se trouve dans une situation qui ne lui permette pas de se libérer immédiatement.







3. Au soutien de sa demande à ce titre, la société Mer et Golf Loisirs produit deux documents intitulés l'un et l'autre 'retard de paiement de loyers annuels' signés de Madame [N] [R], présentée comme étant la gérante de l'appelante, mais qui ne sont pas datés et dont aucun élément n'établit qu'ils auraient été adressés à M. [I], ce dernier ne mentionnant pas les avoir reçus.



4. Il est également versé au dossier de l'appelante une ordonnance prononcée le 7 août 2023 par le président du tribunal de commerce de Bayonne qui autorise la mise en place d'une procédure de conciliation. A cet égard, il faut relever que la requête en ce sens a été présentée le 27 juillet 2023 par la société Mer et Golf Loisirs, soit plusieurs mois après le prononcé de l'ordonnance entreprise. De plus, l'appelante ne produit aucun élément comptable de nature à étayer son argumentation relative à ses difficultés actuelles.



5. En l'absence de tout élément de nature à faire la démonstration d'une situation qui ne permettrait pas à la débitrice de se libérer immédiatement de sa dette et compte tenu du fait que M. [I] produit, sans être démenti, le compte de sa locataire établi au 31 octobre 2023 qui démontre que la société Mer et Golf Loisirs ne s'est pas acquittée des indemnités d'occupation mises à sa charge par le juge des référés, il doit être retenu que les conditions de l'octroi de délais de paiement ne sont pas réunies.



La demande de ce chef ainsi que la demande en suspension des effets de la clause résolutoire seront en conséquence rejetées ; il convient dès lors de confirmer le chef de dispositif de l'ordonnance du 27 mars 2023 relatif à l'expulsion de la société Mer et Golf Loisirs.





2. Sur le montant du loyer



6. L'appelante soutient que son bailleur aurait commis une erreur dans le calcul de l'indexation du loyer qui lui est réclamé, ce qui aurait été porté à sa connaissance au cour de l'année 2020. Elle demande en conséquence que sa condamnation provisionnelle à ce titre soit ramenée à celle de 7.005,37 euros.



7. C'est toutefois par des motifs détaillés et pertinents, qui ne sont pas utilement critiqués en cause d'appel et que la cour fait siens, que le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a retenu que le montant du loyer indexé réclamé par le bailleur était exact.



8. Nonobstant le fait que les échanges de courriels en langue espagnole ne sont pas exploitables par la cour, il doit de plus être souligné que la société Mer et Golf Loisirs ne produit aucun élément précis qui viendrait remettre en cause les calculs détaillés effectués par l'expert comptable de M. [I] et qui sont produits à son dossier.



L'ordonnance déférée sera donc confirmée de ce chef.













3. Sur la condamnation provisionnelle relative aux charges de copropriété



9. La société Mer et Golf Loisirs fait grief au premier juge de l'avoir condamnée au paiement d'une provision de 14.638,22 euros au titre du défaut de paiement des charges de copropriété.



L'appelante, qui ne discute pas le fait que l'article 4 du bail du 10 juillet 2000 l'oblige à régler les charges de copropriété relatives au lot donné à bail, soutient que les sommes réclamées par l'intimé ont d'ores et déjà été payées.



10. Elle produit à cet égard à son dossier d'une part un extrait du grand livre de la société Cabinet Immobilier [G] pour l'année 2022 ainsi qu'un message électronique du 11 septembre 2023 émanant de Monsieur [C] [G], gérant de la société Cabinet Immobilier [G], présentée comme étant le syndic de la copropriété de l'immeuble [Adresse 7] au sein duquel est donné à bail l'appartement dont M. [I] est propriétaire.



Toutefois, cet extrait du grand livre mentionne certes un compte au nom de M. [I] mais dont les mentions indiquent des 'compensations' pour les années 2020, 2021 et 2022 'Mer et Golf Loisirs/copropriétaires gérés' dont le courriel du 11 septembre 2023, mentionné ci-dessus, n'explicite pas sérieusement le mécanisme de compensation ainsi mentionné.



11. De plus, l'intimé verse à son dossier un relevé de son compte de copropriétaire au 1er avril 2022 dont les mentions mettent en évidence le fait qu'un solde débiteur à sa charge s'aggrave depuis le 31 décembre 2012, les seuls mouvements au crédit étant relatifs à des annulations de reports ou de répartition de charges.



12. Enfin, il est produit -en intégralité, contrairement à ce qui est soutenu par l'appelante- le rapport du Cabinet CBF, désigné le 20 février 2023, par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux en qualité de mandataire ad hoc de la copropriété de la [Adresse 7], qui observe tout d'abord que M. [G], syndic, ne s'est manifesté que pour indiquer que ses comptes étaient en cours et n'a communiqué une balance générale et un grand livre que parce que le mandataire ad hoc envisageait de saisir le juge des référés de la difficulté de communication.



Le Cabinet CBF ajoute que ces deux seuls documents sont « le reflet de la mauvaise tenue des comptes de la copropriété sur les dernières années. En effet, le fait que Mer et Golf Loisirs, en plus de son activité de gestion des appartements dans le cadre des baux commerciaux avec certains copropriétaires, se soit approprié la gestion de la copropriété en lieu et place des syndics successifs (Nexity puis [G]) a conduit au refus des copropriétaires de valider la comptabilité du Trianon. Mais plus gênant est le fait que Mer et Golf Loisirs ait seul capacité de voter dans les assemblées générales bénéficiant du vote des copropriétaires bailleurs commerciaux a conduit à une confusion de genre. La balance et le grand livre reflètent ces confusions, les compensations n'étant pas faites.»



13. Ainsi, les compensations alléguées par la société Mer et Golf Loisirs au soutien de son appel relatif à sa condamnation au titre des charges de copropriété ne sont pas établies ; le paiement de ces charges n'est donc pas démontré.



Il y a lieu en conséquence de confirmer l'ordonnance entreprise à ce titre.





4. Sur l'appel incident



14. M. [I] tend tout d'abord à la réactualisation de la condamnation provisionnelle de sa locataire au titre des indemnités d'occupation.



Cette réactualisation est cependant sans objet puisque le juge des référés a dit que la société Mer et Golf Loisirs était redevable d'une indemnité d'occupation de 1.407,05 euros par trimestre à compter du 10 juillet 2021, date d'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire puis a arrêté au 2 mai 2022 -date du dernier décompte produit par le bailleur- le montant de la condamnation provisionnelle. Dès lors, ainsi que l'a énoncé le premier juge, la société Mer et Golf Loisirs est redevable d'une indemnité d'occupation -dont une partie est donc visée dans la condamnation, pour la période du 10 juillet 2021 au 2 mai 2022- jusqu'à son départ effectif des lieux, les comptes à ce titre devant être faits au jour de ce départ.



15. L'intimé sollicite par ailleurs la condamnation de la société Mer et Golf Loisirs au paiement de dommages et intérêts pour appel abusif.

Toutefois, M. [I] n'établit pas la réalité d'un préjudice à ce titre qui serait indépendant de celui qui résulte de la nécessité de faire assurer sa défense.

La cour rejettera en conséquence sa demande de ce chef.



16. Il y a lieu enfin de confirmer les chefs de dispositif de l'ordonnance déférée relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens. Y ajoutant, la cour condamnera la société Mer et Golf Loisirs à payer les dépens de l'appel et à verser à l'intimé la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,



Dans les limites de sa saisine,



Confirme l'ordonnance prononcée le 27 mars 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.



Y ajoutant,



Déboute la société Mer et Golf Loisirs de sa demande en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire.



Déboute Monsieur [T] [I] de sa demande en réactualisation de la condamnation au titre de l'indemnité d'occupation.



Condamne la société Mer et Golf Loisirs à payer à Monsieur [T] [I] la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne la société Mer et Golf Loisirs à payer les dépens de l'appel.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier Le Président