Cour d'Appel · Chambre 2 A — 24 janvier 2024

MINUTE N° 37/2024





































Copie exécutoire 

aux avocats



Le 24 janvier 2024



La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 24 JANVIER 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/04024 - 

N° Portalis DBVW-V-B7F-HVOD



Décision déférée à la cour : 28 Mai 2021 par le tribunal judiciaire de [Localité 4]





APPELANT :



Monsieur [O] [R]

demeurant [Adresse 7] à [Localité 6] (ALLEMAGNE)



représenté par Me Raphaël REINS, Avocat à la cour





INTIMÉS :



Monsieur [O] [V]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 5]



représenté par Me Valérie PRIEUR, Avocat à la cour



Madame [T] [P] [X]

demeurant [Adresse 3] à [Localité 4]



représentée par Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA, 

Avocat à la cour 





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Septembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Nathalie HERY, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie HERY, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame Myriam DENORT, Conseillère

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffière, lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE



En présence de Madame Ophélie CRAMILLY, Greffière stagiaire





ARRÊT contradictoire 

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Madame Nathalie HERY, Conseillère faisant fonction de Présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







FAITS ET PROCÉDURE

Le 2 août 2017, M. [O] [V]-Mme [T] [P] [X], alors mariés, ont signé un mandat de vente auprès de l'agence immobilière Tisserant Immobilier ayant une durée de quinze mois et librement révocable passé un délai de trois mois portant sur l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 4] (68).

Par un acte de vente sous conditions suspensives du 27 octobre 2017, M. [O] [R] s'est engagé à acquérir cet appartement pour un prix de 213 900 euros incluant le prix du bien immobilier (180 600 euros), des meubles et objets mobiliers (18 400 euros) et la provision pour frais d'acte (13 900 euros), seul M. [O] [V] ayant signé cet acte.

Dans le cadre de la procédure de divorce de M. [O] [V] et Mme [T] [P] [X], une ordonnance de non-conciliation a été rendue le 17 mai 2017 prévoyant que la jouissance du domicile conjugal, bien commun, situé [Adresse 2] à [Localité 4] était attribuée à Mme [P] [X].

Par jugement du juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de [Localité 4] du 25 janvier 2018, M. [O] [V] a été autorisé à procéder seul à la vente du bien susvisé. Mme [P] [X] a fait appel de ce jugement. La cour d'appel de Colmar, par arrêt du 30 octobre 2018 a constaté la caducité de cet appel.

Se plaignant de l'absence de mise à exécution de l'acte du 27 octobre 2017, M. [O] [R] a attrait M. [O] [V] et Mme [T] [P] [X], devant le tribunal de grande instance de [Localité 4], par acte introductif d'instance déposé le 24 avril 2018, afin de les contraindre à l'exécution de l'acte de vente sous seing privé.

Par ordonnance du 13 juin 2019, le juge de la mise en état, saisi par M. [O] [R], l'a débouté de sa demande tendant à enjoindre à M. [O] [V] et Mme [T] [P] [X] de justifier de l'état du bien immobilier en laissant un huissier de justice y accéder et que le bien est libre de toute occupation.

Par jugement du 28 mai 2021, le tribunal judiciaire de [Localité 4] remplaçant le tribunal de grande instance a :


déclaré recevable l'action de M. [O] [R] ;

prononcé la nullité de l'acte de vente sous seing privé conclu le 27 octobre 2017 ;

rejeté la demande de constatation de la caducité de l'acte de vente sous seing privé du 27 octobre 2017 formée par M. [O] [R] ;

rejeté la demande de constatation de la clause résolutoire de l'acte de vente sous seing privé du 27 octobre 2017 formée par M. [O] [R] ;





rejeté la demande de résolution judiciaire de l'acte de vente sous seing privé du 27 octobre 2017 formée par M. [O] [R] ; 

rejeté la demande de condamnation de M. [O] [V] et Mme [T] [P] [X] à payer à M. [O] [R] la somme de 18 800 euros au titre d'une clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

rejeté la demande de condamnation de M. [O] [V] et Mme [T] [P] [X] à payer à M. [O] [R] la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

rejeté la demande reconventionnelle de condamnation de M. [O] [R] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts formée par Mme [T] [P] [X] ; 

condamné M. [O] [R] à verser à M. [O] [V] et à Mme [T] [P] [X] la somme de 1 500 euros à chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

rejeté la demande de M. [O] [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [O] [R] aux dépens ;

dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.




Après avoir déclaré recevable la demande de M. [R] et rappelé les dispositions des articles 12 du code de procédure civile et 215 alinéa 3 du code civil, le tribunal a indiqué que Mme [P] [X] soutenait, sans fondement juridique, que l'acte du 27 octobre 2017 était « réputé non écrit » puisqu'elle ne l'avait pas signé alors que cette demande s'analysait, en réalité, en une demande en nullité de l'acte de vente du domicile familial passé en l'absence de son consentement.

Il a fait état de ce qu'il était constant qu'un mandat de vente sans exclusivité avait été signé le 2 août 2017 par Mme [T] [P] [X] et M. [O] [V] prévoyant la possibilité de le dénoncer passé un délai de trois mois et que l'acte du 27 octobre 2017 indiquait les noms des consorts [V]-[P] [X] mais que l'exemplaire remis par M. [O] [R] comprenait une seule signature, les écritures des parties permettant de déterminer qu'il s'agissait de la signature de M. [O] [V] et qu'ainsi, Mme [P] [X] n'avait pas signé cet acte.

Il a mentionné l'existence d'un courrier du 25 septembre 2017 dans lequel Mme [P] [X] déclarait mettre fin au mandat moins de trois mois après la signature du mandat et a considéré que si cela pourrait engager la mandante en termes de responsabilité contractuelle envers l'agence Tisserant Immobilier, cela ne signifiait pas qu'elle ne pouvait pas se prévaloir de sa renonciation à la vente, l'irrévocabilité stipulée dans le mandat permettant uniquement à l'agent immobilier d'engager la responsabilité des mandants. 









Il en a déduit que la révocation produisait tous ses effets, sous réserve de la responsabilité du mandant envers le mandataire, Mme [P] [X] n'étant plus engagée par le mandat de vente et que l'acte du 27 octobre 2017 portant sur le logement familial avait été signé sans son consentement alors qu'elle avait, en amont, exprimé son refus de vendre en révoquant le mandat.

Il a ajouté que le jugement qui autorisait M. [O] [V] à vendre seul le domicile sur le fondement de l'article 217 du code civil étant en date du 25 janvier 2018 soit postérieur à l'acte signé le 27 octobre 2017, celui-ci ne pouvait passer cet acte seul à ce moment-là, à défaut d'y avoir été expressément autorisé.

Il en a déduit que l'acte du 27 octobre 2007 dont la signature de Mme [P] [X] faisait défaut devait être déclaré nul.

Sur la caducité de l'acte, après avoir rappelé les dispositions de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, le tribunal a relevé qu'aucun acte authentique n'avait été dressé, de sorte qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur la caducité de l'acte pour défaut de réitération par acte authentique puisqu'il était nul ou non valablement formé. 

Sur la demande en constatation de la clause résolutoire, le tribunal a indiqué qu'au regard de la nullité de l'acte du 27 octobre 2017, M. [R] ne pouvait réclamer l'application de la clause résolutoire qui y était comprise. 

Sur la demande de résolution judiciaire et d'indemnité forfaitaire, le tribunal a retenu qu'au regard de la nullité de l'acte du 27 octobre 2017, M. [R] ne pouvait réclamer la résolution judiciaire d'un contrat nul et, par conséquent, a rejeté la demande en paiement de la somme de 18 800 euros en exécution de la clause pénale prévue au contrat. 

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts, après avoir rappelé les dispositions de l'article 1231-1 du code civil, le tribunal a relevé que M. [R] se fondait sur la responsabilité contractuelle pour sa prétention en dommages et intérêts et a indiqué qu'en absence d'un contrat valable, il ne pouvait réclamer des dommages et intérêts pour mauvaise exécution du contrat, l'existence d'une faute n'étant, au demeurant, pas démontrée.

Il a également rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [P] [X] au motif que celle-ci ne rapportait pas la preuve d'une collusion entre M. [R] et M. [V].

M. [O] [R] a formé appel à l'encontre de ce jugement par voie électronique le 7 septembre 2021.

L'instruction a été clôturée le 4 avril 2023. 



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 23 mars 2023, M. [O] [R] demande à la cour de :


déclarer son appel recevable et bien fondé ;

faire droit à l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions ;

débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes ;

confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré son action recevable ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité de l'acte de vente sous seing privé conclu le 27 octobre 2017 ;

et statuant à nouveau, dire et juger que le contrat sous seing privé est régulier ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de constatation de caducité de l'acte de vente sous seing privé du 27 octobre 2017 ;

et statuant à nouveau :

dire et juger qu'il se voit dans l'impossibilité d'acquérir le bien sis 20 rue [L] à [Localité 4], et ce, aux torts exclusifs de M. [O] [V] et Mme [T] [P] [X],

dire et juger qu'en conséquence il se voit contraint à renoncer à sa demande de régularisation authentique de la vente ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire de l'acte de vente sous seing privé du 27 octobre 2017 ;

et statuant à nouveau, constater l'acquisition de la clause résolutoire de l'acte de vente sous seing privé du 27 octobre 2017 ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de résolution judiciaire de l'acte de vente sous seing privé du 27 octobre 2017 ;

et statuant à nouveau, prononcer la résolution judiciaire de l'acte de vente sous seing privé du 27 octobre 2017 aux torts exclusifs des vendeurs ;

 infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande, à titre principal, de condamnation de M. [O] [V] et Mme [T] [P] [X] in solidum à lui payer, à titre d'indemnité forfaitaire contractuelle, la somme de 18 800 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

et statuant à nouveau, condamner M. [O] [V] et Mme [T] [P] [X] in solidum à lui payer, à titre d'indemnité forfaitaire contractuelle, la somme de 18 800 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande, à titre subsidiaire, de condamnation de M. [O] [V] et Mme [T] [P] [X] à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 18 000 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

et statuant à nouveau, condamner M. [O] [V] et Mme [T] [P] [X] à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 18 000 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [T] [P] [X] de sa demande de condamnation à 5000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné aux entiers frais et dépens de la procédure et à 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant vis-à-vis de Mme [T] [P] [X] que de M. [O] [V] ;

et statuant à nouveau, débouter tant M. [O] [V] que Mme [T] [P] [X] de l'intégralité de leurs demandes vis-à-vis de lui ;

condamner M. [O] [V] et Mme [T] [P] [X] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;

condamner M. [O] [V] et Mme [P] [X] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.


M. [R] soutient que le premier juge a statué « ultra petita », soit au-delà de ce qui lui était demandé, en prononçant la nullité de l'acte du 27 octobre 2017, ce qui ne lui avait pas été demandé, sans que lui-même ait pu répliquer à son argumentation, le principe du contradictoire ayant été violé.

M. [R] entend rappeler que la promesse de vente vaut vente et indique, qu'au regard de l'occupation du bien et du refus de Mme [P] [X] de le libérer, il n'a d'autre choix que de faire constater l'impossibilité de faire réaliser la vente, n'ayant aucune garantie sur l'état du bien et une sortie de l'occupante.

Il se réfère à la page 24 de l'acte du 27 octobre 2017 qui prévoit que, dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit et devra, en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de 18 800 euros ; la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire ; elle percevra de l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 18 800 euros.

Il fait état d'une jurisprudence qui retient que le contractant victime d'une inexécution conserve sa faculté d'opter entre l'exécution et la résolution tant qu'il n'a pas été statué sur sa demande initiale par une décision passée en force de chose jugée ; il précise qu'il a opté pour la résolution du contrat de vente.

Il considère que M. [V] est responsable du blocage de la vente et doit payer la clause pénale, même si, ce blocage n'est pas de son fait.

Il conteste que sa demande soit tardive puisqu'il a engagé la présente procédure par acte introductif d'instance daté du 23 avril 2018 régularisé auprès du tribunal de grande instance de [Localité 4] le 24 avril 2018 et ce, au regard d'un acte de vente du 27 octobre 2017 et une date de signature au plus tard par acte authentique, le 30 janvier 2018, la Cour de cassation considérant que la date prévue pour la réitération de l'acte authentique est constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter et que la caducité du compromis n'affecte pas la clause pénale qui doit précisément produire effet en cas de non réitération de la vente en la forme authentique dans le délai stipulé, par suite de la défaillance fautive de l'une des parties.

M. [R] conteste ne pas avoir respecté les termes de l'acte du 27 octobre 2017 en ne justifiant pas avoir transmis par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le justificatif d'obtention d'un prêt dans le délai fixé puisqu'il a bénéficié d'un financement et en a justifié.







Il soutient que l'acte de vente signé par M. [V] est régulier et correspond parfaitement au mandat signé par Mme [P] [X] ; il souligne que, par jugement en date du 25 janvier 2018, M. [V] a été autorisé en justice à procéder seul à la vente du bien.

Il ajoute que l'inscription au livre foncier n'était pas nécessaire pour la présente procédure, que ce soit au titre de l'article 42 ou de l'article 38 et 38-4 de la loi du 1er juin 1924.

Il ajoute qu'en application des articles 564 à 567 du code de procédure civile, la demande de nullité ne peut être sollicitée à hauteur d'appel. 

Il soutient que M. [V] ne peut aujourd'hui se réfugier derrière la nullité de l'acte de vente alors même qu'il l'a signé, qu'il ne l'a pas dénoncé et qu'il a lui-même engagé une procédure afin de mener la vente à son terme.

Il souligne que Mme [P] [X] a dénoncé irrégulièrement le mandat de vente avant l'échéance du délai de trois mois et qu'elle a écrit le 11 avril 2018 : « Je propose d'attendre la décision de la Cour d'Appel, et si par impossible elle devait confirmer la décision de première instance Mme [P] [X] passerait l'acte définitif. », ce dont il se déduit qu'il y a donc bien un engagement de cette dernière à passer l'acte de vente. 

Il expose donc qu'au regard de la validité de l'acte de vente, il est en droit de venir solliciter, à titre principal, l'acquisition de la clause résolutoire, le contrat étant devenu caduc du fait de la carence tant de M. [V] que de Mme [P] [X].

Il demande qu'à titre subsidiaire, soit prononcée la résolution judiciaire du contrat de vente aux torts exclusifs tant de M. [V] que de Mme [P] [X].

Il demande également à bénéficier de l'indemnité forfaitaire de la clause pénale contenue dans l'acte de vente.

A titre subsidiaire, il entend solliciter des dommages et intérêts sur le fondement des dispositions des articles 1231 et suivants du code civil. Il fait valoir que M. [V] et Mme [P] [X] engagent leur responsabilité contractuelle puisque les parties étaient liées par un contrat, à savoir un acte de vente et que cette dernière a commis une faute en se défaisant d'un mandat qu'elle avait signé, ce qui lui a causé préjudice puisqu'il a fait des démarches pour obtenir un prêt immobilier et qu'il n'a pu s'orienter vers un autre projet du fait de cette procédure.

A titre infiniment subsidiaire, M. [R] entend voir engagée la responsabilité délictuelle de M. [V] et de Mme [P] [X] du fait de la rupture de pourparlers avant la signature de toute convention de vente, les intimés l'ayant maintenu dans la croyance d'une possibilité de signature de la vente pendant des mois, ce comportement fautif lui ayant causé un préjudice puisqu'il voulait acquérir l'appartement et ne pouvait procéder à une autre acquisition.

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 5 septembre 2022, M. [V] demande à la cour de :


déclarer l'appel formé par M. [R] mal fondé ;


 en conséquence : 


le rejeter ; 

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 

débouter l'appelant de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;


 subsidiairement : 


condamner Mme [P] [X] à le garantir de l'intégralité des condamnations prises à son encontre ; 


 en tout état de cause : 


débouter M. [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

condamner M. [R], subsidiairement Mme [P] [X], à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamner M. [R], subsidiairement Mme [P] [X], aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris l'intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de l'arrêt à intervenir par voie d'huissier, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d'encaissement visés par le décret n° 2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l'accès au droit et à la justice, sans exclusion des droits de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier.


M. [V] conteste que le premier juge ait statué au-delà de ce qui lui était demandé puisque, dans ses écritures de première instance, Mme [P] [X] critiquait la validité du compromis. 

Il ajoute qu'en tout état de cause, que l'acte de vente soit considéré comme nul ou comme inexistant car non valablement formé, les demandes résolutoires et indemnitaires de M. [R] basées sur ce compromis ne pouvaient qu'être rejetées. 

M. [V] expose qu'il n'y a aucun acte de vente à résilier puisqu'il ne peut y avoir application d'une clause résolutoire ou d'une clause pénale d'un contrat inexistant car non valablement formé. 

Il ajoute qu'au demeurant, M. [R] ne démontre pas que les conditions étaient remplies pour permettre la réitération authentique, celui-ci ayant assigné les intimés plus de six mois après la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, prévue le 30 janvier 2018. Sur ce point, il fait état de ce que, d'une part, Mme [P] [X] n'a été valablement assignée qu'en novembre 2019, de sorte que l'acte du 27 octobre 2017doit être considéré comme caduc et, d'autre part, la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt par M. [R] dans un délai de 45 jours à compter de la signature du compromis n'était pas réalisée au terme dudit délai, soit le 12 décembre 2017.

Il souligne que la non réalisation de la vente ne lui est pas imputable puisqu'il a effectué toutes les diligences nécessaires à cette fin, Mme [P] [X] s'étant seule opposée à la vente et que M. [R] a lui-même 'uvré contre la réitération authentique puisqu'en novembre 2018, alors que les parties semblaient s'entendre pour réitérer la vente, compte tenu de l'arrêt rendu par la cour du 30 octobre 2018, il a sollicité le paiement de la clause pénale quand bien même la vente serait finalisée, arguant du retard pris dans la réalisation de la vente. 







S'agissant de la demande de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle, M. [V] la conteste faisant valoir qu'elle suppose que soit établie une faute, ce qui n'est pas le cas en l'espèce le concernant, et que M. [R] ne justifie pas de son préjudice. 

M. [V] demande qu'en cas de condamnation conjointe ou solidaire à indemniser M. [R], Mme [P] [X] le garantisse de toute condamnation à son encontre en application des articles 1240 et suivants du code civil. 

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 30 mars 2023, Mme [P] [X] demande à la cour de :

sur l'appel principal :


déclarer M. [R] irrecevable, en tout cas mal fondé en ses demandes ;


 en conséquence, 


le rejeter ; 

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté sa demande reconventionnelle de condamnation de M. [O] [R] au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

débouter M. [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

débouter M. [V] de ses demandes subsidiaires tendant à la condamner à le garantir de l'intégralité des condamnations prises en son encontre et sa condamnation subsidiairement à lui verser une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris l'intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de l'arrêt à intervenir par voie d'huissier ; 

débouter M. [R] de sa demande subsidiaire tendant à la condamner ainsi que M. [V] in sodidum à indemniser le préjudice causé à M. [R] sur le fondement de l'article 1240 du code civil ; 


sur l'appel incident :


la déclarer bien fondée en son appel incident ; 


 en conséquence, 


réformer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté sa demande reconventionnelle de condamnation de M. [O] [R] au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 


 et statuant à nouveau : 


condamner M. [R] à lui verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et frustratoire ; 

débouter M. [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 






en tout cas :


condamner M. [R] à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [R] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.


Mme [P] [X] conteste que le premier juge ait statué au-delà de ce qui lui était demandé, rappelant qu'il appartient au juge de rechercher le véritable objet du litige lorsque les prétentions des plaideurs ne permettent pas, avec suffisamment de certitude, de délimiter le litige. 

Mme [P] [X] fait valoir que M. [V] n'avait pas la possibilité de passer seul l'acte de vente du 27 octobre 2017, l'argument tendant à relever que la dénonciation du mandat qu'elle a faite aurait été régularisée avant l'échéance du délai de trois mois et qu'à cette date, il était irrévocable, étant inopérant puisque le mandat de vente ne la liait qu'à l'agent immobilier et la clause d'irrévocabilité alléguée n'avait donc qu'une portée relative. 

Elle ajoute que M. [R] ne peut solliciter l'application d'une clause résolutoire ou d'une clause pénale d'un contrat nul, encore moins l'application d'une responsabilité contractuelle.

Elle souligne qu'elle n'a jamais été liée contractuellement à M. [R], l'acte de vente étant nul. 

Elle argue de ce que sa responsabilité délictuelle ne peut pas plus être engagée puisque M. [R] ne justifie pas d'une faute de sa part, d'un préjudice et d'un lien de causalité ; selon elle, si une faute devait être retenue, elle ne pourrait l'être qu'à l'encontre de M. [V], seul le manquement a un devoir de loyauté (et donc une mauvaise foi caractérisée) permettant d'engager la responsabilité d'une partie sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

Elle ajoute que M. [R] ne justifie pas d'un préjudice en lien avec une éventuelle faute de sa part.

Evoquant un divorce conflictuel, elle avance que M. [R] a été utilisé pour la faire sortir de l'appartement et ensuite, pour lui subtiliser la somme de 18 800 euros au titre d'une prétendue clause pénale qu'elle n'a pas signée. 

En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Mme [P] [X], avant sa demande de confirmation partielle, conclut à l'irrecevabilité des demandes de M. [R] sans toutefois développer de moyens au soutien de cette demande, de sorte que les demandes de ce dernier sont déclarées recevables.









Sur la nullité de l'acte de vente sous conditions suspensives du 27 octobre 2017

M. [R] considère que le premier juge n'a pas respecté le principe du contradictoire en statuant au-delà de ce qui lui était demandé sans lui avoir permis de faire valoir ses observations sur la nullité de l'acte de vente.

Cependant, M. [R] ne peut solliciter l'infirmation de ce chef dès lors que la sanction encourue en cas de non-respect de ce principe fondamental est la nullité du jugement laquelle n'est pas demandée aux termes du dispositif de ses conclusions.

M. [R] se prévaut de ce que la demande de nullité de l'acte de vente est irrecevable pour être nouvelle à hauteur d'appel ; toutefois, il ne formule pas de demande d'irrecevabilité dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n'a pas à statuer de ce chef.

Pour le reste, c'est avec pertinence que le premier juge a retenu que l'acte de vente du 27 octobre 2017 était nul pour n'avoir été signé que par M. [V] et ce, au regard des dispositions de l'article 215 alinéa 3 du code civil qui interdisent aux époux de disposer, l'un sans l'autre, des droits assurant le logement familial, le fait que Mme [P] [X] ait révoqué le mandat de vente donné à l'agence immobilière avant l'échéance dudit mandat étant, effectivement, sans emport dans les rapports entre elle et M. [R], étant souligné que ce n'est que postérieurement à l'acte de vente litigieux que M. [V] a été judiciairement autorisé à vendre le bien immobilier assurant le logement familial.

Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef.

Sur les demandes tendant à la caducité du compromis de vente, à la constatation de la clause résolutoire, à la résolution judiciaire du compromis de vente et au paiement d'une indemnité forfaitaire

C'est avec pertinence que le premier juge a rejeté ces demandes dès lors que le compromis de vente a été déclaré nul.

Le jugement entrepris est donc confirmé de ces chefs.

Sur la demande de dommages et intérêts 


Sur le fondement contractuel


C'est à juste titre que, considération prise de ce que le compromis de vente avait été annulé, le premier juge a retenu que M. [R] n'était pas en droit de demander des dommages et intérêts sur le fondement contractuel.


Sur le fondement délictuel


M. [R] considère que M. [V] et Mme [P] [X] l'ont maintenu dans la croyance d'une possibilité de signature de la vente pendant des mois.

Aucune faute de ce type ne peut, cependant, être reprochée à Mme [P] [X] qui n'a pas signé l'acte de vente en cause, manifestant ainsi son désaccord à la mise en vente du logement familial, ligne directrice qu'elle a suivie, avec logique, en faisant appel du jugement du 25 janvier 2018 autorisant M. [V] à vendre seul le bien en cause.







S'agissant de M. [V], force est de constater qu'il a fait les démarches judiciaires pour que la vente du bien en cause soit autorisée, ce qu'il a obtenu, Mme [P] [X] ayant fait appel de la décision autorisant la vente, ce dont M. [V] ne doit pas être tenu pour responsable. Après la décision autorisant la vente, et sans attendre le résultat de l'appel, M. [R] a fait assigner M. [V] et Mme [P] [X] devant le tribunal de grande instance de Mulhouse pour voir réaliser la vente. Il se contredit dans ses conclusions en soutenant qu'à la suite de l'arrêt de la cour d'appel du 30 octobre 2018, il n'a pas eu de réponse à ses sollicitations alors qu'il fait état de ce que le 22 novembre 2018, M. [V] l'a informé de ce que la passation de la signature de l'acte de vente était réalisable ; or, M. [R] a pris l'option de ne pas maintenir sa demande de réalisation de la vente, pourtant devenue possible et correspondant à l'objet de son assignation. Par conséquent, il ne peut être reproché à M. [V] la rupture des pourparlers et donc d'avoir commis une faute, M. [R] n'étant ainsi pas en droit d'obtenir des dommages et intérêts de ce chef.

*

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [R].

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [P] [X]

Le jugement entrepris est confirmé de ce chef, Mme [P] [X] ne démontrant pas l'existence d'une collusion frauduleuse entre M. [R] et M. [V].

Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs.

A hauteur d'appel, M. [R] est condamné aux dépens ainsi qu'à payer à M. [V] et Mme [P] [X], à chacun, la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [R] est débouté de sa demande formulée sur ce même fondement.



PAR CES MOTIFS





La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :



DÉCLARE M. [O] [R] recevable en ses demandes ;



CONFIRME, dans les limites de l'appel, le jugement du tribunal judiciaire de [Localité 4] du 28 mai 2021 ;



Y ajoutant :



CONDAMNE M. [O] [R] aux dépens de la procédure d'appel ;



CONDAMNE M. [O] [R] à payer à M. [O] [V] et Mme [T] [P] [X], à chacun, la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d'appel ;





DÉBOUTE M. [O] [R] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d'appel.





La greffière, la conseillère,