Cour d'Appel · Chambre 3 A — 22 janvier 2024

MINUTE N° 24/36

























Copie exécutoire à :



- Me Valérie PRIEUR

- Me Sophie

 BEN AISSA-ELCHINGER





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 22 Janvier 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/01495 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IBVG



Décision déférée à la cour : jugement-ordonnance rendu le 28 février 2023 par le Juge des contentieux de la protection de MOLSHEIM





APPELANT :



Monsieur [P] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/1591 du 23/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représenté par Me Valérie PRIEUR, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉE :



Madame [B] [K]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 novembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame [Z] et Madame [H],



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



- Madame MARTINO, Présidente de chambre,

- Madame FABREGUETTES, Conseillère,

- Monsieur FREY, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M BIERMANN



ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Annie MARTINO, présidente et Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE





Suivant contrat en date du 29 septembre 2021, Madame [B] [K] a donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [P] [F] un logement meublé sis [Adresse 1] à [Localité 4] et ce moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable dont le montant initial a été fixé à la somme de 600 € outre 50 € de provision sur charges.



Ce contrat prévoit une clause résolutoire pour le cas où le preneur manque à son obligation de paiement des loyers et charges ou à son obligation de souscrire une assurance des risques locatifs.



La bailleresse a, le 2 août 2022, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et ce pour avoir paiement d'une somme en principal de 4 450 € correspondant au montant des impayés d'octobre 2021, novembre 2021, janvier 2022, avril et août 2022. Ledit commandement porte également sommation aux preneurs d'avoir à justifier de l'assurance locative du bien.



Par assignation délivrée le 9 novembre 2022, Madame [B] [K] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim pour voir ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation à lui payer une somme de 5 750 € au titre des impayés locatifs ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 650 €, à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux, outre 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.













Par jugement réputé contradictoire en date du 28 février 2023, le juge des contentieux de la protection ainsi saisi a :







-constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail du 29 septembre 2021,



-dit que cette résiliation prend effet à compter du 2 octobre 2022 à minuit,



-ordonné l'évacuation volontaire immédiate du preneur ainsi que de tous occupants de son chef, de corps et de biens, des lieux loués et dit qu'à défaut son expulsion pourra s'effectuer avec le concours de la force publique, conformément à la loi et au terme des délais légaux après commandement de quitter les lieux,



-fixé l'indemnité d'occupation à la somme équivalente au montant du loyer et de l'avance sur charges normalement dus si le contrat de bail s'était poursuivi (soit en l'état 650 €), révisable aux conditions du bail précité,



-condamné Monsieur [P] [F] au paiement de cette indemnité d'occupation à Madame [B] [K] du 3 octobre 2022 jusqu'à libération effective des lieux, outre le solde du loyer des 1er et 2 octobre 2022,



-condamné Monsieur [P] [F] à payer à Madame [B] [K] la somme de 5 100 € au titre des arriérés de loyer et charges arrêtés à septembre 2022 inclus,



-condamné Monsieur [P] [F] à payer à Madame [B] [K] une somme de 300 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamné le défendeur aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation.



Monsieur [P] [F] a interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 11 avril 2023.



L'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile.



Par dernières écritures notifiées le 23 août 2023, Monsieur [P] [F] conclut à l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau, de débouter l'intimée de l'intégralité de ses demandes, subsidiairement, de lui accorder les plus larges délais de paiement, de dire que pendant le cours de ces délais les effets de la clause résolutoire de plein droit seront suspendus et qu'à leur terme elle sera réputée ne jamais avoir joué, de rejeter la demande d'expulsion et la demande en paiement d'une indemnité d'occupation et, en tout état de cause, de dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.



Au soutien de son appel, Monsieur [P] [F], qui se réfère à un décret n° 2015-280 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, fait valoir qu'il était fondé à retenir le paiement des loyers dans la mesure où le logement donné à bail ne comporte aucun élément de cuisine, seulement un frigidaire et un micro-ondes, de sorte que la bailleresse devait régulariser la situation au préalable..



Il ajoute que les charges ne sont pas justifiées car non régularisées et qu'il a rencontré des difficultés financières depuis 2022 et a perdu un tiers de ses revenus.



Par dernières écritures notifiées le 5 octobre 2023, Madame [B] [K] a conclu au débouté des demandes présentées par Monsieur [P] [F] dont elle a sollicité la condamnation aux dépens et à lui payer une somme de 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



L'intimée fait valoir que Monsieur [P] [F] ne démontre pas que le logement loué ne posséderait aucun élément de cuisine ; qu'il sera produit tous justificatifs des charges mises en compte et qu'aucun élément probant et sérieux n'est produit à l'appui de la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, alors que le montant de l'arriéré locatif ne fait que croître.





MOTIFS





Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;



Vu les pièces régulièrement communiquées ;





Sur la résiliation du bail



En application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.



En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.





En vertu de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixé par décret.



Il appartient au bailleur de rapporter la preuve que les locaux loués sont meublés.



En l'espèce, Madame [B] [K] ne rapporte pas la preuve, en l'absence notamment de tout inventaire contradictoire, de ce que le coin cuisine équipant le logement comprenait, conformément au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, des plaques de cuisson, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6° ainsi que de la vaisselle et des ustensiles de cuisine.



Pour autant, la circonstance que le logement meublé donné à bail à Monsieur [P] [F] ne comportait pas tous les éléments prévus au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, autorisait celui-ci à exiger du bailleur l'installation des éléments manquants mais, en l'absence d'inhabitabilité totale, ne lui permettait pas de suspendre de son propre chef le paiement des loyers et charges.



Force est de constater que Monsieur [P] [F] ne s'est jamais plaint auprès du bailleur du caractère incomplet des équipements de cuisine.



Il résulte de ces énonciations que faute de règlement des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail dans le délai imparti de deux mois, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 2 octobre 2022 à minuit, ainsi que justement énoncé par le premier juge.



Monsieur [P] [F] justifiant percevoir un revenu de 971,85 € par mois n'est manifestement pas en situation de payer le loyer courant et d'apurer la dette locative, qui s'élève désormais à environ 10 000 €, dans les délais prévus par la loi.



Il n' y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.













Sur le montant de la créance au titre de l'arriéré locatif



En vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification..... elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle..... un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition du locataire.



En l'espèce, la bailleresse ne justifie pas avoir adressé à son locataire, fut ce devant les juridictions saisies, le décompte de régularisation des charges pour la période courue entre le 29 septembre 2021, date de prise d'effet du bail, et le 2 octobre 2022, date de fin du bail. Elle ne justifie pas davantage avoir mis à disposition de son locataire, fût ce devant les juridictions saisies, les justificatifs des charges.



Il en résulte que du montant de la dette, qui n'est pas autrement contestée, doit être déduite la somme de 50 € x 12 = 600 €.



Monsieur [P] [F] sera donc condamné au paiement de la somme de 5100 € - 600€ = 4 500 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2022.



Occupant sans droit ni titre depuis le 3 octobre 2022 à 0 heure, Monsieur [P] [F] sera condamné au paiement de l' indemnité d'occupation, telle que fixé par le premier juge et dont le montant n'est pas autrement contesté.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.



Partie perdante à hauteur d'appel, Monsieur [P] [F] sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.



Il sera fait droit à la demande formée par l'intimée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





















PAR CES MOTIFS



La Cour,



Statuant publiquement et contradictoirement ;



CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [P] [F] à payer à Madame [B] [K] la somme de 5 100 € au titre de l'arriéré locatif,



Et statuant à nouveau dans cette seule limite,





CONDAMNE Monsieur [P] [F] à payer à Madame [B] [K] la somme de 4 500 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2022 inclus,



Et y ajoutant,



REJETTE la demande de délais de paiement,



REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,



CONDAMNE Monsieur [P] [F] à payer à Madame [B] [K] la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Monsieur [P] [F] aux dépens d'appel.





Le Greffier La Présidente