Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 1 — 18 janvier 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 1



ARRÊT DU 18/01/2024





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N° de MINUTE : 

N° RG 22/00184 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UBRQ

& RG 22/00518 (les deux procédures ont été jointes par ordonnance de jonction le 16 février 2023)



Jugement n° RG 20/02296 rendu le 14 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Béthune





APPELANTE aux deux procédures



SARL Gare du Pain prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 2] - [Localité 3].

représentée par Me Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



INTIMÉ aux deux procédures



Monsieur [O] [L]

né le 09 décembre 1983 à [Localité 4], de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Antoine Jacobus, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué







DÉBATS à l'audience publique du 08 novembre 2023 tenue par Clotilde Vanhove magistrat chargé d'instruire le dossier et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Clotilde Vanhove, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 octobre 2023



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EXPOSE DU LITIGE



Selon bail authentique du 28 août 2010, M. [L] a donné à bail commercial à la société La Gare du pain une maison individuelle à usage de commerce située [Adresse 2] à [Localité 3] (Pas-de-Calais) destinée à l'exploitation d'un commerce de boulangerie, pâtisserie, confiserie et production et vente de tous produits en rapport avec l'alimentation.



Le bail a été consenti pour une durée de neuf années consécutives, moyennant un loyer annuel de 10 585,32 euros hors taxes et charges. Le loyer a été modifié lors d'une révision triennale et porté à la somme de 12 126,16 euros annuels à compter du 1er septembre 2019.



Durant l'année 2012, la société La Gare du pain a signalé l'existence de fuites d'eau dans les locaux et a saisi le juge des référés aux fins d'expertise, laquelle a été ordonnée le 3 avril 2013. Le rapport d'expertise a été déposé le 26 septembre 2014.



La société La Gare du pain a cessé de payer ses loyers dans le courant de l'année 2019 et, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 3 octobre 2019, a été mise en demeure de payer par M. [L] pour un montant de 7 871,98 euros.



Les loyers étant demeurés impayés, M. [L] a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d'huissier de justice du 10 juin 2020.



Contestant les causes de ce commandement, la société La Gare du pain a fait assigner M. [L] devant le tribunal judiciaire de Béthune par acte d'huissier de justice du 9 juillet 2020.



Par jugement contradictoire du 14 décembre 2021, cette juridiction a :

- dit que la société La Gare du pain n'est pas fondée à invoquer une exception d'inexécution,

- rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire conventionnelle présentée par la société La Gare du pain,

- rejeté la demande de consignation des loyers présentée par la société La Gare du pain,

- rejeté la demande d'exécution de travaux sous astreinte présentée par la société La Gare du pain,

- rejeté la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance présentée par la société La Gare du pain,

- condamné la société La Gare du pain à payer à M. [L], en derniers ou quittances valables, la somme de 20 491,65 euros au titre des loyers et charges impayés dus jusqu'au 11 juillet 2020 (assurance et taxe foncière incluses), laquelle est augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 20 012,54 euros à compter du 10 juin 2020 et des intérêts au taux légal pour le surplus à compter du jugement,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résolution du bail commercial liant la société La Gare du pain et M. [L] à la date du 11 juillet 2020,

- rejeté la demande de délais de grâce présentée par la société La Gare du pain,

- ordonné, à défaut de départ volontaire du locataire, l'expulsion de la société La Gare du pain ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,

- autorisé le cas échéant, M. [L] a faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la société La Gare du pain avec sommation d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois,

- condamné la société La Gare du pain à payer à M. [L] à compter du 11 juillet 2020 une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 350,23 euros,

- dit que la part de cette indemnité correspondant à la provision pour charges sera réajustée en fonction du montant effectif des charges dues pour l'année considérée,

- dit que les indemnités d'occupation mises à la charge de la société La Gare du pain porteront intérêts au taux légal à compter du jugement pour celles dues avant le 14 décembre 2021, puis à compter de chaque échéance mensuelle et au prorata de l'occupation de la société La Gare du pain,

- rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. [L]

- condamné la société La Gare du pain aux dépens,

- condamné la société La Gare du pain à payer à M. [L] la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- écarté l'exécution provisoire de droit du jugement.



Par déclaration du 12 janvier 2022 (dossier RG22/00184), la société La Gare du pain a relevé appel du jugement tendant à son annulation ou sa réformation en visant expressément dans une annexe toutes ses dispositions sauf celle relative à l'exécution provisoire.

 

Par déclaration du 1er février 2022 (dossier RG22/00518), la société La Gare du pain a relevé appel du jugement tendant à son annulation ou sa réformation en visant expressément toutes ses dispositions sauf celle relative à l'exécution provisoire.

 

Par ordonnance du 16 février 2023, le magistrat en charge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures sous le numéro RG 22/01118.



Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 18 octobre 2023, la société La Gare du pain demande à la cour de réformer le jugement et statuant à nouveau :

- juger recevable et bien fondée l'opposition à commandement,

- juger que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles,

- débouter M. [L] de toutes ses demandes, chefs et prétentions,

- suspendre l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 28 août 2010 et lui accorder un délai de grâce de 24 mois,

- l'autoriser à consigner à la CARPA les loyers à compter de la délivrance de l'assignation jusqu'à la parfaite réalisation des travaux dus par le bailleur,

à ce titre,

- condamner M. [L] à réaliser les travaux de clos et couvert de façon à rendre conforme et propre à sa destination le local commercial et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir,

- condamner M. [L] à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice subi du fait du trouble de jouissance,

- condamner M. [L] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société La Gare du pain aux frais et dépens de l'instance.



Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 22 juillet 2022, M. [L] demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts,

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts,

statuant à nouveau au surplus de la confirmation sollicitée,

- condamner la société La Gare du pain à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

- condamner la société La Gare du pain à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé de leurs moyens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 octobre 2023. Plaidée à l'audience du 8 novembre 2023, l'affaire a été mise en délibéré au 18 janvier 2024.





MOTIVATION



1) Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de consignation des loyers



Le premier juge a parfaitement relevé que la société La Gare du pain sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire mais invoque en réalité une exception d'inexécution pour faire échec au jeu de la clause résolutoire et en paralyser les effets.



C'est par des motifs détaillés et pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que la société La Gare du pain n'était pas fondée à invoquer une exception d'inexécution et a rejeté ses prétentions tendant à voir écarter les effets de la clause résolutoire ainsi que la demande connexe d'autorisation de consignation des loyers.



Il sera ajouté à ces justes motifs que la société La Gare du pain ne justifie pas plus en cause d'appel qu'elle ne l'avait fait en première instance, de ce qu'elle se serait trouvée dans l'impossibilité d'utiliser le local donné à bail du fait d'un manquement du bailleur à ses obligations, se contentant d'invoquer dans ses conclusions des désordres qui rendent les lieux impropres à l'exercice de son activité de boulangerie, sans même préciser de quels désordres ils s'agit et quelles parties des lieux seraient impropres à leur usage. En outre, elle ne produit strictement aucune pièce qui viendrait démontrer le trouble de jouissance dont elle se prévaut, étant précisé que dans le courrier qu'elle adressait au bailleur le 4 mai 2020, elle ne se prévalait du caractère inexploitable que de l'atelier de pâtisserie. Cependant dans le procès-verbal de constat dressé à la demande du bailleur le 28 juillet 2020, elle avait indiqué concernant le laboratoire de pâtisserie que la toiture avait été refaite par M. [L] et qu'il n'y avait plus de fuite. Si elle y précisait que le plafond intérieur avait été affecté par les anciennes inondations et était à refaire, elle n'en produit aucune preuve et elle ne soutient ni ne démontre aucunement d'une part que ce désordre serait imputable à un manquement du bailleur à ses obligations ni d'autre part que cela rendrait le local inutilisable.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a dit que la société La Gare du pain n'était pas fondée à invoquer une exception d'inexécution, rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par la société La Gare du pain ainsi que sa demande de consignation des loyers.



2) Sur la demande tendant à la réalisation des travaux de clos et de couvert sous astreinte



La cour constate que dans ses conclusions, la société La Gare du pain ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention. En outre, ainsi que l'a relevé le premier juge, la société La Gare du pain ne démontre aucunement qu'il subsisterait un défaut d'étanchéité, alors que M. [L] rapporte la preuve que la toiture du bâtiment principal ainsi que celle du laboratoire ont été refaites, que celle du garage a été réparée et que le gérant de la société La Gare du pain avait affirmé à l'huissier mandaté par le bailleur le 28 juillet 2020 pour faire un constat qu'il n'y avait plus de fuites.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande de la société La Gare du pain.



3) Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société La Gare du pain au titre du préjudice de jouissance



Là encore, la société La Gare du pain ne développe aucun moyen au soutien de cette demande dans ses conclusions, ce qui était déjà le cas en première instance, le premier juge ayant relevé qu'aucun moyen de fait ou de droit n'était développé au soutien de cette prétention.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté cette prétention.



4) Sur la résolution du contrat



Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Le contrat contient une clause résolutoire aux termes de laquelle " à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la loi des parties (si les locaux loués sont soumis à ce régime), ou encore d'inexécution des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter resté sans effet le présent bail sera résilié de plein droit ".



Par commandement de payer les loyers en date du 10 juin 2020, M. [L] a mis en demeure sa locataire d'honorer les sommes dues au titre des loyers et charges, soit la somme de 18 673,92 euros, la prime d'assurance pour 2019 pour un montant de 1 104,64 euros, la taxe foncière 2019 pour un montant de 1 934 euros, somme dont elle a déduit les provisions versées pour 2019 à hauteur de 1 699,92 euros. Le commandement reproduisait les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce ainsi que les stipulations spécifiques du bail relatives à la clause résolutoire.



La société La Gare du pain ne conteste pas ne pas avoir payé les sommes réclamées dans le commandement de payer, s'estimant fondée pour ce faire en vertu de l'exception d'inexécution qu'elle arguait et contestant le bien fondé des charges réclamées, en l'absence de régularisation.



A ce commandement, était annexé un décompte détaillé des loyers dus et perçus depuis le 8 janvier 2019, le solde de ce décompte étant de 18 673,82 euros, arrêté au 30 juin 2020.



S'agissant des charges, le décompte permet de constater que M. [L] réclame au titre des charges pour l'année 2019 la cotisation d'assurance (1 104,64 euros) et la taxe foncière (1 934 euros) et qu'il a déduit de la somme réclamée à ce titre l'ensemble des provisions sur charge pour l'année 2019, soit la somme de 141,66 euros par mois sur 12 mois (1 699,92 euros), retenant un reste à charge s'ajoutant aux loyers impayés de 1 338,72 euros.



La société La Gare du pain ne peut ainsi valablement soutenir qu'il n'y a pas eu de régularisation de charges, le décompte contenant précisément cette régularisation de charges et l'avis d'impôt pour la taxe foncière 2019 et l'avis d'échéance de la cotisation d'assurance étaient joints au commandement.



Le bail prévoit dans son article relatif aux loyers que " ce loyer correspond à la valeur locative et s'entend hors droits, taxes et charges. Accessoires : les impôts et taxes afférents à l'immeuble seront supportés savoir : les impôts fonciers par le preneur, les taxes locatives par le preneur, les autres impôts et taxes qui viendraient à être créés par le preneur, la prime d'assurance afférente à l'immeuble par le preneur. Pour les remboursements des parts contributives du preneur dans les charges d'exploitation et d'entretien ainsi que les impôts et taxes établis au nom du bailleur il sera ajouté à chaque terme du loyer principal des acomptes provisionnels égaux, sauf remboursement du solde en même temps que le dernier terme de l'année ".



Les sommes réclamées par la société La Gare du pain dans le commandement de payer pouvaient en conséquence être valablement réclamées.



La société La Gare du pain ne soutient ni ne démontre avoir réglé cette somme dans le délai d'un mois suivant le commandement.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 11 juillet 2020 et en ce qu'il a ordonné l'expulsion du locataire.



5) Sur la demande en paiement des loyers et charges



En dehors de la question des charges, qui a déjà été évoquée, la société La Gare du pain ne conteste pas les sommes réclamées et retenues par le premier juge.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. [L] la somme de 20 491,65 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 20 012,54 euros à compter du 10 juin 2020 et à compter du jugement pour le surplus.



6) Sur l'indemnité d'occupation



La société La Gare du pain ne conteste l'indemnité d'occupation que par rapport à l'exception d'inexécution dont elle se prévaut, dont le rejet a été confirmé.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a statué sur l'indemnité d'occupation due par la société La Gare du pain à M. [L].



7) Sur les délais de grâce



Le premier juge relevait que la société La Gare du pain ne développait aucun moyen au soutien de sa demande de délais de grâce et ne versait aucune pièce pour établir que sa situation financière justifierait de lui accorder de tels délais. La cour ne peut que constater qu'il en est de même en cause d'appel.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de délais de grâce formée par la société La Gare du pain.



8) Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [L] au titre du préjudice moral



La cour constate qu'ainsi que l'a relevé le premier juge, M. [L] ne justifie aucunement de la réalité du préjudice moral dont il se prévaut à hauteur de 10 000 euros.



Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



9) Sur les prétentions annexes



Le jugement, confirmé en tous points, sera également confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.



La société La Gare du pain, qui succombe, sera en outre condamnée aux dépens d'appel et, en équité, à payer à M. [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d'appel.





PAR CES MOTIFS 



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne la société La Gare du pain aux dépens d'appel ;



Condamne la société La Gare du pain à payer à M. [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.









Le greffier







Valérie Roelofs







Le président







Dominique Gilles