Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 24 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 24 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07318 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB3MS



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Juin 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/01551





APPELANTS

 

Monsieur [H] [I]

né le 30 mai 1967 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représenté par Me Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS



Madame [J] [W] épouse [I]

née le 15 janvier 1964 à [Localité 9] (Laos)

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0120







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] et [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet DESRUE IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 352 465 678

C/O CABINET DESRUE IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 8]



Représenté par Me Estelle DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1972







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



M. & Mme [I] sont propriétaires depuis plus de vingt ans de deux appartements situés aux 1er et 3ème étages (bâtiment B escalier A) de l'immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 8], représentant respectivement les lots 32 et 36 du règlement de copropriété. 

Par acte authentique du 22 février 2013, M. & Mme [I] sont devenus propriétaires de l'ancienne loge de gardien (au rez-de-chaussée du bâtiment C), le nouveau lot 85, qu'ils ont acquis auprès de la copropriété, au prix de 180.000 €.



Par courrier en date du 22 mai 2013, M. & Mme [I] ont sollicité l'intervention de l'ancien syndic, le cabinet AGCOP, sur différentes difficultés rencontrées après la prise de possession de leur nouveau lot et empêchant selon eux la remise en état du bien.



Le cabinet AGCOP a inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires prévue le 25 juillet 2013, et qui s'est déroulée le 2 septembre 2013, les points soulevés par M. [I]. Ces points n'ont pas fait l'objet d'un vote et ont été reportés. Cette même assemblée a désigné comme syndic le cabinet Michel Hannel et Associés.



Sur demande des époux [I], le nouveau syndic a inscrit les points litigieux soulevés à l'ordre du jour de l'assemblée générale extraordinaire du 13 novembre 2013. Cette assemblée, en sa résolution n° 15 a repoussé les demandes des époux [I].



Sur demande en référé des époux [I], le tribunal de grande instance de Paris a confié le 22 novembre 2013 une mission d'expertise à M. [T] [P], lequel a déposé son rapport le 18 janvier 2017.



Par acte d'huissier de justice en date du 9 janvier 2014, les époux [I] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant ce tribunal de grande instance de Paris, aux fins de voir prononcer la nullité de la résolution précitée et de voir condamner le syndicat des copropriétaires à exécuter sous astreinte différents travaux destinés à remédier aux désordres et voies de fait allégués dans l'acte introductif d'instance.



M. & Mme [I] ont demandé au tribunal de :

- prononcer la nullité de la résolution n°15 de l'assemblée générale extraordinaire en date du 13 novembre 2013 ;

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son nouveau syndic, le cabinet Hannel et Associés, sous une astreinte d'un montant de 100 € par jour à compter de la signification du jugement à intervenir d'avoir à :


déplacer le tableau électrique présent dans l'escalier A du bâtiment B ; 

démolir le mur de parpaings obstruant l'accès du lot n°85 (ancienne loge) à l'escalier A du bâtiment B ; 

poser une porte palière permettant de rétablir l'accès du lot n°85 à l'escalier A du bâtiment B ; 

procéder au traitement des solives contre les insectes xylophages dans le cadre du respect des règles de l'art ; 

supprimer la chute d'eau présente dans le lot n°85 (ancienne loge) ;

rétablir l'alimentation en eau du lot n°85 (ancienne loge) telle qu'installée à l'origine ;


- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son nouveau syndic, le cabinet Hannel et Associés, à leur verser une indemnité à parfaire de 25.000 € au titre du préjudice de jouissance ; 

- les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais afférents à la procédure ;

- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son nouveau syndic, le cabinet Hannel et Associés aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du même code ;



Le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal, pour l'essentiel, de :

- juger M. & Mme [I] tant irrecevables que mal fondés en leurs demandes ;

- les débouter purement et simplement de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamner solidairement M. & Mme [I] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ;



Par jugement du 14 juin 2018, le tribunal de grande instance de Paris a, essentiellement :



- annulé la résolution n°15 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 8], tenue en date du 13 novembre 2013 ;

- débouté M. & Mme [I] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic, le cabinet Hannel et Associés à effectuer divers travaux sous astreinte ;

- débouté M. & Mme [I] de leur demande de dommages-intérêts pour troubles de jouissance ;

- dispensé M. & Mme [I] de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

- laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic, le cabinet Hannel et Associés à verser à M. & Mme [I] la somme pour chacun de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté les parties de toute autres demandes, fins et conclusions ;

- ordonné l'exécution provisoire.



M. [H] [I] & Mme [J] [W] épouse [I] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 juin 2020.



La procédure devant la cour a été clôturée le 13 septembre 2023. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 15 décembre 2020, par lesquelles M. & Mme [I], appelants, invitent la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, à : 

- infirmer le jugement en ce qu'il :


a considéré que les travaux sollicités par les consorts [I] portaient sur des parties privatives et relevaient donc de leur ressort ; 

les a débouté de leur demande de réalisation des travaux ; 

les a débouté de leur demande d'indemnisation de leur préjudice de jouissance ; 


Statuant à nouveau, 

- juger qu'on ne saurait limiter leurs demandes à des travaux d'aménagement de parties privatives, puisqu'il s'agit en réalité de parties communes dont la modification 'sauvage' n'a jamais été avalisée par les copropriétaires ; 

- juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic, le cabinet Desrue Immobilier a manqué à ses obligations d'entretien et de sauvegarde de l'immeuble imposées par l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; 

- juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic, le cabinet Desrue Immobilier, devra mettre en oeuvre sous astreinte les travaux sollicités par les consorts [I] ; 

- juger que l'inertie importante de la copropriété cause aux consorts [I] un préjudice de jouissance totale de leur bien depuis son achat le 22 février 2013 ; 

En conséquence, 

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic, le cabinet Desrue Immobilier, sous une astreinte de 100 € par jour à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, d'avoir à : 


traiter les solives selon les prescription de M. l'expert judiciaire ;

déplacer le tableau électrique ; 

déposer le mur de parpaings ; 

réinstaller la porte palière ; 

supprimer la chute d'eau présente dans le lot n°5 (ancienne loge) ; 

rétablir l'alimentation en eau du lot n°85 (ancienne loge) telle qu'installée à l'origine ;


- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic, le cabinet Desrue Immobilier, à verser aux consorts [I] la somme totale à parfaire de 130.500 € au titre de leur préjudice de jouissance du bien ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic, le cabinet Desrue Immobilier, à verser aux consorts [I] la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens ; 

en tout état de cause, 

- juger que les consorts [I] seront exonérés de leur quote-part des charges correspondant aux frais de contentieux de la présente instance, et ce, conformément à l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 



Vu les conclusions notifiées le 15 décembre 2020, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8], intimé, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de : 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a valablement débouté les époux [I] de leur demande de travaux ; le bien ayant été acheté 'en l'état' et ces derniers en faisant 'leur affaire personnelle' ; 

En tout état de cause, et par ses propres motifs, 

- débouter purement et simplement M. & Mme [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en les déclarant irrecevables et non fondés en leur demande, sous astreinte, à l'endroit du syndicat des copropriétaires, de travaux portant sur des travaux d'aménagements privatifs, touchant les parties communes et relevant des lors des dispositions légales de l'article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 Juillet 1965 ; 

- les débouter de toute demande indemnitaire formée à son encontre, irrecevable et non fondée, dans leur principe et de façon surabondante dans leur quantum ; les époux [I] étant indiscutablement seuls responsables, à ce jour, de la non-jouissance des lieux ; 

- condamner solidairement M. & Mme [I] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 



Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a prononcé la nullité de la résolution n°15 de l'assemblée générale extraordinaire en date du 13 novembre 2013 ;





Sur les demandes de travaux



M. & Mme [I] font valoir que l'inertie opposée par les deux syndics saisis par eux aux travaux demandés les empêche de jouir pleinement de leur nouveau lot. Ainsi, ils mentionnent comme nécessaires :

- le déplacement du tableau électrique de l'escalier A, Bâtiment B ; 

- la démolition d'un mur de parpaings obstruant un accès et la construction d'une porte palière au lot 85, récemment acquis ; 

- le traitement des solives contre les insectes xylophages ; 

- la suppression d'une chute d'eau avec rétablissement de l'ancienne alimentation du lot 85 ; 



Les premiers juges ont justement retenu que l'acte de cession du 22 février 2013 mentionne à plusieurs reprises que les acquéreurs prennent le bien 'en l'état' et qu'il est même stipulé plusieurs fois que 'l'acquéreur (ce terme désignant les deux époux) a eu connaissance de l'état des lieux (y compris une déclaration préfectorale d'insalubrité en date du 12 mars 2012) dans la mesure où il est déjà propriétaire dans l'immeuble. Il déclare vouloir en faire son affaire personnelle' ; 



Les demandes de travaux portant sur le déplacement du tableau électrique de l'escalier A, bâtiment B, la démolition d'un mur de parpaings obstruant un accès et la construction d'une porte palière au lot 85, récemment acquis et la suppression d'une chute d'eau avec rétablissement de l'ancienne alimentation du lot 85 constituent des travaux d'aménagement des parties privatives du lot de M. & Mme [I] ayant des incidences sur les parties communes ; ces travaux sont nécessaires pour rendre le lot habitable compte tenu de son état particulièrement dégradé, étant rappelé que M. & Mme [I] l'ont acquis en toute connaissance de cet état d'insalubrité, de l'obstruction de la porte palière, de la présence d'un mur en parpaings supportant le compteur électrique des parties communes, de la présence d'une chute d'eau et de l'absence de distribution d'eau dans le logement ; ils connaissaient donc parfaitement la teneur et l'ampleur des travaux devant être réalisés par eux et à leur frais pour rendre leur lot habitable ;



Selon l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, 'ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

...

 b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci' ;



Il est à noter que le syndicat des copropriétaires ne s'oppose pas à la réalisation de ces travaux par M. & Mme [I] ;



Mais ces derniers ne sauraient exiger de la part du syndicat de copropriétaires qu'il prenne en charge les travaux d'aménagement de leurs parties privatives touchant les parties communes, travaux dont ils connaissaient par avance la nécessité ; 



S'agissant des travaux contre les insectes xylophages sur les solives, il n'est pas contesté qu'ils concernent des parties communes ; ces travaux ont d'ailleurs été votés à l'unanimité des copropriétaires dans la résolution 16 l'assemblée générale extraordinaire du 13 novembre 2013 ;



Les travaux sur les solives ont donc bien été entrepris comme établi par les devis de l'entreprise Hue et les courriers de Mme [X], architecte, dans des circonstances apparemment tendues entre les parties ; et un courrier de la Préfecture de police du 1er avril 2014 démontre leur accomplissement ; 



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. & Mme [I] de leur demande de condamnation du syndicat de copropriétaires à effectuer ces travaux sous astreinte ; 





Sur le préjudice de jouissance 



Comme expliqué ci-dessus, si le lot 85 apparaît peu propice à une habitation paisible, M. & Mme [I] l'ont expressément acquis 'en l'état' et ils connaissaient son histoire de local abandonné, squatté et déclaré insalubre ; ils ne sauraient donc prétendre que les désordres, troubles ou inconvénients observés seraient la conséquence des agissements du syndicat de copropriétaires ; 



Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. & Mme [I] de leur demande de ce chef ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



En revanche, M. & Mme [I], parties perdantes en cause d'appel, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. & Mme [I] ; 





Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :



M. & Mme [I] sollicitent d'être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;



Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ;



Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a dispensé M. & Mme [I] de toute participation à la dépense commune des de la procédure de première instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;



En revanche, M. & Mme [I], partie perdante en cause d'appel, doivent être déboutés de leur demande de dispense de toute participation à la dépense des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 



Confirme le jugement ;

 

Y ajoutant,



Condamne in solidum M. [H] [I] & Mme [J] [W] épouse [I] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; 



Déboute M. & Mme [I] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;



Rejette tout autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT