Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 24 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 24 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/08190 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB6E4



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 11-19-010592





APPELANT

 

SYNDICAT SECONDAIRE BÂTIMENT A DU [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet BOEGNER-MEROT-CIE (CBMC), immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 480 329 978

C/O Cabinet BOEGNER ' MEROT ' CIE (CBMC)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079







INTIMES 



Monsieur [P], [X] [G] 

né le 3 novembre 1942 à [Localité 6] (Portugal)

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me Roxane BOURG, avocat au barreau de PARIS, toque : E0751



Madame Madame [D], [O], [C] [Z] épouse [G],

née le 2 janvier 1945 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Roxane BOURG, avocat au barreau de PARIS, toque : E0751







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.







* * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



Par acte en date du 15 décembre 2017, le syndicat secondaire du bâtiment A du [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet Boegner a fait assigner devant le tribunal d'instance M. [P] [G] et Mme [D] [Z] épouse [G] demeurant [Adresse 3] à [Localité 5] en paiement des charges de copropriété et de diverses sommes.



Par jugement du 28 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- rejeté la demande de sursis à statuer ;

- débouté le syndicat secondaire de ses demandes ;

- condamné le syndicat secondaire à payer à M. et Mme [G] la somme de 1.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le syndicat secondaire aux dépens ; 

- ordonné l'exécution provisoire.



Le syndicat secondaire a interjeté appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 29 juin 2020.



La procédure devant la cour d'appel a été clôturée le 1er mars 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 29 août 2020, par lesquelles le syndicat secondaire, appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35, 36 du décret du 17 mars 1967 et 515 du code de procédure civile, à :

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 

- débouter M. et Mme [G] de leurs demandes ; 

- condamner solidairement M. et Mme [G] à lui payer la somme de 10.587,37 € en principal, selon décompte des sommes dues au 29 novembre 2019, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation, et sauf à parfaire au jour de l'audience ; 

- condamner solidairement M. et Mme [G] à lui payer la somme de 1.325,47 € correspondant aux frais de gestion du syndic, et sauf à parfaire au jour de l'audience ; 

- condamner in solidum M. et Mme [G] à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ; 

- condamner in solidum M. et Mme [G] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du même code ; 



Vu les conclusions notifiées le 19 décembre 2020, par lesquelles M. et Mme [G], intimés, invitent la cour, au visa des articles 1253 et suivants du code civil, 10, 27 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 10-1 de la loi SRU ainsi que du décret du 17 mars 1967 et des articles 378 et suivants du code de procédure civile, à : 

- constater l'absence de créance certaine, liquide et exigible du syndicat secondaire ;

- débouter le syndicat secondaire de toutes ses demandes ; 

- confirmer en tous points le jugement ; 

A titre subsidiaire,

- leur accorder 24 mois de délais pour procéder au paiement des sommes auxquelles ils seraient éventuellement condamnés ; 

En tout état de cause, 

- condamner le syndicat secondaire à la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ; 

- condamner le syndicat secondaire à la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; 

- condamner le syndicat secondaire aux entiers dépens ; 





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 





Sur la répartition des charges entre le syndicat principal et le syndicat secondaire :



M. et Mme [G] font valoir que la création d'un syndicat secondaire implique nécessairement une différenciation des charges et qu'il est nécessaire de modifier le règlement de copropriété et d'établir une nouvelle répartition des charges. Ils soutiennent que le syndicat secondaire n'a jamais procédé à une répartition des charges entre eux et le syndicat principal de sorte que certaines charges sont réclamées deux fois aux copropriétaires du bâtiment A. Ils en concluent que la créance réclamée n'est pas certaine et arguent du fait qu'ils ont déjà payé les charges au syndicat principal ;



L'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.»

Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un » ;



Il résulte de ces dispositions que la constitution d'un syndicat secondaire a pour conséquence une spécialisation des charges afférentes au bâtiment. Cette spécialisation, quand bien même elle nécessite une modification du règlement de copropriété, prend néanmoins effet, de plein droit, au jour de la décision de création du syndicat secondaire ;



Par conséquent, le syndicat secondaire du bâtiment A est bien fondé à appeler les charges spéciales afférentes à ce bâtiment depuis le jour de sa création et le fait que le syndicat principal n'ait pas tenu compte de la spécialisation des charges résultant de la décision du 30 janvier 2014 pour établir ses appels de provision est inopérant ;





Sur la demande en paiement des charges de copropriété



M. et [G] font valoir qu'ils ont contesté l'assemblée générale du 30 janvier 2014 ayant créé le syndicat secondaire du bâtiment A et que si le tribunal judiciaire de Paris fait droit à leur demande, les assemblées générales subséquentes se trouveront du même fait annulées. Ils en concluent que la créance réclamée n'est pas certaine ;



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; 



En vertu de l'article 42 de la même loi, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée ;



Même s'il a été institué par une résolution d'assemblée générale qui devait éventuellement être annulée par une décision de justice, le syndicat secondaire du bâtiment A n'en a pas moins acquis dès sa constitution et jusqu'à la décision ordonnant, le cas échéant, sa suppression, une personnalité juridique opposable aux tiers. Son éventuelle suppression n'aurait donc pas pour effet, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [G], d'annuler les assemblées générales ayant voté les budgets prévisionnels et approuvés les comptes ;



A l'appui de sa demande le syndicat secondaire verse aux débats, notamment les pièces suivantes :

- la matrice cadastrale ;

- les appels de fonds adressés à M. et [G] pour 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 ;

- la répartition des charges pour chaque exercice ; 

- les appels de fonds travaux entre le 1er décembre 2015 et le 22 novembre 2019 ; 

- les procès-verbaux des assemblées générales du 5 mai 2015, du 19 mai 2016, du 22 juin 2017, du 22 mai 2018, non contestées ;

- l'état détaillé des dépenses pour chaque exercice ;

- l'extrait du règlement de copropriété ayant fait l'objet d'un modificatif le 7 avril 2006 qui détermine, en pages 50 et suivantes, la nouvelle répartition des charges du bâtiment A exprimée en trois cents cinquième et non plus en trois centièmes et ce, suite à la création de nouveaux lots issus des parties communes ; 



Il ressort des pièces versées que la créance du syndicat secondaire du bâtiment A est certaine, liquide et exigible ;



La créance du syndicat secondaire s'élève à la somme de 10.587,37 €, arrêtée au 1er octobre 2019, 4e appel de fonds inclus, déduction faite des frais de gestion et de recouvrement sur lesquels il sera statué ci-après. M. et Mme [G] doivent par conséquent être condamnés au paiement de cette somme. Le jugement doit être infirmé sur ce point ;





Sur les frais de recouvrement nécessaires



L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur ;



Le syndicat secondaire sollicite la somme de 311,47 € au titre d'une «procédure SDC c/ [U]». Mme [U] est une copropriétaire du bâtiment A et le syndicat des copropriétaires n'explique pas en quoi cette somme doit être mise à la charge de M. et Mme [G] ;



Par ailleurs, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires d'avocat réclamés à ce titre pour des montants de 216 € et 726 € ne constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n'est pas établi en l'espèce ;



M. et Mme [G] doivent néanmoins être condamnés à payer au syndicat secondaire du bâtiment A la somme de 72 € au titre des frais de relance des 20 août 2014 (12 €) et 31 octobre 2014 (60 €). Le jugement doit être infirmé sur ce point ;





Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat secondaire



En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; 



En l'espèce, s'il ressort des pièces versées par le syndicat secondaire que M. et Mme [G] se sont abstenus de payer les charges de copropriété depuis la création du syndicat secondaire, il résulte également des pièces versées par eux que le syndicat principal a continué d'appeler les charges du bâtiment A, créant ainsi une confusion ;



Par conséquent, la mauvaise foi des intimés n'est pas démontrée et la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive doit être rejetée ;



Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. et Mme [G]



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de dommages et intérêts présentés par les intimés ;





Sur la demande de délais de paiement



L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes due ;



M. et Mme [G] n'allèguent ni ne justifient d'aucune difficulté financière au soutien de leur demande de délais de paiement, qui sera par conséquent rejetée ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



M. et Mme [G], parties perdantes doivent être condamnés aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer au syndicat secondaire du bâtiment A la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ; 



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [P] [G] et Mme [D] [Z] épouse [G] ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme le jugement ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne in solidum M. [P] [G] et Mme [D] [Z] épouse [G] à payer au syndicat secondaire du bâtiment A du [Adresse 1] la somme de 10.587,37 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété, arrêtée au 1er octobre 2019, 4e appel de fonds inclus ;



Condamne in solidum M. [P] [G] et Mme [D] [Z] épouse [G] à payer au syndicat secondaire du bâtiment A du [Adresse 1] la somme de 72 € au titre des frais de recouvrement nécessaires ;



Condamne in solidum M. [P] [G] et Mme [D] [Z] épouse [G] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat secondaire du bâtiment A du [Adresse 1] la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; 







Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT