Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 24 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 24 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/08276 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB6ME



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 18/09842





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] - [Adresse 1] [Localité 3] représenté par son syndic, la société DREUX GESTION, SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro B 311 800 114

C/O Cabinet DREUX GESTION

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Daniela SABAU et plaidant par Me Jean-François PERET, SELAS BDD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R0046







INTIMEE 



S.C.I. BABYLONE

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 444 715 197

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Richard Ruben COHEN de la SELAS RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.







* * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



La société civile immobilière Babylone est propriétaire des lots 2, 3, 4, 8, 29, 102 et 103 dans l'immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2] - [Adresse 1] à [Localité 3]. 



Par acte d'huissier de justice en date du 3 août 2018, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Babylone devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d'un arriéré de charges et diverses autres sommes ;



Par jugement du 26 mai 2020, le tribunal a :


Débouté le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes

Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Babylone la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

Dispensé la SCI Babylone de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

Ordonné l'exécution provisoire ;




Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 30 juin 2020.



La procédure devant la cour a été clôturée le 5 avril 2023. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 8 mars 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 et suivants du code civil du code civil, à :

- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat de ses demandes et l'a condamné à payer 2.000 € de frais irrépétibles et aux dépens,

- condamner la société Babylone à lui payer les sommes suivantes :


28.514,24 € arrêtée au 7 mars 2023, au titre des charges de copropriété à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2018,

2.000 € à titre de dommages et intérêts,

5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


- condamner la société Babylone aux dépens ;



Vu les conclusions notifiées le 23 mars 2023 par lesquelles la société Babylone, intimée, demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 132, 906, 954 du code de procédure civile, et 1343-5 du code civil du code civil, de :

- rejeter les pièces adverses n°33 à 38 libellées comme suit :


'33) pv AG 2019 + 33.1 attestation non recours',

'34) courriers AR à BABYLONE non reclames',

'35) charges 2019 et proforma et releve annuel',

'36) situation de compte au 21.1.2021',

'37) appels de fonds et travaux année 2020', jamais communiquée en dépit des différentes alertes,

'38) PV AG 2020 et attestation de non recours', jamais communiquée en dépit des différentes alertes,


- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement,

subsidiairement,

- expurger du décompte du 21 janvier 2021 la somme globale de 814,38 €,

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et de celle émise au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- lui accorder les plus larges délais de paiements pour régler sa dette sur 24 mois,

en tout état de cause,

- la dispenser de toute participation à la dépense commune relative à l'intégralité des frais exposés par le syndicat des copropriétaires au titre du présent procès,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur la demande de rejet de pièces



La SCI Babylone soutient que l'appelant n'a communiqué aucune pièce au soutien de ses conclusions du 14 septembre 2020 et que par la suite il a échangé certaines pièces par d'autres en gardant la même numérotation. Il ajoute que les pièces nouvelles communiquées en appel ne comportent aucune numérotation ou tampon. Il soutient que les pièces n° 37 et 38 n'ont jamais été communiquées ;



Le syndicat des copropriétaires allègue que, s'il n'a pas communiqué immédiatement ses pièces lors de la notification de ses premières conclusions en raison de la nécessité de refaire les comptes de copropriétaires, il a versé l'intégralité des pièces listées dans son bordereau à son contradicteur. Il ajoute que la difficulté soulevée par la SCI Babylone relève du conseiller de la mise en état ;



En vertu de l'article 132 du code de procédure civile, la partie qui fait état d'une pièce s'oblige à la communiquer à toute autre partie à l'instance. La communication des pièces doit être spontanée.



L'article 906 du même code dispose que les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l'avocat de chacune des parties à celui de l'autre partie ;



Contrairement à ce qu'affirme le syndicat des copropriétaires, le conseiller de la mise en état n'est pas compétent pour écarter des débats les pièces, invoquées au soutien des prétentions, qui ne sont pas communiquées simultanément à la notification des conclusions ; 



Dès lors que les pièces contestées ont été communiquées avant la clôture de l'instruction, de sorte que leur destinataire a été mis, en temps utile, en mesure de les examiner, de les discuter et d'y répondre, ce qui n'est pas contesté par la SCI Babylone sauf en ce qui concerne les pièces n° 37 et 38, il y a lieu de retenir que ces pièces sont régulièrement acquises au débat ;



Le syndicat des copropriétaires produit un échange de courriers électroniques officiels entre les conseils, comportant une copie d'écran d'où il ressort que les pièces n° 36, 37 et 38 ont été communiquées dans un même ficher ;



Par conséquent, il y a lieu de débouter la SCI Babylone de sa demande de rejet de pièces ;



Sur la demande en paiement des charges de copropriété



Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacun des catégories de charges ;



En vertu de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ; enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible ;



Cependant, ainsi que le précise l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue par une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée ;



A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- la matrice cadastrale établissant que la société Babylone est propriétaire des lots 2, 3, 4, 8, 29, 102 et 103 au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] - [Adresse 1] à [Localité 3],

- les procès-verbaux d'assemblées générales des 24 avril 2013, 13 mai 2014, 23 avril 2015, 6 juillet 2015, 4 avril 2016. 22 juin 2017, 23 avril 2018, 13 septembre 2018, 13 juin 2019 et 27 février 2020 approuvant les comptes et votant le budget prévisionnel des exercices suivants,

- les attestations de non recours afférentes auxdites assemblées générales,

- le décompte des charges de copropriété arrêté au 7 mars 2023,

- les appels de fond jusqu'à 2020 ;



En dépit de la demande qui lui a été faite en première instance par jugement avant dire droit, le syndicat des copropriétaires n'a jamais produit un décompte à zéro. Néanmoins, il produit un décompte intégrant non plus une reprise de solde non justifiée, mais les causes du premier jugement rendu le 15 février 2012, en principal, intérêts et frais, ainsi que l'intégralité des versements effectués par la SCI Babylone, tant en paiement des causes du jugement qu'en paiement des charges de copropriété. Il laisse apparaître une dette nouvelle de 28.514,24 €, appels de charges du 1er trimestre 2023 inclus ;



Contrairement à ce que soutient la SCI Babylone, ce décompte permet de distinguer les sommes dues au titre de la précédente condamnation et celles dues au titre des charges de copropriétés. Concernant les versements effectués, ceux-ci s'imputant en priorité sur la dette que le débiteur a le plus intérêts à rembourser et, à défaut, sur la dette la plus ancienne, ils ont nécessairement permis de payer l'intégralité des causes du jugement, intérêts compris puisqu'ils s'élèvent à la somme totale de 153.725,72 €, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne poursuit pas le paiement de sommes pour lesquelles il détient déjà un titre exécutoire ;



Pour cette raison, il n'y a pas lieu de déduire du compte les intérêts dus sur les condamnations de 2013 comme le demande la SCI Babylone ;



La SCI Babylone conteste certains postes de dépense ou de régularisation de charges. Le syndicat des copropriétaires justifie des régularisations de charges pour 2013 et 2016 dans ses écritures. Concernant la somme de 50 € mise à la charge de la SCI Babylone pour le débarrassage de la cave et la somme de 8 € au titre des frais de relance, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit ni facture ni justificatif de ces dépenses. La somme de 58 € doit par conséquent être déduite du solde ;



Néanmoins, le syndicat des copropriétaires, qui actualise sa créance en cause d'appel, a omis de verser aux débats les procès-verbaux des assemblées générales de 2021 et 2022, de sorte que les charges ne sont justifiées que jusqu'au 31 décembre 2021. Il convient donc de déduire du compte les quatre appels de fonds de 2022 et l'appel de fond du 1er trimestre 2023 et le ramener ainsi à la somme de 22.383,38 € ;



Par conséquent, la SCI Babylone doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22.383,38 € - 58 € = 22.325,38 € ;





Sur la demande de dommages et intérêts



Selon l'article 1231-6 du code civil «le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire» ; 



En omettant de s'acquitter des charges dues depuis de nombreuses années et en dépit d'une première condamnation à payer un arriéré très important, ce qui caractérise sa mauvaise foi, la SCI Babylone a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;





Sur la demande de délais de paiement



L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes due ; 



La SCI Babylone ne verse aux débats aucun élément de nature à étayer ses allégations concernant les difficultés financières qu'elle excipe pour réclamer des délais de grâce en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil ; il convient de la débouter de ce chef de demande ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



La SCI Babylone, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Babylone ;





Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



La SCI Babylone sollicite d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter sa demande ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme le jugement ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déboute la SCI Babylone de sa demande de rejet de pièces ;



Condamne la SCI Babylone à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] - [Adresse 1] à [Localité 3] à lui payer la somme de 22.325,38 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2018 ;



Condamne la SCI Babylone à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] - [Adresse 1] à [Localité 3] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;



Condamne la SCI Babylone aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] - [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code en cause de première instance et d'appel ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT