Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 24 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 24 JANVIER 2024



(n° 35, 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/15946 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCTFC



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 17/10387





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] [Localité 10] représenté par son syndic la société GESTION IMMOBILIERE MODERNE, SARL inscrite au RCS de Versailles sous le n° 379 625 486

C/O Société GESTION IMMOBILIERE MODERNE

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représentée par Me Nadine RAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0412

ayant pour avocat plaidant : Me Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, avocat au barreau du VAL D'OISE, toque : 33







INTIMEES 



S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Me [B] [M], ès qualité de mandataire liquidateur de la société BELGRAND IMMOBILIER, SAS, anciennement 3L PARTNERS

[Adresse 5]

[Localité 6]



DEFAILLANTE (remise à personne habilitée)



Société BELGRAND IMMOBILIER (ANCIENNEMENT 3 L PARTNERS)

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 489 376 475

[Adresse 3]

[Localité 7]



DEFAILLANTE (art. 659)



Société AXA FRANCE IARD

SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro722 057 460

[Adresse 4]

[Localité 9]



Représentée par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :



M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.







* * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



La société 3L Partners a été désignée à compter du 1er juillet 2013 en qualité de syndic de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10]. La société GIM a été désignée pour lui succéder en juin 2016.



Suspectant des anomalies dans l'exercice du mandat de gestion de la société 3L Partners, le syndicat des copropriétaires a, lors de l'assemblée générale du 9 mars 2017, mandaté la société GIM afin d'engager une procédure à l'encontre de cette dernière.



Par exploit du 17 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société 3L Partners aux fins de la voir condamner à des dommages et intérêts en raison de plusieurs manquements.



Le 8 mai 2018, la société 3L Partners a changé de dénomination sociale pour devenir la société Belgrand Immobilier.



Par jugement du 11 octobre 2018, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture de la liquidation judiciaire de la société Belgrand Immobilier.



Le liquidateur de la société Belgrand Immobilier, la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Axyme, a été assignée en intervention forcée et en garantie par le syndicat des copropriétaires par exploit du 22 novembre 2018 ainsi que l'assureur de la société Belgrand Immobilier, la société Axa France IARD.



Par jugement réputé contradictoire du 26 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : 



- jugé responsable la société 3L Partners du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] pour l'ensemble des irrégularités comptables affectant la trésorerie du syndicat des copropriétaires pendant la gestion de son mandat de syndic,

- fixé la créance du syndicat des copropriétaires au passif de la société Axyme agissant en sa qualité de liquidateur de la société Belgrand Immobilier venant aux droits de la société 3L Partners à la somme de 127.140,89 €,

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] du surplus de sa demande au titre de sa créance en dommages et intérêts,

- condamné la société Axyme agissant en sa qualité de liquidateur de la société Belgrand Immobilier venant aux droits de la société 3L Partners à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à condamner la société Axa France IARD au paiement des frais irrépétibles, 

- condamné la société Axyme agissant en sa qualité de liquidateur de la société Belgrand Immobilier venant aux droits de la société 3L Partners aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 5 novembre 2020. 



La procédure devant la cour a été clôturée le 7 juin 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 12 juillet 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour à : 

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes à l'encontre de la société Axa France IARD,

- condamner la société Axa France IARD en qualité d'assureur de la société Belgrand Immobilier anciennement dénommée 3L Partners à lui verser la somme de 15.721,47 € au titre de sa garantie financière au titre du remboursement du solde comptable et de la sommation,

- à titre subsidiaire dans l'hypothèse où la garantie financière de la société Axa ne serait pas engagée, condamner cette dernière à lui verser la somme de 15.721,47 € par application du contrat de responsabilité civile professionnelle au titre du remboursement du solde comptable et de la sommation,

- condamner la société Axa France à lui verser au titre des dommages garantis par le contrat d'assurance responsabilité civile professionnelle les sommes suivantes :


54.488,97 € au titre du compte travaux,

1.824,43 € au titre des frais résultant de la saisie attribution,

12.100,02 € au titre de la perte de chance d'obtenir restitution des honoraires indus de l'agence Stella,

35.100 € au titre de la disparition du produit de la vente de la loge,

7.906 € au titre des factures de la société Vale,


dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2018,

- débouter la société Axa France de l'intégralité de ses demandes,

- condamner la société Axa France aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Vu les conclusions notifiées le 20 avril 2021 par lesquelles la société Axa France IARD, intimée, invite la cour, au visa de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972, des articles 39, 42, 45 du décret du 20 juillet 1972 et 1231-1 du code civil, à : 

- confirmer le jugement en ce qu'il :

' a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à son encontre en sa qualité d'assureur de la société Belgrand Immobilier venant aux droits de la société 3L Partners,

' a dit n'y avoir lieu à la condamner au paiement des frais irrépétibles,

- infirmer le jugement en ce qu'il a jugé responsable la société 3L Partners du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires pour l'ensemble des irrégularités comptables affectant la trésorerie du syndicat des copropriétaires pendant la gestion de son mandat de syndic,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des demandes formulées à son encontre,

à titre subsidiaire,

- limiter toute condamnation à son encontre au titre de la garantie financière en tenant compte du taux de répartition au marc le franc, soit 42% du montant de la créance qui sera retenue,

- condamner le syndicat des copropriétaires dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ;



Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires, délivrée à la société Axyme le 28 janvier 2021, remise à personne habilitée ;



Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires, délivrée à la société Belgrand Immobilier le 28 janvier 2019, le commissaire de justice ayant dressé procès-verbal conformément à l'article 659 du code de procédure civile ; 





SUR CE, 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ; 





Sur la responsabilité de la société 3L Partners et les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires



Aux termes de l'article 18 de loi du 10 juillet 1965 le syndic est chargé d'administrer l'immeuble c'est à dire de procéder à tous les actes de gestion courante ;



L'article 1991 alinéa 1er du code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ;



L'article 1992 alinéa 1er du code civil énonce que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ;



L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;



Le syndic peut voir sa responsabilité civile engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil du fait de négligences ou fautes qui auraient entraîné un préjudice pour un copropriétaire ;



Selon l'article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; 




Sur remboursement de l'irrégularité constatée par le rapprochement bancaire




 Le syndicat des copropriétaires fait valoir que lorsque le nouveau syndic, la société GIM, a repris la gestion de la copropriété, elle a constaté que le solde du compte bancaire de celle-ci était de 485,96 € alors qu'il aurait dû être de 16.009,41 €, et que le rapprochement bancaire du nouveau syndic faisait apparaître un solde en comptabilité de 15.574,41 € et un solde en banque de 2.245,96 € ; elle ajoute que le nouveau syndic a dû faire délivrer une sommation à la société 3L Partners, dont elle demande le remboursement ; elle soutient que le rapprochement transmis en décembre 2016 par le conseil de la société 3L Partners n'a aucune valeur puisque celle-ci n'avait plus pouvoir pour intervenir sur les comptes de la copropriété ;



La société Axa prétend que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas ses allégations et qu'aucun élément ne permet de savoir lequel des deux rapprochements bancaires est le plus fiable ;



Le syndicat des copropriétaires produit un rapprochement bancaire pour la période du 1er juillet 2016 au 31 juillet 2016 mentionnant un solde en comptabilité de 15.574,41 € et un solde en banque de 2.245,96 € (pièce n° 8) ;



Il produit par ailleurs le rapprochement bancaire que lui a transmis le conseil de la société 3L Partners le 14 décembre 2016 (pièce n° 9) dans lequel une réaffectation de solde en crédit et des honoraires de syndic en débit ne figurent plus, ainsi que les conclusions déposées en première instance par la société 3L Partners avant son placement en liquidation judiciaire, par lesquelles elle soutenait qu'elle avait été le syndic de la copropriété jusqu'au 9 mars 2017, date à laquelle l'assemblée générale avait désigné le cabinet GIM, et que la somme de 15.574,41 € avait été utilisée jusqu'au mois de mars 2017 pour les besoins de la copropriété ;



Pourtant, il ressort des procès-verbaux d'assemblée générale que c'est bien lors de l'assemblée générale du 23 juin 2016 que le syndicat des copropriétaires s'est séparé de la société 3L Partners et a désigné le cabinet GIM, tandis que lors de l'assemblée générale du 9 mars 2017 elle a autorisé ce dernier à attraire en justice la société 3L partners ;



Il en ressort que le rapprochement bancaire dont se prévaut le syndicat des copropriétaires démontre qu'il existe un différentiel de 13.328,45 € (15.574,41 € - 2.245,96 €) entre la comptabilité et le compte bancaire, dont la société 3L Partners n'a pu justifier et n'a jamais remboursé malgré les demandes du cabinet GIM ;



Le syndicat des copropriétaires est également bien fondé à solliciter le remboursement de la sommation d'un montant de 147,06 € ;



Par conséquent, la créance du syndicat des copropriétaires à ce titre s'élève à la somme de 13.475,51 € ;




Sur le remboursement du compte travaux ' fournisseurs




Le syndicat des copropriétaires soutient que des travaux de réfection des parties communes ont été votés en 2011 et qu'ils devaient notamment être financés par le produit de la vente de la loge pour 35.000 € et par le fonds travaux pour 16.000 €, que le fonds travaux a été utilisé jusqu'à présenter un solde débiteur de 27.961,35 € et qu'en définitive lors de la passation le compte travaux présentait un solde débiteur de 54.488,97 €, solde également repris dans la balance générale des comptes au 21 septembre 2016 ; il en déduit que ni le produit de la vente de la loge ni le fonds travaux n'ont été affectés au financement des travaux de réfection des parties communes ;



La société AXA France soutient qu'au 1er janvier 2016 le solde de travaux correspondant aux travaux de réfection des parties communes était en réalité nul, puisque la somme de 54.488,97 € apparaissait au débit puis au crédit du compte ;



Lors de l'assemblée générale du 30 septembre 2011, le syndicat des copropriétaires a décidé la réalisation de travaux de réfection des parties communes pour un budget maximum de 54.000 € et décidé qu'ils seraient financés par le produit de la vente de la loge (35.000 €), le fonds travaux (16.000 €), l'indemnité de l'assurance suite au sinistre Cure /Manicord (environ 4.000 €) et éventuellement par le produit de la vente du pigeonnier à M. [L] (6.000 €) ; le syndic a été autorisé à faire exécuter ces travaux dès que le montant de la vente de la loge serait perçu ; le produit de la vente de la loge a été perçu le 24 mai 2013, comme cela figure dans le Grand Livre de 2013 ;



Il ressort de l'extrait du Grand Livre de 2014 (pièce n° 45) que le fonds travaux était effectivement créditeur de la somme de 16.354,63 € et que la somme de 44.315,98 €, correspondant à quatre versements à la société Mc Five, chargée des travaux, a été débitée entre janvier et octobre 2014, de sorte que le fonds travaux présentait au 3 octobre 2014 un solde débiteur de 27.961,35 € ;



Il ressort d'un échange de courriers électroniques entre la société 3L Partners et le président du conseil syndical le 11 septembre 2014 que cette somme de 44.315,98 € correspond à la totalité des travaux, puisqu'à cette date la somme de 3.636,72 € restait à payer à la société Mc Five et que ce paiement a eu lieu le 3 octobre 2014 ;



Pourtant, il ressort de l'état des travaux de l'article 14-2 (pièce n° 11 bis) qu'à la date du 21 septembre 2016, lors de la passation, le solde du fonds travaux était débiteur de 54.488,97 €, ce qui apparaît également dans l'extrait du Grand Livre 2016 (pièce n° 46), contrairement à ce qu'affirme la société Axa ;



Ainsi, non seulement le fonds travaux a été utilisé, malgré son solde insuffisant, au paiement intégral des travaux en dépit de la décision de l'assemblée générale, mais en plus il a été débité d'une somme supplémentaire de 26.527,62 € sans aucune justification du syndic alors en exercice, la société 3L Partners ;



Par conséquent, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des travaux de réfection des parties communes s'élève à la somme de 26.527,62 € ;




Sur la disparition du produit de la vente de la loge




Le syndicat des copropriétaires allègue avoir cédé le 3 mai 2013 aux époux [N] les lots 38 (ancienne loge) et 40 de la copropriété moyennant le prix principal de 35.100 €, que celle-ci devait alimenter le fonds travaux mais qu'il est impossible de savoir ce qu'il est advenu de cette somme ;



La société Axa soutient que le syndicat des copropriétaires réclame cette somme deux fois, d'une part en demandant le remboursement de la somme de 54.488,97 € et d'autre part en expliquant que la somme de 35.100 € a disparu ;



Il est constant que le produit de la vente de la loge, soit 35.100 €, dont il ressort de l'extrait du Grand Livre de 2013 qu'il a bien été portée au crédit du compte de la copropriété le 24 mai 2013, n'a pas été employée au travaux de réfection des parties communes puisqu'il a été vu que ceux-ci ont intégralement été financés par le fonds travaux ;



C'est à tort que le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux votés n'ont pu être réalisés que très partiellement pendant le mandat de la société 3L Partners, puisqu'il est établi que la société Mc Five a été intégralement payée entre janvier et octobre 2014 ;



Néanmoins, il ressort des différents extraits des Grands Livres pour les années suivantes que la copropriété connaissait un déficit de comptabilité chronique et il ressort des pièces versées aux débats que les prestataires n'étaient pas payés. 



Ces éléments démontrent suffisamment que le produit de la vente de la loge a par la suite était extrait de la comptabilité et n'a pas été utilisé pour les besoins de la copropriété ;



Par conséquent, la créance du syndicat des copropriétaires à ce titre s'élève à la somme de 35.100 € ;




Sur le remboursement des frais d'huissier suite à l'injonction de payer




Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société SFFE a obtenu sa condamnation par ordonnance d'injonction de payer à lui régler une facture de 2.101,18 €, que la société 3L Partner n'a pas réglé les causes de cette condamnation et qu'une saisie-attribution a alors été diligentée, occasionnant des frais d'un montant de 1.824,43 € ;



La société Axa soutient qu'il n'est pas démontré que la décision a été notifiée à l'ancien syndic et que celui-ci aurait été fautif en ne l'exécutant pas et souligne qu'à la date de la saisie-attribution le nouveau syndic avait repris la gestion de la copropriété depuis 6 mois et n'avait pas davantage procédé au paiement des sommes dues ;



Selon le procès-verbal de saisie-attribution, l'ordonnance d'injonction de payer a été rendue le 7 juillet 2015 et rendue exécutoire le 1er septembre 2015 ; il ressort des conclusions de première instance de la société 3L Partners que cette dernière était parfaitement informée de cette condamnation et s'est contentée d'arguer du fait que cette condamnation était dirigée contre le syndicat des copropriétaires et non pas contre le syndic lui-même ;



Il est dès lors établi que la société 3L Partners a manqué à ses obligations de mandataire en ne s'acquittant pas de son obligation de payer cette dette et il convient de retenir que la dette du syndicat des copropriétaires s'élève à cet égard à la somme de 1.824,43 € ;




Sur le remboursement des honoraires indus de l'agence Stella




Le syndicat des copropriétaires soutient que lorsque la société 3L Partners a succédé à l'agence Stella, cette dernière a ponctionné la somme de 12.100,02 € au motif qu'elle n'avait pas pu percevoir ses honoraires du temps de sa gestion, et que la société 3L Partners a omis de faire les démarches nécessaires au recouvrement de cette somme, lui occasionnant ainsi un préjudice du même montant ;



La société Axa soutient que rien ne démontre que les honoraires n'étaient pas dus, que ce prélèvement, s'il était injustifié, ne peut être imputable à la société 3L Partners et qu'une procédure de recouvrement des sommes aurait dû être votée par le syndicat des copropriétaires ;



Il ressort des procès-verbaux des assemblées générales des 4 juin 2014 et 8 octobre 2015 que le syndicat des copropriétaires s'interrogeait et souhaitait des explications sur «la somme de 15.000 € prélevée par l'ancien syndic Stella» ;



Il appartenait au syndic en exercice, la société 3L Partners, dans le cadre de sa mission de mandataire du syndicat des copropriétaires, de faire les vérifications nécessaires pour déterminer la légitimité de ces prélèvements et c'est à juste titre que le syndicat des copropriétaires soutient qu'elle aurait dû porter à l'ordre du jour d'une assemblée générale une résolution visant à l'autoriser à chercher le recouvrement de cette somme en justice ;



Néanmoins, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avec certitude que ces sommes n'étaient pas dues à son ancien syndic, la société Stella, et son préjudice résultant du manquement du syndic ne peut consister qu'en une perte de chance d'obtenir gain de cause en justice ;



Ce préjudice sera justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 3.000 € ;




Sur le remboursement des factures de l'entreprise Vale




Le syndicat des copropriétaires soutient que le plombier de la copropriété a toujours été l'entreprise Genaille et que la société 3L Partners, sans consulter le conseil syndical, a fait appel à un autre prestataire, la société Vale, qui a facturé 7.906 € des travaux que l'entreprise Genaille facturait au maximum 2.500 € ; il estime que les mêmes travaux ont été facturés trois fois et qu'ils ne sont pas précisément identifiables ; il souligne que, étrangement, cette société a été payée immédiatement alors que les autres prestataires n'étaient pas payés ;



Il fait également valoir que le montant de ces travaux excédait la somme de 1.500 € décidée par l'assemblée générale au-delà duquel le syndic devait consulter le conseil syndical alors que les travaux n'étaient pas urgents, comme le démontre l'existence d'un devis ;



Il ressort des trois factures versées au débat, datées des 9 mai, 29 mai et 16 juin 2016, que la première concerne une recherche de fuite pour un montant de 2.472 €, la seconde une demande d'acompte pour des travaux de plomberie sur la colonne principale d'eaux usées pour un montant de 2.717 € et la seconde des travaux de réparation et changement d'une colonne en fonte pour un montant de 2.717 € ;



Si la première facture concernant une recherche de fuite peut démontrer l'urgence, tel n'est pas le cas des deux suivantes ; le conseil syndical n'ayant pas été consulté malgré le montant des travaux, ces deux factures ne peuvent être mises à la charge du syndicat des copropriétaires ; concernant la première, il n'est pas démontré que les travaux n'ont pas été réalisés ;



Par conséquent, le syndicat des copropriétaires justifie à ce titre d'une créance de 5.434 € ;



Il résulte de l'ensemble de ces développements qu'il y a lieu de fixer la créance du syndicat des copropriétaires au passif de la société Axyme agissant en sa qualité de liquidateur de la société Belgrand Immobilier anciennement 3L Partners à la somme de 85.361,56 € (13.475,51+26.527,62+35.100+1.824,43+3.000+5.434), le jugement devant donc être réformé sur ce point ;





Sur la demande en condamnation de la société AXA France




Sur la mise en 'uvre de la garantie financière




L'article 39 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 dispose que la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l'occasion d'une opération mentionnée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante.





Il n'est pas contesté par la société Axa que la société 3L Partners a souscrit auprès d'elle une garantie financière. Elle soutient néanmoins d'une part que le syndicat des copropriétaires met en exergue les fautes de la société 3L Partners et sollicite des dommages et intérêts, ce qui exclut par nature d'existence d'une non-représentation de fonds, et d'autres part que les pièces versées aux débats ne permettent pas d'apporter la preuve d'un détournement de fonds ;



Néanmoins, le syndicat des copropriétaires produit un état de rapprochement bancaire pour la période du 1er juillet 2016 au 31 juillet 2016 mentionnant un solde en comptabilité de 15.574,41 € et un solde en banque de 2.245,96 €, correspondant au début du mandat du nouveau syndic puisque, comme cela a été vu, le cabinet GIM a été désigné par l'assemblée générale réunie le 23 juin 2016. Par conséquent, la créance du syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible ;



La société Axa oppose au syndicat des copropriétaires une répartition au marc le franc, dans la mesure où le plafond de la garantie financière est de 2.000.000 € alors que les réclamations représentent un montant total de 4.723.032,24 €, ce qui conduirait à une prise en charge à hauteur de 42 % ;



Il résulte des dispositions de l'article 42 du décret du 20 juillet 1972 que si plusieurs demandes de mise en 'uvre de la garantie sont reçues et que leur montant total dépasse le montant de la garantie, une répartition a lieu au marc le franc ;



La société Axa produit une attestation de garantie financière démontrant qu'elle a donné une garantie financière d'un montant de 2.000.000 € à la société 3L Partners au titre de son activité de syndic ;



Néanmoins, elle ne justifie pas du montant total des réclamations reçues, ni que le montant qu'elle allègue est un montant définitif ;



Par conséquent, il convient de la condamner à garantir la société Belgrand Immobilier anciennement 3L Partners au titre de la créance de 13.475,51 € que détient le syndicat des copropriétaires à l'encontre de cette dernière, au marc le franc du total des demandes de mise en 'uvre de sa garantie financière limitée à 2.000.000 € ;




Sur la mise en 'uvre de l'assurance responsabilité civile




La société Axa fait valoir que la police souscrite par la société 3L Partners n'a pas vocation à s'appliquer en cas de dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive et estime que les fautes invoquées par le syndicat des copropriétaires seraient nécessairement intentionnelles. Subsidiairement, elle soutient que les fautes ne sont pas démontrées, comme développé plus haut ;



Concernant le fonds travaux, il est établi qu'il présente un solde supplémentaire de 26.527,62 € dont la société 3L Partners ne s'est jamais justifié. Dès lors que cette somme n'est pas apparue au crédit de la comptabilité de la copropriété dans un autre poste, elle a nécessairement été prélevée par le syndic, ce qui constitue nécessairement une faute intentionnelle ou dolosive exclue de la garantie de la société Axa ;



Il en est de même de la disparition du produit de la vente, dont il est établi qu'il n'a pas été utilisé à d'autres fins pour le compte de la copropriété, ce qui démontre de nouveau une faute intentionnelle ou dolosive exclue de la garantie de la société Axa ;



Concernant les frais d'huissier à la suite de l'injonction de payer, les honoraires non réclamés au précédent syndic et les travaux confiés à l'entreprise Vale en méconnaissance du plafonnement prévu par l'assemblée générale, si ces fautes sont établies, elles correspondent à des manquements aux obligations professionnelles du syndic, en l'espèce un manque de diligence pour les deux premières, un excès de pouvoir pour la dernière ;



Par conséquent, ces fautes et leurs conséquences dommageables doivent être garanties par la société Axa ;



Cette dernière doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.824,43 € + 3.000 € + 5.434 € = 10.258,43 € ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur le rejet de l'application qui y a été fait de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard de la société Axa ; 



La société Axa, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel ;



Il n'y a en revanche pas lieu de condamner la société AXA Franceaux dépens de première instance, cette demande étant irrecevable dans la mesure où il n'a pas été fait appel du jugement sur ce point ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Axa France ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a :

- fixé la créance du syndicat des copropriétaires au passif de la société Axyme agissant en sa qualité de liquidateur de la société Belgrand Immobilier venant aux droits de la société 3L Partners à la somme de 127.140,89 €,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à l'encontrede la société AXA France IARD,

- dit n'y a lieu à condamner la société Axa France IARD au paiement des frais irrépétibles, 



Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,



Fixe la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] au passif de la société Belgrand Immobilier anciennement société 3L Partners, représentée par la société Axyme ès qualités de liquidateur judiciaire à la somme de 85.361,56 €,



Condamne la société anonyme AXA France Iard à garantir la société Belgrand Immobilier anciennement 3L Partners au titre de la créance de 13.475,51 € que détient le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] à l'encontre de cette dernière, au marc le franc du total des demandes de mise en 'uvre de sa garantie financière limitée à 2.000.000 € ;



Condamne la société anonyme AXA France Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 10.258,43 € au titre des préjudices subis, en sa qualité d'assureur de la société 3L Partners ;



Condamne la société anonyme AXA France Iard aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] la somme globale de 5.000 € par application de l'article 700 du même code en première instance et en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT