Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 24 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 24 JANVIER 2024



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/16786 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCVWN



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Septembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 19/00648





APPELANTS

 

Monsieur [H] [B]

né le 1er février 1963 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Caroline LAVERDET, avocat au barreau de PARIS, toque : C1355



Madame [W] [X] épouse [B]

née le 11 avril 1968 à [Localité 5] (Etat du Delaware, USA)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Caroline LAVERDET, avocat au barreau de PARIS, toque : C1355







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet LOT CENT, SARL immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 442 885 893

C/O Cabinet LOT CENT

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Louis GABIZON et assisté de Me Jean FOIRIEN - AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN - avocat au barreau de PARIS, toque : U0008









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.







* * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



M. [H] [B] et Mme [W] [X] épouse [B] sont propriétaires des lots numérotés 1, 4 et 11 de l'état descriptif de division de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7]. Mme [B] est seule propriétaire du lot n°3 au sein du même immeuble.



Le 15 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné M. et Mme [B] aux fins de paiement d'arriérés de charges de copropriété et de diverses sommes.



Par jugement du 4 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande en paiement des charges de copropriété pour les lots numérotés 1, 4 et 11 ;

- condamné Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] les sommes suivantes :


8.136,21 € au titre des charges d'entretien pour la période du 1er janvier 2013 au 1er avril 2020 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

180 € au titre des frais de recouvrement ;


- débouté M. et Mme [B] de leur demande en paiement de la somme de 180 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande ;

- débouté M. et Mme [B] de leurs demandes reconventionnelles au titre des frais de justice indus pour un montant de 4.716,85 € du trop perçu des charges d'eau pour un montant de 2.009,59 € et au titre de la somme de 5.000 € non comptabilisée dans les charges ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts ;

- condamné M. et Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 1.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- condamné M. et Mme [B] in solidum aux dépens.



M. [H] [B] et son épouse Mme [W] née [X] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 20 novembre 2020.



La procédure devant la cour a été clôturée le 10 mai 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 19 février 2021, par lesquelles M. et Mme [B], appelants, invitent la cour au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à : 

- infirmer le jugement,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 4.716,85 € au titre des frais de justice indus, outre la somme de 2.009,59 € au titre du trop-perçu de charges d'eau ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 180 € au titre des frais de justice indus ;

- dire que la somme de 5.000 € non comptabilisée dans les comptes de charges par le syndicat des copropriétaires sera portée au crédit du compte de Mme [B] ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à une régularisation des charges de copropriété sur les lots n°1, 3, 4 et 11 prenant en compte l'ensemble des décisions judiciaires aux termes desquelles les époux [B] 'ont été dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, et ce, par application des dispositions de l'article 10-1 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965', sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à raccorder le lot n°11 au réseau d'eau de l'immeuble, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

- se réserver la liquidation de l'astreinte ;

En tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer à chacun la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code ; 

- les dispenser de participation à la dépense commune des frais de procédure, qui sera répartie entre les autres copropriétaires ; 



Le syndicat des copropriétaires n'a pas conclu dans le délai de trois mois suivant la notification des conclusions des appelants ;





SUR CE, 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 





Sur la demande en paiement des charges de copropriété du lot n°3



M. et Mme [B] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné Mme [B] au paiement d'un arriéré de charges de copropriété. Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa créance et fait valoir que l'approbation des comptes par l'assemblée générale des copropriétaires ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ;



Ils exposent qu'un long conflit les oppose au syndicat des copropriétaires depuis des années, pour plusieurs motifs. Ils invoquent notamment un différend relatif au paiement des charges d'eau pour le lot n° 11 alors que ce local n'est pas raccordé à l'arrivée d'eau ; ils arguent également du fait que le syndic leur a réclamé le paiement de charges notamment liées à des frais de justice dont ils avaient été dispensés par les juridictions, sans qu'il soit possible d'en définir le quantum exact ; ils soutiennent également qu'il n'existe pas de clé de répartition spéciale pour les lots du rez-de-chaussée (dont le lot n° 1 leur appartenant), que le règlement de copropriété dispense pourtant de contribuer aux frais d'entretien des escaliers et paliers ; Ils soutiennent également que les travaux de ravalement de façade réalisés en 2018 ont notamment emporté la rénovation des volets, fenêtres et garde-corps, parties privatives, et qu'une répartition spécifique aurait donc dû être réalisée dans le calcul des charges appelées pour laisser cette rénovation à la charge de chaque copropriétaire concerné, puisque certains lots, dont leurs lots n° 1 et 11, sont dépourvus de fenêtre, volet et garde-corps ; 



Ils soutiennent encore qu'ils estiment que les charges indues s'élèvent à 8.138,44 € et que le syndic n'a jamais accepté de régulariser les comptes, et qu'ils ne sont pas en mesure de vérifier le montant des charges qui leur sont demandées ;



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; 



En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ; 



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats : 

-le décompte de la créance ; 

-les procès-verbaux d'assemblées générales au titre desquelles le débiteur a été régulièrement convoqué et dont il a reçu notification des procès-verbaux ; 

- l'ensemble des appels de fonds pour les travaux ; 

- les attestations de non recours desdites assemblées générales ; 



La plupart des moyens développés par M. et Mme [B] sont inopérants car ils concernent d'autres lots que le lot n° 3, notamment en ce qui concerne le ravalement de façade, le raccordement à l'eau et les charges du rez-de-chaussée ;



Concernant les frais de justice, le syndicat des copropriétaires justifie de l'existence d'une clé de répartition excluant expressément M. et Mme [B] pour la répartition des frais de justice dont ils ont été dispensés. M. et Mme [B] ne démontrent pas que cette clé de répartition n'a pas été utilisée ;



Il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que l'arriéré de charges dû par Mme [B] s'élève à la somme de 8.136,21 euros, déduction faite des frais sur lesquels il sera statué plus loin ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [B] au paiement de cette somme ;





Sur les frais de recouvrement



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; 



En l'espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 680 € à ce titre ;



Le tribunal a justement jugé que les frais de relance d'un montant de 30 €, 60 € et 90 € constituaient des frais de recouvrement nécessaires et écarté les frais d'un montant de 500 € correspondant à 'annul saisie virt du 17/07/14" en date du 1er février 2015, somme non justifiée ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 180 € au titre des frais de recouvrement ;





Sur les demandes reconventionnelles en répétition de l'indu



L'article 70 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ;



Les demandes de M. et Mme [B] concernent la restitution de sommes mises à leur charge par le syndicat des copropriétaires. Elles se rattachent des lors aux prétentions originaires par un lien suffisant et sont recevables ;




Sur la demande de restitution des frais de recouvrement




M. et Mme [B] font valoir que le syndicat des copropriétaires a facturé des frais de relance de manière fantaisiste pour un montant de 180 € ;



Ces frais n'ont pas été payés par Mme [B] puisqu'ils font partie des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance. Par ailleurs, il a été fait droit à la demande de ce dernier ;



Par conséquent, la demande est mal fondée et le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a rejetée ;








Sur la demande de restitution des frais de justice




M. et Mme [B] soutiennent que le syndic leur a réclamé le paiement de sommes notamment liées à des frais de justice dont ils avaient été dispensés par les juridictions pour un montant total de 4.716,85 €.



Sur les décomptes versés aux débats par le syndicat des copropriétaires (pièce n° 10 et 10 bis) figurent les sommes suivantes :




'27/02/2019 LGJF ASSIGNATION OUVERTURE 2 352,00

08/03/2019 VENEZIA ASSIGN. TGI 07/03/2019 68,90

19/03/2019 ANDOUARD ASSIGNATION 78,35

26/04/2019 Lot 1-4-11 COUVILLIERS & BOULARD 87,60

11/10/2018 HONORAIRE PROCEDURE 300,00

14/11/2018 GABIZON TRIBUNAL RECOUVT 1 800,00

23/11/2018 RELANCE 18C NOV 2018 30,00"




M. et Mme [B] ne démontrent pas que les sommes de 58,90 €, 78,35 € et 87,60 € ne constituent pas des dépens. Par ailleurs, les frais de relance d'un montant de 30€ n'apparaissent pas indus dès lors que M. et Mme [B] étaient débiteurs d'un arriéré de charges à cette date. La demande portant sur ces sommes doit par conséquent être rejetée ;



En revanche, il ressort des décomptes et des pièces versées par le syndicat des copropriétairs que les sommes de 2.352 €, 300 € et 1.800 € sont des honoraires versés au cabinet LGJF Gabizon-Foirien, avocat du syndicat des copropriétaires. Les honoraires d'avocat ne peuvent être mis à la seule charge du copropriétaire partie au litige en cause que par une condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ce qui n'est pas le cas en l'espèce au vu de l'intitulé des frais ;



Le syndicat des copropriétaires doit par conséquent être condamné à restituer la somme de 4.452 €. Le jugement sera infirmé sur ce point ;




Sur la demande de restitution des charges d'eau indument perçues




M. et Mme [B] font valoir que leur lot n° 11 n'est pas raccordé à l'eau depuis des travaux réalisés en 2010 et que par conséquent les charges en eau pour ce lot ne sont pas justifiées. Ils soutiennent également qu'ils ont indument payé les charges d'eau pour le lot n° 1 en 2017 alors que ce local dispose d'un compteur individuel ;



Il n'est pas contesté par M. et Mme [B] que les charges d'eau sont des charges générales qui s'imposent à tous les lots hormis ceux disposant d'un compteur individuel, comme c'est le cas pour le lot n° 1 dont ils sont propriétaires ;



Par conséquent, ils sont mal fondés à solliciter le remboursement de versements indus au titre des charges d'eau dues pour le lot n° 11 ;



Concernant le lot n° 1, ils ne résultent pas des pièces produites pour 2017 que des charges d'eau ont été mises à la charge de M. et Mme [B] pour ce lot ;



Par conséquent, leur demande doit être rejetée ;





Sur la demande reconventionnelle en régularisation de charges



M. et Mme [B] font valoir que certains paiements n'apparaissent pas sur les décomptes :


Un règlement de 500 € du 30 novembre 2016,

Un règlement de 4.000 € du 23 septembre 2016,

Un virement de 500 € en juillet 2017 doublement enregistré à tort et déduit ensuite ;




Concernant les virements de 500 € du 30 novembre 2016 et 4.000 € du 23 septembre 2026, M. et Mme [B] justifient que les sommes ont été débitées de leur compte bancaire. Cependant, le fait que ces virements n'apparaissent pas sur l'appel de fonds du 1er trimestre 2017 ne suffit pas à démontrer qu'ils n'ont pas été pris en compte, en l'absence d'un décompte de copropriétaire remontant à 2016-2017 pour les lots n° 1, 4 et 11 ;



De la même manière, ils ne démontrent pas qu'aucun virement de 500 € réalisé en juillet 2017 n'a pas été pris en compte par erreur à deux reprises, en l'absence d'un décompte des charges dues pour les lots n° 1, 4 et 11 pour cette période, de sorte qu'ils ne démontrent pas que c'est à tort que le syndicat des copropriétaires à ajouter la somme de 500 € à leur débit en 2018 ;



Par conséquent, la demande de régularisation des charges sous astreinte doit être rejetée. Le jugement sera confirmé sur ce point ;





Sur la demande reconventionnelle de raccordement du lot n° 11 au réseau d'eau



L'article 70 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ;



Les prétentions originaires du syndicat des copropriétaires concernent le paiement de charges de copropriété. Dès lors, la demande reconventionnelle visant à faire procéder par la copropriété à des travaux de raccordement en eau d'un lot ne se rattachent pas à ces prétentions par un lien suffisant ;



C'est donc à bon droit que le tribunal a jugé cette demande irrecevable ;



Les demandes de M. et Mme [B] concernent la restitution de sommes mises à leur charge par le syndicat des copropriétaires. Elles se rattachent des lors aux prétentions originaires par un lien suffisant et son recevables ;





Sur la demande de dispense de participation aux frais de procédure



En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.



Il convient par conséquent de faire droit à la demande en ce qui concerne la procédure d'appel ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Le syndicat des copropriétaires, partie perdante doit être condamné aux dépens d'appel ;



L'équité commande de rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [B] ;



PAR CES MOTIFS



LA COUR





Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [B] de leurs demandes reconventionnelles au titre des frais de justice indus pour un montant de 4.716,85 € ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] à restituer à M. [H] [B] et Mme [W] [X] épouse [B] la somme de 4.452 € correspondant à des frais de procédure indus ;



Dispense M. [H] [B] et Mme [W] [X] épouse [B] de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, 



Déboute M. [H] [B] et Mme [W] [X] épouse [B] de leur demande formulée par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT