Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 24 janvier 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 24 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/13254 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGFQ3



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mars 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY-COURCOURONNES RG n° 21/03841





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] (228), [Adresse 1] représenté par son administratrice judiciaire, la SELARL [P] [B]-ALIREZAI

C/O Société [P] [B] ALIREZAI

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représenté par Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d'ESSONNE







INTIMES 



Madame [R] [M]

née le 24 Mars 1988 à [Localité 4] (61)

[Adresse 1]

[Localité 3]





DEFAILLANTE



Monsieur [D] [M]

né le 19 Mars 1989 en Turquie

[Adresse 1]

[Localité 3]





DEFAILLANT







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 Novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- DEFAUT 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * 

 

FAITS & PROCÉDURE



M. [D] [M] et Mme [R] [M] sont propriétaires indivis des lots 0180319, 0180272 et 0180293 dépendant de la copropriété [Adresse 1] située [Adresse 1] à [Localité 3].



Maître Florence Tulier-Polge a été désignée en qualité d'administrateur judiciaire provisoire de la copropriété [Adresse 1] par ordonnance du président du tribunal judiciaire d'Evry du 17 septembre 2019.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par Maître [J] [P]-[B] a fait assigner M. et Mme [M] devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de les voir condamner à payer un arriéré de charges de copropriété et diverses sommes.



M. [D] [M] et Mme [R] [M] n'ont pas constitué avocat.



Par jugement réputé contradictoire du 24 mars 2022, le tribunal judiciaire d'Evry a :

- condamné M. et Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.228,04 €, au titre des charges impayées arrêtées au 2 avril 2021, provision 2ème trimestre 2021 et travaux de sécurisation de l'ascenseur (2/4) inclus, 

- dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du :


26 octobre 2020 pour les sommes dues par M. [D] [M],

18 juin 2021 pour les sommes dues par Mme [R] [M],


- dit que les intérêts produits depuis le 2 juin 2021 pour les sommes dues par M. [D] [M] et depuis le 18 juin 2021 pour les sommes dues par Mme [R] [M] seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus pour une année entière,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné M. et Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 25 € au titre des frais de recouvrement,

- condamné in solidum M. et Mme [M] aux dépens,

- dit que la SELARL Ad Litem Juris pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. et Mme [M] à payer la somme de 1.200 € au syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 11 juillet 2022.



La procédure devant la cour a été clôturée le 25 octobre 2023.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 9 octobre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour à : 

- infirmer le jugement en ce qu'il a :


condamné M. et Mme [M] à lui payer au syndicat la somme de 9.228,04 € au titre des charges impayées au 2 avril 2021 ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022 jusqu'à parfait paiement,

l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

condamné M. et Mme [M] à lui payer la somme de 25 € au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

condamné M. et Mme [M] à lui payer la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

rejeté les demandes plus amples et contraires,


- condamner M. et Mme [M] in solidum à lui payer les sommes de :


13.455,70 € au titre des charges impayées arrêtées selon arrêté de compte au 13 juillet 2023, appel du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023, Fonds travaux loi ALUR et virement du 4 juillet 2023 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

4.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,

839,96 € par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,


- juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 23 octobre 2020, date de la mise en demeure,

- rejeter toute demande de délais,

y ajoutant,

- condamner M. et Mme [M] in solidum aux dépens d'appel et de première instance avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme complémentaire de 4.000 € au titre de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Vu la signification de la déclaration d'appel et des premières conclusions d'appelant à la requête du syndicat des copropriétaires, délivrée à M. [D] [M], le 21 septembre 2022, remise à étude ;



Vu la signification de la déclaration d'appel et des premières conclusions d'appelant à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], délivrée à Mme [R] [M], le 4 octobre 2022, l'huissier ayant dressé procès-verbal conformément à l'article 659 du code de procédure civile ;



Vu la signification des conclusions d'appelant n°2 à la requête du syndicat des copropriétaires, délivrée à M. [D] [M], le 12 octobre 2023, remise à étude ;



Vu la signification des conclusions d'appelant n°2 à la requête du syndicat des copropriétaires, délivrée à Mme [R] [M], le 19 octobre 2023, remise à étude ;



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ; 



Sur la demande de paiement des charges de copropriété



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; 



L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;




Sur les demandes formulées en première instance




Le syndicat des copropriétaires produit au soutien de ses prétentions :

- le justificatif de la qualité de copropriétaires indivis des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

- les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er trimestre 2015 au 2ème trimestre 2021,

- les décisions prises par l'administrateur provisoire des 9 décembre 2019, 10 juin 2020, 15 juin 2020, 28 juillet 2020, 7 octobre 2020, 15 décembre 2020, 21 avril 2021, 6 juillet 2021 et 10 septembre 2021, approuvant les comptes pour les années 2011 à 2020 et fixant les budgets prévisionnels et travaux pour les années 2020 à 2022,

- un décompte des charges réclamées arrêté au 2 avril 2021, provision du 1er avril 2021 au 30 juin 2021 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 15.908,55 € ;



Le syndicat des copropriétaires soutient à juste titre que la production de l'intégralité des appels de fonds n'est pas requise dès lors que sont communiqués les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et le décompte de situation individuel ;



Il résulte des pièces produites que la dette de M. et Mme [M] s'élevait au 2 avril 2021 à la somme de 15.908,55 €, provision 2ème trimestre 2021 et travaux de sécurisation de l'ascenseur (2/4) inclus. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a limité la créance de M. et Mme [M] à la somme de 9.228,04 ;




Sur l'actualisation devant la cour




En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires actualise sa créance à la baisse compte tenu des versements effectués par M. et Mme [M] ;



Il produit un décompte actualisé et la décision prise par l'administrateur provisoire le 11 janvier 2023 approuvant les comptes pour l'année 2021 et fixant les budgets prévisionnels et travaux pour les années 2023 et 2024,



Il ressort de ces pièces que la créance de M. et Mme [M] s'établissait au 4 juillet 2023 à la somme de 13.455,70 €, appel du fonds du troisième trimestre inclus. Ces derniers doivent par conséquent être condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires ;



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit que la dette produira des intérêts au taux légal à compter du :

- 26 octobre 2020, date de distribution de la mise en demeure du 23 octobre 2020, en ce qui concerne M. [D] [M],

- 18 juin 2021, date de l'assignation, concernant Mme [R] [M], aucune mise en demeure à son nom n'étant produite ;



M. [D] [M] et Mme [R] [M] seront tenus conjointement au paiement de ces sommes à proportion des droits de chacun d'eux dans l'indivision ;




Sur la capitalisation des intérêts




La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 2 juin 2021 pour les sommes dues par M. [D] [M] et du 18 juin 2021, pour les sommes dues par Mme [R] [M] conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil. Le jugement est confirmé sur ce point ;



Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;





Le syndicat des copropriétaires sollicitait en première instance la somme de 539,96 € au titre des frais de recouvrement. En cause d'appel, il actualise sa demande à la somme de 839,96 € ;



Cependant, comme l'a justement relevé le premier juge, seule la mise en demeure adressée le 23 octobre 2020 à M. [M] est justifiée ;



Par ailleurs, l'activité du syndic ou de l'administrateur provisoire pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre pour la remise du dossier à l'avocat ne constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles, ce qui n'est pas établi en l'espèce ;



Par conséquent, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [M] au paiement de la somme de 25 € au titre des frais de recouvrement ;



Sur la demande de dommages et intérêts lié au retard de paiement



Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, à compter de la date de mise en demeure ; toutefois le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;



Si M. et Mme [M] ont procédé à des versements plus réguliers depuis 2020, il n'en reste pas moins qu'ils n'ont procédé à aucun versement entre mars 2014 et octobre 2020, ce qui caractérise leur mauvaise foi. Par ailleurs, il est établi que la copropriété est en difficulté du fait des manquements des copropriétaires, et notamment de M. et Mme [M], puisqu'un administrateur provisoire est désigné par décision judiciaire depuis 2019 ;



Par conséquent, M. et Mme [M] doivent être condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts. Le jugement sera infirmé sur ce point ;



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



M. et Mme [M], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a :


condamné M. [D] [M] et Mme [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 9.228,04 €, au titre des charges impayées arrêtées au 2 avril 2021, provision 2ème trimestre 2021 et travaux de sécurisation de l'ascenseur (2/4) inclus,

rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ;




Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne M. [D] [M] et Mme [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 13.455,70 € au titre des charges impayées, appel du fonds du troisième trimestre inclus, à proportion des droits de chacun d'eux dans l'indivision ;



Condamne in solidum M. [D] [M] et Mme [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;



Condamne in solidum M. [D] [M] et Mme [R] [M] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT