Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 24 janvier 2024

COUR D'APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale















ARRET N°41



DU : 24 Janvier 2024



N° RG 22/01502 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F3HV

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Arrêt rendu le vingt quatre Janvier deux mille vingt quatre



Sur APPEL d'une décision rendue le 07 juillet 2022 par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND (N° RG 21/02790)

 

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire



En présence de : Mme Marlène BERTHET, Greffier, lors de l'appel des causes et Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, lors du prononcé



ENTRE :



S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 562 091 546, prise en son antenne Loire Auvergne sise [Adresse 5] à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentants :Me Nathalie PRUGNE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (avocat postulant) et Me Stéphane BONNET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant) 



APPELANTE



ET :



M. [F] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentant : Me Jean-michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



Mme [V] [Z] née [D]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentant : Me Jean-michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



INTIMÉS



DEBATS : A l'audience publique du 15 novembre 2023 Madame DUBLED-VACHERON a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 17 janvier 2024 puis prorogé au 24 janvier 2024. 



ARRET : 

Prononcé publiquement le 24 janvier 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



La société Bouygues Immobilier a acquis, en vue de la construction d'un ensemble immobilier d'habitat collectif, un tènement immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 8], voisin d'une maison d'habitation édifiée sur une parcelle sise [Adresse 2] à [Localité 8], propriété de M. [F] [Z] et de son épouse Mme [V] [Z] née [D].

Par exploit d'huissier du 7 février 2018, M et Mme [Z] ont fait assigner la société Bouygues Immobilier à comparaître par-devant le président du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand afin d'obtenir en référé une mesure d'expertise judiciaire tendant à déterminer la perte de vue, d'ensoleillement et la perte de valeur vénale de leur propriété consécutive à l'édification de la résidence projetée ainsi qu'à établir les préjudices en résultant. 

L'affaire a été retirée du rôle après que les parties ont engagé des pourparlers. Elle a fait l'objet d'une réinscription après la vente du bien immobilier à M et Mme [N] moyennant le prix de 385 000 euros.

Par ordonnance en date du 25 janvier 2019, M. [R] a été désigné en qualité d'expert. Ce dernier a déposé son rapport le 9 juillet 2020.

Par exploit d'huissier du 18 septembre 2020, M et Mme [Z] ont fait assigner la société Bouygues Immobilier devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin de la voir condamner à leur payer la somme de 75 000 euros en indemnisation de la perte de valeur vénale de leur maison, outre celle de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Par jugement en date du 7 juillet 2022, le tribunal a fait droit à cette demande d'indemnisation sur le fondement des troubles anormaux de voisinage dans la limite de 61.000 euros et limité l'indemnité sollicitée au titre des frais irrépétibles à la somme de 3.000 euros.

La société Bouygues Immobilier a relevé appel de cette décision suivant déclaration du 18 juillet 2022.

Aux termes de conclusions notifiées le 16 octobre 2022, elle demande à la cour de :

-réformer le jugement du tribunal judiciaire de Clermont Ferrand du 7 juillet 2022 en toutes ses dispositions, 



-débouter M et Mme [Z] de l'intégralité de leurs moyens, fins et prétentions, 

-réduire, à tout le moins, leurs prétentions à de plus justes proportions. 

-condamner M et Mme [Z] à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

-condamner les mêmes aux dépens de la présente instance, y compris les frais d'expertise judiciaire, et autoriser maître Prugne, avocat, sur son affirmation de droit qu'elle en a fait l'avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. 



La société Bouygues Immobilier rappelle que les époux [Z] se plaignaient d'une perte de vue, d'ensoleillement et de création de vues directes que causerait l'opération projetée sur leur ancienne propriété.

Elle objecte que la loi ne protège ni la vue, ni l'ensoleillement ; que la responsabilité doit s'apprécier en fonction de la situation créée et non en fonction du privilège perdu.

Elle soutient que l'anormalité du trouble n'est pas constituée et rappelle que suivant le rapport d'expertise, seule la vue rapprochée vers la végétation des parcelles situées au sud sera impactée par le projet de construction qui prévoit une percée visuelle à la villa voisine, ce qui ne caractérise pas le caractère excessif du trouble allégué.

Elle ajoute :

-que l'implantation du bâtiment A ne créé pas de vues directes et que le bâtiment B a des fenêtres en façade Nord-Ouest qui desservent uniquement des chambres ou des espaces cuisine, sans balcon.

-qu'en saison estivale, aucune ombre ne vient impacter l'ancienne propriété des époux [Z] ;

-que l'implantation des bâtiments s'est faite dans la limite des droits dont elle bénéficie, à 3.20 m de la limite séparative pour le bâtiment B et 9.50 m pour le bâtiment A.

-que le bien se situe en zone urbaine de construction dense à proximité d'immeubles collectifs.

-que la perte de la valeur vénale d'un bien n'est pas en elle-même constitutive d'un trouble anormal de voisinage.

A titre subsidiaire, elle fait observer que le couple a effectué une plus-value en vendant son bien et reste animé par la volonté de réaliser un profit supplémentaire en invoquant un trouble anormal de voisinage puisqu'il a, dès l'obtention du permis de construire, fait évaluer la prétendue perte de valeur de son bien.

Ce bien a été vendu après négociations et rien ne permet de dire si le prix n'a pas été réduit pour vendre plus vite.

Suivant conclusions notifiées le 13 janvier 2023, M et Mme [Z] demandent à la cour :

-de confirmer le jugement critiqué

-de condamner la société Bouygues Immobilier à leur verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens (comprenant les frais d'expertise judiciaire.)

Ils font valoir que le fait d'avoir obtenu un permis de construire purgé de recours n'est pas exonératoire sur le plan civil, le permis de construire étant délivré sous réserve du droit des tiers.

Ils se fondent sur le rapport de M.[R] pour affirmer que la perte de vue génère une perte thermique, une perte de luminosité, une perte de jouissance des zones de vie extérieures et une gêne liée au passage des véhicules et piétons à environ 3 mètres de la propriété. La perte de valeur vénale subie après la vente de leur immeuble s'établit selon eux à 75 000 euros et ils n'ont pu vendre qu'en baissant le prix de leur bien immobilier.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2023.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Motivation :

L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. 

Il est constant que le droit de propriété est limité par l'obligation du propriétaire de ne causer à la propriété d'autrui excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Il appartient au demandeur invoquant le caractère anormal d'un trouble de voisinage d'en rapporter la preuve. Néanmoins, la caractérisation de l'anormalité du trouble d'une part n'est pas subordonnée à la démonstration de l'existence d'une faute de son auteur supposé, et d'autre part ne découle pas nécessairement de la démonstration d'une violation éventuelle de la réglementation applicable par ce dernier. 

Le caractère anormal doit être apprécié au regard des circonstances concrètes de fait et de lieu, et en particulier de l'environnement dans lequel survient le trouble allégué. Le seul critère de cette responsabilité objective, détachée de toute faute, est l'anormalité du trouble.



En l'espèce, le tribunal a relevé que le projet immobilier consistait en la destruction de deux maisons d'habitation situées sur une parcelle contigüe de la façade sud-est de la propriété de M et Mme [Z] sur laquelle était notamment installée une terrasse. Les immeubles à construire sont au nombre de deux et comportent au total 64 logements. Il a considéré qu'en dépit d'un environnement urbain avéré, la conjonction de deux des troubles relevés par l'expert, soit la perte majeure d'ensoleillement et de luminosité et la création d'un nombre trop élevé de vue sur le fonds (25 vues directes depuis le bâtiment B 33 vues directes depuis le bâtiment A) caractérisait un inconvénient anormal.

Il résulte de l'expertise qu'avant l'édification des immeubles du projet immobilier aucune ombre des parcelles voisines n'affectait le bâtiment de M et Mme [Z].

La perte d'ensoleillement due à la présence des immeubles est nulle en été.

Elle affecte le terrain de la propriété des intimés durant les trois autres saisons et essentiellement :

-en hiver la maison et la terrasse au sud-est de 79,3%

-au printemps : la maison et la terrasse au sud est :64,3%

-en automne : la maison et la terrasse sud-est :64.7%

La moyenne annuelle des pertes d'ensoleillement sur cette façade est de 52.06%

La piscine est peu affectée par cette perte d'ensoleillement au printemps :9.9% et n'est plus dans l'ombre portée à partir de 10h42. En automne cette perte est de 8% et cesse à 10h42.

La moyenne des pertes annuelles est la suivante :

-9.05% pour la piscine, à des heures et des saisons qui permettent d'affirmer que cette gêne est légère

-52.06% pour la maison et la terrasse Sud-Est

-10.34% pour la façade Nord-Est.

L'expert évoque comme conséquences de cette perte d'ensoleillement : une perte thermique en hiver, printemps et automne, une perte de luminosité (assombrissement des espaces extérieurs et intérieurs) , une perte de jouissance des zones de vie extérieures et principalement de la terrasse et de la piscine lorsqu'elles se trouveront dans l'ombre.

L'expert évoque également la création de vues directes (25 pour le bâtiment B et 33 pour le bâtiment A) et de nombreuses vues indirectes. Ces vues directes sont pour les plus proches de 3.20m dont 10 depuis des terrasses ou larges fenêtres donnant sur des pièces habitables et 13 à moins de 7 mètres.

Enfin, il fait état mais dans une moindre mesure des aléas créés par la seule voie d'accès à un immeuble conséquent.

Il critique le choix fait de l'organisation du projet qui génère des troubles à venir d'une importance largement plus accrue qu'ils auraient pu l'être si le projet avait été établi avec la recherche d'un meilleur équilibre entre les gênes qu'il recevra du voisinage et celles qu'il lui apportera.

L'impact des constructions de la société Bouygues Immobilier est donc réel.

La cour observe cependant :

-que le projet immobilier s'inscrit dans une zone urbaine générale ayant vocation à répondre aux besoins de la commune en termes de constructions ; les immeubles en constructions sont donc érigés dans une zone où la situation existante et son maintien ne font l'objet d'aucune protection particulière ;

-que ce projet s'inscrit dans une politique de la ville tendant à une offre de logements supplémentaires, le maintien du taux de concentration des emplois, la lutte contre l'étalement urbain et l'offre de services de proximité ;

-que suivant le courrier adressé par les services de la mairie le 31 janvier 2018 le projet de construction est à proximité immédiate de grands ensembles dont la hauteur excède celle des constructions litigieuses ; si l'expert évoque une propriété située essentiellement en zone pavillonnaire il cite également la présence à 56 mètres d'un ensemble de bâtiments collectifs d'une hauteur relativement élevée ;

-qu'un nouveau programme « Origami » est en cours au 277 de la rue de l'Oradou ce qui témoigne de la poursuite de la politique urbaine de la ville et de la densification du territoire ;

Ainsi, la perte d'ensoleillement liée à la présence des bâtiments A et B qui demeure cependant limitée s'agissant de la piscine et nulle en été, soit à la saison pendant laquelle les extérieurs sont les plus utilisés, ne constitue pas un trouble excédant le risque encouru par l'implantation d'habitation en zone urbaine.

Il en va de même pour la création de vues, qui suivant les photographies produites n'excèdent pas la gêne normale occasionnée par la présence d'un immeuble à proximité étant souligné que de la végétation a été plantée et que le nombre de vues décrites ne suffit pas à caractériser l'anormalité du trouble s'agissant d'un immeuble comportant plusieurs logements. Les vues existent mais il n'est pas établi qu'elles créent une gêne excédant les troubles anormaux du voisinage.

Concernant la perspective offerte à la propriété [Z], l'implantation des bâtiments préserve une percée à la maison des époux [Z]. Enfin, l'expert concède lui-même que le passage des piétons et des voitures doit être pris en compte dans une moindre mesure ce qui se justifie effectivement par le fait que la rue de l'Oradou sur laquelle s'ouvre la propriété [Z] est fréquentée par les transports en commun ce que ne contestent pas les intimés.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il apparaît donc que les époux [Z] ne rapportent pas la preuve d'un trouble anormal de voisinage. Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions.

M et Mme [Z] succombant en leurs demandes seront condamnés aux dépens.

L'équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses frais de défense.

Par ces motifs :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour ;

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

Déboute M et Mme [Z] des demandes présentées à l'encontre de la société Bouygues Immobilier ;

Déboute la société Bouygues Immobilier des demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M et Mme [Z] aux dépens comprenant les frais d'expertises ;

Dit que Me Prugne, avocat, pourra directement recouvrer les dépens dont elle aurait fait l'avance sans percevoir de provision en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente