Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 2 — 23 janvier 2024

23/01/2024



ARRÊT N°24/53





N° RG 21/02081 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OEUC

SC - MCC



Décision déférée du 20 Janvier 2021 - Juge aux affaires familiales de CASTRES - 20/00169

O. SCHWEITZER

















[B] [M]





C/





[E], [N], [K] [H]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 2

***

ARRÊT DU VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANT



Monsieur [B] [M]

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représenté par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

Assisté de Me AHLSELL DE TOULZA Alexi, avocat au barreau de TOULOUSE



INTIMÉE



Madame [E], [N], [K] [H]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Hélène ARNAUD LAUR, avocat au barreau de CASTRES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.016947 du 02/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)

















COMPOSITION DE LA COUR



Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :



C. DUCHAC, présidente

C. PRIGENT-MAGERE, conseiller

M.C. CALVET, conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : C. CENAC







ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par C. DUCHAC, présidente, et par C.CENAC , greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE :



Mme [E] [H] et M. [B] [M] ont vécu en concubinage.



Ils ont acquis en indivision les biens suivants : 



- un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] (Tarn) le 15 juin 2002, à proportion de moitié chacun, moyennant le prix de 73.221,26 euros, 



- un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] (Tarn) le 18 novembre 2004, qui a été revendu, 



- un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] (Tarn) le 3 août 2010 moyennant le prix de 108.000 euros, acquis par M. [M] à concurrence de 10% en pleine propriété et par Mme [H] à concurrence de 90% en pleine propriété. 



Le bien situé [Adresse 2] à [Localité 7] a été financé au moyen d'un prêt. Ledit prêt a été soldé grâce à la vente du bien situé [Adresse 1] à [Localité 7].

 

A la suite de leur séparation au mois de novembre 2012, M. [M] réside dans la maison située à [Localité 7] et Mme [E] [H] réside dans la maison située à [Localité 4]. 



Par acte d'huissier du 29 mars 2017, Mme [H] a assigné en partage M. [M] sur le fondement des dispositions des articles 815 et suivants du code civil. 



Par jugement du 30 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Castres a 



- ordonné le partage de l'indivision existant entre Mme [E] [H] et M. [B] [M] à la suite de la rupture du concubinage ;

 

- retenu une indemnité d'occupation due par M. [B] [M] à compter de novembre 2012 pour la jouissance de la maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 7] ; 



- désigné Maître [O] [D], notaire à [Localité 7], en vue d'effectuer les opérations de partage ; 



- avant dire droit, désigné comme expert Mme [Y] [F] épouse [G], et à défaut Mme [W] [L] avec pour mission de :

- décrire et évaluer les éléments composant l'actif indivis à la date de l'expertise, 

- déterminer le passif grevant la masse indivise à l'égard des tiers et rechercher en particulier les emprunts ayant engagé les concubins séparés, 

- évaluer depuis la date de séparation de fait des concubins, pour ce qui concerne leurs biens, ou date d'acquisition des biens indivis, le montant des fruits et revenus produits par les biens indivis qui accroissent l'actif indivis ; rechercher s'ils ont été perçus par l'indivision ou par l'un des coïndivisaires ; indiquer si leur montant correspond à une gestion normale de la masse indivise ; 

- rechercher si, depuis cette même date, l'un ou l'autre des coïndivisaires a joui privativement de tout ou partie des biens indivis et donner tous éléments pour que le tribunal puisse déterminer le montant de l'indemnité qui pourrait être due à l'indivision et indiquer la valeur locative des biens concernés ; 



- rechercher inversement si l'indivision est susceptible d'être débitrice envers l'un ou l'autre des coïndivisaires postérieurement à la date de séparation de fait au titre d'améliorations d'un bien indivis, d'impenses nécessaires sur un bien indivis effectuées par un coïndivisaire au moyen de deniers personnels, remboursements d'emprunts contractés par l'un ou l'autre des copartageants avec ses deniers personnels ;

- indiquer si les biens sont partageables en nature et proposer la composition des lots à tirer ; si les biens ne sont pas partageables en nature, proposer des mises à prix en vue d'une licitation ; 



- ordonné l'exécution provisoire de la mesure d'instruction ; 



- réservé les dépens. 



L'expert a déposé son rapport le 3 août 2019. 



Par jugement contradictoire du 20 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Castres a : 



- désigné Maître [O] [D], notaire à [Localité 7], et lui a donné mandat de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage conformément aux dispositions dudit jugement ; 



- rejeté la demande de contre-expertise sollicitée par M. [B] [M] 



Sur les comptes d'indivision post communautaire :



- dit que M. [B] [M] est redevable d'une indemnité d'occupation de 600 euros à compter de novembre 2012 ;



- dit que Mme [E] [H] est redevable d'une indemnité d'occupation de 320 euros à compter de mars 2014 ;



- dit que M. [B] [M] a exposé 17.822,13 euros au titre des impenses au domicile de [Localité 7] et que l'indivision lui est redevable de la somme correspondante, étant précisé que les parties détiennent des droits équivalents dans cette indivision ; 



- dit que Mme [E] [H] a exposé 14.858,91 euros au titre des impenses au domicile d'[Localité 4] et que l'indivision lui est redevable de la somme correspondante, étant précisé que les droits de Mme [H] dans cette indivision sont de 90%, et ceux de M. [M] de 10%, 



- ordonné la licitation de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] au prix de 80.000 euros à la barre du tribunal judiciaire de Castres, à la diligence de Mme [E] [H], sur le cahier des conditions de vente qui sera dressé par Maître Arnaud-Laur, avocat au barreau de Castres (Tam), membre de la Scpi Salvaire Arnaud-laur Labadie Boonstoppel Laurent ; 

 

- ordonné la licitation de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] au prix de 85.000 euros à la barre du tribunal judiciaire de Castres, à la diligence de Mme [E] [H], sur le cahier des conditions de vente qui sera dressé par Maître Arnaud-Laur, avocat au barreau de Castres (Tarn), membre de la Scpi Salvaire Arnaud-laur Labadie Boonstoppel Laurent ; 



- dit qu'en cas d'absence d'enchères, il sera procédé à la baisse de la mise à prix de moitié ;





- autorisé l'insertion dans le cahier des charges de la clause d'attribution selon laquelle le co-licitant qui voudra en bénéficier en fera mention dans sa déclaration d'adjudication, laquelle vaudra engagement de sa part de se voir attribuer l'immeuble et de la part de l'autre co-licitant, de le lui attribuer dans le partage définitif, pour la somme indiquée au jugement d'adjudication ; 



- rejeté le surplus des demandes des parties ; 



- dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage. 





Par déclaration électronique du 4 mai 2021, M. [M] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a : 



- rejeté la demande de contre-expertise sollicitée par M. [M] ; 



- dit que M. [M] est redevable d'une indemnité d'occupation de 600 euros à compter de novembre 2012 ; 



- dit que [E] [H] est redevable d'une indemnité d'occupation de 320 euros à compter de mars 2014 ;



- ordonné la licitation de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] au prix de 80 000 euros à la barre du tribunal judiciaire de Castres à la diligence de Mme [H] ; 



- ordonné la licitation de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] au prix de 85 000 euros à la barre du tribunal judiciaire de Castres à la diligence de Madame [H],



outre les mesures afférentes à la vente aux enchères des deux biens.





Dans ses dernières conclusions d'appelant notifiées le 26 octobre 2023, M. [M] demande à la cour de : 



Vu l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation,

Vu le rapport d'expertise et les pièces,



- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Castres en date du 20 janvier 2021 en ce qu'il a :

- rejeté la demande de contre-expertise sollicitée par M. [M] 

- dit que M. [M] est redevable d'une indemnité d'occupation de 600 euros à compter de novembre 2012 ; 

- dit que Mme [H] est redevable d'une indemnité d'occupation de 320 euros à compter de mars 2014 ; 

- ordonné la licitation de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] au prix de 80.000 euros à la barre du tribunal judiciaire de Castres, à la diligence de Mme [H], sur le cahier des conditions de vente qui sera dressé par Me Arnaud-Laur, avocat au barreau de Castres (Tarn), membre de la Scpi Salvaire Arnaud-laur Labadie Boonstoppel Laurent ; 

- ordonné la licitation de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] au prix de 85.000 euros à la barre du Tribunal Judiciaire de Castres, à la diligence de Mme [H], sur le cahier des conditions de vente qui sera dressé par Me Arnaud-Laur, avocat au barreau de Castres (Tarn), membre de la Scpi Salvaire Arnaud-laur Labadie Boonstoppel Laurent ; 



Et statuant à nouveau :



- ordonner une contre-expertise ;



- désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec la mission habituelle en la matière ;



- condamner Mme [H] à verser à M. [M] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- condamner Mme [H] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise. 



Mme [H] a notifié ses conclusions d'intimé le 4 août 2023. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 octobre 2023 et l'audience de plaidoiries fixée le 14 novembre 2023 à 14 heures.





Mme [H] a notifié de nouvelles conclusions d'intimé le 30 octobre 2023 postérieurement à l'ordonnance de clôture aux termes desquelles elle demande à la cour de : 

 

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées,



- ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture en application de l'article 784 du code de procédure civile ; 



- en conséquence, déclarer recevables les présentes écritures ainsi que les pièces complémentaires ;



- rejeter, en le déclarant infondé, l'appel diligenté par M. [M] à l'encontre du jugement rendu le 20 janvier 2021 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Castres ; 



- en conséquence, confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise 



- condamner en outre M. [M] au paiement d'une somme de 2.500 euros T.T.C. en application de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 ; 



- le condamner aux entiers dépens.





Au vu de l'accord express des parties et de leur absence de nécessité de conclure en réponse, l'ordonnance de clôture a été révoquée au jour de l'audience de plaidoiries le 14 novembre 2023 et la clôture est intervenue le même jour, avant l'ouverture des débats.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. 





MOTIFS DE LA DECISION :



La demande de contre-expertise relève de l'appréciation souveraine de la cour au regard de la teneur et de la portée de l'expertise judiciaire déjà ordonnée et versée aux débats.





Pour rejeter la demande de contre-expertise formée par M. [M], le premier juge a considéré que celui-ci contestait les valeurs vénales et les valeurs locatives des biens indivis retenues par l'expert sans apporter de preuves aux débats alors que l'expert avait pris en compte et détaillé dans son rapport l'environnement, l'urbanisme et la description des biens et avait répondu aux observations du coïndivisaire ; que d'autre part, ce dernier se contentait d'affirmer que l'expert n'avait pas retenu toutes les dépenses concernant les travaux d'amélioration des biens sans en justifier. 



Au soutien de son appel, M. [M] critique l'estimation de la valeur vénale des biens immobiliers ainsi que l'estimation de leur valeur locative et de l'indemnité d'occupation pour conclure que les valeurs retenues pour le bien sis à [Localité 7] sont manifestement excessives et celles retenues pour le bien sis à [Localité 4] sont sous évaluées. Il estime que les réponses apportées par l'expert à ses dires ne sont pas satisfaisantes et laissent apparaître une différence de traitement selon les biens expertisés.



Mme [H], qui conclut au rejet de la demande de contre-expertise, oppose que les critiques sur la méthodologie de l'expert sont dénuées de sérieux et ne sont pas fondées ; que l'expert a apporté des éléments de réponse à toutes les observations critiques formulées par M. [M] par le biais des dires de son conseil aux cours des opérations d'expertise. 



S'agissant du bien indivis sis à [Localité 7], M. [M] critique les trois méthodes d'évaluation utilisées par l'expert, à savoir par comparaison, par capitalisation, par cash flow, et lui reproche de n'avoir pas pris en compte un certain nombre d'observations qu'il a formulées.

 Or, il ne fait état d'une méthode qui serait plus pertinente ni dans ses écritures ni par le biais d'une étude d'un professionnel qualifié, se bornant à se référer à des avis de valeur qui ont été établis par des agents immobiliers, [5] le 25 mai 2019 et La Bourse de l'immobilier le 26 mai 2019. De plus, les critiques formulées ne sont pas fondées, l'expert ayant pris en compte les éléments nécessaires à la mise en oeuvre de ces différentes méthodes.

Par ailleurs, la cour constate que l'expert a répondu dans son rapport au dire du conseil de M. [M] concernant la maison de [Localité 7] de façon circonstanciée et précise avoir pris acte du dire du conseil de Mme [H] consignant l'accord de celle-ci sur l'analyse et les évaluations proposées.



S'agissant du bien sis à [Localité 4], M. [M] relève que l'expert n'a eu recours qu'à une méthode, la méthode par comparaison, et estime qu'elle est inappropriée compte tenu de l'existence d'un terrain non bâti important. 

Or, l'expert a bien pris en considération la consistance du bien en décomposant terrain et construction, outre les autres éléments tenant la situation, l'environnement, l'urbanisme, l'état du bien. 

Par ailleurs, la cour constate que l'expert a répondu dans son rapport au dire du conseil de M. [M] concernant la maison d'[Localité 4] de façon circonstanciée et précise en insistant sur les nombreux travaux à effectuer et en précisant que la superficie du terrain avait bien été prise en compte, soulignant que pour ce type de bien en milieu rural, dans la compagne, cet atout était relatif dans la mesure où l'acquéreur était assuré de bénéficier d'un environnement champêtre sans voisins trop proches.



Il en résulte que l'expert a correctement exécuté sa mission. 



Ainsi, les critiques formulées par l'appelant s'inscrivent dans la libre discussion entre les parties de l'avis de l'expert sans remettre en cause ses constatations, sa compétence et les diligences accomplies, de sorte qu'elle ne justifient pas que soit ordonnée une contre-expertise. 



Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à la demande de l'appelant et le jugement déféré sera confirmé de ce chef.



En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les dernières écritures déposées et sur les prétentions énoncées au dispositif.

Bien qu'ayant fait appel des chefs de dispositif fixant l'indemnité d'occupation due par chacun des anciens concubins et ordonnant la licitation des deux biens immobiliers et bien qu'ayant sollicité l'infirmation de ces chefs, M. [M] ne formule aucune demande à ces titres aux termes de ses dernières écritures, de sorte qu'ils seront confirmés.





Sur les dépens



La disposition sur les dépens de première instance employés en frais privilégiés de partage sera confirmée. M. [M], qui succombe dans son appel, sera condamné aux dépens d'appel, étant précisé que Mme [H] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale. 







PAR CES MOTIFS :



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré ; 



Condamne M. [B] [M] aux dépens d'appel, étant précisé que Mme [E] [H] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale.



LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,

C. CENAC C. DUCHAC 

 



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