Cour d'Appel · 3ème chambre — 24 janvier 2024

24/01/2024



ARRÊT N°37/2024



N° RG 22/04262 - N° Portalis DBVI-V-B7G-PEON

EV/IA



Décision déférée du 18 Novembre 2022 - Tribunal de proximité de MURET ( 1222000072)

E.LAFITE

















S.A. ERILIA





C/



[V] [O]

[N] [J]





























































INFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTE



S.A. ERILIA

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par Me Olivier TAMAIN de la SCP SCP MTBA AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMÉS



Monsieur [V] [O]

CP de [Localité 7]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représenté par Me Nicolas RAYNAUD DE LAGE de la SELARL CABINET RAYNAUD DE LAGE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/001472 du 30/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)



Madame [N] [J]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/000676 du 23/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Par acte du 1er juillet 2021, la SA d'HLM Erilia a donné à bail à Mme [N] [J] et à M. [V] [O] un immeuble à usage d'habitation pour un loyer mensuel de 398,02 € pour l'habitation, de 26,21 € pour l'emplacement de stationnement, 17,04 € pour les annexes et 48,53 € de provision sur charges.



Le 19 janvier 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire et l'a notifié à la CCAPEX.



Par acte du 22 avril 2022 notifié le 25 avril suivant au représentant de l'État dans le département, la SA Erilia a fait assigner en référé Mme [J] et M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret aux fins de voir :

' constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et ordonner la libération des lieux et à défaut l'expulsion des locataires, au besoin avec le concours de la force publique,

' condamner les locataires au paiement à titre provisionnel de la somme de 2830,22 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mars 2022 inclus avec intérêts à compter de l'assignation,

' condamner les locataires au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges en cours, jusqu'à la libération effective des locaux litigieux,

' condamner les locataires au paiement de la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Par ordonnance réputée contradictoire du 18 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection de Muret statuant en référé a :

' constaté la nullite de l'assignation délivrée par acte du 22 avril 2022 à l'encontre de M. [V] [O] introduite par la SA Erilia et déclaré irrecevable l'action introduite par la SA Erilia à son encontre,

' constaté la résiliation du bail liant la SA Erilia à Mme [J] par le jeu de la clause résolutoire à la date du 20 mars 2022 pour défaut de paiement des loyers,

' condamné Mme [J] à payer à la SA Erilia à titre de provision la somme principale de 2908,08 € représentant le solde des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au mois d'août 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance,

' autorisé Mme [J] à se libérer de cette somme en plus du loyer courant et des charges courantes en 36 mensualités de 40 € chacune, la dernière soldant la dette en principal, intérêts et frais et la première échéance devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance,

' suspendu pendant ce délai l'effet de la clause résolutoire,

' dit qu'en cas de respect de ces modalités de règlement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, le bail reprenant son cours,

' dit qu'en cas de défaut de respect des délais ainsi octroyés et de défaut de paiement des loyers sur cette période, la clause résolutoire sera réputée avoir joué et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

' ordonné en ce cas à Mme [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux,



' dit que la SA Erilia pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

' condamné le cas échéant Mme [J] à payer mensuellement à la SA Erilia à titre de provision, au titre de l'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux, une somme égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié,

' condamné Mme [J] aux dépens recouvrés selon les dispositions de l'aide juridictionnelle,

' rejeté la demande formée par la SA Erilia sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 18 novembre 2022, la SA Erilia a formé appel de la décision. L'acte d'appel vise la totalité des chefs de la décision.



Par dernières conclusions du 8 mars 2023, la SA Erilia demande à la cour de :

' infirmer l'ordonnance de référé en date du 18 novembre 2022 rendue par le Tribunal de proximité de Muret dans toutes ses dispositions, 

Statuant à nouveau :

' juger l'assignation délivrée à l'encontre de M.[V] [O] comme étant régulière,

' juger recevable l'action introduite par la société Erilia à l'encontre de M. [V] [O],

' débouter M. [V] [O] de l'ensemble de ses demandes,

En conséquence,

' constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail des locaux situés 62

[Adresse 6], les causes du commandement de payer n'ayant pas été acquittées dans les délais légaux,

' prononcer en conséquence, l'expulsion de Mme [N] [J] et M. [V] [O] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique, des lieux qu'ils occupent [Adresse 4],

' condamner solidairement Mme [N] [J] et M. [V] [O] à payer à la société Erilia la somme de 2 855,14 € mensualité de décembre 2022 comprise, outre les loyers et charges dues au jour de l'audience, avec intérêts de droits échus et à échoir depuis le 19 janvier 2022 (date du commandement de payer),

' condamner solidairement Mme [N] [J] et M. [V] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges conventionnels jusqu'à libération effective des lieux,

' condamner solidairement Mme [N] [J] et M. [V] [O] au paiement de la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Y ajoutant :

' condamner solidairement Mme [N] [J] et M. [V] [O] à verser à la société Erilia la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la procédure d'appel ;

' condamner solidairement Mme [N] [J] et M. [V] [O] aux entiers dépens de la procédure d'appel.



Par dernières conclusions du 28 février 2023, M. [O] demande à la cour de :

' confirmer l'ordonnance de référé du 18 novembre 2022 rendue par le Tribunal de proximité de Muret,

' constater la nullité de l'assignation délivrée le 22 avril 2022 à l'encontre de M. [O] ,

' juger irrecevable l'action introduite par la SA Erilia à l'encontre de M. [O] ,

' juger que M.[O] ne sera pas tenu du règlement des loyers et charges impayés à la SA Erilia,

' débouter purement et simplement la SA Erilia de l'ensemble de ses demandes,

' condamner la SA Erilia à verser à M. [O] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par dernières conclusions du 9 novembre 2023, Mme [J] demande à la cour de:

' confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a : 

- autorisé Mme [N] [J] à se libérer de cette somme en sus du paiement du loyer et des charges courantes, en 36 mensualités de 40 € chacune, la dernière soldant la dette en principal, 

- suspendu pendant ce délai l'effet de la clause résolutoire,

- débouté la société Erilia de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

' infirmer l'ordonnance rendue en ce qu'elle a constaté la nullité de l'assignation à l'encontre de M. [O] et jugé les demandes formulées par la société Erilia irrecevables à l'encontre de M.[O] , 

 Statuant à nouveau 

' condamner M.[O] solidairement avec Mme [J] au paiement de la dette locative, Mme [J] ayant apuré la totalité de la dette locative, ' condamner M.[O] à payer à Mme [J] la somme de 1.530,84 €, correspondant à la moitié de la dette locative soldée, 

En tout état de cause, 

' débouter la société Erilia de sa demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction est intervenue le 13 novembre 2023.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIFS



Sur l'assignation délivrée à M. [O] :



La SA Erilia considère que le jugement rendu par le tribunal correctionnel de Toulouse du 17 mars 2022 condamnant M. [O] à une peine d'emprisonnement et lui faisant interdiction de se rendre à l'adresse de l'immeuble objet du litige, domicile de Mme [J], lui était inopposable puisqu'elle n'en avait pas connaissance lorsqu'elle a assigné le locataire. Elle souligne que Mme [J], rencontrée à l'occasion de la notification de l'acte lui a confirmé que M. [O] était toujours domicilié dans les lieux justifiant qu'il soit fait application des articles 655 et suivants du code de procédure civile.



Elle souligne que M. [O] ne produit aucune pièce justifiant qu'il avait élu domicile auprès de l'établissement pénitentiaire dans lequel il était détenu.



M. [O] explique être incarcéré depuis le mois de février 2022 et qu'en conséquence à la date de l'assignation, le 22 avril 2022, son domicile n'était pas celui mentionné à l'acte. Et Mme [J] ne pouvait prétendre que tel était le cas.



Mme [J] souligne que le juge ne pouvait relever d'office le moyen tiré de la nullité de l'assignation pour vice de forme et qu'elle-même a, à bon droit, confirmé à l'huissier que M. [O] avait bien pour domicile les lieux objet du litige puisqu'ils étaient co-titulaires du bail qui constituait donc le domicile de M. [O] en dépit de son incarcération.



En application des articles 654, 656 et 659 du code de procédure civile, la signification de l'acte doit être faite à personne'; en cas d'impossibilité de remise à personne, dont les circonstances doivent être relevées par l'huissier, la signification se fait à domicile ou à résidence. Lorsqu'il est avéré par les diligences de l'huissier lors de la délivrance de l'acte que le destinataire n'a ni domicile, ni résidence ni lieu de travail connus que l'huissier délivre l'acte au dernier domicile connu selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile. 



Selon l'article 693 du code de procédure civile, ce qui est prescrit aux articles 654 à 659 est observé à peine de nullité. Enfin, la nullité d'un acte de procédure pour vice de forme ne peut être prononcée que si la preuve d'un grief est rapportée.



En l'espèce, il est constant que l'assignation du 22 avril 2022 a été signifiée à l'adresse de l'immeuble objet du litige, à la personne de Mme [J] et, pour M. [O], à domicile. L'acte précise que Mme [J] s'est présentée comme « conjointe » de M. [O] et déclaré à l'huissier que celui-ci était toujours domicilié dans les lieux.



Par ailleurs, il est mentionné qu'un avis de passage a été laissé et que conformément à l'article 658 du code de procédure civile une lettre simple a été adressée à M. [O].



Il résulte de l'ordonnance déférée non contestée sur ce point que M. [O] était incarcéré depuis février 2022 lorsque l'assignation lui a été signifiée. 



Cependant, ni l'huissier instrumentaire ni son mandant, la SA Erilia ne pouvaient connaître cette détention dont il n'est pas justifié que les locataires les ont informés. En conséquence, aucune carence ne peut être reprochée à l'huissier à ce titre. De plus, l'huissier n'a pas à vérifier l'exactitude des déclarations de la personne qui, présente au domicile, reçoit l'acte.



En conséquence, l'acte discuté n'était entaché d'aucune irrégularité et il convient d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a, constatant la nullité de l'assignation délivrée à l'encontre de M. [O], déclaré irrecevable l'action introduite par la bailleresse à son encontre.





Sur les demandes de la bailleresse:



La SA Erilia fait valoir que les locataires sont tombés en arrérages de paiement de loyers et des charges justifiant la délivrance le 19 janvier 2022 d'un commandement qui n'a pas été régularisé.



Mme [J] sollicite la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle lui a accordé un délai de 36 mois et fait valoir qu'elle perçoit l'allocation de retour à l'emploi et qu'elle a un enfant dont elle a seule la charge.



Elle considère cependant que la demande d'expulsion n'a plus lieu d'être puisqu'elle a quitté le logement le 2 novembre 2023 et souligne qu'elle a réglé la totalité de sa dette.



M. [O] fait valoir qu'il n'habite plus dans les lieux et ne saurait donc être tenu d'éventuels impayés.



L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Et l'article 7g) de cette loi dispose que le locataire qui doit s'assurer contre les risques dont il doit répondre doit en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. En outre, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. 

La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.



En l'espèce, le bail du 1er juillet 2021 comprend une clause résolutoire pour défaut de paiement des sommes dues au titre du loyer, des charges et du dépôt de garantie en son article 10.1 conformément aux articles sus-visés.



La SA Erilia a fait délivrer aux locataires le 19 janvier 2022 un commandement de payer la somme principale de 2938,80 € visant la clause résolutoire de l'article 10.1 du bail.



A défaut pour les locataires de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 19 mars 2022, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. 





Le juge des référés juge de l'évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 19 mars 2022, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. 



Cependant, Mme [J] justifie de l'établissement d'un état des lieux de sortie le 2 novembre 2023 qui démontre que non seulement elle a quitté les lieux mais qu'au surplus ceux-ci avaient été préalablement vidés. En conséquence, il n'y a plus lieu d'ordonner l'expulsion des locataires.



S'agissant des impayés de loyer et du paiement d'une indemnité d'occupation, la locataire produit un décompte des sommes dues établi par la bailleresse arrêté au 6 novembre 2023 et portant mention d'un solde créditeur au bénéfice des locataires à hauteur de 280,13 €. La bailleresse ne conteste pas ce décompte.



En conséquence, au regard du départ de la locataire et du règlement de la totalité des sommes dues, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré et de dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes en expulsion, suspension de clause résolutoire et condamnation au paiement d'une provision, par infirmation de la décision déférée.



Sur les demandes de Mme [J] à l'encontre de M. [O] :



Mme [J] fait valoir qu'elle a réglé la totalité de la dette locative au titre de laquelle M. [O] était solidairement tenu en exécution du bail. Elle en demande le remboursement par moitié par M. [O] .



M. [O] oppose qu'il n'était pas occupant du logement et qu'en conséquence il s'oppose à la demande.



La cour relève que Mme [J] ne précise pas le fondement de sa demande en référé. Cependant, elle n'invoque et ne démontre aucune urgence. Il convient en conséquence de faire application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile aux termes duquel lorsque l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable le juge des référés peut accorder une provision au créancier.



Le bail signé entre les parties le 1er juillet 2021 comportait une clause de solidarité visant l'article 1310 du Code civil et au terme de laquelle les co-titulaires s'engageaient de manière indivisible et solidaire entre eux pour l'exécution de l'intégralité des clauses du bail. Cette disposition ne concerne que les rapports des locataires avec la bailleresse.



Mme [J] n'ayant pas présenté sa demande à titre provisionnel il conviendra de dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande.



Sur les demandes annexes :



L'équité commande de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a rejeté les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes présentées à ce titre en cause d'appel.



Mme [J] et M. [O] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance, par infirmation de la décision déférée et d'appel.



PAR CES MOTIFS:



La cour,



Statuant dans les limites de sa saisine : 



Infirme l'ordonnance déférée, sauf en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail liant la SA Erilia à Mme [N] [J] et rejeté la demande de la SA Erilia sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau des chefs infirmés :



Déclare régulière l'assignation délivrée le 22 avril 2022 à M. [V] [O],



Constate la résiliation du bail liant la SA Erilia à M. [V] [O],



Dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus,



Vu l'article 700 du code de procédure civile, 



Rejette l'ensemble des demandes présentées à ce titre,



Condamne in solidum M. [V] [O] et Mme [N] [J] aux dépens.





LE GREFFIER LE PRESIDENT









I.ANGER C. BENEIX-BACHER