Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 22/09278 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WUPG
N° de MINUTE : 24/00090


DEMANDEUR

Madame [B] [M]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Dominique WANTOU, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M46

C/

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2], représenté par son Syndic, la Société CITYA [Localité 5], SARL 
[Adresse 1] 
[Localité 5]
représentée par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

S.A.R.L. SYNDIC CITYA [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié au siège.
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Magistrat, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 09 Novembre 2023.



JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] est propriétaire des lots n° 1, 10 et 13 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 6] (93), immeuble soumis au statut des immeubles bâtis dont le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 6] (93) (le syndicat des copropriétaires) est représenté par le syndic désigné à savoir la société Citya Pecorari venant aux droits de Citya [Localité 5] (la société Citya).

Le 4 mai 2016, la société Sirbat établissait un devis de travaux à réaliser à l’attention de Mme [M] à savoir : l’étanchéité des receveurs (cour, couloir et entrée côté extérieur), la réparation du mur donnant sur l’extérieur, le remplacement du parquet par du carrelage, le tout pour un montant de 5.869,80 euros hors taxes. 

Le 10 mai 2016, la compagnie BPCE, assureur habitation de Mme [M], excluait la mobilisation de sa garantie au motif que les dommages allégués par Mme [M] étaient d’ordre immobilier et qu’ils devaient être pris en charge par l’assurance de l’immeuble. 

Le 9 décembre 2016, Mme [M] alertait le syndic au sujet des dégradations du sol de son appartement en raison de l’humidité des parties communes (façade, couloir, cave).

Le 28 mars 2017, Mme [M] écrivait au syndic suite à la visite organisée le 24 janvier 2017 et l’interrogeait sur les suites à attendre. Le syndic répondait le lendemain qu’elle mandatait la société Joris pour tenter d’identifier l’origine de la fuite afin de déterminer l’assureur à solliciter entre la copropriété et celui de Mme [M].

Lors de l’assemblée générale de copropriétaires du 22 mai 2017, la résolution n°13 était adoptée avec pour objet d’effectuer les travaux de réparation d’infiltrations et des fuites en caves. 

Le 1er mars 2018, la société Citya adressait à Mme [M] le rapport de la société Joris, plombier mandaté pour opérer une recherche de suite destructive en cave. D’après les explications de la société Citya – le rapport d’expertise en question n’étant pas produit – le problème viendrait de la façade mais nécessiterait des investigations complémentaires. La société Citya ajoutait qu’il appartenait à Mme [M] de faire le nécessaire pour faire vérifier les canalisations privatives situées dans son domicile.

Le 13 mars 2018, le syndic organisait une visite d’immeuble et constatait une « fuite cave ».

Le 22 mars 2018, la société Laurent constatait que deux alimentations d’eau de l’appartement de Mme [N] étaient fuyardes et pouvaient être à l’origine des infiltrations dans l’appartement de Mme [M]. Ces canalisations situées chez Mme [N] étaient accessibles à l’intérieur d’un coffrage. La société Laurent établissait un devis à l’attention de la société Citya pour approfondir la recherche de fuite notamment par une recherche de fuite destructive dans l’appartement de Mme [M].

Le 30 avril 2018, la société Laurent établissait un nouveau devis détaillé des réparations à mettre en œuvre suite aux dégâts chez Mme [M] d’un montant de 3.344 euros toutes taxes comprises.

Par email du 17 juillet 2018 intitulé « recherche de fuite destructive », la société Citya informait Mme [M] de la réunion d’expertise prévue quelques jours plus tard. 

Aux termes d’un rapport d’expertise du 6 aout 2018, l’expert mandaté par l’assurance BPCE concluait qu’un dégât des eaux avait été provoqué par une fuite sur une canalisation commune non accessible, localisée dans le plancher haut du sous-sol ayant occasionné des dommages dans le logement de Mme [M]. L’expert ajoutait que la cause devait être supprimée suivant le devis de la société Laurent du 10 avril 2018. L’expert concluait que le dossier était classé sans suite de son côté car les dommages n’étaient pas à la charge de la compagnie. L’expert ajoutait que les dommages à l’immobilier privatifs devaient être pris en charge par l’assureur de l’immeuble.

Le 23 août 2018, Mme [M] adressait le rapport d’expertise de son assureur à la société Citya et réitérait ses demandes d’intervention pour procéder à la réparation du coffrage, de la fuite et des dommages subis. Mme [M] relançait la société Citya le 18 septembre 2018.

Le 12 février 2019, l’assureur BPCE transmettait l’avis de l’expert à Mme [M] sur les récentes évolutions de la recherche de l’origine de la fuite à savoir que l’origine des fuites via le porche devait être écartée et qu’il était préconisé, à l’instar du devis de la société Laurent, une réfection complète de la plomberie commune entre la cave en sous-sol et les étages. L’expert de BPCE ajoutait que des canalisations d’alimentations communes piquées de couleur vert de gris, donc fuyardes, avec des remontées par capillarité chez l’assuré, ce qui provoquait les dommages.

Courant 2018 et 2019, Mme [M] relançait régulièrement la société Citya pour que le coffrage chez elle soit réparé ainsi que ses dommages. 

Le 16 avril 2019, Mme [M] mettait en demeure le syndic de procéder aux travaux urgents de réparation. Dans ce courrier, Mme [M] rappelait que la société PLM avait établi, le 26 octobre 2018 que l’origine des fuites était liée à l’étanchéité du porche. Elle retenaitt néanmoins que cette thèse devait être écartée pour privilégier l’origine des fuites en sous-sol.

Le 9 octobre 2019, une visite était organisée en présence de Mme [L] de la société Citya. D’après l’email de Mme [M] du 11 octobre 2019, cette visite permettait d’établir que la cause du sinistre de lié à la fuite d’eau était dû au défaut d’étanchéité de la salle de bain de l’appartement du 1er étage droit. Mme [M] soulignait que la cause était résolue et que le syndic entendait saisir l’assurance de la copropriété.

Par email du 26 mars 2020, Mme [M] déplorait l’absence de suite donnée à sa demande.

Le 18 janvier 2021, Mme [M] faisait réaliser à ses frais les travaux de réparation du coffrage par la société Sirbat pour un montant de 250 euros hors taxes. 

Par exploit du 13 septembre 2022, Mme [M] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 6] (93) ainsi que le syndic la société Citya [Localité 5] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir constater la carence du syndic et du syndicat des copropriétaires dans l’entretien de l’immeuble et de les voir condamner à procéder aux travaux de remise en état de l’appartement de Mme [M] et aux travaux de réparation des canalisations défectueuses sous astreinte, de les voir condamner à verser solidairement à la demanderesse la somme de 275 euros TTC au titre de la réparation de son préjudice avec intérêts, outre 2.000 euros au titre du préjudice moral, 2.000 euros pour résistance abusive, 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Me Wantou.

Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 1er février 2023, Mme [M] demande au tribunal, de :

- CONSTATER la carence du syndic CITYA IMMOBILIER PECORARI et celle du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2], représenté par son syndic et l’exposition à des risques sanitaires ; 
A titre principal 
- FAIRE INJONCTION solidairement au syndic CITYA IMMOBILIER PECORARI et au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2], représentée par son syndic CITYA [Localité 5], de procéder à l’exécution des travaux de remise en état du faux plafond dans la cave et revêtement des sols de l'appartement de Madame [M] ainsi que les travaux de plomberie et de canalisation dans la cave, en sous-sol et les étages de l'immeuble selon les devis N° 50-152, N° 50-154 et N°2019-210/ HA dans un délai maximal de Quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous peine d’astreinte judiciaire provisoire a raison de 100 euros par jour de retard ; 
- CONDAMNER solidairement le syndic CITYA IMMOBILIER PECORARI et le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2], représenté par son syndic CITYA [Localité 5], au paiement de la somme de 275 Euros TTC au titre de réparation pour préjudice matériel subi ; 
- DIRE que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2018, date de l'établissement du devis pour remise en état de la chambre ; 
- CONDAMNER solidairement le syndic CITYA IMMOBILIER PECORARI et le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 2], représenté par son syndic CITYA [Localité 5], au paiement de la somme de 2000 euros au titre de réparation pour préjudice moral subi ; 
- CONDAMNER solidairement le syndic CITYA IMMOBILIER PECORARI et le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2], représenté par son syndic CITYA [Localité 5], au paiement de la somme de 2000 euros au titre de réparation pour résistance abusive ; 
A titre subsidiaire 
- ORDONNER une expertise judiciaire 
- DIRE que les frais d’expertise judiciaire seront mises à la charge exclusive du syndic CITYA IMMOBILIER PECORARI et du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2], représenté par son syndic CITYA [Localité 5] 
E tout état de cause 
- CONDAMNER solidairement le syndic CITYA IMMOBILIER PECORARI et le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2], au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
- CONDAMNER solidairement le syndic CITYA Plaine IMMOBILIER PECORARI et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens qui seront recouvrer par Maître Dominique WANTOU, avocat aux offres de droit. 

Mme [M] soutient que les désordres qu’elle allègue sont établis compte tenu des échanges qu’elle a entretenus avec le syndic sur le sujet, au regard également du rapport de visite du syndic de l’immeuble du 13 mars 2018, des diligences mises en œuvre par le syndic auprès des différents entrepreneurs pour la recherche de fuite. Elle retient que l’expert mandaté par son assureur a également relevé l’existence de préjudices. Mme [M] ajoute que le « dégât des eaux » a occasionné des dommages dans son logement et sa cave lesquels sont établis au vu des photos produites. Mme [M] se fonde sur la facture de la société Sirbat pour justifier son préjudice matériel. Elle estime être exposée du fait de l’humidité justifiant un préjudice moral. Elle se fonde sur l’article 1240 du code civil et sur la résistance abusive du syndic et son inertie. Ne disposant pas de suffisamment d’éléments pour prouver les faits allégués, Mme [M] justifie la nécessité d’une expertise.

Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 14 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

* JUGER recevables et bien fondées les demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Citya Immobilier Pécorari, venant aux droits de la société Citya - [Localité 5] et celles de la société Citya Immobilier Pécorari; 

A titre principal : 
* JUGER que la canalisation qui serait à l’origine des désordres allégués par Madame [B] [M] est située dans l’appartement de Madame [N] et est donc une partie privative au sens du règlement de copropriété ;
* JUGER mal fondées les demandes, fins et prétentions de Madame [B] [M] formées contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Citya Immobilier Pécorari, venant aux droits de la société Citya - [Localité 5] et contre la société Citya Immobilier Pécorari ; 

A titre subsidiaire : 
* ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire et DÉSIGNER pour y procéder tel expert judiciaire qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de : 
- se rendre sur place, 
- se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ; 
- visiter les lieux, 
- entendre tous sachant, 
- s’adjoindre tout sapiteur qu’il estimerait utile, 
- examiner les désordres allégués dans l’assignation, 
- rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres ; 
- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis tant matériels qu’immatériels ;
- donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux et installations dont s’agit ; les évaluer à l’aide de devis ; 
* En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, AUTORISER le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert judiciaire qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux, 
- DIRE que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, 
- DIRE qu’il en sera référé au juge en cas de difficulté, 
- FIXER la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur honoraires de l’expert judiciaire, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir, 
 
En toute hypothèse : 
- DÉBOUTER Madame [B] [M] de toutes ses demandes, fins et prétentions ; 
- CONDAMNER Madame [B] [M], dont l’action est parfaitement infondée, à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Citya Immobilier Pécorari, venant aux droits de la société Citya - [Localité 5] une somme de 3 000 € et une somme de 3 000 € à la société Citya Immobilier Pécorari sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
- CONDAMNER Madame [B] [M] aux entiers dépens, qui seront recouvrés entre les mains de Maître Marc Hoffmann conformément aux termes de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires se fonde sur l’absence de preuve établissant les désordres allégués en l’absence de constat d’huissier. Il estime que le rapport d’expertise de l’assurance de Mme [M] n’est pas probant faute de caractère judiciaire et de caractère contradictoire. En outre le rapport est laconique et dépourvu de photographie. Il conclut à l’absence de préjudice de Mme [M] et à la responsabilité de Mme [N], la fuite se situant au sein de son appartement. Le syndicat des copropriétaires ajoute que l’expert amiable de Mme [M] a procédé à une analyse juridique de la situation sans compétence de sa part. Il précise que le règlement de copropriété dispose que les canalisations intérieures sont des parties privatives. A titre très subsidiaire, le syndicat des copropriétaires propose de recourir à une expertise afin de déterminer les travaux à exécuter pour remédier aux désordres ainsi que les responsabilités et les préjudices subis.

La clôture a été prononcée le 16 juin 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 novembre 2023 et mise en délibéré au 25 janvier 2024.


MOTIFS


A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.


Sur la demande de travaux et de dommages-intérêts

Selon les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires et le syndic est chargé de pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble. 

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l’espèce, au vu les différents échanges entre Mme [M] et le syndic détaillé dans le rappel des faits, au vu le rapport d’expertise non contradictoire et non judiciaire diligenté par la société BPCE, au vu des photographies produites non datées et non détaillées, d’une manière générale au vu de l’ensemble des pièces produites, la cause des désordres allégués par Mme [M] n’est pas établie. Aux termes des différentes pièces produites, plusieurs origines ont été mises en avant de sorte que les conclusions sont contradictoires entre une origine sur la façade de l’immeuble, sur les canalisations parties communes ou sur les canalisations parties privatives situées chez Mme [N] ou au sein de l’appartement de Mme [M]. La datation de la cause des désordres est également incertaine. Mme [M] invoque un dégât des eaux en 2016 puis des canalisations fuyardes en 2018. 

L’origine des désordres n’étant pas déterminées, il n’est pas établi que les désordres allégués seraient causés par un défaut d’entretien ou de conservation d’une partie commune relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Faute pour Mme [M] d’apporter la preuve de l’origine des désordres, elle est défaillante dans l’administration de la preuve d’un manquement du syndicat des copropriétaires à ses obligations d’entretien. Elle sera déboutée de sa demande de travaux.

A l’instar de la demande de travaux, Mme [M] n’établissant pas la cause des désordres allégués, elle est défaillante dans l’administration de la preuve du manquement du syndicat des copropriétaires et sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.


Sur la demande de condamnation pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il convient de relever que Mme [M] n’a eu de cesse de solliciter l’intervention du syndic pour que soit traitée sa demande de réparation des préjudices qu’elle indique avoir subis. L’absence de réponse de la société Citya aux nombreuses demandes de Mme [M] tant par mise en demeure que par emails et son inertie dans le traitement des difficultés rencontrées par Mme [M] pendant près de 5 années constituent une faute engageant sa responsabilité civile. 

Le préjudice de Mme [M] sera réparé à ce titre par l’octroi de 1.000 euros de dommages-intérêts. 

Sur la demande d’expertise

L’article 146 du code de procédure civile prévoit qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

En l’espèce, Mme [M] produit des pièces aboutissant à des conclusions contradictoires quant à l’origine du sinistre dont elle prétend subir les conséquences. La carence de Mme [M] dans l’administration de la preuve ne peut conduire qu’à rejeter la demande d’expertise judiciaire. Le syndicat des copropriétaires et la société Citya contestent toute forme de responsabilité. La charge de la preuve incombant à Mme [M], la demande d’expertise judiciaire sera rejetée.


Sur les autres demandes 

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société Citya, partie qui succombe partiellement, sera condamnée aux frais et dépens qui pourront être recouvrés par Me Wantou.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, la société Citya, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [M] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute Mme [M] de sa demande de travaux ;

Déboute Mme [M] de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne la société Citya Immobilier Pecorari à verser à Mme [M] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Déboute les parties de leur demande d’expertise ;

Condamne la société Citya Immobilier Pecorari aux dépens ;

Condamne la société Citya Immobilier Pecorari à payer à Mme [M] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Fait au Palais de Justice, le 25 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame AIT Madame CARLIER