Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/02474 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XM5K
N° de MINUTE : 24/00091


DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par le cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR SAS,
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Corinne CHERKI de l’AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P138

C/

DEFENDEUR

Monsieur [D] [U]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 09 Novembre 2023.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

M. [U] est propriétaire des lots 7 et 22 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], aux [Localité 5] (93) soumis au statut des immeubles en copropriété. 

Par jugement du 15 novembre 2019, le tribunal d’instance de Bobigny a condamné M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], aux [Localité 5] (93) (le syndicat des copropriétaires) les sommes suivantes : 
- 1.503,73 euros au titre des charges impayées du 1er octobre 2018 au 1er avril 2019 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2019 ;
- 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 100 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par exploit du 9 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [U] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes:
- 8.033,83 euros au titre des charges courantes et appels de travaux arrêtés au 1er avril 2023, 2e trimestre 2023 inclus ;
- 84 euros au titre des frais de procédure ;
- 3.000 euros au titre de dommages-intérêts ;
- 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2023
Outre les dépens

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude du commissaire de justice, ce dernier ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de M. [U] par la présence de son nom sur la boite aux lettres, le défendeur n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 20 juin 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 novembre 2023 et mise en délibéré au 25 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.






Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

- la matrice cadastrale ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ;
- les appels de fonds ;
- le décompte de répartition des charges pour la période appelée ;

Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.033,83 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période allant du 2 avril 2019 au 1er avril 2023, appel provisionnel du 2e trimestre 2023 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2023 avec capitalisation étant précisé que les demandes accessoires du syndicat des copropriétaires à savoir les frais de procédure, les dommages-intérêts et les frais irrépétibles ne sont pas générateurs d’intérêts.


Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.





Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, les frais imputés par le syndicat des copropriétaires correspondent à des diligences des 27 aout 2022 et 19 septembre 2022 à savoir une mise en demeure et une relance qui n’ont pas fait courir les intérêts et ne présentent donc pas d’utilité pour la présente procédure. 

Par conséquent, la demande de prise en charge des frais de recouvrement sera rejetée.


Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [U] ne règle pas régulièrement ni spontanément sa dette à la copropriété. Il a laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. Il a déjà fait l’objet d’une condamnation judiciaire sans pour autant modifier ses pratiques.

Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. L’inertie du copropriétaire défaillant oblige les autres copropriétaires à suppléer sa carence en avançant ses charges à sa place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’attitude de M. [U] relève de la mauvaise foi et justifie sa condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.

Par conséquent, M. [U] sera condamné à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros.


Sur les autres demandes

M. [U], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

M. [U] sera également condamné à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], aux [Localité 5] (93) la somme de 8.033,83 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période allant du 2 avril 2019 au 1er avril 2023, appel provisionnel du 2e trimestre 2023 inclus, et avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2023 avec capitalisation des intérêts;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], aux [Localité 5] (93) de sa demande au titre des frais de recouvrement;

Condamne M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], aux [Localité 5] (93) la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne M. [U] aux dépens;

Condamne M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], aux [Localité 5] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.


LE GREFFIERLE JUGE



MADAME SEGHIRMADAME CARLIER