Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 22/06921 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WSAT
N° de MINUTE : 24/00088

DEMANDEUR

S.A.R.L. IMMOBILIERE SUISSA
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Josiane CARRIERE JOURDAIN de la SELEURL CARRIERE JOURDAIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0055

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1], pris en son syndic en exercice, la Société COGEIM, SARL
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Magistrat, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 09 Novembre 2023.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.




EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 4 janvier 2017, le tribunal de commerce de Créteil a converti le redressement judiciaire en une liquidation judiciaire de la société Optimal CLD (la société Optimal) syndic de copropriété en charge notamment du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 4] (le syndicat des copropriétaires).

Par jugement du 1er février 2017, le tribunal de commerce de Créteil a arrêté le plan de cession de la société Optimal et a désigné la société Immobilière Suissa en qualité de cessionnaire des actifs de la société liquidée.

Aux termes de son assemblée générale du 7 juin 2017, le syndicat des copropriétaires a 
- rejeté la désignation de la société Immobilière Suissa en qualité de syndic
- élu la société Cogeim en qualité de syndic actant expressément le terme du mandat de la société Optimal. 

Par ordonnance du 13 décembre 2017, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a condamné la société Immobilière Suissa à remettre à la société Cogeim ès qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, l’ensemble des fonds, documents et archives au syndicat, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Par jugement du 18 novembre 2021, le juge de l’exécution a liquidé l’astreinte prononcée par le juge des référés à la somme de 20.000 euros pour la période comprise entre le 11 janvier 2018 et le 22 avril 2021, condamné la société Immobilière Suissa au paiement de cette somme et assorti sa condamnation d’une nouvelle astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard. 

Le 20 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a procédé à une saisie-attribution sur les comptes de la société Immobilière Suissa. Cette dernière a acquiescé à la saisie de sorte que le syndicat des copropriétaires a perçu la somme de 20.400 euros des mains de l’huissier instrumentaire.

Par exploit du 29 juin 2022, la société Immobilière Suissa a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Bobigny au visa des articles 1103 du code civil, 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1303, 1303-1 et 1303-4 du code civil et de l’article 1302-1 du code civil, aux fins de voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 45.709,94 euros ainsi que 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 17 février 2023, la société Immobilière Suissa demande au tribunal, au visa des mêmes textes que ceux visés dans son assignation, de :


DÉCLARER les demandes de la société Immobilière Suissa recevables et bien fondées 
DEBOUTER le Syndicat de copropriétaires [Adresse 1], pris en son syndic en exercice la société COGEIM, de l’ensemble de ses demandes;
DIRE ET JUGER que la société Immobilière Suissa n’a jamais été désignée en qualité de syndic copropriété du [Adresse 1]
DIRE ET JUGER que la société Immobilière Suissa n’a jamais été tenue d’une obligation de restitution des fonds, documents et archives en faveur du Syndicat de copropriétaires [Adresse 1], pris en son syndic en exercice
CONDAMNER en conséquence le Syndicat de copropriétaires [Adresse 1], pris en son syndic en exercice au paiement de la somme de 45.709,94 € (QUARANTE CINQ MILLE SEPT CENT NEUF EUROS et QUATRE VINGT QUATORZE CENTIMES)
DIRE ET JUGER qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Immobilière Suissa les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts
CONDAMNER le Syndicat de copropriétaires [Adresse 1], pris en son syndic en exercice à la somme de 2.000€ (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Immobilière Suissa se fonde sur les dispositions de l’article 1103 du code civil pour conclure qu’aucun contrat de mandat n’a été conclu entre elle et le syndicat des copropriétaires de sorte qu’elle ne saurait être tenue contractuellement à l’égard de la copropriété. Elle précise que le contrat de mandat n’a pas été transmis et que sa désignation expresse est nécessaire par l’assemblée générale des copropriétaires ce qui n’était pas le cas en l’espèce. La société Immobilière Suissa soutient qu’elle n’était débitrice d’aucune obligation de transmission de données ou documents. Elle se fonde sur la théorie de l’enrichissement sans cause défini à l’article 1303-1 du code civil rappelant qu’elle a versé les fonds au syndicat des copropriétaires en application de décisions de justice lesquelles n’ont jamais été saisies de la question de fond de la nature du lien unissant la société Immobilière Suissa au syndicat des copropriétaires. La société Immobilière Suissa, appauvri, estime n’avoir jamais été débitrice d’une obligation de restitution du syndicat des copropriétaires, l’enrichi. Subsidiairement, la société Immobilière Suissa se fonde sur l’article 1302-1 du code civil et sollicite la répétition de l’indu indiquant qu’elle n’avait pas à s’acquitter des sommes mises à sa charge par le juge des référés puis par le juge de l’exécution faute d’avoir été syndic de la copropriété.


Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 26 mai 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et L. 641-1 et suivants du code de commerce, de :


A titre principal, 
➢ DIRE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ; 
➢ DEBOUTER la société Immobilière Suissa de l’ensemble de ses demandes. 
A titre reconventionnel, 
➢ CONDAMNER la société Immobilière Suissa à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 20.072,77 € au titre de la trésorerie non restituée par le cabinet OPTIMAL CLD à la suite du plan de cession arrêté par jugement du Tribunal de commerce de BOBIGNY du 1er février 2017. 
En tout état de cause, 
➢ CONDAMNER la société Immobilière Suissa à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. 
➢ CONDAMNER la société Immobilière Suissa à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU du cabinet AUDINEAU-GUITTON sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.


Le syndicat des copropriétaires se fonde sur les dispositions de l’article 480 du code de procédure civile pour soutenir le jugement du tribunal de commerce de Créteil a ordonné la transmission des contrats de mandat à la société Immobilière Suissa par l’acceptation du plan de cession.
Il ajoute que la cession des actifs nécessaires au fonctionnement de l’entreprise cédée contient les contrats de mandat de syndic d’autant que les archives ont été transférées à la société Immobilière Suissa. Le syndicat des copropriétaires relève que la transmission du contrat de mandat a mis à la charge de la société Immobilière Suissa les obligations découlant de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires ajoute que deux décisions de justice ont déjà acté la transmission du mandat le juge des référés et le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny. Le syndicat des copropriétaires retient par ailleurs que les paiements allégués par la société Immobilière Suissa ne sont pas établis de sorte que la demande de remboursement est mal fondée. Le syndicat des copropriétaires reconnait avoir perçu la somme globale de 45.424,04 euros et ajoute que pour autant la société Immobilière Suissa reste devoir 20.072,77 euros au titre de la trésorerie non restituée lors de la reprise de l’activité et du mandat du cabinet Optimal.

La clôture a été ordonnée le 7 juillet 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été débattue à l’audience du 9 novembre 2023 et mise en délibéré au 25 janvier 2024.


MOTIFS


A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur l’ordre des demandes de la société Immobilière Suissa

En vertu de l’article 1303-3 du code civil l'appauvri n'a pas d'action sur ce fondement lorsqu'une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit, tel que la prescription.

En l’espèce, la société Immobilière Suissa sollicite subsidiairement la répétition de l’indû défini à l’article 1302-1 et suivants du code civil. Toutefois l’action fondée sur l’enrichissement injustifiée est une action subsidiaire qui n’est ouverte que lorsqu’aucune autre action ne l’est. 

Par conséquent, il convient d’examiner en premier lieu la demande fondée sur la répétition de l’indû et de ne trancher les demandes de la société Immobilière Suissa fondée sur l’enrichissement injustifiée que si l’action en répétition de l’indu ne prospère pas.


Sur la demande de répétition de l’indu

L’article 1302 du code civil prévoit que tout paiement suppose une dette; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. Selon l’article 1302-2 du code civil celui qui par erreur ou sous la contrainte a acquitté la dette d'autrui peut agir en restitution contre le créancier.

Il appartient à celui qui a payé par erreur de démontrer que le paiement n’aurait pas dû être opéré par lui.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Immobilière Suissa a d’une part opéré spontanément deux virements : l’un de 15.280,66 euros le 3 novembre 2017 intitulé « Autre somme due mad tiers cloture compte » et l’autre d’un montant de 9.743,38 euros le 3 août 2018 intitulé « sdc 119 121 rue de rosny – solde du compte suite clôture ». 



Elle a d’autre part acquiescé le 25 mai 2022 aux saisies-attribution réalisées le 20 mai 2022 entre les mains du CIC et de la banque Palatine au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée par le juge de l’exécution dans son jugement du 18 novembre 2021. 

Les éléments produits ne permettent pas de déterminer la cause des deux virements effectués spontanément par la société Immobilière Suissa. La société Immobilière Suissa ne produit aucun élément comptable permettant de vérifier la provenance des fonds ni l’auteur de l’ordre de virement. La société Immobilière Suissa soutient qu’elle s’est exécutée en raison de sa condamnation par ordonnance du 13 décembre 2017. Toutefois, le premier virement du 3 novembre 2017 est antérieur à la première décision du juge des référés du 13 décembre 2017. Le deuxième virement est intitulé « solde du compte suite à cloture » ce qui contredit la thèse de la société Immobilière Suissa. Ainsi, il n’est pas établi que la société Immobilière Suissa aurait commis une erreur et que les deux virements seraient indus. La répétition des sommes versées sera rejetée

Pour ce qui est de la somme perçue par le syndicat des copropriétaires au titre des saisies-attribution opérées sur les comptes de la société Immobilière Suissa le 20 mai 2022, il s’agit d’une liquidation d’astreinte prononcée par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny par jugement du 18 novembre 2021 qui n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part de la demanderesse. 

Le syndicat des copropriétaires soutient que ce versement ne peut être restitué en raison de l’autorité de la chose jugée attachée aux décisions du juge des référés du 13 décembre 2017 et du juge de l’exécution du 18 novembre 2021. Toutefois, faute pour le syndicat des copropriétaires de soulever une fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée devant le juge de la mise en état, celle-ci n’est plus recevable devant le tribunal. 

En toute hypothèse, il appartient à la société Immobilière Suissa de démontrer que ce versement ne serait pas dû toutefois, compte tenu de l’absence de recours contre le jugement du juge de l’exécution du 18 novembre 2021 et contre les saisies opérées le 20 mai 2022, le versement n’était pas indû au moment où il a été réalisé mais était fondé sur des décisions de justice définitives de sorte que le transfert de fonds ne constitue pas une erreur de la part de la société Immobilière Suissa.

La demande de restitution des sommes fondée sur la répétition de l’indu sera rejetée.

Sur la demande au titre de l’enrichissement injustifié

L’article 1303-1 du code civil prévoit que l'enrichissement est injustifié lorsqu'il ne procède ni de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale. Il incombe à la partie qui invoque l'enrichissement sans cause d'établir que l'appauvrissement par elle subi et l'enrichissement corrélatif du défendeur ont eu lieu sans cause.

En l’espèce, les deux virements ont opérés spontanément par la société Immobilière Suissa : 
- l’un à hauteur de 15.280,66 euros, le 3 novembre 2017, intitulé « Autre somme due mad tiers cloture compte » et 
- l’autre d’un montant de 9.743,38 euros le 3 août 2018 intitulé « sdc 119 121 rue de rosny – solde du compte suite clôture ». 
La société Immobilière Suissa qui a été chargée de la reprise de la société Optimal, syndic du syndicat des copropriétaires en cause, n’apporte aucun élément de nature à établir que ces versements ont été opérés sans cause. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.





Pour ce qui est des saisies attribution opérées le 20 mai 2022 en exécution du jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny du 18 novembre 2021. 

Ce jugement a été rendu en exécution d’une ordonnance de référés du 13 décembre 2017 ayant condamné la société Immobilière Suissa à remettre à la société Cogeim les fonds, documents et archives du syndicat des copropriétaires sous astreinte de 100 euros par jour de retard. 

Le syndicat des copropriétaires soutient que ce versement ne peut être restitué en raison de l’autorité de la chose jugée attachée aux décisions du juge des référés du 13 décembre 2017 et du juge de l’exécution du 18 novembre 2021. Toutefois, faute pour le syndicat des copropriétaires de soulever une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée devant le juge de la mise en état, celle-ci n’est plus recevable devant le tribunal. 

Dans son ordonnance, le juge des référés, dont la décision par nature n’a pas l’autorité de la chose jugée, retient que la société Immobilière Suissa, en qualité de nouveau syndic du syndicat des copropriétaires, est soumise aux dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et doit à ce titre disposer et transmettre au nouveau syndic élu les éléments comptables et financiers permettant la reprise de la gestion financière de la copropriété. 

Dans son jugement du 1er février 2017, le tribunal de commerce expose que le périmètre de la reprise porte sur l’ensemble des « éléments d’actifs nécessaires au fonctionnement de l’activité de l’entreprise ». Néanmoins, le tribunal de commerce retient que la clientèle n’est pas transférée en tant que telle mais qu’il s’agit d’un droit de présentation de la société Immobilière Suissa auprès des syndicats des copropriétaires ayant mandaté la société cédée. Le tribunal souligne que la gestion des copropriétés est confiée à l’administrateur judiciaire lequel a délégué à la société Immobilière Suissa de convoquer les assemblées générales « ayant à statuer sur la cession » du mandat. Dans son dispositif, le tribunal de commerce rappelle d’ailleurs que le prix de la cession est définitif « quel que soit le nombre de mandats obtenus » après les assemblées générales ayant pour objet de statuer sur la cession.

Le jugement actant la cession de la société Optimal à la société Immobilière Suissa n’a donc pas transmis les mandats de gestion en tant que tels mais a cédé un droit de présentation de clientèle.

En sus, dans le cadre de l’exécution du plan de cession, la société Immobilière Suissa et Me Maxime Langet, administrateur judiciaire de la société Optimal, membre de la selarl Baronnie-Langet, sont convenus le 8 février 2017 que ce dernier donne délégation à la société Immobilière Suissa pour « procéder aux convocations des syndicats des copropriétaires aux frais exclusifs de la société Immobilière Suissa aux assemblées générales ». La société Immobilière Suissa a également reçu délégation de mandat de la selarl Baronnie-Langet pour « gérer au mieux les situations d’urgence de ces syndicats, notamment en procédant aux règlements des fournisseurs ».

Par conséquent, la société Immobilière Suissa n’a pas été investie des mandats de gestion de syndic par l’effet de la cession. L’administrateur judiciaire a expressément délégué certaines missions à la société Immobilière Suissa à savoir d’une part la mission de convoquer les assemblées générales destinées notamment à statuer sur la cession du mandat au bénéfice de la société Immobilière Suissa et d’autre part la mission de gérer les urgences en payant les fournisseurs de la copropriété.

En revanche, la société Immobilière Suissa n’a pas été investie des pouvoirs de syndics et ne peut donc pas se voir appliquer les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.





Toutefois, en tant que repreneur de la société Optimal et compte tenu de la délégation intervenue, la société Immobilière Suissa a eu accès aux comptes bancaires et a disposé des archives de la société Optimal, ce qu’elle reconnait d’ailleurs expressément dans ses écritures : « la société IMMOBILIERE Immobilière Suissa a par suite remis l’ensemble des archives à sa disposition à la société COGEIM, elle l’a fait, non pas en d’ancien Syndic, puisque celle-ci n’a jamais été chargée de gérer la copropriété du [Adresse 1], mais bien parce qu’elle en avait trouvé une partie dans le local précédemment occupé par l’ancien syndic et surtout contrainte par l’ordonnance du 13 décembre 2017 la condamnant injustement à cette fin. ».

Par conséquent, et quand bien même la société Immobilière Suissa n’avait pas la qualité de syndic, elle était dépositaire des documents de la société Optimal et était la seule, compte tenu de la cession d’actifs opérée à son bénéfice, à avoir accès aux données à transmettre au nouveau syndic désigné de sorte que l’obligation de communication mise à sa charge par le juge des référés dans le dispositif de son ordonnance n’est pas infondée.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la société Immobilière Suissa a versé la somme de 25.024,04 euros au syndicat des copropriétaires par deux virements intitulés « cloture de compte » en 2017 et en 2018. La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires repose sur la lecture du grand livre de la société Optimal sans que ce document ne permette d’établir que la trésorerie du syndicat des copropriétaires était bénéficiaire d’un montant de 45.024,04 euros. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas non plus que la société Immobilière Suissa serait la personne débitrice de la trésorerie réclamée. Le syndicat des copropriétaires est défaillant dans l’administration de la preuve de sa créance à l’égard de la société Immobilière Suissa.

La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande de condamnation pour résistance abusive

L’article 1240 du Code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de ce texte, la résistance abusive au paiement d’une somme due qui a causé un préjudice ouvre droit à l’octroi de dommages-intérêts.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir subi un préjudice ouvrant droit à réparation ni que la société Immobilière Suissa aurait agi de manière abusive. Il sera débouté de cette demande.


Sur les autres demandes

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Chaque partie succombant partiellement conservera à sa charge les frais et dépens engagés dans la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente procédure.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute la société Immobilière Suissa de sa demande de paiement de 45.709,94 euros ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] (93) de sa demande de paiement de la somme de 20.072,77 euros ;

Déboute Le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation pour résistance abusive;

Dit que chacune des parties conservera à sa charge les frais et dépens engagés dans la présente instance ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Fait au Palais de Justice, le 25 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame AIT Madame CARLIER