Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 2 — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 JANVIER 2024


Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/03124 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XQFH
N° de MINUTE : 24/00096

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC EN EXERCICE LE CABINET HELLO SYNDIC,
sis [Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0020

C/

DEFENDEURS

Madame [G] [L]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Non représentée

Madame [H] [B]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER,statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Novembre 2023.
JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Mmes [L] et [B] sont propriétaires des lots 53, 91 et 92 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 5] (93), immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété. 

Par exploit du 24 mars 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à [Localité 5] (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mmes [L] et [B] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes:
- 13.262,29 euros au titre des charges de copropriété dues au 16 mars 2023, appel de fonds n°2/4 en date du 1er janvier 2023 inclus, avec intérêts à compter du 25 février 2022 et sur le surplus à compter de l’assignation ;
- 202,19 euros au titre des frais de procédure ;
- 6.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 2.793,46 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- aux frais de l’instance à titre exclusif ;
- aux dépens.

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignées par la remise de l’acte en étude, le commissaire de justice ayant pu vérifier l’exactitude des domiciles de Mmes [L] et [B] par la présence de leurs noms sur les boites aux lettres de l’immeuble ainsi que par la confirmation du voisinage, Mmes [L] et [B] n’ont pas constitué avocat ni comparu.

La clôture a été prononcée le 4 juillet 2023 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 novembre 2023 et mise en délibéré au 25 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Mmes [L] et [B] ;
- Un extrait du compte copropriétaires de Mmes [L] et [B] ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 5 mars 2018, 21 février 2019, 30 décembre 2020, 25 mai 2022 ;
- les appels de fonds adressés aux copropriétaires entre janvier 2021 et juillet 2022 ;
- les décomptes de régularisation de charges des années 2021 et 2022 ;

Il ressort du décompte produit en pièce n°4 que la période de recouvrement est comprise entre le 1er octobre 2019 et le 15 mars 2023. Toutefois les appels de fonds pour la période antérieure au 1er janvier 2021 et les appels de fonds postérieurs au 1er juillet 2022 ne sont pas produits.

En outre, le décompte versé en pièce n°4 est incomplet. Il mentionne la somme de 18.721,92 euros au crédit de Mmes [L] et [B] mais la colonne crédit ne porte la mention que d’un virement de 9.760,89 euros daté du 10 aout 2022 et de deux sommes de 173,57 euros et 133,42 euros au titre de régularisations de charges en 2020 et 2022.

La somme de 9.760,89 euros versée par l’huissier le 10 août 2022 est remboursée à l’huissier le 1er octobre 2022 avec la mention « affectation du virement de remboursement au fournisseur [M] et [X] [S] » sans explication et sans que les appels de fonds faisant apparaitre ces mouvements ne soient produits au débat.

Le décompte contient des sommes conséquentes mises à la charge de Mmes [L] et [B] sans justificatifs ni explications du syndicat des copropriétaires : 

22/11/2019
mise en demeure
52
13/12/2019
relance
52
20/12/2019
dernier avis avant poursuite
53,17
21/02/2020
mise en demeure
52
13/03/2020
relance
52
20/03/2020
dernier avis avant poursuite
53,17
04/06/2020
mise en demeure
52
15/06/2020
envoi dossier huissier
120
19/06/2020
dernier avis avant poursuite
54
25/06/2020
commandement de payer
158,45
08/10/2020
Facture privative Nexity
360
13/01/2021
Facture huissier assignation
112,92
23/02/2022
mise en demeure
30
09/06/2022
Facture huissier
174,64
09/06/2022
Facture huissier
171,64
06/07/2022
facture huissier
172,52
16/12/2022
Facture huissier 
129,48
16/02/2023
Facture huissier
147,19

Ces montants ne constituent pas des charges de copropriété mais des frais de recouvrement. Les pièces justificatives ne sont pas produites notamment les pièces antérieures à la reprise de la gestion de la copropriété par le syndic « Hello syndic » en mars 2021. En outre, ils ne figurent pas dans les appels de fonds envoyés aux défenderesses. 


Au regard de l’ensemble de ces éléments, de l’absence de pièces justificatives et des incohérences relevées entre les différentes pièces versées, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement.


Sur les intérêts

Par voie de conséquences, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des intérêts.


Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et inhabituelles au regard de la gestion courante du syndic.


En l’espèce, la créance du syndicat des copropriétaires n’étant pas justifiée, il sera débouté de sa demande de remboursement des frais de procédure.


Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il n’est pas établi que Mmes [L] et [B] seraient de mauvaise foi aussi le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à [Localité 5] (93) de sa demande de condamnation de Mmes [L] et [B] au paiement des charges de copropriété arrêtées au 16 mars 2023, appel du 1er janvier 2023 inclus ;
 
Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à [Localité 5] (93) de sa demande au titre des frais de recouvrement;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à [Localité 5] (93) de sa demande à titre de dommages-intérêts;

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à [Localité 5] (93) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.


LE GREFFIERLE JUGE



MADAME SEGHIRMADAME CARLIER