Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 19 janvier 2024

Du 19 janvier 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 23/00991 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X4K4







[E] [L], 

[D] [L]

C/

[C] [Z],

[T] [S]










 

- Expéditions délivrées à
Me Fernando SILVA
Me Messaouda GACEM

- FE délivrée à 
Me Fernando SILVA

Le 19/01/2024







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 janvier 2024


PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDEURS :

Monsieur [E] [L]
né le 03 Février 1962 à [Localité 6] (PORTUGAL)
[Adresse 1]
[Localité 3]

Madame [D] [L]
née le 26 Juin 1955 à [Localité 7] (PORTUGAL)
[Adresse 1]
[Localité 3]

Tous deux représentés par Me Fernando SILVA, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SAS DELTA AVOCATS


DEFENDEURS :

Monsieur [C] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Madame [T] [S]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Tous deux représentés par Me Messaouda GACEM, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :
Audience publique en date du 15 Décembre 2023

PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Mai 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort



EXPOSE DU LITIGE :


Monsieur et Madame [E] et [D] [L] ont donné en location Monsieur [C] [Z] et Madame [T] [S] un appartement sis [Adresse 5], moyennant un loyer initial de 560 €, outre une somme de 36 € à titre de provisions sur charge, par contrat daté du 27 janvier 2021. 

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2023, Monsieur et Madame [L] ont fait délivrer à M. [Z] et Mme [S] un commandement de payer la somme de 2.470,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2023, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. 

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2023, les bailleurs ont assigné en paiement et en expulsion Monsieur [Z] et Madame [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux.

A l’audience du 15 décembre 2023, M. et Mme [L], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 mars 2023,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] et de Madame [S] et de tout occupant de leur chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- condamner Monsieur [Z] et Madame [S] à leur régler la somme de 5.124,70 € au titre de l'arriéré locatif dû au mois d'avril 2023 ;
- condamner Monsieur [Z] et Madame [S] à régler à Monsieur et Madame [L] une indemnité d’occupation d'un montant égal au dernier loyer soit la somme de 640 € à compter de la signification de la décision à intervenir,
- débouter Monsieur [Z] et Madame [S] de l’intégralité de leurs demandes ;
- condamner Monsieur [Z] et Madame [S] à leur régler la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [L] font valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, M. [Z] et Mme [S] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 17 janvier 2023. 

M. et Mme [L] ajoutent qu’en conséquence, ils sont fondés à obtenir la condamnation de M. [Z] et Mme [S] à lui payer les sommes leur restant dues, ainsi que leur expulsion.

En réponse aux moyens adverses, ils affirment que les charges locatives mises en compte sont conformes aux dispositions du décret du 26 août 1987 et ils contestent tout comportement inadéquat à leur encontre. Ils s’opposent, enfin, aux délais de paiement sollicités par les défendeurs.

M. [Z] et Mme [S], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de débouter M. et Mme [L] de leurs prétentions, au motif que ces derniers ne justifient pas d’une saisie de la CAPPEX, concomitamment à la signification du commandement de payer. Ils contestent, par ailleurs, le montant de la créance alléguée par les demandeurs, notamment s’agissant des charges locatives mises en compte par ceux-ci. Ils ajoutent enfin que ces derniers ont fait preuve de mauvaise foi au cours de l’exécution du bail, en adoptant notamment un comportement injurieux à leur égard et en leur coupant l’eau courante.

Eu égard à la nature du litige, il sera statué par ordonnance contradictoire, en premier ressort.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique le 16 mai 2023, deux mois avant la date de l’audience du 21 juillet 2023. 

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date
du 18 janvier 2023. 

La demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers est donc recevable.
Sur la résiliation du contrat de bail et sur la demande d’expulsion :

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des
charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux
mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. 

Les époux [L] ont fait signifier à Monsieur [Z] et de Madame [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.470,32 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 17 janvier 2023. 

Monsieur [Z] et de Madame [S] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 18 mars 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. 

En tout état de cause, les pièces produites aux débats par les défendeurs, dont la fiabilité n’est pas démontrée de manière objective, tendent plutôt à démontrer l’existence d’une mésentente réciproque entre les parties et ne caractérisent pas la mauvaise foi de M. et Mme [L], c’est-à-dire des comportements qui justifieraient le manquement de M. [Z] et Mme [S] à leur propre obligation principale de s’acquitter du loyer courant et des charges.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 18 mars 2023. 

Il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 17 mars 2023 et d’ordonner l’expulsion de M. [Z] et Mme [S] ainsi que de tous occupants de leur chef. 

Par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.
Il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte en l’état, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995), cette demande se confondant par ailleurs avec l’indemnité d’occupation réclamée par M. et Mme [L] ;

Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner en tant que besoin, M. [Z] et Mme [S] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur la demande en paiement :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.

Le contrat de bail prévoit le règlement d’un loyer mensuel de 560 €, avec une avance sur charges, outre une clause d’indexation.
 
Il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par les locataires aux termes contractuellement convenus ; 

Il résulte en effet du décompte produit aux débats que M. [Z] et Mme [S] resteraient redevables, à la date du 30 avril 2023, de la somme de 5.124,70 €.

Il est par ailleurs démontré par les bailleurs que les charges récupérables sont dûment identifiées au contrat de location précité, à savoir eau froide et entretien des parties communes, conformément à liste annexée au Décret n°87-713 du 26 août 1987.

Il convient cependant d’écarter la somme mise en compte au titre de la « régularisation de charges » pour 2022, soit 788,38 €, dès lors que celle-ci résulterait uniquement d’une surconsommation d’eau par les locataires, alors que M. et Mme [L] ne produisent pas l’ensemble des factures d’eau pour l’intégralité de l’année 2022, et que la seule facture produite pour cette période (couvrant la consommation entre avril et septembre 2022) est incomplète.



Il convient en conséquence de condamner M. [Z] et Mme [S] à payer à M. et Mme [L] la somme de 4.336,32 € au titre des arriérés dus au 30 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de délai de paiement

Par ailleurs, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que : 
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit
sont suspendus ; 
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; 
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les éléments contenus dans le diagnostic financier semblent obsolètes au jour de l’audience compte tenu des derniers éléments communiqués dans les conclusions du 15 décembre 2023.

Il ressort des débats que Monsieur [Z] et de Madame [S] ont, certes, repris le paiement du loyer courant, mais il s’avère que leur dette locative est relativement conséquente, et ces derniers déclarent avoir plusieurs dettes, et se prévalent de leur intention de bénéficier d’une procédure de surendettement, sans pour autant y avoir déjà procédé, alors que les premiers loyers impayés dates de courant 2022.

Dans ce contexte, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. 


Il convient de condamner Monsieur [Z] et de Madame [S] à verser à M. et Mme [L] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris les frais de commandement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

CONSTATONS la résiliation au 17 mars 2023, du contrat de bail liant Monsieur [C] [Z] et Madame [T] [S] d’une part, et Monsieur [E] [L] et Madame [D] [L] d’autre part, relatif au logement situé [Adresse 5] ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [Z] et Madame [T] [S] à payer à Monsieur [E] [L] et Madame [D] [L] la somme de 4.336,32 euros au titre des loyers et charges échus et non réglés au 30 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Monsieur [C] [Z] et Madame [T] [S] 

ORDONNONS à Monsieur [C] [Z] et Madame [T] [S] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous les occupants de leur chef l’appartement situé [Adresse 5], dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ; 

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [Z] et Mme [S] et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

DISONS n’y avoir lieu à prononcer d’astreinte en l’état ;

CONDAMNONS M. [Z] et Mme [S] à payer en deniers et quittances à M. et Mme [L] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 1er mai 2023 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS M. [Z] et Mme [S] à payer à M. et Mme [L] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS M. [Z] et Mme [S] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;


La présente ordonnance est signée par le président et le greffier


Le GreffierLe Président