Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 24 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 23/04030 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X22H
Minute n° 24/00009












EXPERTISE











Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 06 Décembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. SAMY prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE, 


ET :

S.A.R.L. QUENTIN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Maître Victoire DEFOS DU RAU de la SELAS CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX,


Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile





EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 06 août 1994, monsieur [U] [K] a donné à bail commercial à madame [L] des locaux dans un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 3.117 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de bar, snack et activités connexes et complémentaires. 

Le bail a été renouvelé, après délivrance d’une demande de renouvellement du bail par le preneur le 05 août 2003, puis le 06 août 2012 par acte sous seing privé du 10 avril 2012. 

La SARL QUENTIN a acquis le fonds de commerce le 18 janvier 2017.

La SCI SAMY est devenue propriétaire du local par acte notarié du 31 juillet 2020. 

Le 03 mars 2021, la SARL QUENTIN a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement de bail. Le bailleur est resté taisant pendant plus de trois mois, puis a fait signifier au preneur le 17 janvier 2023 un acte par lequel il sollicite la modification du montant du loyer. 

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 28 février 2023, la SCI SAMY a, par acte du 20 avril 2023, fait assigner la SARL QUENTIN devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 06 août 2021.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI SAMY, soutenant les termes de son assignation, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de: 

- à titre principal, fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 06 août 2021 à la valeur locative pour un montant annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023 sur le différentiel ayant couru compte tenu du loyer effectivement réglé pour la période considérée, et capitalisation des intérêts échus pour une année,

- à titre subsidiaire, avant dire droit sur la fixation du prix du bail renouvelé, ordonner une expertise afin de rechercher l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité et évaluer la valeur locative, et surseoir à statuer sur toutes les demandes dans l’attente du rapport d’expertise,

- condamner la SARL QUENTIN au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire éventuels,

- condamner la SARL QUENTIN à lui payer une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

La SCI SAMY soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité sur la période du bail expiré entre le 06 août 2012 et le 05 août 2021, le secteur de chalandise concerné ayant connu une embellie de fréquentation tant résidentielle que touristique de nature à impacter favorablement le commerce de bar, brasserie, snack, exploité dans les lieux loués. Selon elle, les conditions locatives favorables, l’état des lieux loués adaptés à l’activité, et leur excellent emplacement justifient de fixer la valeur locative à la somme annuelle de 30.000 euros. 

A l’audience, la SARL QUENTIN, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 15 mars 2023, demande au juge des loyers commerciaux de:

- à titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé à la somme mensuelle de 773,37 euros hors taxes et hors charges,

- à titre subsidiaire, avant dire droit sur la fixation du prix du bail renouvelé, ordonner une mesure d’expertise, aux frais avancés de la SCI SAMY,

- en tout état de cause, condamner la SCI SAMY au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL QUENTIN fait valoir que le bailleur ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative intervenue durant la durée du bail échu, et ayant une incidence sur son commerce, les éléments produits ne constituant pas des sources fiables pour être exploités juridiquement.

MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L145-34 du code de commerce impose cependant un plafonnement du montant du loyer renouvelé, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. 
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. 
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, la SCI SAMY produit aux débats un rapport d’expertise amiable établi le 04 décembre 2023 dont il résulte que le local est situé dans le quartier [Adresse 5] de la ville de [Localité 4], qu’il se trouve dans un quartier résidentiel en pleine mutation à proximité d’autres commerces et des transports en commun. 
Ces éléments sont contestés par le preneur qui produit des photographies sur les travaux réalisés, et indique que les évolutions constatées n’ont pas eu d’impact sur son commerce au regard de l’environnement et de la faible attractivité du secteur qui n’est ni touristique ni commercial.
Au regard de ces contradictions sur des points de fait, étant par ailleurs relevé que les éléments retenus par l’expert amiable n’ont pas pu faire l’objet d’un débat contradictoire entre les parties, il est justifié d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire qui sera l’occasion pour elles d’échanger avec l’expert désigné sur l’existence ou non d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant un impact sur le commerce, et sur l’évaluation de la valeur locative. 

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise aux frais avancés du bailleur demandeur au déplafonnement du loyer.

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au loyer actuellement en cours. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

- dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

- Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 06 août 2021 entre la SCI SAMY et la SARL QUENTIN portant sur le local situé [Adresse 6] à [Localité 4], ordonne une mesure d’expertise confiée à [T] [E] épouse [G], demeurant CABINET [E] [Adresse 2], pour y procéder, avec mission de:

1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,

2 - donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 06 août 2012 au 05 août 2021, l’existence du critère de déplafonnement invoqué par le bailleur, à savoir: 

- les facteurs locaux de commercialité 

 et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34, 

3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation;

Dit que la SCI SAMY devra consigner au greffe de ce tribunal la somme de 2.000 € dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, à défaut de quoi la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE