Tribunal Judiciaire · EXPROPRIATIONS — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI VINGT CINQ JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE


N° RG 23/00005 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XSJK
NUMERO MIN: 24/00016

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier 

A l’audience publique tenue le 07 Décembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Janvier 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

[Localité 2] METROPOLE
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

S.C.I. SAINT LOUIS IMMOBILIER I
 immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 323 337 360, prise en la personne de Monsieur [X] [B], gérant
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représentée par Maître Philippe HONTAS de la SELARL HONTAS ET MOREAU, avocats au barreau de BORDEAUX



En présence de Monsieur Didier GRANGÉ-CABANE, Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le:
à :
Expédition le :
à :


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI SAINT LOUIS IMMOBILIER (ci-après la SCI) est propriétaire des parcelles cadastrées section [Cadastre 8] et [Cadastre 9] de contenances respectives de 543 m² et 107 m², situées [Adresse 1] et [Adresse 12], sur le territoire de la commune de [Localité 2]. 

Par arrêté du 4 août 2020, la préfète de la Gironde a ouvert l’enquête publique préalable à déclaration d’utilité publique. L’enquête s’est déroulée du 14 au 30 septembre 2020 inclus. 

Par arrêté du 1er décembre 2020, la préfète de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de [Localité 2] Métropole (ci-après “l’expropriant”), les travaux de réalisation du désenclavement des impasses [Adresse 13] et [Adresse 12] sur le territoire de la commune de [Localité 2]. 

Le 13 juillet 2022, un arrêté de cessibilité a été pris par la préfète de la Gironde. 

Par lettre du 27 septembre 2022, l’expropriant a notifié à la SCI son offre d’indemnisation à hauteur de 325 000 euros au titre de l’indemnité principale et de 33 500 euros au titre de l’indemnité de remploi. 

La SCI n’a pas accepté l’offre. 

Par ordonnance du 16 janvier 2023, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriées les parcelles cadastrées section [Cadastre 8] et [Cadastre 9] au profit de [Localité 2] Métropole. 

L’expropriant a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 24 février 2023 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession des deux parcelles appartenant à la SCI à un montant de 358 500 euros toutes indemnités confondues. L’expropriant a ensuite communiqué deux autres mémoires en date des 2 novembre 2023 et 1er décembre 2023.

La SCI a constitué avocat le 29 mars 2023. Ses conclusions datent des 31 mars, 12 octobre, 28 novembre et 6 décembre 2023.

Le commissaire du gouvernement a conclu le 29 septembre 2023.

Le transport sur les lieux fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 24 juillet 2023 s’est déroulé le 16 octobre 2023 en présence du conseil et des représentants de [Localité 2] Métropole, du conseil et d’un représentant de la SCI accompagnés de l’un de leur expert.

A l’audience, le conseil de l’expropriant a maintenu ses demandes. Il s’oppose tout d’abord à la demande de renvoi à deux mois formulée par le conseil de la SCI estimant cette demande dilatoire au motif que l’expert foncier mandaté par la SCI a établi son rapport d’expertise le 28 mars 2023, de sorte qu’il doit être en mesure de justifier plusieurs mois plus tard les 18 actes de cession sur lesquels il s’est basé pour proposer une évaluation. Il ajoute que ni les futures bénéficiaires de la DUP ni l’expropriant n’ont à subir les carences des deux experts ayant établi un rapport d’expertise sans se procurer les actes authentiques dont ils se prévalent. Il s’oppose en outre à la demande formulée par la SCI tendant à ce que ses écritures prises après le transport sur les lieux et après conclusions du commissaire du gouvernement soient écartées des débats dès lors qu’elle a bénéficié de suffisamment de temps pour y répondre. 

S’agissant de la consistance du bien, il est soutenu que les deux parcelles litigieuses forment un L à la jonction des [Adresse 13] et de la [Adresse 12]. La parcelle [Cadastre 8] est enherbée avec chemin en grave et la parcelle [Cadastre 9] est en nature de terrain nu. Ces parcelles sont classées pour partie en zone UP 1*2L35 IP et pour partie en zone UP2μ2L35HF 18 IP du PLU 3.1 de [Localité 2] Métropole. Ces zones correspondent aux zones d’intérêt patrimonial bâti et/ou paysager. Les deux parcelles sont inclues dans le périmètre du droit de préemption urbain. La date de référence à retenir est le 24 février 2017, date à laquelle le PLU de [Localité 2] approuvé le 16 décembre 2016 qui délimite ces deux zones est devenu opposable. 

S’agissant de la qualification de terrain à bâtir des deux parcelles, l’expropriant soutient que les deux conditions cumulatives prévues par l’article L. 322-3 du code de l’expropriation sont remplies. Néanmoins, l’expropriant considère que l’article L. 322-4 du même code impose de tenir compte des possibilités légales et effectives de construction pour évaluer l’indemnité et qu’en l’espèce, la configuration de ces terrains ne permet pas de les retenir comme constructibles dès lors qu’il s’agit de voies utilisées pour la circulation.

Pour fonder sa proposition d’indemnisation à 500 euros le mètre carré, l’expropriant se fonde sur 10 termes de comparaison. Il conteste la pertinence des termes de comparaison de la SCI aboutissant à 900 euros le mètre carré au motif que les actes de cession cités ne sont pas produits et que ne sont pas non plus produites les références de ces actes, ce qui aurait permis aux parties de les consulter. De plus, le juge doit pouvoir vérifier que les termes de comparaison pris en compte correspondent exactement à la situation du bien. Il ajoute que s’agissant d’une expropriation partielle, seule l’emprise expropriée doit être évaluée. Il conteste la position de la SCI qui affirme que les deux parcelles constituent une partie plus vaste d’un terrain dont elle est propriétaire et dont la configuration permet de nouvelles constructions ou extensions de constructions existantes. Il souligne que la desserte des parcelles tant pour les véhicules de secours que les engins de collecte des déchets, ainsi que pour les piétons, n’est pas sécurisée, ce qui est justifie précisément la DUP. Il considère enfin que les termes de comparaison retenus par la SCI ne sont pas pertinents non seulement car les références des actes ne sont pas communiquées mais encore car les termes de comparaison portent sur des secteurs de Bruges ou du Bouscat qui sont trop éloignés des biens en cause et qu’il n’est pas nécessairement tenu compte des possibilités légales et effectives de construction. S’agissant de l’évaluation faite par le commissaire du gouvernement, qui propose 690 euros du mètre carré, il est soutenu que l’ensemble des termes de comparaison de [Localité 2] Métropole sont pertinents et doivent être retenus, pas seulement les termes 4 et 5 comme proposé par le commissaire du gouvernement. Si l’expropriant ne conteste pas l’utilisation de la méthode par comparaison, il conteste l’analyse consistant à considérer que l’emprise expropriée doit être considérée comme une unité foncière se rattachant à une parcelle principale encombrée de constructions dès lors qu’il existe des termes de comparaison permettant de comparer des biens similaires aux emprises à évaluer. Il souligne qu’il résulte de l’arrêté de cessibilité que la parcelle [Cadastre 9] n’est pas en lien avec une parcelle mère et pour la parcelle [Cadastre 8], si la SCI reste propriétaire de la parcelle [Cadastre 10] d’une superficie de 17 474 m², supportant un bâti de 6077 m², rien n’impose d’évaluer les parcelles en prenant en compte la parcelle [Cadastre 10], ce d’autant qu’il existe des termes de comparaison de biens aux caractéristiques comparables (élargissement ou créations de voies) cédées en zone UP (Ville de Pierre) à [Localité 2]. Il ne s’oppose pas à ce que le montant de l’indemnité soit fixé hors TVA comme demandé par la SCI.

En réplique, la SCI demande dans son dernier mémoire du 6 décembre 2023 “de sanctionner le comportement procédural” de l’exprorpiant qui a communiqué un mémoire responsif où elle soutient que les termes du rapport d’expertise sont assimilables à de simples renseignements au motif que les actes ne sont pas produits alors que l’expert immobilier est inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel et que les références cadastrales des lieux et leur adresse permettent à l’expropriant d’accéder aux informations pertinentes. Elle estime que l’expropriant a fait valoir particulièrement tardivement ce moyen de défense alors qu’il a connaissance de cette expertise depuis le mois d’avril 2023. La SCI estime qu’à défaut pour l’expropriant d’avoir communiqué ce moyen avant le tansport sur les lieux, celui-ci doit être écarté des débats pour méconnaissance du principe du contradictoire. Elle sollicite en conséquence le renvoi à deux mois ou qu’il lui soit donné l’autorisation dans ce délai de produire en délibéré les références et les pièces dont l’expert foncier se prévaut dans son rapport, estimant insuffisant le délai d’un mois qui a séparé l’audience du 9 novembre et celle du 7 décembre pour les rassembler. Subsidiairement que le mémoire de l’expropriant du 2 novembre soit écarté des débats comme tardif. 

S’agissant de l’indemnisation, la SCI sollicite, à titre infiniment subsidiaire que soit fixée l’indemnité à la somme globale de 644 500 euros (585 000 euros au titre de l’indemnité principale outre 59 500 euros d’indemnité de remploi). Elle expose avoir sollicité le concours de deux experts fonciers inscrits sur la liste de la cour d’appel de [Localité 2], lesquels ont conclu à une évaluation différente de celle de [Localité 2] Métropole. Elle expose que les deux parcelles litigieuses sont situées dans le quartier très apprécié et recherché des Chartrons où habite une population au fort pouvoir d’achat, que ces deux parcelles sont placées en bordure de l’une des artères majeures qui relie le centre-ville et le quartier des bassins à flots, très bien desservi par les transports en commun. Elle demande à ce que l’indemnité soit fixée hors TVA, sauf à démontrer que l’opération est assujettie à la TVA. Elle critique le mémoire de l’expropriant qui ne retient que des références limitées et qui ne concernent que des ventes dans lesquelles l’expropriant est intervenu et ce en occultant l’existence d’autres transactions qui portent également sur des biens qui n’offrent aussi que des possibilités de construction très réduites. Elle ajoute que son analyse des termes de comparaison produits par l’expropriant lui permet d’aboutir à un prix moyen au mètre carré de 836 euros. Elle soutient que les parcelles objet de l’expropriation ne constituent qu’une partie d’un plus vaste terrain qui lui appartient également et dont la configuration permet de nouvelles constructions ou extensions de constructions existantes car étant sur des terrains à bâtir qui sont libres de toute construction ou d’aménagements particuliers. Elle ajoute que contrairement à ce que soutient [Localité 2] Métropole, le PLU classe les deux terrains pour partie en zone UP2 et pour une autre partie en zone UP1 et non en intégralité en zone UP1 (Ville de Pierre). De plus, elle soutient que le règlement de ces deux zones n’est pas prescriptif en ce qui concerne les terrains nus, de sorte qu’elle pourrait le louer pour étendre ses activités. Elle produit quant à elle 18 termes de comparaisons ayant trait à des terrains constructibles de surfaces similaires situées dans des quarties similaires ([Localité 6] et [Localité 3]), soulignant qu’il n’y a pas lieu d’écarter ces termes de références car les cessions récentes portant sur des terrains réellement comparables sont trop rares pour se limiter à un secteur géographique très limité. En outre elles ne sont distantes que de 3,2 km des parcelles concernées, tandis que l’une des références retenue par l’expropriant se situe à plus de 4 km (terme 8). Elle réfute la position du commissaire du gouvernement tendant à exclure certains de ses termes de comparaison au motif qu’il s’agirait de la voirie, ce choix ayant été fait pour montrer qu’une configuration étroite ne justifie pas une dépréciation. Elle s’oppose également à la prosposition du commissaire du gouvernement de considérer que les biens expropriés constituent une unité foncière se raccrochant à une parcelle principale encombrée de constructions justifiant un abattement de 40%. Elle soutient que cette position n’est ni justifiée en droit ni en fait, dès lors qu’il n’y a pas de frais de démollition à prévoir ou de contrainte éventuelles liées à une construction existante dont il conviendrait de tenir compte pour l’aménagement du terrain. Or il s’agit bien de terrains nus et la circonstance que la SCI soit également propriétaire des parcelles voisines est sans incidence. Elle sollicite que le prix du mètre carré retenu soit fixé à 900 euros. 

Aux termes de ses dernières conclusions, le commissaire du gouvernement propose une indemnisation à hauteur de 494 350 euros (448 500 euros au titre de l’indemnité principale et 45 850 eu titre de l’indemnité de remploi).

Il soutient que seule la parcelle [Cadastre 9] se situe intégralement en zonage UP1. La parcelle [Cadastre 8] dispose quant à elle de deux zonages: UP1 et UP2. La superficie de la parcelle classée en zone UP1 est de 338 m² tandis que celle située en zone UP2 est de 312 m², soit des données globalement identiques. La parcelle [Cadastre 8] est contiguë de par son côté classé en zone UP2 à la parcelle [Cadastre 10], autorisant une emprise constructible de 100%. Il soutient que la SCI est donc propriétaire de l’unité foncière composée des parcelles contiguës [Cadastre 10], [Cadastre 8] et [Cadastre 9]. La parcelle [Cadastre 10] supporte un centre commercial. Il estime pertinent d’appréhender et d’analyser l’évaluation du bien comme une unité foncière se raccrochant à une parcelle encombrée de construction. Au regard des caractéristiques de la parcelle d’origine dont elle est détachée, il propose d’appliquer un abattement pour encombrement de constructions de 40%. Au regard des termes de comparaison rassemblés et du taux d’abattement appliqué, il propose une évaluation du bien à 735 euros le mètre carré. 

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 novembre 2023 et renvoyée à celle du 7 décembre 2023. L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024 afin de laisser le temps au conseil de la SCI SAINT LOUIS IMMOBILIER de communiquer les actes notariés concernant les termes de comparaison retenus par l’expert immobilier. 
Des actes de cession ont été transmis en cours de délibéré.


MOTIVATION

Sur la demande de renvoi présentée par le conseil de la SCI

A l’audience le conseil de la SCI a sollicité le renvoi à deux mois afin d’être en mesure de produire les actes ou les références des actes de cession constituant ses termes de comparaison. 

Le rapport d’expertise foncière produit par la SCI date du mois de mars 2023. Il a été réalisé par deux experts du cabinet BLB ASSOCIES. Il est mentionné en page 13 de ce rapport que les valeurs annoncées s’entendent à la date de l’expertise, de sorte que les experts rédacteurs ont nécessairement eu accès aux actes de cession mentionnés, ce au plus tard au mois de mars 2023. Dès lors il n’est pas justifié de solliciter un report de l’audience du 7 décembre à deux mois pour permettre à la SCI de réunir ces éléments. 

La demande de revoi est donc rejetée, le dossier étant retenu pour plaider. La SCI est néanmoins autorisée à produire en cours de délibéré les actes qu’elle parviendrait à réunir.


Sur la demande d’écarter les conclusions de [Localité 2] Métropole postérieures au transport sur les lieux 

En application de l’article 16 du code de procédure civile, il appartient au juge de faire observer et d’observer lui-même le principe du contradictoire. 

Il est demandé d’écarter les conclusions de [Localité 2] Métropole du 2 novembre 2023, complétées par celles du 1er décembre 2023, produites postérieurement au transport sur les lieux, comme étant tardives. 

Or, l’audience initialement prévue le 9 novembre 2023 a été reportée au 7 décembre à la demande de la SCI. Les éléments apportés en réplique par l’expropriant le 7 décembre l’ont été pour répondre aux dernières conclusions de la SCI du 4 décembre. L’audience s’est finalement tenue le 21 décembre 2023. Au vu de cette chronologie, il y a lieu de constater que la SCI a bénéficié du temps suffisant pour prendre connaissance et répondre aux conclusions de l’expropriant. 


Aucune écriture ne sera en conséquence écartée des débats, le contradictoire ayant été respecté. 

Sur la date de référence

Deux parcelles sont concernées: la parcelle cadastrée [Cadastre 8] et la parcelle [Cadastre 9].

Ces deux parcelles sont contiguës. Elles sont incluses dans le périmètre du droit de préemption urbain. 

L’examen des plans de zonages produits par les parties et le commissaire du gouvernement permet de dire que la parcelle [Cadastre 9] est située en zone UP1 “[Localité 2] Ville de Pierre” et la parcelle [Cadastre 8] est située sur deux zonages du PLU, à savoir la zone UP1 et la zone UP2, la zone UP2 correspondant aussi à la zone “[Localité 2] Ville de Pierre”. 

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence à prendre en considération pour l’estimation des biens est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone UP1 et la zone UP2, dans laquelle est situé le bien en cause, a été rendue opposable aux tiers, soit en l’espèce le 24 février 2017 (modification du 16 décembre 2016).

Sur la description des biens

La parcelle [Cadastre 9] est en nature de terrain nu. Elle est bordée par des arbres sur la gauche du terrain et par une palissade d’une habitation sur la droite. 

La parcelle [Cadastre 8] est enherbée avec un chemin en grave. Lors du transport sur les lieux, il a pu être constaté que les dépôts sauvages mentionnés dans les premières écritures de l’expropriant ont été évacués par la SCI. Elle sert actuellement de stationnement pour des véhicules légers se stationnant en épis de part et d’autre de la parcelle.

Aucune des parcelles n’est bâtie. 

Sur l’indemnité principale

Par application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession est fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de son usage effectif à la date de référence.

La consistance matérielle et juridique du bien n’a pas été modifiée depuis l’ordonnance d’expropriation.

A la date de référence, les biens à exproprier sont libres.

Les zones UP1 et UP2 “[Localité 2] Ville de Pierre” correspondent à des zones d’intérêt patrimonial bâti et/ou paysager.

Les deux parcelles sont desservies par des voiries et réseaux divers. Elles sont en conséquence considérées comme des terrains à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation. 

En application de l’article L. 322-4 de ce code, l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives existant à la date de référence prévue à l’article L. 322-6 et des restrictions admnistratives au droit de construire ainsi que des servitudes, y compris d’utilité publique. 

Ces deux parcelles sont grevées d’un emplacement réservé T662 (création d’une voie nouvelle le long de la Gare [14]), inscrit dans le PLU le 16 décembre 2016. Toutefois, en application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation, lorsque le terrain objet de l’expropriation est compris dans un emplacement réservé, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé. IL n’y a donc pas lieu de tenir compte de cet emplacement réservé.

La première parcelle [Cadastre 9] est d’une contenance de 107 m² .
La seconde parcelle est d’une contenance de 543 m².

Si la SCI est également propriétaire de la parcelle continguë [Cadastre 10] d’une superficie nettement plus importante supportant un supermarché, il n’y a pas lieu, pour évaluer l’indemnisation due au titre de l’expropriation des deux parcelles considérées, de tenir compte des caractéristiques de la parcelle [Cadastre 10] au motif que l’ensemble constituerait une même unité foncière, comme le suggère le commissaire du gouvernement.
En effet, l’expropriation reste partielle et aucune demande n’est formulée par la SCI s’apparentant à une demande d’emprise totale. 

L’expropriation devant conduire à une juste et préalable indemnisation s’entend du bien exproprié lui-même, sous réserve de demandes d’indemnisations accessoires qui ne sont en l’espèce pas sollicitées.

En l’espèce,l’expropriant soutient que le règlement du PLU de la zone UP1 et de la zone UP2 relatif au règlement de la ville de Pierre est très prescriptif, sans autre précision. 

Il ressort du paragraphe 2.2 du réglement de la zone UP1 (page 24) que les emprises pouvant être bâties sont reportées sur les plans au 1/1000e dits Ville de Pierre: l’emprise 100 correspond à des terrains sur lesquels l’emprise bâtie peut atteindre 100% de la surface. L’emprise 50 correspond à des terrains sur lesquels l’emprise bâtie peut atteindre 50%, tandis que l’emprise 0 ne permet aucune nouvelle construction. Il est précisé que lorsqu’une emprise 0 jouxte une emprise 100, une emprise bâtie de 10 m² au maximum peut être autorisée en emprise 0 à condition d’être entièrement contenue à l’intérieur d’une bande de 3 mètres prise parallèlement à la limite entre les deux types d’emprise. Ces dispositions sont reprises à l’identique dans le règlement UP2.

Il ressort de l’examen du plan au 1/1000e Ville de Pierre (VP 40) que les emprises 100 sont matérialisées en orange foncé, les emprises 50 en orange clair et les emprises 0 en vert. 

La parcelle [Cadastre 8] et la parcelle [Cadastre 9] sont matérialisée en blanc sur ce plan: elles ne sont donc pas considérées au titre des emprises. 

Si la parcelle cadastrée [Cadastre 10], non comprise par l’opération d’expropriation, appartenant à la SCI est en emprise 100, la parcelle [Cadastre 8] qui lui est contigue n’est pas considérée comme étant un emprise 0. Elle ne peut donc à ce titre pas non plus être considérée comme pouvant bénéficier de la possibilité de construire un bâtiment de 10m² en raison du fait qu’elle jouxte une emprise 100. 

Dès lors, bien que pouvant être qualifiées de terrains à bâtir au sens du code de l’expropriation, il y a lieu de considérer que ces parcelles sont grevées de restrictions administratives résultant des règlements UP1 et UP2 du PLU de sorte qu’elles doivent être assimilées pour leur évaluation à des voies à usage de circulation ou voies d’accès. 

La méthode d’évaluation dite par comparaison est celle retenue par les parties et par le commissaire du gouvernement. Elle paraît pertinente ici, de sorte que cette méthode sera retenue. 

Les termes de comparaison pertinents sont ceux qui concernent des cessions de parcelles en nature de voirie ou de trottoir, de voie d’accès, dans un secteur sensiblement similaire. Il y a lieu en conséquence d’exclure les terrains à bâtir cédés non spécialement en vue d’un aménagement de voierie. De plus, il y a lieu de retenir préférentiellement les cessions de surface équivalente, soit en l’espèce (543+107)= 650 m².

Dans ces conditions, il y a lieu d’exclure comme non pertinents les termes de comparaisons suivants produits par l’expropriant: n°1 (11 m²), n°5 (66m²), n°s 8 et 9 (terrains à bâtir). Le terme n°6 peut être écarté comme concernant une parcelle nettement plus grande (1220 m²). 

En revanche, bien que portant sur des surfaces inférieures, il y a lieu de retenir les termes 3 et 4, dès lors qu’il concernent des cessions en zone UP1 et UP2 et qui sont, à la lecture des actes de cession, bien des terrains nus contrairement à ce que soutient la SCI. Le terme 2 (rue de la Faïencerie) peut être retenu au motif qu’il concerne la création d’un sentier à 1km de la zone considérée. Les termes 7 et 10 peuvent être retenus pour concerner des créations de voie nouvelle sur terrain à bâtir et régularisation, étant souligné que s’agissant du terme n°7 et contrairement à ce que soutient la SCI, la parcelle [Cadastre 11] est en nature de sol recouvert d’enrobé à usage de places de stationnement et de voie d’accès.

Au total, les termes de comparaison de [Localité 2] Métropole n°2 (100 €/m²), 3 (633€/m²),4 (595€/m²), 7 (608€/m²) et 10 (178€/m²) peuvent être retenus.

La SCI, qui a fait appel à un cabinet d’expertise foncier propose 18 termes de comparaison relatifs à des terrains constructibles sans restrcitions particulières de surfaces similaires. Néanmoins, ces termes devront être écartés comme non pertinents pour ne pas présenter des caractéristiques similaires aux emprises expropriées.

Le rapport d’expertise mentionne des termes de comparaisons complémentaires à ceux produits par [Localité 2] Métropole, relatif à ces cessions de trottoir, d’allée ou de voirie. 

Le commissaire du gouvernement a retenu comme pertinents les termes de comparaison 3 et 5 figurant en page 16 du rapport d’expertise. Il y a en effet lieu de les retenir dès lors qu’ils concernent des cessions de voirie et d’allée pour des surfaces respectives de 247 m² et 507 m². 
Toutefois, ainsi que le souligne le commissaire du gouvernement, le terme de comparaison n° 6 présente une erreur de superficie car un parcelle a été omise (parcelle [Cadastre 7] de 7354 m²). Le prix unitaire de 1705 euros n’est en conséquence pas juste et devrait être réajusté à 284 euros le m². En tout état de cause ce terme de comparaison ne sera pas retenu pour concerner une parcelle bien trop grande. Les cessions des parcelles trop petites seront aussi exclues.

Ainsi, les termes de comparaison pertinents retenus seront les termes n° 3 (728 €/m²) et 5 (690€/m²), acte de cession produit en cours de délibéré. Si l’acte relatif au terme de comparaison n°3 n’a pas été transmis en cours de délibéré, il y a lieu de souligner que ce terme a été retenu par le commissaire du gouvernement comme étant pertinent de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

Les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement, qui concernent des terrains à bâtir, ne seront, pour les raisons évoquées ci-dessus, pas retenus.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale peut être fixée à 
(100+633+595+608+178+728+690)/7 = 504,57 euros.

Pour une les deux parcelles considérées, l’indemnité de dépossession sera en conséquence fixée à (650x504,57)= 327 970,50 euros

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

Il y a lieu de la calculer comme suit: 

5 000 x 20% = 1000
10000 x 15%= 1500
312 970,5x 10%= 31 297,50

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 33 797,50 euros


Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 2] Métropole supportera les dépens. 

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La SCI sollicite le versement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Au vu des circonstances du litige et du fait que la SCI a fait appel à un expert foncier pour l’aider à évaluer son indemnisation, il apparaît équitable de condamner [Localité 2] METROPOLE à verser une somme de 2 000 euros à la SCI SAINT LOUIS IMMOBILIER sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
 
PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de renvoi présentée par la SCI SAINT LOUIS IMMOBILIER,

Rejette la demande tendant à écarter des débats les conclusions de [Localité 2] Métropole postérieures au transport sur les lieux,

Fixe les indemnités revenant à la SCI SAINT LOUIS IMMOBILIER pour l’expropriation des parcelles cadastrées section [Cadastre 9] et [Cadastre 8] de contenances respectives de 107 m² et 543 m², situées [Adresse 1] et [Adresse 12], sur le territoire de la commune de [Localité 2] aux sommes suivantes :

- indemnité principale327 970,50 euros

- indemnité de remploi33 797,50 euros

Condamne [Localité 2] Métropole aux dépens.

Condamne [Localité 2] Métropole à verser à la SCI SAINT LOUIS IMMOBILIER une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.

Le GreffierLe Juge de l’Expropriation