Tribunal Judiciaire · EXPROPRIATIONS — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI VINGT CINQ JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE


N° RG 23/00006 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XSJN
NUMERO MIN: 24/00017

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier 

A l’audience publique tenue le 21 Décembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Janvier 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

[Localité 13] METROPOLE
[Adresse 15]
[Localité 3]
représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Madame [H] [E]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante

Monsieur [G] [Z]
[Adresse 12]
[Localité 4]
non comparant

Madame [T] [C] épouse [Z]
[Adresse 12]
[Localité 4]
non comparante

Monsieur [F] [M]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant



En présence de Monsieur [N] [U], Commissaire du Gouvernement


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Grosse délivrée le:
à :
Expédition le :
à :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [E] [H], monsieur [Z] [G], madame [C] épouse [Z] [T] et monsieur [M] [F] sont propriétaires d’une parcelle cadastrée section BD n° [Cadastre 5] d’une contenance totale de 9 m², située [Adresse 12] à [Localité 4]. Il s’agit d’un terrain nu en nature d’accotement constituant l’entrée d’une allée. 

Par arrêté du 10 janvier 2020, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de [Localité 13] Métropole, les travaux d’aménagement des [Adresse 12], [Adresse 16] et [Adresse 14], voiries connexes au lotissement [Adresse 17] sur le territoire de la commune de [Localité 4]. 

Le 8 juillet 2021, un arrêté de cessibilité a été pris par le préfet de la Gironde. 

Par ordonnance du 12 janvier 2022, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriée la parcelle cadastrée section BD n° [Cadastre 5] contenance totale de 9 m², située [Adresse 12] à [Localité 4] au profit de [Localité 13] Métropole. 

[Localité 13] Métropole a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 24 février 2023 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien appartenant à Madame [E] [H], monsieur [Z] [G], madame [C] épouse [Z] [T] et monsieur [M] [F] au montant de 604,80 euros TTC.

Par mémoire reçu au greffe du juge de l’expropriation le 30 novembre 2023, le commissaire du Gouvernement a proposé au juge de l’expropriation d’allouer à l’exproprié une somme de [Cadastre 11] euros toutes indemnités confondues pour l’acquisition de la parcelle expropriée, soit un montant inférieur à la proposition de [Localité 13] Metropole. 

Le transport sur les lieux fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 19 octobre 2023 s’est déroulé le 11 décembre 2023.

L’affaire a été fixée à l’audience du 21 décembre 2023. 

A l’audience, [Localité 13] Métropole, représentée par son conseil, a maintenu sa demande. 

Le commissaire du Gouvernement a maintenu ses conclusions.

Madame [E] [H], monsieur [Z] [G], madame [C] épouse [Z] [T] et monsieur [M] [F] n’étaient ni présents ni représentés par un conseil.

MOTIVATION

Aux termes de l’article R.311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : “A défaut d'accord dans le délai d'un mois à compter soit de la notification des offres de l'expropriant effectuée conformément aux articles R. 311-4 et R. 311-5, soit de la notification du mémoire prévue à l'article R. 311-6, soit de la mise en demeure prévue à l'article R. 311-7, le juge peut être saisi par la partie la plus diligente./ Les parties sont tenues de constituer avocat. L'Etat, les régions, les départements, les communes et leurs établissements publics peuvent se faire assister ou représenter par un fonctionnaire ou un agent de leur administration. (...)”

Selon l’article R. 311-22 du même code: “Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. / Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié./Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.”

Selon l’article 4 du code de procédure civile: “ L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties./ Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. (...)”

Sur la régularité de la procédure

Il résulte des pièces produites que [Localité 13] Métropole a régulièrement notifié aux expropriés, son offre d’indemnisation, le mémoire de saisine du juge de l’expropriation et l’ordonnance de transport mentionnant la date d’audience. La procédure est ainsi régulière. Il y a lieu de statuer sur les demandes de fixation d’indemnisation.

Sur la date de référence

La parcelle expropriée est incluse dans le périmètre du droit de préemption urbain.

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone UM16, dans laquelle est situé le bien en cause, a été rendue opposable aux tiers, soit en l’espèce le 24 février 2017 (modification du 16 décembre 2016).

Sur la description du bien

Il s’agit d’un terrain nu, en nature d’accotement constituant l’entrée d’une allée.

Il n’est pas contesté que le terrain revêt la qualification de terrain à bâtir, le terrain étant situé en zone UM16*5L30 du PLU de [Localité 13] Metropole, correspondant aux tissus à dominante de maisons individuelles récentes et desservi par les réseaux publics, de sorte que les deux conditions cumulatives de de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation sont remplies.

Sur l’indemnité principale

Par application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession est fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de son usage effectif à la date de référence.

La consistance matérielle et juridique du bien n’a pas été modifiée depuis l’ordonnance d’expropriation.

A la date de référence, le bien à exproprier est libre, en nature d’accotement.

Au soutien de sa proposition de fixation de l’indemnité principale à hauteur de 56 euros le mètre carré, l’expropriant se fonde sur le fait que bien que qualifié de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, l’évaluation de ce terrain doit tenir compte du fait qu’il s’agit en réalité d’un terrain non constructible du fait de sa faible superficie après déduction de la règle de recul de 4 mètres. Il se fonde également sur l’évaluation faite par le Domaine sur la valeur vénale du bien à exproprier le 22 février 2022 ainisi que sur les acquisitions réalisées à proximité du bien pour des aménagements de voies, pour des parcelles classées en zone UM16 et UM 7. 

Cette proposition est supérieure à l’estimation faite par le commissaire du Gouvernement, celui-ci retenant 50 euros le mètre carré. 

Si l’avis du Domaine du 22 février 2022 retient bien une valeur vénale de 56 euros le mètre carré, il y a toutefois lieu de relever que les trois ventes retenues comme termes de comparaison par [Localité 13] Métropole, intervenues en 2020, portant sur des biens similaires dans des lieux similaires, font apparaître un prix de 50 euros le mètre carré: ainsi en est-il de la vente du 26 jullet 2018 de deux parcelles de 131 m² au total situées [Adresse 16] au prix de 6550 euros, soit 50 euros le m² (zone UM 16 du PLU, parcelles cadastrées section BD n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7]), de la vente du 23 décembre 2020 d’une parcelle de 24 m² située [Adresse 18] au prix de 1200 euros, soit 50 euros le mètre carré (zone UM du PLU, parcelle cadastrée section BD [Cadastre 11]) et de la vente du 12 mars 2020 des parcelles cadastrées section BD n° [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] d’une contenance totale de 145 m² situées [Adresse 12] au prix de 7250 euros, soit 50 euros le mètre carré.

Les 13 termes de comparaison communiqués par le commissaire du gouvernement font ressortir des valeurs hétérogènes comprises entre 30 euros le mètre carré et 100 euros le mètre carré, la moyenne étant à 48 euros le mètre carré et la médiane à 50 euros le mètre carré. Il propose en conséquence de retenir une valeur de 50 euros le mètre carré. 

Cette somme de 50 euros le mètre carré est également celle retenue par [Localité 13] Métropole dans les autres dossiers relatifs à des biens similaires situées dans des zones similaires, actuellement examinées par la juridiction. 

La procédure devant le juge de l’expropriation est écrite et la représentation par avocat est obligatoire pour l’exproprié qui entend faire valoir des demandes. En l’espèce, les intéressés n’ont pas formulé de demande par l’intermédiaire d’un avocat dans le cadre de cette procédure.

Si l’expropriant propose une indemnisation à hauteur de 56 euros le mètre carré, force est de constater que cette proposition est supérieure à la médiane des prix pratiqués habituellement pour ce type de bien. A cet égard, il y a lieu de souligner que ses propres termes de comparaison font ressortir des cessions à 50 euros le mètre carré. 

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, il y a lieu de retenir la proposition d’évalutaion faite par le commissaire du gouvernement, fondée sur une évaluation de 50 euros par mètre carré. 

Ainsi, pour un terrain de 9 mètres carrés, l’indemnité principale sera fixée à 9x50= 450 euros. 

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 90 euros (450x 20%).

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 13] Métropole supportera les dépens. 

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Fixe les indemnités revenant à Madame [E] [H], monsieur [Z] [G], madame [C] épouse [Z] [T] et monsieur [M] [F] , pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section BD n°[Cadastre 5] d’une contenance totale de 9 m², située [Adresse 12] à [Localité 4] aux sommes suivantes :

- indemnité principale450 euros

- indemnité de remploi90 euros,


Condamne [Localité 13] Métropole aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.

Le GreffierLe Juge de l’Expropriation