Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 19 janvier 2024

Du 19 janvier 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 23/01833 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKP5







Société GIRONDE HABITAT

C/

[J] [L]










 

- Expéditions délivrées à
GIRONDE HABITAT
Me Myriam SEBBAN

- FE délivrée à 
GIRONDE HABITAT

Le 19/01/2024









TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 janvier 2024


PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDERESSE :

Société GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat
RCS BORDEAUX N° 404 877 086
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représentée par Madame [C] [D] (Salariée), munie d’un pouvoir spécial de représentation


DEFENDERESSE :

Madame [J] [L]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Représentée par Maître Myriam SEBBAN, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT


DÉBATS :
Audience publique en date du 15 Décembre 2023


PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Août 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE 


Par un contrat daté du 20 janvier 2021, GIRONDE HABITAT a donné à bail à Madame [J] [L] un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 4] avec un loyer mensuel de 529,84 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2022, GIRONDE HABITAT a fait délivrer à Mme [L] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 3.190,10 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 10 septembre 2022.

Par assignation en date du 28 août 2023, dûment notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 28 août 2023, GIRONDE HABITAT a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre Mme [L].

A l’audience du 15 décembre 2023, GIRONDE HABITAT, représentée par Mme [D], demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner Mme [L] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner Mme [L] à lui payer la somme de 1.578,31 € au titre des loyers et charges échus au 6 décembre 2023 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;condamner Mme [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner Mme [L] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Au soutien de ses prétentions, GIRONDE HABITAT fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, Mme [L] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 28 septembre 2022. 



GIRONDE HABITAT ajoute qu’en tout état de cause, elle est fondée à obtenir la condamnation de Mme [L] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que son expulsion.

Mme [L], représentée par son conseil, conteste le montant allégué par la demanderesse et estime que sa dette locative n’est que de 800 €.

Elle sollicite donc le rejet des prétentions de GIRONDE HABITAT, et sa condamnation à lui verser une indemnité de 800 €. A titre subsidiaire, elle sollicite le bénéfice de délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans le logement.

GIRONDE HABITAT ne s’oppose pas à cette dernière demande.

Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort.


MOTIFS DE LA DECISION 


I - Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; 

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que la locataire doit verser un loyer mensuel de 529,84 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;
 
Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par la locataire aux termes contractuellement convenus ; 

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que Mme [L] reste redevable, à la date du 6 décembre 2023, de la somme de 1.578,31 € ;

Que Mme [L] ne verse aux débats aucun élément de nature à remettre en question la fiabilité de ce décompte, en ne démontrant pas, notamment, l’existence de versements ou règlements qui n’auraient pas été retenus par la demanderesse ;



Qu’en outre, le dit décompte différencie les sommes dues au titre des loyers et charges échus au sens strict, et les frais divers, qui ont été retirés ;

Attendu que GIRONDE HABITAT sollicite, au surplus, que le point de départ des intérêts au taux légal soit fixé à la date de « la mise en demeure » ce qui est imprécis et ne permet pas de déterminer la teneur exacte de la demande ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner Mme [L] à payer à GIRONDE HABITAT la somme de 1.578,31 € au titre des arriérés dus au 6 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;


II - Sur la demande de délais de paiement :

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ;

Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ; 

Attendu que Mme [L] s’est engagé à régler sa dette par le biais de versements mensuels en sus du loyer courant, afin de pouvoir se maintenir dans les lieux loués ;

Attendu que le décompte produit aux débats par GIRONDE HABITAT laisse apparaitre que Mme [L] a repris le paiement régulier du loyer courant ;

Attendu qu’il convient de tenir compte de la nature de la convention en jeu dans le cadre du présent litige, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995) ;

Qu’il y a lieu de laisser la possibilité à Mme [L] de sauvegarder son logement en lui permettant d’apurer sa dette selon les modalités indiquées au dispositif du présent jugement ;

Que GIRONDE HABITAT ne s’oppose pas à la demande ;

Qu’il convient de rappeler aux parties que pendant le cours de ces délais de paiement, les procédures d’exécution sont suspendues en application des dispositions de l’article 1244-2 du Code Civil ;


III - Sur la résiliation du bail et la demande en expulsion:

Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 20 janvier 2021 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que GIRONDE HABITAT a, par communication électronique en date du 28 août 2023 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ;

Attendu que le bailleur a fait signifier, le 28 septembre 2022, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;

Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 28 novembre 2022 et d’ordonner l’expulsion de Mme [L] ainsi que de tous occupants de son chef ; 

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu cependant que pendant le cours des délais accordés ci-dessus et en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

Que si Mme [L] se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et les relations contractuelles entre les parties se poursuivront aux conditions stipulées au bail ;

Qu’en cas de non versement du loyer en cours, de l’avance sur charges et de la quote-part de l’arriéré à la date du 5ème jour de chaque mois, la résiliation de plein droit reprendra plein effet ;


Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, Mme [L] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;


IV – Sur la demande en indemnisation :

Attendu que Mme [L] ne verse aux débats aucun élément de nature à rapporter la preuve des circonstances dont elle se prévaut, et que, dans ce contexte, l’applicabilité des articles 834 ou 835 du code de procédure civile n’est pas démontrée ;

Qu’il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande, qui sera rejetée ;


V - Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de GIRONDE HABITAT, il convient de condamner Mme [L] à lui payer la somme de 50 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;


PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort,


CONSTATONS que le bail liant les parties a été résilié à la date du 28 novembre 2022 ;

CONDAMNONS Madame [J] [L] à payer en deniers et quittances à GIRONDE HABITAT la somme de 1.578,31 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 6 décembre 2023 ;

AUTORISONS Mme [L] à se libérer de cette condamnation par le biais de versements mensuels de 50 € au plus tard le 5ème de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un dernier versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;

DISONS que le loyer et les avances sur charges devront être payés en plus de l’arriéré le 5ème jour de chaque mois ;

DISONS que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [L] se libère de sa dette dans les délais accordés ;

DISONS qu’en cas de non-paiement d’une mensualité de l’arriéré, d’un loyer ou d’une avance sur charges à son échéance :
- le solde dû sera immédiatement exigible 
- la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet ;


DANS CE CAS :

ORDONNONS à Mme [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 4] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ; 

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [L] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

CONDAMNONS Mme [L] à payer en deniers et quittances à GIRONDE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;


EN TOUT ETAT DE CAUSE :

REJETONS la demande d’indemnisation formée par Mme [L] ;

CONDAMNONS Mme [L] à payer à GIRONDE HABITAT la somme de 50 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS Mme [L] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;
 
La présente ordonnance est signée par le président et le greffier


Le GreffierLe Président