Tribunal Judiciaire · 1ère CHAMBRE CIVILE — 25 janvier 2024

N° RG 19/09870 - N° Portalis DBX6-W-B7D-TZVV
PREMIÈRE CHAMBRE
CIVILE







72C

N° RG 19/09870 - N° Portalis DBX6-W-B7D-TZVV

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


S.D.C. IMMEUBLE SIS 17 RUE DE LURBE

C/

[G] [B]



 



Exécutoires délivrées 
le
à 
Avocats : la SELARL BENAYOUN SOPHIE
la SELARL COUVRAND



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 25 JANVIER 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,
Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Greffier 

DEBATS :

A l’audience publique du 14 Décembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 


DEMANDERESSE :

S.D.C. IMMEUBLE SIS 17 RUE DE LURBE, pris en la personne de son Syndic le Cabinet BEDIN sise 13 avenue Pasteur 33600 PESSAC
33000 BORDEAUX


représentée par Maître Sophie BENAYOUN de la SELARL BENAYOUN SOPHIE, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant



DEFENDEUR :

Monsieur [G] [B]
né le 23 Août 1953 à MERIGNAC (33700)
N° RG 19/09870 - N° Portalis DBX6-W-B7D-TZVV

10 impasse Brémontier
33123 VERDON SUR MER

représenté par Maître Catherine COUVRAND de la SELARL COUVRAND, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant






EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [G] [B] a fait l’acquisition le 25 avril 2001 des lots 6 (appartement au rez-de-chaussée), 7 (WC donnant sur cour), 2 et 5 (caves au sous-sol)de l’immeuble situé en copropriété 17 Rue de Lurbe à BORDEAUX. La cour située entre le lot 6 et le lot 7 constitue une partie commune à usage privatif et exclusif pour moitié du lot n°6 et pour moitié du lot n°7.

Sur cette cour a été édifiée par l’ancien propriétaire une couverture en plexiglass ondulé transparent, puis une véritable construction comportant une cuisine avec verrière, sans modification du règlement de copropriété ni accord de la copropriété ou autorisation d’urbanisme.

Il était constaté le 15 mars et le 13 juin 2019 que Monsieur [B] avait fait édifier des murs en pierre et une cuisine aménagée, s’appropriant la cour sans solliciter d’autorisations.

Par assemblée du 12 juillet 2019 les copropriétaires de l’immeuble LURBE ont décidé d’assigner au fond Monsieur [B], propriétaire des lots 6 & 7, aux fins de remettre enétat d’origine la cour intérieure, partie commune à usage privatif.

Aucune transaction n’a pu intervenir.

***

Au terme de ses dernières conclusions déposées le 4 septembre 2023 le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 17 RUE DE LURBE, sis 17 Rue de Lurbe – 33000 BORDEAUX, représenté par son Syndic, nouvellement le CABINET BEDIN suivant procès-verbal d’Assemblée Générale du 3 juin 2021 sollicite de voir :

DIRE ET JUGER que l’action intentée par le Syndic CENTURY 21 puis nouvellement CABINET BEDIN n’est pas entachée de nullité,

En conséquence,
REJETER l’exception de nullité soulevée par Monsieur [B],

DIRE ET JUGER que l’action engagée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES n’est pas prescrite, 

N° RG 19/09870 - N° Portalis DBX6-W-B7D-TZVV

CONSTATER ET JUGER que Monsieur [G] [B] a, sans autorisation, construit dans la cour commune à usage privatif de l’immeuble de copropriété de l’immeuble 17 Rue de Lurbe à BORDEAUX (33), un ouvrage privé, à savoir, une cuisine aménagée avec murs en pierres et bâti en toiture.

EN CONSEQUENCE Le CONDAMNER, sous peine d’astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard, passé un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, à démolir cet ouvrage litigieux et remettre en état la cour intérieure.

DIRE et JUGER que les travaux de remise en état devront être réalisés par une entreprise justifiant d’une assurance décennale.

DESIGNER tel Expert qu’il plaira avec contrôle de bonne fin des travaux pour assurer la bonne exécution de la condamnation.

CONDAMNER Monsieur [G] [B] au paiement de la somme de 30 000,00 euros à titre de dommages et intérêts au bénéfice du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

DEBOUTER Monsieur [G] [B] de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER également Monsieur [G] [B] au paiement de la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 outre les entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Le syndicat rappelle que par assemblée générale du 12 juillet 2019 les copropriétaires ont décidé d’assigner au fond Monsieur [B] et donné mandat au syndic pour initier l’action, ce qu’il a fait ; postérieurement le cabinet BEDIN a été nommé en qualité de syndic par assemblée du 3 juin 2021, celui-ci a poursuivi l’instance et a bien qualité pour agir son mandat a été renouvelé en juin 2023.

L’action n’est pas prescrite, s’agissant d’une action réelle visant à mettre un terme à l’appropriation par un copropriétaire de parties communes, celle-ci est soumise à la prescription trentenaire, il ne s’agit pas d’une action visant à seulement faire respecter le règlement de copropriété. En outre, s’il existait une couverture de la cour lors de l’acquisition par Monsieur [B], ce qui lui est reproché est d’avoir fait réaliser une construction en dur en 2009, l’action introduite le 24 octobre 2019 n’est pas prescrite.

Il souligne que le règlement de copropriété indique pour le lot n°6 : Première porte à droite, en rentrant dans l’immeuble Il comprend un local à aménager et la jouissance privative et exclusive de la moitié de la cour se situant en regard dudit lot ; et pour le lot n°7 : Au fond du couloir, il comprend un local à aménager, Des WC donnant sur cour et la jouissance privative et exclusive de la moitié de la cour se situant au regard dudit lot,

Seule la jouissance exclusive de la cour est attribuée pour moitié à chacun de ces lots qui demeurent des parties communes et non des parties privatives d’un lot.

Aucune délibération de la copropriété n’a modifié l’étendue des droits attachés à la cour commune. Aucune autorisation n’a été requise pour y effectuer des travaux d’élévation de murs en pierre et de couverture par dalles translucides montées sur châssis métallique sous la charpente supportant une onduline translucide (ou éverit), la pièce ainsi fermée étant à usage de cuisine. Il n’y a pas eu de demande d’autorisation administrative en application des règles d’urbanisme.

Le syndicat estime qu’il subit un préjudice en ce sens que la construction rend impossible - en tout cas beaucoup plus onéreux - l’entretien du mur au-dessus de la cour et altère l’aspect général de l’immeuble, la couverture de la cour étant en mauvais état, ce qui a une incidence sur la valeur de l’immeuble et des différents lots. 

Il rappelle toutefois que l’absence d’un préjudice n’est pas un obstacle à l’action dont la finalité est de faire respecter le cahier des charges ou le règlement de copropriété. 

Monsieur [B] ne justifie pour sa part d’aucun préjudice.

Le syndicat a, après ordonnance de clôture déposé le 29 novembre 2023 des conclusions en sollicitant le rabat et afin d’ajouter une réponse à “l’ argument permettant de justifier du prétendu défaut d’habilitation de l’action du Syndic, à savoir le fait que l’information sur la présente procédure serait succincte et inexacte au regard du procès-verbal d’assemblée générale du 12 juillet 2019.”
Le syndicat précise à ce titre “ la consistance des désordres figure au procès-verbal mais si par extraordinaire le Tribunal considère que ledit procès-verbal n’est pas assez précis, il ne pourra que constater que lesdits désordres sont mis en lumière aux termes du constat d’huissier; constat qui a été joint aux convocations pour l’assemblée générale. Ainsi, Monsieur [B] échoue encore à rapporter la preuve d’un prétendu défaut d’habilitation du Syndic à agir”

***

Monsieur [G] [B] sollicite au terme de ses dernières conclusions déposées le 8 novembre 2023 de voir :

A titre principal,
Constater que Monsieur [B] ès qualité de copropriétaire dénonce l'absence d'autorisation spéciale du syndic BEDIN à agir en justice selon article 12 du décret du 27 juin 2019

Juger l'action du syndicat de copropriétaires nulle pour défaut d'habilitation en bonne et due forme

Juger que l'action est personnelle et donc prescrite au sens de l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965

Si par impossible,
Constater que Monsieur [B] ne s'est pas approprié la cour.

Constater la reconnaissance de la date de la construction recouvrant la cour par le syndic des copropriétaires à une date antérieure à l'acquisition de l'immeuble par Monsieur [B].

Juger que la couverture de la cour est ancienne et, a minima l'oeuvre du vendeur précédent à la date du 15 septembre 1989

Juger l’action du syndicat de copropriétaires irrecevable car prescrite à la date du 24 octobre 2019

A titre reconventionnel,
Juger que Monsieur [B] est victime de d’acharnement et à ce titre, lui allouer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil

Juger que Monsieur [B] n'a pas à acquitter les frais d'avocat inhérents à la procédure pendante puisque non constitutifs de charges générales au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
 
En tout état de cause,
Débouter le syndicat des copropriétaires du 17 rue de Lurbe représenté par son Syndic de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

Condamner le syndicat des copropriétaires du 17 rue de Lurbe représenté par son Syndic SARL CENTURY 21 ACO au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Le condamner aux entiers dépens de première instance, et frais d’exécution éventuels, en ce compris le droit proportionnel éventuellement appelé par l’huissier en charge de l’exécution forcée, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa position il estime que le cabinet BEDIN qui a été désigné en qualité de syndic n’a pas été spécialement habilité pour l’action judiciaire engagée ce qui s’imposait puisqu’il s’agit d’une action qui n’est pas une simple action en recouvrement de charges impayées.

En outre l’assemblée du 12 juillet 2019 ne porte que sur la discussion au sujet de l’action à entreprendre contre lui, seule Madame [E] était présente dotée de mandats et disposant ainsi de la majorité (443/698) et la question qui est posée est biaisée par le postulat qu’il n’est pas mentionné que la cour commune est à son usage privatif et exclusif, ni que celle-ci était déjà couverte d’une verrière, ni donné de précisions suffisantes pour déterminer des désordres à réparer.

Enfin, le contrat de syndic a expiré depuis le mois de juin 2023. 

En l’absence d’habilitation du syndic en bonne et due forme, l’exception de nullité s’impose.

Par ailleurs cette action est prescrite puisqu’elle vise à faire respecter le règlement de copropriété alors que la verrière (remplacée ensuite par une tôle transparente) est très ancienne et date d’avant sa propre acquisition en 2001 - sans doute en septembre 1989 lors de l’acquisition par son précédent vendeur- l’action du syndicat des copropriétaires du 24 octobre 2019 tendant à la suppression des travaux non autorisés est une action personnelle qui se prescrit en principe par cinq ans (Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018).

Il note que l’article 9 du règlement autorise tout copropriétaire à effectuer des travaux sur son lot en respectant les règle d’urbanisme et en ne nuisant pas à la solidité de l’immeuble.

Il estime qu’une partie à l’usage exclusif d’un copropriétaire est une partie privative au sens des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, il est bien en droit de faire des travaux de rénovation, d’autant que le bien était en piteux état. Il n’a pas, en cela commis d’acte d’appropriation de parties communes. Le syndic bénévole lui a du reste fait savoir que la toiture de la cour était considérée comme une partie privative à son lot. 

Il s’est contenté de doubler cette verrière construite depuis des décennies et effectué des travaux d’aménagement comme cela est autorisé par le règlement de copropriété.

Il précise que les lots 6 et 7 ont toujours réunis, disposant d’un seul compteur d’eau ou d’électricité et que les travaux réalisés ne modifient en rien la substance et la destination de la partie à jouissance privative, s’agissant de travaux minimes avec ancrage léger et superficiel. 

Il convient pour un plus exposé de se référer expressément aux conclusions déposées le 8 novembre 2023. 

DISCUSSION

Les conclusions du demandeur déposées le 29/11/23 après l’ordonnance de clôture sollicitant la révocation de celle-ci car les conclusions adverses ont été reçues la veille de ladite ordonnance seront jugées recevables en ce qu’elles ne viennent que répondre à un argument soulevé tardivement par le défendeur, de sorte qu’elles permettent un échange effectivement contradictoire. La clôture est donc fixée au jour des débats et les conclusions du 29/11/2023 du syndic sont jugées recevables.

Il convient d’observer que les moyens tirés de l’absence de qualité pour agir du syndicat relèvent désormais en principe de la compétence du juge de la mise en état, mais l’instance a été introduite le 29 octobre 2019 et le tribunal a bien qualité pour statuer sur ce point.

En l’espèce le syndic justifie au sens de l’article 55 du décret n°67 223 du 17 mars 1967 avoir été autorisé pour agir en justice par une délibération de l’assemblée générale du 12 juillet 2019 (pièce 14 demandeur).

Le mandat donné au syndic de l’époque (CENTURY 21) lui a conféré le pouvoir d’introduire l’action en son nom pour le compte de la copropriété le 24 octobre 2019, en exécution de cette délibération. 

Par assemblée générale du 3 juin 2021 (pièce 26) le syndic CENTURY 21 a été remplacé par le cabinet BEDIN qui n’avait nullement besoin d’une nouvelle habilitation pour poursuivre l’action engagée au nom de la copropriété qu’il était désormais apte à représenter et qui a même été confirmé dans ses fonctions par la dernière assemblée du 1er juin 2023 (pièce 31).

Le mandat donné au syndic a été particulièrement clair et explicite, l’assemblée du 12 juillet 2019 ayant eu connaissance des procès-verbaux de constat des 4 juillet 2017 et 15 mars 2019 décrivant les modifications apportées aux parties communes à jouissance privative des lots 6 et 7, en particulier la transformation de la cour en cuisine fermée avec faux plafond, c’est-à-dire en locaux d’habitation. Mandat a ainsi été donné au syndicat d’assigner le copropriétaire du lot 6 et du lot 7 “aux fins de remise en état d’origine de la cour intérieure, partie commune à usage privatif”.

Il convient en conséquence de rejeter l’exception de nullité invoquée par Monsieur [B]

L’action introduite qui tend à faire reconnaître et protéger un droit de propriété est une action réelle immobilière de sorte qu’elle est soumise à la prescription trentenaire, le syndicat disposant de la possibilité d’agir en revendication des parties communes indûment appropriées par un copropriétaire pendant un délai de trente ans à compter de la construction.

La fermeture d’une cour commune afin d’agrandir l’espace d’habitation en y créant une cuisine constitue bien une appropriation d’une partie commune.

Le fait que cette partie commune (la cour) soit laissée à la jouissance exclusive des lots ne confère évidemment pas au copropriétaire de ces lots la pleine propriété de cette cour qui reste commune au sens des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

L’action entreprise ne vise donc pas à faire respecter le règlement de copropriété mais bien le droit de propriété sur la cour commune.

Le moyen tiré de la prescription sera en conséquence rejeté. 

Le titre de propriété en date du 25 avril 2001 de Monsieur [B] (pièce 1 demandeur) ne lui confère que la jouissance privative et exclusive de la cour et non sa pleine propriété. 

Il ne résulte aucunement de ce titre que la cour commune soit couverte. 

Or, il résulte du procès-verbal de constat établit le 15 mars 2019 que la cour commune, qui a été couverte d’une verrière, à une date indéterminée, remplacée par une onduline sans doute en 1989, a été doublée de parois translucide sur chassis métallique pour permettre d’être aménagée en cuisine fermée par un faux plafond et équipée.

Selon le syndic les travaux auraient été réalisés en 2009 par une société FERNANDES en même temps qu’étaient réalisés les travaux de façade extérieure pour la copropriété, il est certain que ces travaux étaient faits en 2011, au moment où étaient effectués des travaux en façade (pièce 21 syndic), en tout état de cause, les travaux imputés à Monsieur [B] ont été réalisés après son acquisition le 25 avril 2001 et aucune prescription n’est opposable au syndic.

Monsieur [B] n’a sollicité aucune autorisation d’urbanisme, ni autorisation auprès de la copropriété alors que si les lots qu’il a acquis étaient à aménager, ce qui ne nécessitait pas d’autorisation particulière tant que cela ne compromettait ni la destination de l’immeuble ni sa solidité, il ne pouvait en être de même pour des travaux affectant les parties communes et dont la vocation en est une appropriation pure et simple.

Il ne peut en conséquence qu’être fait droit à la demande de remise en état présentée par le syndicat, lequel n’a pas précisément à justifier d’un préjudice pour obtenir l’exécution par Monsieur [B] de ces travaux ou d’en supporter le coût. 

Il n’apparaît toutefois pas nécessaire au regard de la nature des travaux de démontage de prévoir l’adjonction d’un expert. 

Le syndicat justifie que la situation a occasionné aux autres copropriétaires un préjudice esthétique, des remontées d’humidité, des odeurs, des contraintes supplémentaires pour réaliser les travaux d’entretien des façades, ce préjudice peut être estimé à 1.500 €.

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [B] à verser au syndicat la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et sera ordonnée. 

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort.

REJETTE les exceptions de nullité et de prescription présentées par Monsieur [B].

DIT que Monsieur [G] [B] a, sans autorisation, construit dans la cour commune à usage privatif de l’immeuble de copropriété de l’immeuble 17 Rue de Lurbe à BORDEAUX (33), un ouvrage privé, à savoir, une cuisine aménagée avec murs en pierres et châssis métallique supportant un faux plafond translucide.

EN CONSEQUENCE Le CONDAMNE, sous peine d’astreinte de 150 € par jour de retard durant soixante jours, passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à démolir cet ouvrage et remettre en état la cour intérieure.

DIT que les travaux de remise en état devront être réalisés par une entreprise justifiant d’une assurance décennale.

CONDAMNE Monsieur [G] [B] au paiement de la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts au bénéfice du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

DÉBOUTE Monsieur [G] [B] de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNE Monsieur [G] [B] à payer au syndicat la somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 outre les entiers dépens.

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Madame Hassna AHMAR-ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT