Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 24 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 23/04698 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X5PM
Minute n° 24/00010











EXPERTISE












Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 06 Décembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Madame [C] [Y] épouse [X], demeurant [Adresse 4] - [Localité 6]

représentée par Maître Patrick LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX,

Madame [T] [X], demeurant [Adresse 2] - [Localité 8]

représentée par Maître Patrick LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX,

Madame [K] [X], demeurant [Adresse 16] - [Localité 15]

représentée par Maître Patrick LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX,

Monsieur [M] [B], demeurant [Adresse 12] - [Localité 5]

représenté par Maître Patrick LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX,


























Monsieur [D] [B], demeurant [Adresse 1] - [Localité 7]

représenté par Maître Patrick LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX,

Madame [P] [B] épouse [E], demeurant [Adresse 13] - [Localité 11]

représentée par Maître Patrick LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX,


ET :

S.A.S. [S] [A], immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 328 759 857, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 14]

représentée par Maître Philippe ELKAIM de la SELARL CABINET ELKAIM, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant et Maître Julia MONTEIL, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant



Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile





























EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 08 octobre 2013, madame [C] [X] et madame [L] [B] assistée par ses curateurs monsieur [M] [B] et monsieur [D] [B] ont donné à bail commercial à la SAS [S] [A] un local commercial dans un immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 17], moyennant un loyer annuel initial de 21.240 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce destiné à l’équipement de la personne. 

Le 22 juin 2022, le preneur a fait signifier aux bailleurs, madame [C] [X], madame [T] [X], madame [K] [X], monsieur [M] [B], monsieur [D] [B] et madame [P] [B], une demande de renouvellement de bail.

Par acte du 19 juillet 2022, les bailleurs ont fait signifier leur accord au renouvellement du bail à compter du 08 octobre 2022, aux conditions antérieures à l’exception du montant du loyer sollicité à la valeur locative soit la somme annuelle hors taxes et hors charges de 50.000 euros, en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. 

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 17 novembre 2022, les consorts [X]-[B] ont, par acte du 30 mai 2023, fait assigner la SAS [S] [A] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 08 octobre 2022.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, les consorts [X]-[B], soutenant les termes de leur assignation, sollicitent du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de: 

- à titre principal: fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 8 octobre 2022 à la somme annuelle de 50.000 euros hors taxes et hors charges, 

- à titre subsidiaire:
* ordonner une mesure d’expertise avec pour mission d’examiner les modifications notables invoquées ainsi que d’estimer la valeur locative des locaux,
* fixer le montant du loyer provisionnel dû par la locataire à la somme de 42.000 euros par an, exigibles à compter du 8 octobre 2022,

- en toutes hypothèses:
* juger que la SAS [S] [A] est tenue au paiement des intérêts au taux légal avec anatocisme sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance,
* condamner la SAS [S] [A] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,
* condamner la SAS [S] [A] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les bailleurs soutiennent, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité en raison du développement des moyens de transport et des accès à la ville de [Localité 17], de l’évolution du tourisme, de l’augmentation de la population et de son pouvoir d’achat, et de l’évolution du quartier ayant conduit à la présence d’un nouveau flux de chaland. 

A l’audience, la SAS [S] [A], soutenant son mémoire du 05 septembre 2023 notifié par LRAR aux consorts [X]-[B], demande au juge des loyers commerciaux de:

- à titre principal, fixer le loyer de renouvellement à compter du 8 octobre 2022 sur la base du loyer plafond anuel de 24.205,77 euros hors taxes et hors charges,

- à titre subsidiaire:
* désigner un expert avec mission de déterminer s’il y a ou non évolution des facteurs locaux de commercialité et déterminer le montant de la valeur locative, aux frais avancés des demandeurs,
* fixer le loyer provisionnel au loyer en cours,

- en tout état de cause:
* condamner les consort [X]-[B] au paiement des dépens,
* condamner les consort [X]-[B] à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS [S] [A] soutient, sur le fondement des articles L145-33, L145-34 et R145-6 du code de commerce, que les bailleurs sont défaillants à rapporter la preuve d’une modification des facteurs locaux de commercialité durant la période 2013/2022 qui soit notable et en rapport avec le commerce considéré, sa clientèle haut de gamme n’empruntant pas les transports en commun, son commerce de prêt à porter ayant été impacté par la pandémie de Covid -19, et par le contexte économique, son chiffre d’affaires étant en très nette baisse depuis 2019. Elle indique qu’ainsi le loyer renouvelé doit être fixé sur la base du loyer plafond, et que ce n’est que subsidiairement qu’une expertise devrait être ordonnée aux frais avancés des bailleurs, et sans modification du loyer provisionnel par rapport au loyer en cours en l’absence d’élément justificatif.


MOTIVATION


Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L145-34 du code de commerce impose cependant un plafonnement du montant du loyer renouvelé, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. 
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. 
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, s’il est constant que les consorts [X]-[B] ne produisent pas de rapport d’expertise immobilière, ils justifient d’une décision rendue il y a quelques mois par le juge des loyers commerciaux pour un local commercial leur appartenant situé dans la même rue, dont le renouvellement date du 1er janvier 2020. Cette décision concerne donc un bail relativement contemporain à celui détenu par la société [A] qui s’est écoulé sur la période du 08 octobre 2013 au 07 octobre 2022. Or, elle a retenu sur la période écoulée du bail entre le 1er juillet 2009 et le 31 décembre 2019, après expertise judiciaire, l’existence de motifs de déplafonnement liés à la modification des facteurs locaux de commercialité. 

En conséquence, au regard de cet élément, au regard de la divergence des parties sur un point de fait lié à l’évolution des facteurs locaux de commercialité, il convient d’ordonner une expertise judiciaire. 

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer en cours, aucun élément de preuve concernant le local exploité par la société [S] [A] ne justifiant une modification en l’état du loyer conventionnellement prévu. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

- dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

- Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 8 octobre 2022 entre madame [C] [X], madame [T] [X], madame [K] [X], monsieur [M] [B], monsieur [D] [B], madame [P] [B] et la SAS [S] [A] portant sur le local situé [Adresse 9] à [Localité 17], ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [V] [J], demeurant [Adresse 10] à [Localité 17], pour y procéder, avec mission de:

1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,

2 - donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 8 octobre 2013 au 7 octobre 2023, l’existence du critère de déplafonnement invoqué par le bailleur , à savoir: 

- les facteurs locaux de commercialité 

 et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34, 

3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation;

Dit que madame [C] [X], madame [T] [X], madame [K] [X], monsieur [M] [B], monsieur [D] [B] et madame [P] [B] devront consigner au greffe de ce tribunal la somme de 2.000 € dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, à défaut de quoi la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord;

Réserve l’examen des demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les avocats des parties représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE