Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 24 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 23/04898 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X6DL
Minute n° 24/00011











EXPERTISE












Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 06 Décembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.R.L. CHANGER LA FACE DU MONDE
immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 529 572 661, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-François GAUSSEN, avocat au barreau de BORDEAUX,


ET :

Madame [B] [T]
née le 02 Mars 1968 à [Localité 4], domiciliée [Adresse 1]

représentée par Maître Luc LHUISSIER, avocat au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile





EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 1er avril 2014, madame [B] [T] a donné à bail commercial à la SARL CHANGER LA FACE DU MONDE (CFM) un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel initial de 8.124 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de production et commercialisation de produits textiles et tous types de support personnalisé par sérigraphie et flocage. 

Le 29 septembre 2022, le bailleur a notifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 25.200 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 08 février 2023, la SARL CHANGER LA FACE DU MONDE (CFM) a, par acte du 07 juin 2023, fait assigner madame [B] [T] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SARL CFM, soutenant les termes de son assignation, sollicite du juge des loyers commerciaux de: 

- fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 au montant annuel de 8.124 euros hors taxes et hors charges, 

- condamner madame [B] [T] au paiement des dépens de l’instance,

- condamner madame [B] [T] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient, en application des articles L145-33 du code de commerce qu’elle entend contester la proposition de triplement du loyer laquelle est totalement injustifiée. Elle indique ne pas s’opposer à la demande d’expertise formulée par madame [T]. 

A l’audience, madame [B] [T], soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 08 septembre 2023, demande au juge des loyers commerciaux de:
- désigner avant dire doit un expert foncier afin de déterminer la valeur locative du local commercial,
- à titre principal:
* fixer le loyer commercial annuel à compter du 1er avril 2023 à la somme de 25.200 euros hors taxes et hors charges, 
* condamner la société CFM au paiement des dépens de l’instance,
* condamner la société CFM à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Elle fonde sa demande d’expertise sur l’article R145-30 du code de commerce, afin de déterminer les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11 du code de commerce. 

Au fond, elle soutient l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité à [Localité 4] ayant un impact sur la valeur locative du bien.

MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. 
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. 
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, les parties ont toutes deux exprimé leur désaccord sur la fixation du montant du loyer,sur l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité soutenue par le bailleur et enfin sur la valeur locative du local commercial dont le bail a été renouvelé le 1er avril 2023.
Elles ont par ailleurs exprimé leur accord sur la nécessité d’organiser une expertise judiciaire qui donnera des éléments d’appréciation sur l’évolution des critères permettant de fixer le montant du loyer tels que visés par l’article L145-33 et sur la valeur locative du bien. 

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer en cours.

Sur les frais du procès

- Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2023 conclu entre madame [B] [T] et la SARL CHANGER LA FACE DU MONDE sur le local situé [Adresse 2] à [Localité 4], ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [H] [E], demeurant [Adresse 3], pour y procéder, avec mission de:

1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,

2 - donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 1er avril 2014 au 31 mars 2014, l’existence du critère de déplafonnement invoqué par le bailleur, à savoir: 

- les facteurs locaux de commercialité 

 et donner tous les éléments d’appréciation des critères, et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34, 

3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige;

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation;

Dit que madame [B] [T] devra consigner au greffe de ce tribunal la somme de 2.000 € dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, à défaut de quoi la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord;

Réserve l’examen du surplus des demandes;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les avocats, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE