Tribunal Judiciaire · 1ère CHAMBRE CIVILE — 25 janvier 2024

N° RG 21/01504 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VHA4
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE





71F

N° RG 21/01504 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VHA4

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


[K] [S]

C/


S.D.C. IMMEUBLE HAMEAU ST ELOI




 


Exécutoires délivrées
le
à 
Avocats : la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX
Me Sophie PASTURAUD



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 25 Janvier 2024 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
Statuant à Juge Unique

Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 07 Décembre 2023, 

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDERESSE :

Madame [K] [S]
née le 07 Août 1933 à CONSTANTINE (ALGERIE)
de nationalité Française
6 allée du Coulin
Hameau St-Eloi n°1
33510 ANDERNOS LES BAINS

représentée par Maître Julien FOUCHET de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

S.D.C. DU HAMEAU SAINT ELOI représenté par son syndic, la SARL ALTIMO sise 1 quai du Président Wilson à Bègles (33130)
Allée du Coulin
33510 ANDERNOS

représenté par Me Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 21/01504 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VHA4



EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [S] est propriétaire au sein de l'ensemble immobilier le HAMEAU DE SAINT ELOI à ANDERNOS-LES-BAINS soumis au régime de la copropriété et comprenant cinq lots, du lot n°1 jouxtant celui de Mme [E]. Aux termes du règlement de copropriété, dont un extrait est versé aux débats, «chaque lot comprend des parties privatives, à savoir les aménagements composant la maison individuelle prévue sur ce lot ainsi que le droit d'usage exclusif du sol d'assiette de cette construction et du jardin attenant».

Cette copropriété horizontale ayant pour particularité d'avoir fonctionné pendant plusieurs années sans qu'un syndic ait été désigné, les copropriétaires se sont comportés comme des propriétaires et ont effectué des extensions et constructions diverses sur les parties communes à jouissance exclusive sans autorisation d'une assemblée générale. Il en est ainsi de Mme [E] et de Mme [S].

Ce n'est qu'à la suite d'une ordonnance du 2 juillet 2019, rendue à la requête de Mme [E], désignant M. [H], administrateur provisoire, avec entre autres missions, de convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d'un syndic, après que Mme [S] ait été déboutée par ordonnance de référé du 25 novembre 2019 de sa demande en rétractation, que la SARL ALTIMO a été nommée en cette qualité par l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 8 avril 2019.

Les aménagements et constructions effectués par sa voisine, Mme [E], ont en effet conduit Mme [S] à engager diverses procédures à son encontre :

-Ainsi elle l'a fait assigner par acte du 1er août 2013 en démolition de divers ouvrages (mur rouge, grillage blanc, une palissade en limite séparative, deuxième abri de jardin), en élagage de ses arbres, arbustes et végétaux ne respectant pas les distances légales, arrachage de végétaux envahissants et en dommages-intérêts pour préjudices matériel et moral. Par jugement en date du 16 décembre 2014, confirmé par arrêt de la cour d'appel de BORDEAUX du 8 mars 2017, Mme [S] a été déboutée de ses demandes.
Mme [S] ayant formé un pourvoi contre l'arrêt du 8 mars 2017, la cour de cassation, par décision du 6 septembre 2018, l'a cassé et annulé en ce qu'il rejette les demandes de Mme [S] de démolition du mur rouge et du second abri de jardin et en ce qu'il condamne Mme [S] à payer à Mme [E] une somme de 3500 € de dommages-intérêts, et a renvoyé les parties pour être fait droit devant la cour d'appel de BORDEAUX autrement composée. 
La Cour de Cassation fait reproche à la cour, concernant le mur rouge, de ne pas avoir répondu aux conclusions de Mme [S] qui invoquait la violation de l'article 3 du règlement de copropriété et pour l'abri de jardin de ne pas avoir répondu à ses conclusions où elle soutenait qu'une autorisation de l'assemblée générale était nécessaire.
Mme [S] a en conséquence saisi la cour de renvoi qui, par arrêt du 17 décembre 2019, a ordonné un sursis à statuer jusqu'à la décision du tribunal de grande instance statuant sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 5 juillet 2019 résultant de l'assignation de madame [S] du 4 septembre 2019.
-En effet par acte du 4 septembre 2019 madame [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la société ALTIMO pour obtenir l'annulation de l'assemblée générale en date du 5 juillet 2019 et à titre subsidiaire celle des résolutions n°16 et 17. Par jugement en date du 9 mars 2023 le tribunal judiciaire de BORDEAUX a débouté Mme [S] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 5 juillet 2019 et de la résolution n° 17 autorisant a posteriori Mme [E] à réaliser les travaux de construction de l’abri de jardin qu'elle a déplacé en 2007 et n’a annulé la résolution n°16 autorisant a posteriori Mme [E] à effectuer les travaux d'extension réalisés en 2006 qu'en ce qu'elle a autorisé Mme [E] à peindre en rouge le mur de façade de sa maison.

Par acte en date du 18 février 2021, Mme [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du HAMEAU SAINT ELOI pour obtenir :
-l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 10 décembre 2020
A titre subsidiaire, 
-l'annulation des résolutions n°13, 14 et 15 de cette assemblée générale
En toute hypothèse,
-la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code procédure civile le tribunal renvoie aux dernières conclusions des parties pour l'exposé de leurs moyens, à savoir : 

Les conclusions en date du 9 novembre 2022 de Mme [K] [S], qui demande au tribunal de :
A titre principal,
-annuler l'assemblée générale des copropriétaires en date du 10 décembre 2020
A titre subsidiaire, 
-annuler les résolutions n°13, 14 et 15 de cette assemblée générale
En toute hypothèse,
-condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

Les conclusions en date du 5 juin 2023 du syndicat des copropriétaires du HAMEAU SAINT ELOI qui demande au tribunal de :
.juger valide l'intégralité de l'assemblée générale des copropriétaires du HAMEAU DE SAINT ELOI 
.débouter Mme [K] [S] de ses demandes
.la condamner au paiement de la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens;

L'ordonnance de clôture est intervenue en date du 23 novembre 2023.






MOTIVATION


*Sur l'annulation de l'assemblée générale en date du 10 décembre 2020

Mme [S] fait valoir tout d'abord qu'elle n'a été destinataire d'aucune convocation que ce soit par LRAR, par voie électronique ou remise contre récépissé ou émargement et qu'elle n'a appris l'existence de l'assemblée générale du 10 décembre 2020 que par l'envoi du procès-verbal. Elle relève que la convocation produite par le syndicat des copropriétaires est un courrier–type, non signé, ne comportant ni son nom ni ses coordonnées en contradiction avec les exigences légales.

Or, le syndicat des copropriétaires produit l'enveloppe contenant la convocation et les pièces annexées à celle-ci. S'il est exact que la convocation en elle-même ne mentionne pas le nom du copropriétaire auquel elle est destinée, elle porte la mention d'un envoi par LRAR et informe son destinataire que l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l'immeuble HAMEAU SAINT-ELOI à ANDERNOS-LES-BAINS aura lieu le 10 décembre 2020 à 11h30, en visio conférence ou tout autre moyen de communication électronique ou vote par correspondance, hors présence. L'avis de réception, collé à l'enveloppe, permet de savoir que la convocation et les pièces annexes ont été envoyées le 2 novembre 2020 par LRAR à Mme [S], que celle-ci a été avisée le 4 novembre mais n'a pas réclamé le pli. La mention qui y figure précise qu'il s'agit d'une convocation à l' assemblée générale du 10 décembre 2020 du hameau saint Eloi.

L'article 9 du décret du 17 mars 1967 n'impose nullement que la convocation précise le nom du destinataire et ses coordonnées et porte la signature du syndic ou de son représentant.

Il s'avère que Mme [S] destinataire de cette convocation, alors qu'elle avait été avisée de son envoi le 4 novembre 2020, ne s'est pas déplacée pour la retirer.

En outre, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le déclaratif de dépôt de lettres recommandées, sur lequel figure le nom de chacun des cinq copropriétaires, dont Mme [S].

Enfin, à l'appui de sa demande de nullité, Mme [S] ne saurait invoquer l'absence de concertation avec le conseil syndical pour établir le budget prévisionnel. En effet l'absence de la concertation prévue par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ne saurait entraîner l'annulation de l'assemblée générale, faute de texte prévoyant une telle sanction.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande d'annulation de la totalité de l'assemblée générale du 10 décembre 2020.

*sur l'annulation de la résolution n°15

Cette résolution relative à la suppression de l'article 3 a du règlement de copropriété est ainsi libellée : l'assemblée générale décide la suppression de la clause figurant à l'article 3a du règlement de copropriété, disposant qu'il est formellement interdit à tous copropriétaires d'apporter aucune modification à l'aspect extérieur des maisons, notamment par le changement des teintes ou couleurs ou couleurs des enduits, clôtures etc... 

Elle a été présentée au vote à la double majorité de l'article 26 de la loi impliquant une base de calcul de 10000 tantièmes.

Ont voté pour : trois copropriétaires présents ou représentés totalisant 5550 tantièmes à savoir Mme [L] (1850), M. [C] et Mmes [I] (1850) et [E] (1850) ; ont voté contre : 0, se sont abstenus : 0; absents : deux copropriétaires totalisant 4450 tantièmes (mme [S] et monsieur [M]).

Constatant que cette résolution n'avait pas recueilli la majorité de l'article 26 de la loi mais avait au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée a décidé de se prononcer à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote, ce en application de l'article 26-1 : type de vote : majorité absolue (art 25), impliquant une base de calcul de 10000 tantièmes, dans les termes suivants :

“L' assemblée générale décide de la suppression de la clause figurant à l'article 3 a du règlement de copropriété disposant qu'il est formellement interdit de à tous copropriétaires d'apporter aucune modification à l'aspect extérieur des maisons, notamment par le changement des teintes ou couleurs ou couleurs des enduits , clôtures etc”

.ont voté pour : trois copropriétaires totalisant 5550 tantièmes 
.ont voté contre :0 copropriétaire présent ou représentés totalisant 0 tantième
.s'abstiennent : 0 propriétaire absent ou représenté totalisant 0 tantième
.absents : deux copropriétaires totalisant 4450 tantièmes.

Le procès-verbal mentionne que cette résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l'article 26-1.

Mme [S] conclut à la nullité de cette résolution au motif tout d'abord que le procès-verbal mentionne un vote de M. [C] et de Mme [I] : elle en déduit que ceux-ci sont copropriétaires indivis d'un même lot de copropriété et que leur vote exprimé sans l'entremise d'un mandataire commun est nul en application de l'article 23 al 2 de la loi. Elle fait en outre valoir, à l'appui de sa demande de nullité que M.[C] et Mme [I] ne sont devenus propriétaires que le 2 décembre 2020 et ont donc été convoqués, alors qu'ils n'avaient pas la qualité de copropriétaires.

Toutefois, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires que M. [Z], copropriétaire, a donné pouvoir le 17 novembre 2020 à « M. et Mme [C], [Y] et [T]» de le représenter à l' assemblée générale du 10 décembre 2020. 


Mme [Y] [I]- [C] et M. [T] [C] ont rempli le formulaire de vote par correspondance le 26 novembre 2020 et émis leur vote en qualité de mandataire en représentation de M. [Z]. Aucun élément ne démontre, comme le soutient Mme [S], qu'ils seraient devenus propriétaires le 2 décembre 2020, et auraient donc été convoqués alors qu'ils ne l'étaient pas encore.

Enfin, le déclaratif de dépôt de lettres de convocations à l'assemblée générale du 10 décembre 2020, fait apparaître M. [Z] en qualité de destinataire, et non pas les époux [C].

En outre, à l'appui de sa demande d'annulation de cette résolution, Mme [S] fait valoir qu'au moment du vote par correspondance, il n'était pas possible de savoir que la majorité de l'article 26 ne serait pas atteinte, et qu'il serait fait application de l'article 26-1 et qu'ainsi, les consorts [C] [I] n'ont pu voter en faveur de la résolution lors de ce second vote qu'ils ne pouvaient anticiper.

Certes, le formulaire type de vote par correspondance mis en place en juillet 2020 et utilisé lors du vote à l'assemblée générale du 10 décembre 2020 ne permettait pas aux copropriétaires compte tenu de sa présentation de s'exprimer sur le second vote devant intervenir immédiatement après que l'assemblée générale des copropriétaires ait décidé d'y recourir en application des passerelles de majorité des articles 25-1 et 26-1. De ce fait, ce sont les résultats du 1er vote qui ont été reportés sur le second, étant rare qu'un votant puisse émettre sur une même question des votes différents. Par ailleurs, il appartient au seul copropriétaire auquel ce second vote est imputé de le contester, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce, de sorte qu’il sera considéré comme ayant été valablement exprimé.

En conséquence il n'y a pas lieu à annulation de la résolution n°15. 

*sur l'annulation de la résolution n°13 relative à «l'autorisation à donner à madame [E] pour les travaux d'extension qu'elle a réalisés en 2006 suivant permis de construire du 15 juin 2006»

Ce vote a été soumis à la majorité absolue de l'article 25.

Aux termes de cette délibération, « l'assemblée générale a donné son autorisation a posteriori à Mme [E] pour les travaux d'extension qu'elle a réalisés en 2006 suivant permis de construire du 15 juin 2006 n°3300506K1045 dont le dossier de permis de construire est annexé à la présente convocation, notamment du mur de façade de couleur rouge ocre, objet du litige actuellement pendant devant la cour d'appel de BORDEAUX, dont une photo est annexée à la présente convocation, étant précisé que Mme [E], croyant que cela mettrait un terme au litige, a repeint ledit mur en blanc, comme il ressort du constat de Me [R], huissier, en date du 26 février 2019.

Cette résolution a été adoptée à la majorité de 5550 tantièmes, deux copropriétaires étant absents totalisant 4450 tantièmes.

Mme [S] conclut à la nullité de cette résolution, au motif qu'elle aurait du être adoptée à la double majorité de l'article 26 de la loi s'agissant de travaux d'extension de parties privatives effectuée sur une partie commune en méconnaissance de l'article 3 du règlement de copropriété et portant atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives.

L'article 25 b de la loi dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conforme à la destination de celui-ci. 

L'article 3 du règlement de copropriété qui interdisait à tous copropriétaires d'apporter aucune modification à l'aspect extérieur des maisons, notamment par le changement des teintes ou couleurs des enduits ou clôtures ayant été régulièrement supprimé par l'adoption de la résolution 15 présentement validée ,l'article 26 de la loi ne trouve plus à s'appliquer.
 
Cette résolution est identique à la résolution n°16 adoptée lors de l'assemblée générale du 5 juillet 2019 dont l'annulation a été demandée par Mme [S] par assignation du 4 septembre 2019.
 
Par jugement en date du 9 mars 2023 dont il n'est pas précisé s'il est définitif la présente juridiction a annulé cette résolution n° 16 de l' assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2019 en ce qu'elle a autorisé Mme [E] à peindre en rouge le mur de façade de son extension; cette annulation partielle tient au fait que les majorités de l'article 26 n'avaient pas été atteintes pour permettre la suppression de l'article 3 du règlement de copropriété soumise aussi au vote.

En l'espèce, cette difficulté n'existe plus, puisque, d'une part, l'assemblée générale a voté à la majorité de l'article 26 la suppression de l'article 3 du règlement de copropriété (résolution 15) et que d'autre part, Mme [E] a repeint le mur de façade de sa maison en blanc (cf constat du 26 février 2019).

Enfin, Mme [S] ne démontre par aucune pièce que cette extension porterait atteinte à la jouissance de ses parties privatives qui impliquerait l'application de la majorité de l'article 26.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande d'annulation de la résolution 13.

*sur l'annulation de la résolution n°14 à la demande du propriétaire du lot 2 autorisation à donner à madame [E] pour les travaux de déplacement de son abri de jardin

Cette résolution est la suivante :
L'assemblée générale donne son autorisation a posteriori à Mme [E] pour les travaux réalisés en 2007 de déplacement de l'abri de jardin qu'elle avait fait construire en 1992 et qui a du être déplacé car il se trouvait sur l'emprise de l'extension de son habitation, abri objet du litige actuellement pendant devant la cour d'appel de BORDEAUX. Pour information, deux photos de cet abri de jardin (l'une prise à son ancienne place et l'autre prise à sa place actuelle) et un plan de situation matérialisant les deux avaient été joints à la convocation. Ce vote était soumis à la majorité absolue de l'article 25.

Ont voté pour : trois copropriétaires représentant 5550 tantièmes
ont voté contre : 0 copropriétaire 
s'abstiennent 0 : copropriétaires
absents :2 copropriétaires totalisant 4450 tantièmes.
Cette résolution a donc été adoptée à la majorité de l'article 25.

Cette résolution est identique à la résolution n°17 adoptée lors de l'assemblée générale du 5 juillet 2019 dont l'annulation avait été demandée par Mme [S] par assignation du 4 septembre 2019. Par jugement en date du 9 mars 2023 la présente juridiction a débouté Mme [K] [S].

L'article 3 du règlement de copropriété ayant été supprimé par l'assemblée générale du 10 décembre 2020 et le déplacement d'un abri de jardin entrant dans le périmètre de l'article 25, sa demande d'annulation de la résolution 14 ne peut qu'être rejetée. 

*sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de madame [E] à hauteur de 3500 €.

Les dépens seront supportés par Mme [S] qui échoue dans toutes ses demandes.

PAR CES MOTIFS, 

Le tribunal,

- DÉBOUTE Mme [K] [S] de ses demandes d'annulation de l'assemblée générale du 10 décembre 2020 et des résolutions n°13, 14 et 15,

- CONDAMNE Mme [K] [S] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- CONDAMNE Mme [K] [S] à verser au syndicat des copropriétaires HAMEAU DE SAINT ELOI à ANDERNOS-LES-BAINS représenté par son syndic actuellement en exercice la SARL ALTIMO la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT