Tribunal Judiciaire · EXPROPRIATIONS — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI VINGT CINQ JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE


N° RG 23/00028 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X7J4
NUMERO MIN: 24/00021

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier 

A l’audience publique tenue le 21 Décembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Janvier 2024, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

BORDEAUX METROPOLE
[Adresse 8]
[Localité 7]
représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Madame [U] [J] [L] [K]
née le 03 Octobre 1950 à [Localité 9] -ESPAGNE
[Adresse 4]
[Localité 10]
représentée par Maître Alizée SCAILLIEREZ, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [H] [C] 
née le 01 Janvier 1980 à [Localité 7] 
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Maître Alizée SCAILLIEREZ, avocat au barreau de BORDEAUX

En présence de Madame [E] [T], Commissaire du Gouvernement
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Grosse délivrée le:Expédition le :
à :à :


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [U] [J] [L] [K] et madame [H] [C] sont respectivement usufruitière et nu-propriétaire d’une parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 2] d’une contenance totale de 19 m², située [Adresse 4] à [Localité 10]. Il s’agit d’un terrain nu en nature d’accotement engravé. 

Par arrêté du 30 décembre 2021, la préfète de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de Bordeaux Métropole, les travaux relatifs à la requalification de la [Adresse 11] à [Localité 10]. 

Le 2 août 2022, un arrêté de cessibilité a été pris par la préfète de la Gironde. Un arrêté modificatif a été pris le 18 janvier 2023.

Par ordonnance du 30 janvier 2023, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriée la parcelle cadastrée section AT n°[Cadastre 2] d’une contenance totale de 19 m², située [Adresse 4] à [Localité 10] au profit de Bordeaux Métropole. 

Bordeaux Métropole a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 20 juin 2023 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien appartenant à madame [L] [K] (usufruitière) et madame [C] (nue-propriétaire) à un montant de 1 140 euros TTC.

Par mémoire reçu au greffe du juge de l’expropriation le 23 novembre 2023, le commissaire du Gouvernement a proposé au juge de l’expropriation d’allouer à l’exproprié une somme de 1 140 euros toutes indemnités confondues pour l’acquisition de la parcelle expropriée, correspondant à la proposition de Bordeaux Metropole. 

Le transport sur les lieux fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 19 octobre 2023 s’est déroulé le 11 décembre 2023. Seule madame [L] [K] était présente.

Le 20 décembre 2023, maître SCAILLIEREZ, avocate au barreau de Bordeaux, s’est constituée dans l’intérêt de madame [L] [K] et madame [C].

L’affaire a été fixée à l’audience du 21 décembre 2023. 

A l’audience, Bordeaux Métropole, représentée par son conseil, a maintenu sa demande. 
Le conseil de Bordeaux Métropole propose une indemnisation à hauteur de 50 euros par mètre carré, se fondant sur le fait que bien que qualifié de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, l’évaluation de ce terrain doit tenir compte du fait qu’il s’agit en réalité d’un terrain non constructible du fait de sa faible largeur après déduction de la règle de recul de 5 mètres applicables dans la zone UM 7*5L30. Il se fonde également sur les accords qu’il a conclus avec deux autres expropriés sur le même périmètre. 

Il conteste les termes de comparaison retenus par le conseil de madame [L] [K] et de madame [C], faisant valoir qu’aucun acte de vente n’est produit en soutien et que sur les 9 termes de comparaison, 5 montrent un prix de 50 euros du mètre carré, identique à sa proposition. S’agissant des quatre autres termes de comparaison proposés, ceux-ci ne peuvent être considérés comme pertinents dès lors que la parcelle n’est pas mentionnée, pas plus que les références de publication des actes de vente, de sorte qu’il est impossible de savoir s’il s’agit également d’un accotement engravé ou si une barrière a dû être déplacée. Il précise que tel est le cas de la parcelle cédée à 100 euros le mètre carré, l’expropriation ayant rogné un morceau de jardin et entraîné un déplacement de la clôture.

Le commissaire du Gouvernement a maintenu ses conclusions. Il retient 6 termes de comparaison pour justifier le montant de 50 euros du mètre carré. Les cessions retenues à titre de comparaison sont intervenues entre 2020 et 2021. La cession la plus récente intervenue en 2022 affiche un prix de 100 euros le mètre carré. Elle est située [Adresse 1]. Néanmoins, s’agissant d’un terme de comparaison atypique, il a décidé de l’exclure. 

Le conseil de madame [L] [K] et de madame [C] a sollicité une indemnité principale de 1577 euros et une indemnité de remploi de 315,40 euros, soit un montant global de 1 892,40 euros, outre la condamnation de Bordeaux Métropole aux dépens et à leur verser une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, le conseil de madame [L] [K] et de madame [C], qui ne s’oppose pas à la méthode par comparaison retenue par Bordeaux Métropole et par le commissaire du Gouvernement, expose que la valeur retenue de 50 euros le mètre carré n’est pas cohérente dès lors que le commissaire du gouvernement retient dans ses écritures une valeur de 100 euros le mètre carré sans en tirer les conséquences. Il ajoute avoir trouvé d’autres références pour des parcelles similaires situées dans la [Adresse 11] (9 références) lui permettant d’aboutitr à une moyenne de 83, 11 euros le mètre carré. Ses informations sont tirées du fichier DVF (demandes de valeur foncières).


MOTIVATION

Sur la date de référence

La parcelle expropriée est incluse dans le périmètre du droit de préemption urbain.

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone UM7, dans laquelle est situé le bien en cause, a été rendue opposable aux tiers, soit en l’espèce le 24 février 2017 (modification du 16 décembre 2016).

Sur la description du bien

Il s’agit d’un terrain nu, en nature d’accotement engravé, au sein d’un quartier comprenant des pavillons individuels à usage d’habitation. La parcelle constitue une bande d’accès véhicules à usage de la propriété située au [Adresse 5].

Il n’est pas contesté que le terrain revêt la qualification de terrain à bâtir, le terrain étant situé en zone UM7*5L30 du PLU de Bordeaux Metropole, correspondant aux tissus à dominante de maisons individuelles récentes et desservi par les réseaux publics, de sorte que les deux conditions cumulatives de de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation sont remplies.

Sur l’indemnité principale

Par application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession est fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de son usage effectif à la date de référence.

La consistance matérielle et juridique du bien n’a pas été modifiée depuis l’ordonnance d’expropriation.

A la date de référence, le bien à exproprier est libre, en nature d’accotement engravé.

La zone UM7 du PLU est une zone qui correspond aux tissus à dominante de maisons individuelles récentes. 

La parcelle doit être qualifiée de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation, celle-ci étant située dans une zone constructible et desservie par des voiries et réseaux divers. 

L’article L. 322-4 du même code prévoit toutefois que l’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes. 

Or en l’espèce, les capacités effectives de construction sont de facto réduites dès lors qu’il existe dans cette zone une marge de recul de 5 mètres imposée par le PLU. Le terrain ne peut en conséquence être évalué comme un terrain à bâtir. 

Pour fixer l’indemnité principale de depossession, il y a lieu de retenir la méthode de comparaison, laquelle est également retenue par les parties et le commissaire du gouvernement. 

Le commissaire du gouvernement retient 6 termes de comparaison, dont 3 issus du mémoire de Bordeaux Métropole. Il s’agit de cessions intervenues entre 2020 et 2021 [Adresse 11]. Les trois actes produits par le commissaire du gouvernement montrent des cessions portant sur des emprises de terrain nu mettant en oeuvre le projet de requalification de la [Adresse 11] à [Localité 10]; ces trois actes portent respectivement sur des emprises de 30 m², 41 m² et 82 m². Les cessions sont de 50 euros le m². Bordeaux métropole produit 12 autres termes de comaparaison complémentaires. Les cessions ont été faites entre 2020 et 2021, sur la [Adresse 11]. Bien sûr ces termes de comparaison concernent des cessions dans lesquels Bordeaux métropole est partie mais s’agissant d’accotements, il apparaît normal que cette collectivité soit impliquée dans toutes ces cessions. Les expropriées font valoir 4 termes de comparaison affichant des prix supérieurs de cession issues de l’application DVF. 
La 2e référence mentionnant une vente du 19 décembre 2019 doit être exclue pour concerner un “terrain à bâtir”. La quatrième référence mentionnant une vente concernant une maison de 4 pièces doit être écartée s’agissant d’une cession non comparable. 
La 3e référence faisant apparaître une cession intervenue le 2 juin 2022, portant sur un sol de 30 m² semble correspondre à la référence identifiée également par le commissaire du gouvernement. 
Si Bordeaux métropole exclut ce terme de comparaison au motif que l’acte de cession n’est pas produit, force est de constater néanmoins que cette information provient du site gouvernemental DVF et qu’il fait état d’une mutation portant sur une parcelle d’une superficie à peu près identique (30 m²). Il n’est pas démontré que cette cession a imposé de déplacer une clôture justifiant ce prix, les photographies produites par le conseil de Bordeaux Métropole montrant le 109 de la [Adresse 11] après travaux, de sorte qu’il n’est pas possible de savoir si la clôture a été effectivement déplacée, celle-ci pouvant seulement avoir été repeinte. Le premier terme de comparaison faisant apparaître une cession intervenue le 24 mars 2022 pour un montant de 193 euros du mètre carré doit être exclu en raison de son caractère particulièrement atypique pour la zone et de l’information partielle donnée puisqu’il est indiqué que “cette mutation contient des dispositions dans des parcelles adjacentes. La valeur foncière correspond au total”. En outre, il n’est pas possible de savoir précisément où se situe le bien sur la [Adresse 11]. 

En conséquence, il y a lieu de retenir la moyenne des trois termes de comparaison du commissaire du gouvernement, de celui proposé par les expropriées à 100 euros du mètre carré outre les 17 termes de Bordeaux Métropole mentionnant une cession à 50 euros le mètre carré. 

soit (17x50) + (3x50) + 100 = 1100/21 = 52,38 euros le mètre carré. 

Pour une parcelle de 19 m², l’indemnité de dépossession sera en conséquence fixée à (19 x 52,38)= 995,22 euros

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 199 euros (995,22x 20%).

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, Bordeaux Métropole supportera les dépens. 

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Au vu des circonstances du litige, il apparaît équitable de condamner BORDEAUX METROPOLE à verser une somme de 800 euros à madame [L] [K] et à madame [C] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Fixe les indemnités revenant à madame [U] [J] [L] [K] (usufruitière) et à madame [H] [C] (nue-propriétaire) pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 2] d’une contenance totale de 19 m², située [Adresse 4] à [Localité 10] aux sommes suivantes :

- indemnité principale995,22 euros

- indemnité de remploi199 euros,


Condamne Bordeaux Métropole aux dépens.

Condamne Bordeaux Métropole à verser à madame [L] et madame [C] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.


Le GreffierLe Juge de l’Expropriation