Tribunal Judiciaire · Expropriations — 19 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations
N° RG 23/00001 - N° Portalis DBZS-W-B7H-W6HO


JUGEMENT DU 19 JANVIER 2024



DEMANDERESSE : 

[Localité 60] MÉTROPOLE HABITAT, Office public de l’habitat de la Métropole Européenne de [Localité 60], ci-après dénommée ”LMH”, prise en la personne de son directeur général, M. [M] [E], domicilié es qualité au siège sis [Adresse 35]
représentée par Me Pierre-Etienne BODART, substitué par Me Chloé GUILBEAU, avocats au barreau de LILLE




DÉFENDERESSE : 

S.C.I. DU COEUR JOYEUX, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège sis [Adresse 23]
représentée par Me Eric FORGEOIS, avocat au barreau de LILLE




En présence de Madame [D] [F], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la Cour d’appel de Douai, à compter du 1er septembre 2021, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.


DÉBATS : A l’audience publique du 15 Décembre 2023, après avoir entendu :

Me Guilbeau
Me Forgeois
Mme [F]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 19 Janvier 2024.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 19 Janvier 2024
EXPOSE DU LITIGE

Par trois déclarations d’intention d’aliéner (DIA) reçues le 9 septembre 2022, la S.C.I. du Coeur Joyeux a porté à la connaissance de la mairie de [Localité 60] son intention de vendre les biens immobilier suivants :
un immeuble situé [Adresse 20], cadastré section C n°[Cadastre 15] un immeuble situé [Adresse 34] et [Adresse 30] à [Localité 61], cadastré section C n°[Cadastre 58] ;un immeuble situé [Adresse 65], cadastré section C n°[Cadastre 16].
Les DIA portaient mention des prix suivants :
pour l'immeuble cadastré C[Cadastre 15] : 2 450 000 outre une commission de 90 461,54 euros à la charge de l'acquéreur ;pour l'immeuble cadastré C[Cadastre 58] : 700 000 euros outre une commission de 25 846,16 euros ;pour l'immeuble cadastré C[Cadastre 16] : 100 000 euros outre une commission de 3 692,30 euros à la charge de l'acquéreur.
La commune de [Localité 60] a transmis cette déclaration à la Métropole européenne de [Localité 60] (MEL). Par décision du 5 décembre 2022, le président de la MEL déléguait l'exercice du droit de préemption à [Localité 60] Métropole Habitat (LMH).

Le 9 décembre 2022, le service des domaines a estimé l'ensemble immobilier à 1 560 000 euros.

Par délibération du 12 décembre 2022, le conseil d'administration de LMH a décidé d’exercer son droit de préemption sur les trois immeubles pour un prix global de 1 560 000 euros et une commission de 120 000 euros, le prix se décomposant ainsi :
un prix principal de 1 180 725 euros pour l'immeuble cadastré C[Cadastre 15] majoré de la commission de 90 461,54 euros ;un prix principal de 330 525 euros pour l'immeuble cadastré C[Cadastre 58] majoré de la commission de 25 846,16 euros ;un prix principal 48 750 euros pour l'immeuble cadastré C[Cadastre 16] majoré de la commission de 3 692,30 euros.
Cette décision a été signifiée par acte d'huissier à la S.C.I. du Cœur Joyeux, au notaire et à l'acquéreur visé dans la déclaration d'intention d'aliéner, le 13 décembre 2022.

Par un courrier daté du 6 février 2023, le notaire indiquait à LMH que la S.C.I. du Cœur Joyeux refusait le prix offert.

Par mémoire enregistré au greffe le 20 février 2023, LMH a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer le prix revenant à la S.C.I. du Coeur Joyeux aux sommes suivantes :
– un prix principal de 1 180 725 euros pour l'immeuble cadastré C[Cadastre 15], majoré de la commission de 90 461,54 euros
– un prix principal de 330 525 euros pour l'immeuble cadastré C[Cadastre 58], majoré de la commission de 25 846,16 euros ;
– un prix principal 48 750 euros pour l'immeuble cadastré C[Cadastre 16], majoré de la commission de 3 692,30 euros.

Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 17 avril 2023, le commissaire du gouvernement demande à la juridiction de bien vouloir arrêter provisoirement le prix à la somme de 1 560 000 euros. Elle expose que l'évaluation domaniale est basée sur une méthode permettant d'approcher la valeur d'un terrain constructible par la surface de plancher qui y est développable. Elle indique un prix de 600 €/m²P, basé sur une étude du marché lillois et sans visite.

La visite des lieux s'est déroulée le 9 mai 2023, en présence de la S.C.I. du Coeur Joyeux et de son conseil, du représentant de LMH et de son conseil, et du commissaire du gouvernement.

Dans ses conclusions complémentaires enregistrées au greffe le 2 juin 2023, le commissaire du gouvernement expose avoir procédé selon la méthode par comparaison, DIA par DIA et estime les montants de la DIA conformes au prix du marché. Elle demande à la juridiction d'arrêter les indemnités de dépossession suivantes :
Parcelle C[Cadastre 15] : 2 450 000 euros outre la commission de 90 451,54 euros ;Parcelle C[Cadastre 58] : 700 000 euros outre la commission de 25 846,16 euros ;Parcelle C[Cadastre 16] : 100 000 euros outre la commission 3 692,30 euros.
Dans son mémoire récapitulatif enregistré au greffe le 20 juin 2023, LMH maintient ses offres. Elle explique se fonder sur l'évaluation effectuée par le service des domaines. Elle discute certains termes de comparaison retenus ou écartés par le commissaire du gouvernement.

Dans son mémoire en réponse enregistré au greffe le 12 octobre 2023, la S.C.I. du Cœur Joyeux sollicite de la juridiction de :
Fixer le prix du bien immobilier situé [Adresse 20], cadastré C[Cadastre 15] à la somme de 2 697 328 euros ;Fixer le prix du bien immobilier situé [Adresse 34] C[Cadastre 58] à la somme de 1 343 275 euros ;Fixer le prix du bien immobilier cadastré C[Cadastre 16] situé [Adresse 65] à la somme de 106 572 euros ;Condamner LMH à lui verser la somme 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
A l'appui de ses prétentions, elle souligne le bon état des biens et conteste l'existence d'infiltrations. Elle retient la qualification de terrains à bâtir. Elle soutient que l'évaluation des Domaines n'a pris en compte qu'une surface de plancher de 2 600 m², soit la parcelle C[Cadastre 15], sans donc valoriser les deux autres immeubles bâti et non bâti en cause (les ateliers Malecot, le parking, le garage automobile et les deux appartements). Elle demande la valorisation sur la base du métrage effectué et discute les termes de comparaison.

Dans son mémoire récapitulatif enregistré au greffe le 15 novembre 2023, LMH maintient son offre de prix. Il conteste la surface issue du mesurage au motif que la surface de 22,40 m² correspondant aux parties communes a été comptabilisée et qu'en l'absence de plan détaillé, la différence avec les surfaces mentionnées dans la déclaration d'intention d'aliéner n'est pas justifiée. Il exclut les termes 10 et 12, au motif que la surface, trop petite, n'est pas comparable. Il critique le terme de comparaison présenté par la S.C.I. du Cœur Joyeux. Il estime que seul le terme 14 est pertinent et cite une autre cession. Il conteste la méthode s'agissant de la parcelle C[Cadastre 51], en soutenant qu'il ne s'agit pas d'un immeuble à usage mixte et que les logements et le local commercial doivent être évalués séparément.

Dans son mémoire en réponse récapitulatif enregistré au greffe le 15 décembre 2023, la S.C.I. du Cœur Joyeux maintient ses demandes, sauf en ce qui concerne la parcelle cadastrée C[Cadastre 58] pour laquelle elle diminue le prix demandé à 1 309 692,50 euros et l'article 700 du code de procédure civile pour lequel elle porte sa demande à 7 000 euros. Elle précise que le caractère probant du métrage n'est pas sérieusement contesté. Elle soutient que la différence de taille n'est pas un argument pour écarter un terme de comparaison. Elle estime que l'immeuble comportant le garage et les deux appartements est un immeuble à usage mixte et peut être évalué par comparaison avec d'autres immeubles mixtes.

Après trois renvois à la demande des parties, l'affaire a pu être utilement retenue à l'audience du 15 décembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur le prix du bien

En vertu de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition, dans le cadre de l'exercice d'un droit de préemption, est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas:
a) La date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
b) Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;
c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

L'article R.311-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R.311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié.
Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.

1/ Sur la consistance du bien

Il s'agit de trois immeubles situés à [Localité 61].

La parcelle C[Cadastre 15], d'une contenance de 3 545 m², est située [Adresse 20].
La parcelle C[Cadastre 58], d'une contenance de 1 268 m², est située [Adresse 34].
La parcelle C[Cadastre 16], d'une contenance de 332 m², est située [Adresse 65].

a) Parcelle C[Cadastre 15] d'une contenance de 3 545 m²

Il s'agit d'un immeuble à usage professionnel, comportant un parking central et sept bâtiments/lots, repris dans le schéma ci-dessous.

La société du Cœur Joyeux a fait établir un mesurage des surfaces utiles des locaux par l'Agence Diagnostic Nord le 26 juin 2023. Le propriétaire a repris les surfaces mesurées dans le tableau ci-dessous, en les comparant avec les surfaces indiquées dans la DIA :

Rien ne permet de remettre en cause la fiabilité des mesures effectuées par l'Agence Diagnostic Nord qui est un professionnel, l'autorité expropriante n'apportant aucun élément concret pour les contredire.

En conséquence, il convient de retenir les surfaces issues du mesurage.

Les divers lots de l'ensemble immobilier présentent les caractéristiques suivantes:
Lot 1 : bureaux d’une surface de 174,13 m², occupés par Nord Maintenance Industrie. En front à rue, façade briques, toiture tuiles. Fenêtres bois simple vitrage, à guillotine. Au rez-de-chaussée, il se compose d'un bureau sur la droite (revêtement sol carreau PVC, salle d’archives avec sol carrelé, murs peints ou fibrés, sanitaires, radiateurs fonte avec chauffage fioul), d'un bureau sur la gauche (sol carrelé, séparé par des portes coulissantes menant à une salle de réunion, accès cave avec cuve de fioul). Au 1er étage, il y a un bureau (sol parquet ou lino, murs peints), un local vide et une pièce servant de stockage. Les locaux sont bien entretenus.
Lot n°2 : Bureaux et entrepôt d’une surface de 523,14 m², libre
C'est un entrepôt avec une construction briques, structure métallique, toiture tuiles et verrière, isolation à refaire. Une partie bacacier en façade cour, volet métallique,dalle béton, mur aveugle sur la rue. Il n'est pas chauffé ni isolé. Sont intégrés également dans le lot deux bureaux carrelés, avec murs peints, sol carrelé, un préfabriqué servant de vestiaires et des sanitaires. Le chauffage est électrique. L'état du lot est moyen.
Lot n°3 – Entrepôt d’une surface de 329,28 m², occupé par IBC
Entrepôt avec mezzanine plancher et poteaux bois : murs briques, porte métallique coulissante, toiture tuiles et verrière, structure métallique, fenêtres simple vitrage, dalle béton, non chauffé, isolation à revoir, électricité. L'état est moyen.
Lot n°4 : Entrepôt d’une surface de 284,46 m², libre
Entrepôt de forme rectangulaire, toiture tuiles, charpente bois, verrière, structure métallique supportant le bois, murs briques, façade bois, porte bois, impostes vitrées, dalle béton, non chauffé, non isolé, électricité. L'état est moyen. Il reste des traces d'infiltrations anciennes en raison d'une descente d'eaux pluviales qui était bouchée et a été remplacée.
Lot n°5 : Entrepôt d’une surface de 537,77 m², occupé par les Ateliers Malecot
Entrée sur la rue du Cœur Joyeux. Construction briques, porte bois, impostes vitrées, toiture tuiles, charpente bois, verrière, structure métallique, dalle béton. Le bâtiment est tout en longueur, non chauffé, non isolé. Il dispose de l'électricité. Son état est moyen.
Lot n°6 : Entrepôt d’une surface de 281,61 m², occupé par Nord Maintenance Industrie
Entrepôt au fond de la cour, en deux parties : murs briques et bac acier sur cour, toiture tuiles, charpente et structure bois, dalle béton, portes coulissantes métalliques, néons, non chauffé, non isolé. L'état est moyen.
Lot n°7 : Entrepôt d’une surface de 433,66 m², libre
Extension en L, adossée sur le mur d’enceinte du site : bac acier, sol carrelé dans la première partie, béton dans la seconde, deux portes sectionnelles. Il est scindé en plusieurs pièces à usage de bureaux et de pièces de stockage. Il comporte des sanitaires et un étage partiel. Il n'est ni chauffé ni isolé, son état est moyen.

b) Parcelle C[Cadastre 58], d'une contenance de 1 268 m²

Il s'agit d'un immeuble de rapport comprenant un commerce (garage de réparation automobile) au rez-de-chaussée et deux appartements, occupés en R+1 et R+2. Les appartements disposent d'une entrée indépendante [Adresse 30].

La société du Cœur Joyeux a fait établir un mesurage des surfaces utiles des locaux par l'Agence Diagnostic Nord le 26 juin 2023. Les surfaces suivantes ont été mesurées:


LMH n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause le mesurage effectué par un professionnel. Les surfaces susmentionnées mesurées par l'Agence Diagnostic Nord seront ainsi retenues.

En revanche, il n'y a pas lieu de tenir compte de la superficie des locaux communs pour déterminer la surface utile, en matière d'expropriation, de sorte que la surface de 22,40 m² des parties communes ne sera pas intégrée.

Les locaux présentent les caractéristiques suivantes :
– Commerce [Adresse 34]
Les locaux commerciaux du rez-de-chaussée sont d'une surface de 1554,49 m² suivant attestation de mesurage. Ils sont occupés par une activité de garage de réparation automobile. Ils ont des murs briques, toiture tuiles charpente bois, structure Eiffel, verrière, dalle béton. Le local n'est ni chauffé ni isolé. Il s'agit d'un local traversant avec une sortie sur la [Adresse 64], par un hall d’exposition, avec une vitrine sur rue. Il comprend également une mezzanine avec partie bureaux. Son état est moyen.
Logements : [Adresse 30]
Ils sont accessibles par une entrée indépendante. Au rez-de-chaussée se trouvent un local poubelle et une pièce de stockage. Le sol est carrelé et un escalier bois mène aux étages. Le logement du 1er étage est d'une surface mesurée de 62,80 m² et celui du 2ème étage d'une surface de 62,29 m². Ils sont de même configuration, avec des fenêtres PVC avec persiennes, chauffage gaz avec chaudière murale dans la cuisine équipée dans l’un, avec meuble évier dans l’autre. Les deux appartements sont composés d'une pièce à usage de salon, salle à manger, d'une salle de bains avec baignoire et lavabo et de WC indépendants. L'ensemble est dans un état correct.

c) Parcelle C[Cadastre 16], d'une contenance de 332 m²

Il s'agit d'un terrain non bâti à usage d'emplacements de stationnement. Il est occupé par la société Ateliers Malecot

d) Sur le zonage

Les parcelles sont classées en zone UCO 1.1.1. Villes de la couronne urbaine- centralités (100%).

2/ Sur la qualification du bien

Selon l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2.

La propriétaire se prévaut de la qualification de terrains à bâtir des parcelles, sans que cette question fasse débat entre les parties.

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 62], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.

Selon l'article L. 213-4 alinéa 3 du code de l'urbanisme, en matière de préemption, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
-pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :
i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé 
-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l'espèce, le règlement du plan local d'urbanisme de la MEL a été modifié le 17 décembre 2021.

Il convient de retenir cette date comme date de référence.

4/ Sur la méthode de valorisation

Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l'expropriation, la juridiction tient ainsi compte des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d'urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d'un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable. Elle implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s'accordent sur l'application de la méthode par comparaison.



5/ Sur l’estimation des biens

Les parties ont cité les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement

Pour la parcelle C [Cadastre 58]

N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Adresse
Date mutation
Année
construction
Surf. Utile totale
Prix total
Prix/m²
(surf. Utile)

APPARTEMENTS
1
5914P02 2020P11846
[Cadastre 26]/[Cadastre 27]/C/[Cadastre 48]//[Cadastre 14], [Cadastre 3], [Cadastre 43]
[Adresse 33]
30/09/2020
1950
62
135 917
2 192,21
2
5914P03 2021P13278
[Cadastre 26]/[Cadastre 27]/C/[Cadastre 57]//[Cadastre 32], [Cadastre 18]
[Adresse 31]
13/07/2021
1954
65
133 000
2 046,15

IMMEUBLES DE RAPPORT
3
2022P04446
AV [Cadastre 25]
[Adresse 40]
20/01/2022

129,60
280 000
2 160,49
3 appartements - valeur occupée
4
2022P00598
C [Cadastre 21]
[Adresse 52]
30/12/2021

139
283 000
2 035,97
3 appartements – partiellement occupés
5
2022P22163
CL [Cadastre 8], [Cadastre 9], contenance 847 m²
[Adresse 11]
23/05/2022

490
470 000
959,18
Maison mitoyenne de 1920 avec façade en briques en bon état. Le bien comprend une partie à usage d'habitation et une partie à usage professionnel, occupée.
Atelier (ancien garage réparation automobile) de 400 m² environ, avec sanitaires, salle de détente, vestiaire et cabine de peinture de 2001, en briques, tôles fibrociment et plastique sur charpente métallique, bardage métallique récent, sol en béton.
Pollution des sols, cuve à huile usagée.
5 petits garages en état moyen, couverture fibrociment, beau portail métallique.
6
2023P11823
LZ [Cadastre 22]
[Adresse 10]
24/03/2023

575
285 000
495,65
Construction ancienne à usage artisanal/commercial, sur sol en béton en état moyen, avec bureaux non chauffés à l’entrée et en mezzanine, porte sectionnelle, couverture en fibrociment et tôles PVC, maçonnerie en briques avec un pignon uniquement doté d’un bardage métallique, charpente bois et acier, pas de sanitaires. État général correct.
Ancien garage


Pour la parcelle C [Cadastre 16] – Terrain

N°
Réf. Enregistr.
Réf. Cadastrales
Adresse
Date mutation
Surface
Prix total
Prix/m²
(surf. Utile)
7
2021P19593
[Cadastre 26]/[Cadastre 27]/B/[Cadastre 50]
[Adresse 19]
30/09/2020
267
69 500
260,29
8
2020P10321
[Cadastre 26]/[Cadastre 27]/A/[Cadastre 42]//[Cadastre 32], [Cadastre 18]
[Adresse 63]
14/09/2020
550
108 333
196,96
9
2019P10675
B [Cadastre 49]
[Adresse 66]
02/08/2019
494
250 000
506,07


Pour la parcelle C [Cadastre 15]


N°
Réf. Enregist.
Réf. Cadastrales
Contenance
Commune
Adresse
Date mutation
Surf. Utile totale
Prix total
Prix/m²
(surf. Utile)
Nature
10
5914P03 2021P17250
[Cadastre 26]/[Cadastre 27]/C/[Cadastre 47], [Cadastre 46], [Cadastre 45]
238
[Localité 61]
[Adresse 55]
30/08/2021
221
192 000
868,78
Bureau et stockage
11
5914P03 2022P04726
[Cadastre 26]/
[Cadastre 29], [Cadastre 28]
1 027
[Localité 61]
[Adresse 53]
28/01/2022
500
563 884
1 127
Stockage et stationnement
12
2021P03807
C [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 37], [Cadastre 38]
968
[Localité 61]
[Adresse 6]
15/03/2021
487
610 000
1 252

Un bâtiment à usage commercial comprenant : Au rez-de-chaussée et l'étage, un bureau, des vestiaires et sanitaire, stockage petit matériel, un entrepôt, des archives, un stockage fermé et chauffé et un stockage extérieur, un parking
13
5914P03 2021P16648
[Cadastre 26]/[Cadastre 27]/C/[Cadastre 39]//[Cadastre 5], [Cadastre 32], [Cadastre 4], [Cadastre 7]
2 254
[Localité 61]
[Adresse 2]
27/08/2021
284
245 000
862,68

6 bâtiments à usage artisanal, d’entrepôt, atelier ou bureaux – aire de circulation et stationnements
14
2021P01330
C [Cadastre 44]
3 343
[Localité 61]
[Adresse 41]
13/01/2021
1 816
800 000
440,52
Entrepôt et locaux d’activité


Termes de comparaison cités par LMH

Pour la parcelle C[Cadastre 15]

N°
Réf. Enr.
Réf. Cadastrales
Contenance
Commune
Adresse
Date mutation
Surf. Utile totale
Prix total
Prix/m²
(surf. Utile)
Nature
15

C[Cadastre 36]

[Localité 61]
[Adresse 54]
04/09/19
1095
685000
625,57
Local industriel, commercial ou assimilé



Termes de comparaison cités par la S.C.I. du Cœur Joyeux

Pour la parcelle C[Cadastre 15]

N°
Réf. Enregist.
Réf. Cadastrales
Cont.
Commune
Adresse
Date mutation
Surf. Utile totale
Prix total
Prix/m²
(surf. Utile)
Nature
16
2019P07159
EO0433

[Localité 61]
[Adresse 59]
04/07/19
1250 m²
1440000
1 152,00 €
Local industriel, commercial et assimilé


Pour la parcelle C [Cadastre 58]

°
Réf. Enregist.
Réf. Cadastrales
Cont.
Commune
Adresse
Date mutation
Surf. Utile totale
Prix total
Prix/m²
(surf. Utile)
Nature
17
2022P15031
CY[Cadastre 1]

[Localité 60]
[Adresse 56]
20/04/22
432 m²
440000
1 018,51 €
Immeuble à usage mixte comprenant 2 appart. Et 1 local
18
2019D20099
AA2
298AP198
298AP226


[Adresse 24]
08/11/19
910 m²
780000
857,14 €
Ensemble immobilier à usage mixte, commercial et d'habitation

a) Sur la parcelle C[Cadastre 17]

La commissaire du gouvernement se fonde sur les termes 10 à 13pour retenir un prix de 1 000 €/m².

Les termes 10 à 14, 15 et 16 concernent des immeubles à usage professionnel, bureaux, stockage, bâtiments à usage d'entrepôts, bâtiments commerciaux, ateliers... Il s'agit de cessions récentes.

Il convient d'écarter les termes 10 et 13 qui concernent des bâtiments professionnels de très petite taille, soit inférieure à 300 m², sans commune mesure avec l'ensemble immobilier à évaluer d'une surface de 2564 m².

S'agissant du terme 11, il correspond à la cession de deux parcelles. Une seule de ces parcelles est bâtie. Cependant, s'agissant d'une cession unique des deux parcelles réunies, la partie non bâtie est l'accessoire du bâtiment et seule la surface du bâti doit être prise en compte pour le calcul du prix au m². Le prix au m² a donc régulièrement été calculé sur la base d'une surface utile de 500 m². Par ailleurs, le fait que la parcelle correspondant au terrain nu ait été cédée seule, deux ans auparavant, ne justifie pas que le terme soit écarté, le terme 11 restant révélateur de la valeur de marché pour ce type de bien. En conséquence, rien ne justifie d'écarter ce terme qui peut donc être retenu.

S'agissant du terme 12, s'il concerne certes un bâtiment à usage commercial avec un bâtiment de stockage fermé et chauffé, ce qui n'est pas le cas de la plupart des lots de la parcelle C[Cadastre 17], le lot 1 comprend également des bureaux et espaces de stockage chauffés. Le bien cédé présente donc suffisamment de caractéristiques communes avec l'immeuble litigieux pour être pertinent. Il n'y a pas lieu d'écarter ce terme.

Aucun argument n'est développé par les parties pour écarter le terme 14, alors que sa surface, très grande, est proche de celle du bien évaluer. Il présente suffisamment de caractéristiques communes, s'agissant de la nature des bâtiments et de leur usage, et de son secteur géographique, pour être retenu comme pertinent.

S'agissant du terme 15 cité par LMH, faute de production de l'acte de cession, les surfaces et caractéristiques du bien ne peuvent être vérifiées. Dès lors ce terme ne pourra pas être retenu.

S'agissant du terme 16, cité par la société civile immobilière, il correspond à la cession de lots au sein d'une copropriété. Il ne relève ainsi pas du même marché et sera écarté.

Les lots 11, 12 et 14 correspondent à des cessions récentes de biens immobiliers à usage professionnel globalement de même nature que ceux du bien à évaluer et situés dans un secteur géographique proche. Ces termes présentent suffisamment de caractéristiques communes et de similarités avec le bien litigieux pour être révélateurs du marché et pertinents.

Il résulte de ces trois termes un prix moyen de 939,84 €/m², qui sera arrondi à 940€/m².

Il convient en conséquence de fixer le prix de la parcelle C [Cadastre 15] à 2410160 euros (940€ x 2564m²).


b) Sur la parcelle C[Cadastre 58]

La commissaire du gouvernement propose l'évaluation distincte des appartements et du garage, soit un prix de 2000€/m² pour les appartements et un prix de 460€/m² pour le garage. La propriétaire propose quant-à elle d'évaluer de même, les appartements et le garage séparément, mais également d'évaluer l'ensemble immobilier de manière globale par rapport à des immeubles à usage mixte. Elle retient ainsi un prix correspondant à la moyenne des deux méthodes. LMH conteste la comparaison globale par rapport à des immeubles mixtes.

L'immeuble est composé de deux appartements, en étage avec entrée séparée, et d'un fonds de commerce au rez-de-chaussée à destination de garage de réparation automobile.

Le seul fait que les lots aient des entrées séparées ne justifie pas d'écarter la comparaison globale par rapport à des immeubles de rapport à usage mixte, dès lors qu'il s'agit de fait d'un immeuble à usage mixte.

En l'espèce, compte tenu des éléments de comparaison produits, il apparaît adapté d'appliquer la comparaison par lots et de la corroborer avec la comparaison par rapport à des immeubles à usage mixte.

Sur l'évaluation distincte des lots
S'agissant des appartements, il est produit les termes 1 à 4.

Ces quatre termes correspondent à des cessions et acquisitions récentes d'appartements et d'immeubles de rapport à usage d'habitation dans un secteur géographique proche. Ils présentent suffisamment de caractéristiques communes avec les biens à évaluer pour être pertinents.

Il résulte de ces quatre termes un prix moyen de 2 108,70 euros/m². Sur la base de ce prix, arrondi à 2108€/m², les deux appartements de surfaces mesurées de 62,80 m² et 62,29 m² arrondies à 125 m², peuvent être valorisés à 263500 euros.

S'agissant du garage d'une surface de 1 554,49 m², le commissaire du gouvernement se fonde sur les termes 6 et 14.

L'immeuble objet du terme 6 est certes situé dans un autre quartier de [Localité 60]. Cependant, il s'agit d'une construction ancienne, sur sol béton, en état moyen. Il présente ainsi de nombreuses caractéristiques communes avec l'immeuble à évaluer.

S'agissant du terme 14, si la société [Adresse 65] demande à ce qu'il soit écarté en ce qu'il porte « sur un ensemble immobilier très différent du bien à évaluer », il ne s'explique pas sur ce qui rendrait ce terme non pertinent. Il est stipulé dans l'acte de cession qu'il s'agit d'un entrepôt et de locaux d'activité. Et l'immeuble se trouve dans le même secteur géographique, soit [Localité 61].

Les parties, si elles critiquent l'une et l'autre les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement, s'abstiennent pour autant d'en produire d'autres.

Dès lors, en l'absence d'autre terme de comparaison produit disposant de davantage de caractéristiques communes avec le bien à évaluer, les termes 6 et 14 présentent suffisamment de similarités avec le garage litigieux pour permettre de déterminer sa valeur de marché.

Ainsi, les termes 6 et 14 sont suffisamment similaires au bien en cause pour être retenus. Il en résulte une valeur moyenne de 468,09 €/m². Sur cette base, le garage peut être estimé à 727272 euros (468€x1554m²).

Selon cette méthode, l'ensemble immobilier peut être évalué à 990 772 euros (263 500 + 727 272).

Sur l'évaluation globale des lots
Le propriétaire cite deux termes de comparaison d'immeubles mixtes (logements + locaux d'activité), soit les termes 17 et 18. La commissaire du gouvernement a cité le terme 5.

Il convient d'écarter le terme 18 du propriétaire, en ce que les surfaces des divers locaux loués ne sont pas toutes stipulées dans l'acte de cession, de sorte que le prix/m² ne peut être déterminé.

Les termes 5 et 17 correspondent à des immeubles à usage mixte de logement et professionnel. Il s'agit de cessions récentes, dans un même secteur géographique. Ces termes de comparaison apparaissent suffisamment similaires au bien à évaluer pour être pertinents, peu important qu'ils ne comportent pas exactement la même répartition entre les lots correspondant à du logement et ceux à usage professionnel.

Il ressort de ces deux termes un prix moyen de 988,85€/m², arrondi à 989€/m², soit une évaluation de l'immeuble à 1 660 531 euros ((garage 1554+logements 125m²= 1679 m²) x 989 m²).

Sur le prix
Il résulte de la moyenne des deux méthodes un prix de 1325651,50 euros ((990 772€+1 660 531€)/2).

En conséquence, il convient de fixer le prix de la parcelle C[Cadastre 58] conformément à la demande, soit à 1 309 692,50 euros.

c) Sur la parcelle C[Cadastre 16]

La commissaire du gouvernement cite trois termes de comparaison. Aucun autre terme n'est cité par le requérant ou la défenderesse.
Les termes 7 à 9 correspondent à des terrains situés à proximité géographique du bien à évaluer et sont d'une surface similaire.

Le terme 9 date de moins de cinq ans à la date de la saisine de la juridiction, de sorte qu'il apparaît suffisamment récent pour être révélateur de la valeur de marché et être donc pertinent. Au surplus, dans la mesure où seuls trois termes de comparaison sont cités, il est opportun de conserver ce terme pour mieux approcher la valeur de marché.
Il convient donc de conserver les 7 à 9 comme pertinents.

La moyenne de ces trois termes est de 321,11 €/m².

Le prix de la parcelle sera ainsi fixé à une valeur arrondie de 321 €/m², soit 106572 euros (321€ x 332m²).

II- Sur les demandes accessoires

LMH succombant au principal, supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 7 000 euros.



PAR CES MOTIFS

Le juge de l'expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 17 décembre 2021 ;

FIXE le prix de l'immeuble situé [Adresse 20] à [Localité 61], cadastré section C n°[Cadastre 15] appartenant à la S.C.I. du Cœur Joyeux, à la somme de 2 410 160 euros, à laquelle s'ajoute la commission de 90 461,54 euros ;

FIXE le prix de l'immeuble situé [Adresse 34] et [Adresse 30] à [Localité 61], cadastré section C n°[Cadastre 58] appartenant à la S.C.I. du Cœur Joyeux, à la somme de 1 309 692,50 euros, à laquelle s'ajoute la commission de 25 846,16 euros ;

FIXE le prix de l'immeuble situé [Adresse 65], cadastré section C n°[Cadastre 16] d'une contenance de 332 m² appartenant à la S.C.I. du Cœur Joyeux, à la somme de 106 572 euros à laquelle s'ajoute la commission de 3 692,30 euros ;

CONDAMNE l'Office public de [Localité 60] Métropole Habitat (LMH) à payer à la S.C.I. du Cœur Joyeux la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de LMH.

Le GreffierLe juge de l'expropriation