Tribunal Judiciaire · Chambre 3 cab 03 D — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 3 cab 03 D

 N° RG 20/00427 - N° Portalis DB2H-W-B7E-UUH7

Jugement du 25 janvier 2024
























Notifié le :




Grosse et copie à :

Me Shanie ELJERRAT - 1387
Me Philippe PLANES - 303







REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 25 janvier 2024 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 23 janvier 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 26 octobre 2023 devant :

Marc-Emmanuel GOUNOT, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société [N] [W] & CIE
domicilié : chez [N] [W] & CIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Shanie ELJERRAT, avocat au barreau de LYON



DEFENDEURS

Monsieur [P] [V]
né le 30 avril 1971 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON


Madame [O] [C] épouse [V]
née le 06 octobre 1971 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON



Monsieur [J] [C]
né le 04 décembre 1969 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON








Par procès-verbaux des 22 et 30 décembre 2011, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 2] a fait constater l’exécution, par Madame [C] et Messieurs [C] et [V] de travaux affectant selon lui les parties communes de façon non autorisée : percement d’un mur du local poubelle, installation d’une porte, installation de conduite de gaz et suppression de couverture de cour.

Le 28 février 2013, un rapport d’expertise privé sollicité par le syndicat fait état d’infiltrations dans les caves traversées des gaines. 

Lors de l’assemblée générale du 16 mai 2013, Monsieur [V] a informé les copropriétaires de son intention d’entreprendre des travaux de couverture de la cour.

Par courriers recommandés des 25 octobre 2016 et 13 janvier 2017, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a mis en demeure Madame [C] et Monsieur [V] de mettre fin aux atteintes aux parties communes, ce qu’ils ont contesté par courrier du 10 novembre 2016.

Saisi par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES le 9 mai 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon, par ordonnance du 7 novembre 2017, a prononcé une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [E].

Dans son rapport du 14 janvier 2019, Monsieur [E], précisant qu’il n’était pas missionné pour la conduite de gaz, a constaté la mise en place de fourreaux de câbles d’alimentation électrique dans les parties communes, l’humidité des caves et notamment de la cave 1 contiguë à la cour et le percement du mur séparatif entre le local poubelle et la cour.

Par exploit du 30 décembre 2019, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a donné assignation aux consorts [V]-[C] en cessation d’occupation de la cave 1 et en réparation de ses préjudices. 

Par ordonnance du 23 janvier 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l’affaire a été fixée à l’audience du 26 octobre.


Par les conclusions notifiées le 5 octobre 2022 le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES demande qu’il plaise au tribunal:
Vu l’article 31 du code de procédure civile,
Vu les articles 2224, 2241 et 2239 du code civil,
Vu les dispositions de l’article 42 version antérieure à la loi ELAN, de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et des plus précisément des articles 9, 14, 15, 24, 25, 26 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions des articles 544 et 1382, 1383 et 1384 ancien du Code Civil,
Vu le principe selon lequel « Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage », 
Vu les dispositions des articles 1382 et suivants anciens et 1240 et suivants du Code Civil,
Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1231 et suivants du Code Civil,
DIRE ET JUGER que les Caves n°1,5,9,10 et 13 sont des parties communes ;
DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires à la qualité à agir concernant les caves n°1, n°5, n°9 n°10 et n°13
Par conséquent, REJETER les moyens d’irrecevabilité adverses soulevés sur ce point,
REJETER le moyen de prescription relatif à la demande de réalisation des travaux de couverture de la courette
REJETER le moyen de prescription relatif à la demande d’indemnisation à compter de 1999 du préjudice relatif à la jouissance des caves 
DIRE ET JUGER que la responsabilité de Monsieur [P] [V], Madame [O] [C], et Monsieur [J] [C], est engagée au titre des travaux non autorisés et réalisés sur les parties communes et des dégâts occasionnés sur ces dernières et des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires
Par Conséquent,
CONDAMNER Solidairement Monsieur [P] [V], Madame [O] [C], et Monsieur [J] [C], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à REALISER les travaux prescrits par l’expert judicaire dans son rapport, dans un délai de 3 mois à compter du jugement à intervenir et relatif à :
- La remise en état à l’identique des parties communes des caves (débranchement des
compteurs ERDF et retrait des câbles et fourreaux) selon descriptif de l’expert judicaire ;
- Au rebouchage de l’accès à la cour par le local poubelles selon devis E. MOSNIER ;
- À la réalisation d’une toiture de type verrière selon descriptif de la société DMF ;
- Au raccord au fil d’eau et de maçonnerie selon descriptif de l’expert judiciaire ;
- Au curage préalable des canalisations de récupération des EP depuis la terrasse [V] selon
devis HERA ;
- La modification des réseaux terrasse [V] et au remplacement dauphin selon devis E.
MOSNIER ;
DIRE ET JUGER que lesdits travaux devront être strictement conformes au descriptif de l’expert et aux règles de l’art et CONDAMNER Monsieur [P] [V], Madame [O] [C], et Monsieur [J] [C] à mandater les mêmes entreprises que celles retenues par l’expert dans son rapport,
DIRE ET JUGER qu’en cas d’impossibilité de l’entreprise concernée ou lorsque le descriptif des travaux émane de l’expert uniquement, une entreprise qualifiée dans le domaine concerné devra être choisie et devra dresser un devis identique à celui retenu par l’expert ou à son descriptif,
CONDAMNER Monsieur [P] [V], Madame [O] [C], et Monsieur [J] [C] à adresser au syndic en exercice au préalable les devis actualisés,
DIRE ET JUGER que Monsieur [P] [V], Madame [O] [C], et Monsieur [J] [C] ne pourront débuter les travaux qu’à réception de l’accord du syndic en exercice sur lesdits devis actualisés, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,
CONDAMNER Monsieur [P] [V], Madame [O] [C], et Monsieur [J] [C] à adresser au syndic en exercice, une fois les travaux achevés, la facture, sous un mois, sous astreinte de 50 euros par jour de retard.
A titre subsidiaire, 
SE FAIRE AUTORISER à réaliser lesdits travaux en pénétrant chez Monsieur [P] [V], Madame [O] [C], et Monsieur [J] [C], 
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [V], Madame [O] [C] épouse [V] et Monsieur [J] [C] à laisser pénétrer les entreprises mandatées par le Syndicat des copropriétaires pour faire réaliser les travaux, au besoin en leur remettant les clés permettant l’accès aux différents lots privatifs concernés, sous astreinte de 500 euros par refus,
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [V], Madame [O] [C] épouse [V] et Monsieur [J] [C] à régler au syndicat des copropriétaires le coût desdits travaux, retenu par l’expert judiciaire, à savoir :
- 1 430 euros TTC pour la remise en état à l’identique des parties communes des caves ;
- 1 050 euros HT soit 1 155 euros TTC pour le rebouchage de l’accès à la cour par le local poubelles
selon devis E. MOSNIER ;
- 11 363,64 euros HT soit 12 500 euros TTC pour la réalisation d’une toiture de type verrière selon
descriptif de la société DMF ;
- 300 euros HT soit 310 euros TTC pour raccord au fil d’eau et 500 euros HT soit 510 euros TTC de
maçonnerie ;
- 549 Euros HT soit 603,90 euros TTC de curage préalable des canalisations de récupération des EP
depuis la terrasse [V] selon devis HERA ;
- 3 947,24 euros HT soit 4 341,96 euros TTC pour la modification des réseaux terrasse [V] et le remplacement dauphin selon devis E. MOSNIER ;
Soit la somme totale de 20 853,86 TTC selon devis valeur 2018, à actualiser au jour de réalisation des travaux par des devis actualisés,
En tout état, 
DIRE ET JUGER que la Cave n°1 est une partie commune ;
CONDAMNER Solidairement Monsieur [P] [V], Madame [O] [C], et Monsieur [J] [C], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à DEBARRASSER la cave n°1 et à cesser toute occupation,
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [V], Madame [O] [C] épouse [V] et Monsieur [J] [C] au règlement du coût du traitement curatif des caves par assèchement forcé selon devis SOVEA, à hauteur de la somme de 9 204 euros HT soit 10 124,40 euros TTC euros, selon devis valeur 2018, à actualiser au jour de réalisation des travaux,
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [V], Madame [O] [C] épouse [V] et Monsieur [J] [C] à indemniser le syndicat des copropriétaires du préjudice lié à l’impossibilité d’utiliser ses caves n°5, 9,10 et 13 depuis 1999, à hauteur de 10% de 6 euros le m2 par mois, jusqu’à réalisation des travaux des travaux d’asséchement,
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [V], Madame [O] [C] épouse [V] et Monsieur [J] [C] à indemniser le syndicat des copropriétaires du préjudice lié à l’impossibilité d’utiliser la cave n°1 depuis 2011, à hauteur de 100% de 6 euros le m2 par mois, jusqu’au complet débarrassage de la cave,
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [V], Madame [O] [C] épouse [V] et Monsieur [J] [C] à indemniser le syndicat des copropriétaires du préjudice lié à la perte d’usage d’une partie du local poubelles depuis juin 2011 à hauteur de 6 euros pour 1m2 par mois, jusqu’à la réalisation des travaux de reprise,
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [V], Madame [O] [C] épouse [V] et Monsieur [J] [C] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble la somme de 10 000 € au titre de dommages et intérêt pour résistance abusive,
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [V], Madame [O] [C] épouse [V] et Monsieur [J] [C] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [V], Madame [O] [C] épouse [V] et Monsieur [J] [C] aux entiers dépens de l’instance de fond et de référé, comprenant les frais d’expertise judiciaire.
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait valoir :
- que le syndic a été dûment autorisé à agir par assemblée générale des copropriétaires du 6 juin 2019,
- que la remise en état des parties communes ayant fait l’objet de travaux non autorisés par application de l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de la page 3 du règlement de copropriété est la sanction de principe,
- que les trois défendeurs doivent être déclarés responsables, faute pour eux de préciser leur rôle dans leurs conclusions ou bien au cours des opérations d’expertise où seul Monsieur [V] était présent,
- que l’autorisation d’installation d’un compteur Linky donnée à ERDF par le syndic ne valait pas autorisation du syndicat pour l’installation des alimentations par les défendeurs et qu’aucune demande de mise à l’ordre du jour d’une résolution de régularisation n’a été déposée,
- que la situation alléguée d’enclave des anciens ateliers ainsi alimentés n’existe pas et ne dispensait pas en tout cas d’une autorisation du syndicat, et que Monsieur [V], auteur des travaux, et Madame [C], propriétaire des lots concernés, doivent être déclarés co-responsables,

- que la cave n°1 appartient bien au syndicat selon le règlement de copropriété et les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’en tout cas les installations électriques ne la traversent pas,
- que la remise en état de la couverture de la cour par Monsieur [V], auteur de la suppression, et Monsieur [C], propriétaire de la cour, s’impose pour ne pas nuire à la solidité de l’immeuble comme l’expert l’a souligné,
- que la couverture de la cour doit être reconstituée même si elle était privative, en raison du dommage causé aux parties communes qui ne provient pas d’un défaut d’étanchéité du mur,
- que le délai de prescription applicable est celui de 10 ans prévu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et qu’il court à compter du jour où il a eu connaissance du désordre résultant de la suppression de la cour et non à compter de celle-ci,
- que la clause du règlement de copropriété autorisant des ouvertures de murs mitoyens doit être réputée non écrite et en tout cas ne s’applique à la suppression d’un mur donnant sur une partie commune, Monsieur [V], auteur de la suppression, et Monsieur [C], propriétaire du lot bénéficiaire devant être déclarés co-responsable,
- que le nombre de désordres et les manœuvres judiciaires dilatoires des défendeurs caractérisent la résistance abusive.

Par conclusions n°4 notifiées le 17 janvier 2023, Monsieur et Madame [V] et Monsieur [C] demandent qu’il plaise :
Vu l’article 55 du decret du 17 mars 1967,
Vu l’article 2224 du code civil,
Vu l’article 31 du Code de procedure civile,
Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
]UGER que le syndic de copropriete a donné son accord à l'entreprise ERDF afin qu'elle realise les travaux de raccordement electriques et que les defendeurs ont demande à ce que cette autorisation soit ratifiee en assemblee generale,
]UGER en consequence l’action du SDC [Adresse 2] sans objet,
]UGER que le SDC [Adresse 2] n’a pas interet à agir concernant les caves n° 1, 10 et 13 constituant des parties privatives,
]UGER que les desordres affectant les caves n°5 et 9 sont dues au defaut d’etancheite du mur de l’immeuble du [Adresse 2],
]UGER que le SDC [Adresse 2] ne peut imposer à Monsieur et Madame [V] d’effectuer des travaux sur les parties privatives de Monsieur [C], ni meme de les financer,
]UGER que le SDC [Adresse 2] ne peut imposer Monsieur [C] à construire ou à financer la construction d'une verriere sur son terrain privatif,
]UGER que le reglement de copropriete autorise expressement et specialement, sans necessite d'une autorisation de l’assemblee generale des coproprietaires, la possibilite pour les occupants du rez-de-chaussee de creer des ouvertures permettant l’acces a leurs lots, y compris sur les parties communes,
]UGER que le SDC [Adresse 2] ne peut demander une condamnation solidaire des defendeurs, s'agissant d’actions en responsabilite delictuelle,
En consequence,
DEBOUTER le SDC [Adresse 2] de sa demande tendant à voir evacuer sous astreinte la cave n° 1 appartenant aux defendeurs,
PRONONCER prescrite l’action du SDC [Adresse 2] en ce qui concernent les desordres affectants les caves 5 et 9,
PRONONCER l’irrecevabilite des demandes indemnitaires du SDC [Adresse 2] an titre d'un trouble de jouissance de caves qui ne sont pas occupées << collectivement >>, le syndicat n'occupant et ne pouvant rien occuper à titre personnel,
LIMITER à tout le moins l'indemnisation du prejudice de jouissance du SDC [Adresse 2] concernant les caves n°5 et 9 si la preuve d'un trouble de jouissance collectif integral etait rapportee, les demandes anterieures au 9 mai 2012 etant prescrites,
DEBOUTER le SDC [Adresse 2] de l’integralite de ses demandes plus amples et contraires,
CONDAMNER le SDC [Adresse 2] à payer la somme de 5.000 € à chacun des defendeurs pour procedure abusive,
En tout etat de cause,

CONDAMNER le SDC [Adresse 2] à payer la somme de 3.000 euros à chacun des defendeurs en application de l'article 700 du Code de procedure civile,
DISPENSER les defendeurs de participer aux frais de justice engages par le SDC [Adresse 2] dans le cadre de la presente instance sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNER le SDC [Adresse 2] aux entiers depens.
ECARTER l’execution provisoire de la decision à intervenir,

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur et Madame [C] et Monsieur [V] font valoir :
- que le raccordement au gaz a été réalisé par GRDF et que tous les lots sont reliés au gaz,
- que le raccordement électrique est le fait d’ERDF qui a la concession de la colonne électrique de l’immeuble avec autorisation du syndic qui aurait dû soumettre la question à la ratification du syndicat,
- que le règlement de copropriété de 1923 considérant que la cave n°1 est une partie privative, le silence du règlement de 1983 ne peut être qu’une omission, de même que la cave a été oubliée dans l’acte de partage du 1er juin 1945,
- que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est irrecevable à agir pour faire cesser l’occupation de la cave, du moins acquise par usucapion depuis plus de 30 ans, et ne prouve pas la propriété des caves n°10 et 13, de telle sorte sont seules communes les caves n°5 et 9 et qu’il ne peut alléguer un préjudice de jouissance aux autres caves, même commun aux autres copropriétaires,
- que les demandes de réalisation de travaux concernant les caves n°5 et 9 et de réparation du dommage sont prescrites, dès lors que le demandeur n’a visé que dans ses conclusions notifiées le 26 janvier 2021 l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant une prescription décennale et que la connaissance des désordres existe depuis 1999, et qu’elle ne saurait en tout cas être admise sur une période antérieure au 9 mai 2012 au regard de la prescription quinquennale,
- que l’humidité des caves provient non de l’action des défendeurs, la verrière détruite étant le bien privatif de Monsieur [C], mais de celle de l’eau de pluie et de son infiltration par le soupirail, les joints de pierre et par capillarité dans les murs de fondation,
- que Monsieur [C] avait le droit conféré par l’article 3 du règlement de copropriété, en qualité de propriétaire du rez-de-chaussée, de créer des portes ou fenêtres destinées à plusieurs magasins,
- que la procédure est abusive du fait de l’absence de démonstration de la responsabilité personnelle de chacun des défendeurs et de la demande de travaux injustifiés alors que le syndicat ne souffre d’aucun préjudice.


MOTIFS

1) Sur l’intérêt à agir du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES concernant les caves 1, 10 et 13

Il résulte de l’article 31 du code de procédure civile que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

Les consorts [V] et Monsieur [C] considèrent que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne prouve pas que ces caves sont des parties communes comme il le soutient, condition sine qua non d’un intérêt à agir.

L’état descriptif de division du 23 juin 1983 n’attribue à aucun copropriétaire les caves 1, 5, 9, 10 et 13, sur lesquelles il reste silencieux tandis qu’il affecte la cave 2 à l’un des deux locaux commerciaux du rez-de-chaussée. Le règlement de copropriété du 20 juin 1923 attribuait à la société MAILLET, PANIS & CIE, adjudicataire du rez-de-chaussée de l’immeuble, la propriété de la cave 1, au même titre que la cave 2, comme étant rattachée au lot comprenant tout le rez-de-chaussée, affectait la cave 5 à un usage commun et la cave 9 à la loge du concierge et restait silencieux sur les caves 10 et 13, précisant néanmoins que sont communes les parties déclarées comme telles par la loi et les usages. 

Il n’est pas établi que les caves 1, 10 et 13 soient affectées à un usage collectif. Il ne résulte en effet d’aucun élément de preuve que la cave 1 soit devenue partie commune après avoir été affectée au lot du rez-de-chaussée avec la cave 2, lot ensuite divisé en 2 parties dont chacune a pu se voir affecter l’une des deux caves. L’absence de citation de la cave 1 dans l’état descriptif de division de 1983 où seuls sont recensées les parties privatives et leurs contenus peut résulter d’un oubli. La mention « cop » au regard de la cave 1 sur la facture de nettoyage du 31 décembre 2009 établit une prise en charge de l’entretien, mais ne suffit pas à établir un droit de propriété. S’agissant des caves 10 et 13, il n’est pas établi que Monsieur [W], « propriétaire du surplus » pour être adjudicataire des étages selon le règlement de 1923, s’en soit défait au profit de la copropriété. 

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES n’a donc pas d’intérêt prouvé à agir pour l’occupation des caves 1, 10 et 13 et ses demandes seront déclarées irrecevables de ce chef, notamment la demande de libération de la cave 1.

2) Sur la prescription de l’action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES concernant les caves 5 et 9

Il résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 23 novembre 2018 que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives à la prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre un copropriétaire et le syndicat. Le texte n’opère pas de distinction selon le fondement juridique de l’action.

Il n’est pas établi que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a eu connaissance des faits de percement de mur, suppression de la couverture de la cour et installation de porte avant le 22 décembre 2011, date du premier procès-verbal de constatation, ni de la présence des gaines d’électricité avant le rapport du 28 février 2013. Fondé à demander à tout copropriétaire la réparation de tout dommage subi depuis la réalisation des faits jusqu’à l’accomplissement d’un délai de dix ans suivant le 22 décembre 2011 en application de l’ancienne législation, ramené à cinq ans à compter du 23 novembre 2018 pour les faits non prescrits à cette date, la prescription n’était pas acquise à la date de l’assignation du 30 décembre 2019 visant l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 définissant le syndicat. L’exception d’irrecevabilité sera rejetée de ce chef.
 
3) Sur la réparation des désordres

Il résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qu’un copropriétaire ne peut pas porter atteinte aux droits d’un autre copropriétaire ni à la destination de l’immeuble.

Sur la suppression de la couverture de la cour

L’expert a noté un taux d’humidité particulièrement élevé dans le sous-sol et culminant dans la cave 1. Il relève que la verrière couvrant la cour privée appartenant, comme l’ancien local commercial transformé en deux appartements, à Monsieur [C], verrière détruite en 1999 par Monsieur [V], a contribué, quelle que soit son état à cette date, à une pénétration régulière d’eau de pluie dans cette cave, dont elle ne peut s’échapper par une simple ventilation naturelle. La situation a été aggravée par le maintien d’une tranchée ouverte pour la circulation des câbles électriques. 

L’expert estime que des travaux d’étanchéité du sol de la cour seraient aléatoires et très couteux en raison de la qualité du support existant et la difficulté d’évacuer les eaux de surface. Il chiffre à 11.363,64€ HT le coût de réalisation d’une nouvelle toiture de type verrière avec récupération des eaux de pluie et raccordement à la descente d’eau pluviale Est, outre 549€ HT de curage des canalisations, 3947,24€ HT de modification du réseau pour remédier au bouchage épisodique du regard et assèchement forcé des caves pour 9204€ HT. Il estime à la somme de 15.595,20 € le préjudice de jouissance subi collectivement, du fait d’une perte d’utilisation des caves hormis de la cave 1, à hauteur de 30 % pendant 19 ans.

Sur le fondement du trouble anormal de voisinage, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES demande l’exécution des travaux préconisés par l’expert en admettant l’attribution de la propriété de la cour à Monsieur [C], afin de limiter l’humidité des caves et préserver ainsi la solidité de tout l’immeuble, Monsieur [V] s’étant au demeurant engagé à reconstruire la verrière lors de l’assemblée générale du 16 mai 2013. Le syndicat demande l’indemnisation de l’impossibilité d’utiliser les caves 5 et 9 depuis 1999, à hauteur de 10% de 6 euros le m2 par mois, jusqu’à réalisation des travaux d’asséchement, étant rappelé que son action a été déclarée irrecevable pour les caves 1, 10 et 13. 

Les défendeurs, qui reconnaissent la propriété de Monsieur [C] pour la cour, concluent au rejet en estimant que la cause de l’humidité est le défaut d’étanchéité de la cave et qu’ils ne peuvent être contraints d’effectuer des travaux sur leur partie privative.

L’absence de conception d’un système de recueil des eaux de pluie après destruction de la verrière de la cour de Monsieur [C], dont l’absorption par le sol est favorisée au moyen d’une tranchée, est de nature à accentuer l’humidité des caves et donc à réduire leur possibilité d’utilisation et à fragiliser les soubassements de l’immeuble sans pour autant que l’atteinte à la solidité soit actuellement constaté. Monsieur [C] doit en conséquence réparation comme copropriétaire menaçant l’intégrité du bien et diminuant le droit de jouissance de l’ensemble des copropriétaires au sens de l’article 9 précité, Madame [V] restant étrangère à la cause et Monsieur [V] ayant simplement réalisé des travaux qui en soi ne sont pas la cause du trouble. 

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait état d’un préjudice de jouissance depuis 1999 qui n’est pas compatible avec la découverte d’un sinistre en 2011 et qui n’est pas étayé par des explications sur la façon dont il utilise les caves 5 et 9. Aucune indemnité ne sera versée à ce titre. 

Les caves 5 et 9 sont moins touchées par l’humidité que la cave 1. La nécessité d’opérations d’assèchement de ces deux caves n’étant pas établie, la demande effectuée à ce titre sera rejetée.

Il convient d’ordonner à Monsieur [C] d’entreprendre tous travaux utiles à afin de recueillir l’eau de pluie s’écoulant dans la cour selon conclusions du rapport d’expertise du 14 janvier 2019. La reconstruction d’une toiture de type verrière sera entreprise à défaut d’une solution alternative dont l’efficacité équivalente sera éprouvée. Seront compris le curage des canalisations et l’adaptation du réseau avec remplacement du dauphin. Des devis actualisés devront être soumis à l’aval du syndic de copropriété auquel la facture sera présentée dans un délai d’un an à compter du présent jugement, sous astreinte provisoire de 100€ par jour de retard. 

Sur l’installation des fourreaux électriques

L’expert a constaté que, à l’initiative de Monsieur [V], des câbles partent du compteur électrique général dans les parties communes du rez-de-chaussée, traversent la cave du sous-sol, cheminent dans les parties communes des caves, franchisent la cave n°1 pour sortir par le soupirail de la cave et traversent la cour privée pour alimenter en tranchée les anciens ateliers en arrière-cour, transformés en deux appartements appartenant à Madame [C] épouse [V]. Il relève, en l’absence d’autorisation de la copropriété pour le passage par les parties communes, l’existence néanmoins d’une attestation du syndic de copropriété en date de 15 juin 2012 contenant un accord de raccordement électrique. L’expert n’identifie pas d’autre préjudice et évalue à 1430 € TTC le débranchement du compteur, le retrait des câbles électriques et le rebouchage des trous.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES rappelle que tous travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes doivent être autorisés en assemblée générale des copropriétaires par application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, tandis que les défendeurs se réclament de l’autorisation du syndic donnée à la société ERDF, de l’absence de demande de mise de cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale et de l’impossibilité pour le syndicat de refuser un droit de passage de câbles électriques desservant un lot enclavé.

L’attestation du 15 juin 2012 adressée à ERDF « donnant accord pour les travaux de raccordements électriques », qui n’est pas remise en cause directement, est de nature à susciter un doute sur l’absence d’autorisation donnée à Madame [V] par la copropriété pour réaliser son installation électrique. Même si ce document ne prévoit pas les modalités des travaux à entreprendre, aucun préjudice de jouissance pour les autres copropriétaires n’a été signalé. En l’absence de trouble caractérisé, la demande de remise en état ou d’indemnisation sera rejetée.

Sur le percement de mur et la pose d’une porte

L’expert décrit la réalisation par Monsieur [V] d’une ouverture dans le mur en agglomérés de ciment séparant le local poubelles de la cour privée, sans autorisation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES. Dès lors que l’ouverture a été équipée d’une porte pleine fermée à clé, l’expert ne voit d’autre désordre que « administratif ». Une remise en état d’origine au moyen d’agglomérés de ciment et de parpaing brut dito est évaluée par l’expert à 1050€ HT. Le préjudice subi collectivement du fait d’une perte d’utilisation du local poubelles pendant 7 ans et demi à 72 € l’an est chiffré à 540€.

En application des articles 9, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES se plaint du manque d’autorisation requise préalablement à de tels travaux et demande la condamnation in solidum des défendeurs sous astreinte, à réaliser les travaux tels qu’ils ont été préconisés par l’expert, subsidiairement à permettre la réalisation des mêmes travaux par le syndicat au moyen de l’indemnité correspondante à verser, ainsi que l’indemnisation du préjudice de jouissance tel que proposé ci-dessus, avec actualisation à la date du jugement.

Les défendeurs contestent toute obligation in solidum et invoquent l’article 3 du règlement de copropriété.

L’article 3 du règlement de copropriété autorise tout copropriétaire à « pratiquer dans les murs mitoyens toutes ouvertures qu’il lui plaira pour faire communiquer les portions de maison dont il sera propriétaire, soit entre elles, soit avec les maisons contiguës à la condition de respecter les gaines de l’édifice… le propriétaire du rez-de-chaussée aura également la faculté de diviser les portions de l’immeuble lui appartenant en plusieurs magasins, cette division pourra entraîner l’ouverture de portes nouvelles sur l’entrée ou le vestibule et la création de fenêtres ou d’autres ouvertures dans les murs extérieurs ».

Il n’apparaît pas que la création d’une ouverture entre le local poubelles et la cour privée, pour desservir celle-ci, fasse communiquer les portions d’une maison ou bien résulte d’une division en plusieurs magasins nécessitant des portes nouvelles. A défaut d’applicabilité de l’article 3 du règlement, il appartenait à Monsieur [C], propriétaire du lot dont fait partie la cour, de solliciter l’assemblée générale des copropriétaires par application des articles 8 du règlement et 25 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant d’une transformation de la chose commune qu’est le mur de pourtour (article 1er du règlement). Par application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est fondé à demander la destruction de l’ouverture non autorisée. 

Madame [V] n’étant pas concernée par cette opération et l’invocation imprécise d’une supervision des travaux entre 1999 et 2013 par Monsieur [V], sans droit sur le lot concerné, ne suffisant pas à en faire l’auteur d’une faute délictuelle ou d’un trouble anormal de voisinage, Monsieur [C] sera seul condamné à une remise en état d’origine du mur entre la cour privée et le local poubelles, selon le descriptif de l’expert, après autorisation du syndic de copropriété qui sera préalablement destinataire d’un devis actualisé, les travaux devant être réalisés et leur réalisation justifiée par la présentation de la facture, sous astreinte provisoire de 100€ par jour de retard passé le délai de 1 an à compter du présent jugement. Il n’apparaît pas nécessaire de prononcer une astreinte supplémentaire pour la sollicitation de l’accord du syndic et la communication de la facture des travaux sous un mois. 

Le préjudice d’agrément subi par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sera mis à la charge du même, depuis juin 2011 à hauteur de 6 euros pour 1m2 par mois, jusqu’à la réalisation des travaux de reprise, soit 72 € pendant 12 ans, soit 864€.



4) Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ayant obtenu partiellement gain de cause contre l’un des défendeurs, la procédure ne saurait être tenue pour abusive de la part du premier.

Monsieur et Madame [V] ayant gain de cause, la procédure ne saurait être considérée comme abusive de leur part. 

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, Monsieur [J] [C] qui n’a jamais pris position personnellement dans cette affaire à l’égard du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE sera condamné à lui verser la somme de 5 000 € pour résistance abusive.


5) Sur les mesures accessoires 

Monsieur [J] [C], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance et de l’instance de référés.

Condamné aux dépens, il devra s’acquitter de la somme de 3 000€ envers le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu, en équité, de dispenser Monsieur [P] [V] et Madame [O] [V] qui obtiennent gain de cause de participation aux frais de justice prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire sera ordonnée en raison de l’ancienneté de la procédure.


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort :

DECLARE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, irrecevable en ses demandes du chef des caves 1, 10 et 13 faute d’intérêt à agir en l’absence de démonstration qu’il s’agit de parties communes,

DECLARE les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, recevables du chef des caves 5 et 9,

CONDAMNE Monsieur [J] [C], sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à entreprendre tous travaux utiles afin de recueillir l’eau de pluie s’écoulant dans la cour attenante à son lot, par la réalisation d’une toiture de type verrière en l’absence de solution alternative éprouvée, tel que prévue par l’expert dans son rapport du 14 janvier 2019, y compris le curage des canalisations, l’adaptation du réseau et le remplacement du dauphin, de façon à éviter la stagnation d’eau sur le sol et les infiltrations dans le sol, des devis actualisés des entreprises déjà sollicitées ou à défaut d’entreprises tierces devant être préalablement adressés au syndic en exercice, les travaux ne pouvant débuter qu’à réception de l’accord du syndic en exercice sur lesdits devis actualisés, la facture étant adressée au syndic en exercice, une fois les travaux achevés, le tout dans un délai d’un an à compter du présent jugement, 

CONDAMNE Monsieur [J] [C], sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à REALISER des travaux relatifs au rebouchage de l’accès à la cour par le local poubelles tel que prévu par l’expert dans son rapport du 14 janvier 2019, un devis actualisé de l’entreprise déjà sollicitée ou d’une entreprise tierce devant être préalablement adressé au syndic en exercice, les travaux ne pouvant débuter qu’à réception de l’accord du syndic en exercice sur ledit devis actualisé, la facture étant adressée au syndic en exercice, une fois les travaux achevés, le tout dans un délai d’un an à compter du présent jugement,


CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la somme de 864 € en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l’ouverture du local poubelles vers la cour, 

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la somme de 5 000 € pour résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [J] [C] aux dépens de l’instance et de l’instance de référés, y compris les frais d’expertise,

REJETTE toute autre demande,

ORDONNE l’exécution provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Marc-Emmanuel GOUNOT, et le Greffier, Jessica BOSCO BUFFART.

LE GREFFIERLE PRESIDENT