Tribunal Judiciaire · Chambre 3 cab 03 D — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 3 cab 03 D

 N° RG 21/02570 - N° Portalis DB2H-W-B7F-VZJT

Jugement du 25 Janvier 2024
























Notifié le :




Grosse et copie à :
Maître Rodolphe AUBOYER-TREUILLE de la SELAS BREMENS AVOCATS - 805
Maître Bruno PERRACHON de la SELARL CARNOT AVOCATS - 757






REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 25 Janvier 2024 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 12 Décembre 2022, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 28 Septembre 2023 devant :

Marc-Emmanuel GOUNOT, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSE

S.C.I. DEMATY,
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Bruno PERRACHON de la SELARL CARNOT AVOCATS, avocats au barreau de LYON


DEFENDERESSE

S.A.S. BRONZE D’ART FRANCAIS,
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Rodolphe AUBOYER-TREUILLE de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocats au barreau de LYON





Exposé du litige :

Selon acte sous seing privé du 21 novembre 1995, la SCI [Adresse 1] a consenti un bail commercial à la société BRONZE D’ART FRANÇAIS pour des locaux situés dans le parc d’activités [Adresse 1], [Adresse 1].

Arrivé à son échéance le 30 novembre 2004, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans, en tacite prolongation.

Par acte notarié en date du 30 décembre 2010, la SCI DEMATY a racheté à la SCI [Adresse 1] l’ensemble de ses biens immobiliers et est, de ce fait, devenue bailleresse de la société BRONZE D’ART FRANÇAIS.

Le bail est venu à échéance le 30 novembre 2013 et a été à nouveau prolongé tacitement. 

Selon acte d’huissier du 24 mars 2017, la SCI DEMATY a signifié à son locataire un congé pour le 30 septembre 2017 et lui a proposé un renouvellement du bail, moyennant un loyer de 45 400€.

Par acte d’huissier toujours, la société BRONZE D’ART FRANÇAIS a, le 13 juillet 2017, donné son accord pour un renouvellement à compter du 1er octobre 2017 tout en s’opposant au montant du loyer proposé.

Le 12 février 2018, la société BRONZE D’ART FRANÇAIS a notifié à son bailleur par lettre remise en main propre, son intention de résilier à l’amiable le bail pour le 30 septembre 2018, ce qu’a accepté la SCI DEMATY par LRAR du 15 février 2018.

La société BRONZE D’ART FRANÇAIS a indiqué au bailleur désirer anticiper son départ et les parties ont convenu de la restitution des locaux et des clés le 30 juillet 2018.

Considérant que les locaux n’avaient pas été remis en état, la SCI DEMATY a fait réaliser un constat d’huissier par Maître [B] ainsi que différents devis, qu’elle a notifiés à son ancien locataire par LRAR du 20 septembre 2018.

Les négociations entre les parties n’ont pas permis d’aboutir à un accord, conduisant le bailleur à saisir le juge des référés par acte du 22 novembre 2018 pour solliciter une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 11 février 2019, la juge des référés a fait droit à cette demande et désigné Monsieur [U] [P] en qualité d’expert puis Monsieur [L] [Y] pour le remplacer.

Monsieur [Y] a déposé son rapport le 8 décembre 2020.

Selon acte en date du 21 avril 2021, la SCI DEMATY a saisi le tribunal de Lyon, sollicitant la condamnation de la société BRONZE D’ART FRANÇAIS à lui verser un certain nombre de sommes en réparation des préjudices subis.

*****

Aux termes de ses conclusions notifiées le 17 août 2022, la SCI DEMATY sollicite d’entendre le Tribunal :

Vu les dispositions des articles 1731, 1732, 1142 et 1147 du code civil,
Vu les dispositions de l’article 696 et 700 du code de procédure civile,
 
DECLARER recevable, justifiée et bien fondée l’action de la SCI DEMATY à l’encontre de la société BRONZE D’ART FRANÇAIS

CONDAMNER la société BRONZE D’ART FRANÇAIS à verser à la SCI DEMATY:
- La somme de 47 150€ à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais de remise en état et réparation des locaux selon l’évaluation de l’expert judiciaire ;
- La somme de 14 071,60€ au titre des frais de remise en état du bac acier côté atelier, décelé, après passage de l’expert judiciaire et après nettoyage ;
- La somme de 42 741,63€ au titre de la perte d’exploitation liée à l’impossibilité de louer les locaux compte tenu de leur état de restitution ;
- Les entiers dépens y compris les frais d’expertise judiciaire
- La somme de 10 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
Au soutien de ses prétentions la SCI DEMATY fait valoir :
• que conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état, à moins qu’il n’apporte la preuve contraire, et doit par conséquent les rendre comme tels
• qu’en vertu de l’article 1732 du code civil, le preneur doit répondre des dégradations ou des pertes affectant le bien au cours de sa jouissance de celui-ci, sauf à ce qu’il ne prouve être étranger à leur survenance
• que le bail consenti à la société BRONZE D’ART FRANÇAIS prévoit à son article 22 l’obligation pour le preneur de restituer les locaux en bon état d’entretien et en ayant effectué toute réparation en ce sens 
• que la société BRONZE D’ART FRANÇAIS s’est elle-même engagée à « rendre les locaux dans un état normal » dans son courrier du 12 février 2018 proposant la résiliation amiable du bail
• que la SCI DEMATY a attiré l’attention du preneur sur l’importance d’une telle remise en état par LRAR du 15 février 2018, indiquant que les locaux étaient « pollués, sales », que les équipements étaient « en piteux état » et qu’elle désirait les retrouver dans un état permettant de relouer immédiatement 
• que les locaux ont pourtant été restitués en mauvais état, l’expert judiciaire ayant constaté dans son rapport un manque d’entretien généralisé et estimé que la société BRONZE D’ART FRANÇAIS avait de ce fait manqué à ses obligations contractuelles
• que contrairement à ce que soutient le preneur, les locaux étaient en parfait état à la signature du bail en 1995 puisque le bailleur de l’époque, la SCI [Adresse 1], avait réalisé les travaux demandés par la société BRONZE D’ART FRANÇAIS
• qu’en dépit des dires du défendeur, la location à la société STERIC entre 1989 et 1993 n’a aucun lien avec la pollution constatée dans les locaux puisque les locaux servaient durant cette période de bureaux et de dépôt pour les pièces et machines que commercialisait le précédent preneur, activité ne causant aucune pollution
• que si le bailleur ne peut justifier d’avoir restitué à la société STERIC son dépôt de garantie, cela est dû au fait que cette dernière a été placée en liquidation judiciaire en 1993 ce qui a conduit le dépôt à faire l’objet d’une compensation pour connexité
• que l’inoccupation des locaux entre 1993 et 1995 est due à la crise de l’immobilier qui sévissait alors et non à un mauvais état des locaux ; que la société [Adresse 1] a profité de cette période pour rafraichir les lieux et qu’il n’y a donc pas eu d’autre locataire qui aurait pollué les locaux juste avant que la société BRONZE D’ART FRANÇAIS ne commence à les occuper
• que contrairement à ce que soutient le preneur en se fondant sur l’article 1719 du code civil qui oblige le bailleur à permettre au locataire d’exercer son activité conformément à la destination du bail, la délivrance d’un bien conforme ne libère nullement le locataire de ses obligations d’entretien, de nettoyage et de réparation 
• que les émanations de gaz et d’acides provenant de l’activité spécifique de  polissage et décapage de métaux de la société BRONZE D’ART FRANÇAIS sont bien à l’origine des désordres affectant les locaux à savoir les sols de béton attaqués par l’acide et les murs incrustés de poussière et de pollution
• que de tels désordres ne s’expliquant pas par l’usure normale ou la vétusté des locaux, aucune réfaction ne saurait être appliquée comme le demandent les défendeurs
• qu’il convient d’indemniser le bailleur des préjudices subis du fait du défaut d’entretien imputable à la société BRONZE D’ART FRANÇAIS, à savoir un préjudice de remise en état et un préjudice d’exploitation causé par l’impossibilité pour la SCI DEMATY de relouer immédiatement ses locaux
• que le préjudice d’exploitation ne constitue pas seulement une perte de chance comme l’affirme le preneur puisqu’en 2018 un local industriel et commercial à [Localité 3] se louait aussitôt, que différents candidats étaient d’ailleurs intéressés par le local, que l’un d’entre eux avait reculé expressément en raison de la pollution des lieux par la société BRONZE D’ART FRANÇAIS et que la SCI DEMATY avait effectivement trouvé preneur à bail immédiatement après l’achèvement des travaux de remise en état

*****

Aux termes de ses conclusions notifiées le 6 décembre 2022, la société BRONZE D’ART FRANÇAIS demande qu’il plaise au tribunal :

Vu les articles 1719 et 1755 du code civil,
Vu l’article 1199 du code civil,

DIRE ET JUGER que la SCI DEMATY ne démontre pas que le bien était en bon état lors de sa prise de possession par la SAS BRONZE D’ART FRANÇAIS ;
DIRE ET JUGER qu’au regard de l’activité autorisée dans le contrat de bail et la durée d’occupation des lieux par la SAS BRONZE D’ART FRANÇAIS doit être appliqué un taux de vétusté sur le montant des travaux de remise en état ;
DIRE ET JUGER que certains postes de travaux ne relèvent pas de la charge de la SAS BRONZE D’ART FRANÇAIS
DEBOUTER la SCI DEMATU de sa demande de condamnation de la SAS BRONZE D’ART FRANÇAIS au titre des frais de remise en état ou réduire le montant de celui-ci à de plus justes proportions 
DIRE ET JUGER que le préjudice de perte d’exploitation invoqué par la SCI DEMATY ne peut constituer qu’en une perte de chance
DIRE ET JUGER que la SCI DEMATY ne démontre pas l’existence, le montant et l’imputabilité du préjudice de perte d’exploitation
DEBOUTER la SCI DEMATY de sa demande de condamnation liée à la perte d’exploitation
En tout état de cause :
REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI DEMATY ;
CONDAMNER la SCI DEMATY aux entiers dépens
CONDAMNER la SCI DEMATY à payer à la SAS BRONZE D’ART FRANÇAIS la somme de 6 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Au soutien de ses prétentions, la société BRONZE D’ART FRANÇAIS fait valoir :
• que l’article L145-40-1 du code du commerce impose l’établissement d’un état des lieux par le bailleur et le preneur lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail et prévoit que « le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil », c’est-à-dire se prévaloir du bon état présumé des lieux en absence de preuve contraire
• que les dispositions ci-dessus, prévues par la loi PINEL du 18 juin 2014, sont applicables à tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014
• qu’en l’espèce le renouvellement du bail est intervenu à la date du 1er octobre 2017 et donc postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi PINEL, dont les dispositions sont donc applicables au présent litige
•  que la présomption de l’article 1731 du code civil devra donc être écartée en raison de l’incapacité du bailleur à démontrer qu’il avait accompli toutes diligences pour réaliser un état des lieux 
• que contrairement à ce que soutient la SCI DEMATY, le bail conclu entre les parties n’établissait nullement le bon état du bien locatif 
• que les travaux pris à sa charge par le bailleur de l’époque avant l’entrée dans les lieux de la SAS BRONZE D’ART FRANÇAIS concernaient moins de 10% de la surface des locaux et ne permettent donc pas d’affirmer comme le fait la SCI DEMATY que ceux-ci étaient « dans leur ensemble vierges et nettoyés »

• que la SCI DEMATY ne justifie ni des états des lieux d’entrée et de sortie du précédent locataire, la société STERIC, ni de la restitution de son dépôt de garantie à celui-ci
• que selon LRAR en date du 15 février 2018, le bailleur indiquait à son preneur que son « prédécesseur n’a jamais compris l’obligation d’entretien qui lui incombait » ce qui implique que la SCI DEMATY se plaignait déjà de l’état des locaux avant l’entrée dans les lieux du défendeur et donc qu’elle ne saurait lui imposer la charge d’une remise à neuf des lieux, qui reviendrait à les rendre dans un meilleur état que celui dans lequel ils ont été mis à sa disposition 
• que lors de la signature du bail, la SCI DEMATY avait connaissance de l’activité de création artistique de la SAS BRONZE D’ART FRANÇAIS et était tenue, conformément à l’article 1719 du code civil, d’une obligation de délivrance lui imposant de permettre à son preneur d’exercer son activité dans le local en conformité avec la clause de destination du bail, qui figurait bien dans le contrat
• que l’article 1755 du code civil prévoit que les locataires ne doivent pas assumer les réparations occasionnées uniquement par vétusté et que la jurisprudence rappelle que le locataire ayant accepté de prendre les lieux dans un état déjà vétuste ne doit répondre que « partiellement des dégâts provoqués par un défaut d’entretien, l’autre partie, imputée à la vétusté, devant être supportée par le bailleur » (Cass, 1ère civ., 18 oct 1965 et Cass, 3ème civ., 12 avr 1995), à moins qu’une clause expresse du bail mette à la charge du preneur de tels travaux (Cass, 3ème civ., 18 déc 2012)
• qu’en l’espèce, la société défenderesse a occupé les lieux durant 24 années et qu’aucune clause du bail ne mettait à sa charge les travaux résultant de la vétusté 
• qu’il convient d’appliquer un taux de vétusté, en l’absence de preuves permettant de déterminer l’état initial du local et au regard de la durée d’occupation et du type d’activité exercée dans les locaux 
• que certains postes de travaux retenus par l’expert judiciaire à l’égard de la SAS BRONZE D’ART FRANÇAIS ne relèvent en réalité pas de sa responsabilité, à savoir :
- Les frais de dépose et évacuation de la mezzanine bois alors que l’ouvrage a été posé par le bailleur lui-même, ce dernier ayant même demandé sa conservation
- Les frais de reprise des sols alors qu’aucun élément ne vient prouver que la dégradation du sol est imputable à l’activité du preneur
- La remise en état des locaux sociaux qui ne saurait être assumée par le défendeur alors que le réfectoire, la douche et les vestiaires ont été supprimés puisque le nouveau locataire désirait gagner en surface
- Les frais liés à l'aérotherme alors que celui-ci n’a pas été remplacé et ne le sera pas puisque le nouveau locataire ne veut pas de cet appareil
- Les frais liés aux rayonnages qui ne sauraient lui être imputés puisque la SAS BRONZE D’ART FRANÇAIS soutient les avoir posés elle-même 
- Les frais liés aux sangles de volets roulants alors que celles-ci sont « en état de fonctionnement » d’après l’état des lieux d’entrée du nouveau preneur et qu’en tout état de cause, la SCI DEMATY comptabilise le remplacement de 5 sangles alors qu’elle constatait préalablement qu’une était manquante et une autre dégradée
- La location d’une nacelle en ce qu’elle est mentionnée à deux reprises dans le chiffrage des travaux alors qu’une seule location est suffisante 
• que la demande additionnelle de remise en état du bac acier côté atelier formulée pour la première fois par la SCI DEMATY dans ses dernières conclusions ne saurait être accueillie puisqu’elle intervient plusieurs années après la requête en référés aux fins de désignation d’un expert, le dépôt du rapport de ce dernier et l’assignation marquant le début de la présente procédure, ce qui est contraire au principe de concentration des demandes 
• qu’il appartenait au bailleur de solliciter une extension de mission de l’expert aux fins d’expertise complémentaire en vue de constater contradictoirement ce dommage tardivement allégué  
• qu’en tout état de cause, ces travaux impliquant une remise en état du plafond en tôle et des poutres de l’atelier restent à la charge du bailleur ainsi que le prévoyait le contrat conclu entre les parties, puisqu'ils relèvent des « grosses réparations » prévues par l’article 606 du code civil, le défendeur rappelant que la jurisprudence retient comme telles les travaux de remplacement de panneaux en tôle (Cass, 3ème civ., 12 avr 1995) et ceux de réparation de la toiture (Cass, 3ème civ., 21 janv 2014)

• que les sommes sollicitées par la SCI DEMATY au titre de son préjudice d’exploitation ne sauraient se fonder sur le montant du loyer conclu avec le nouveau locataire, comme le soutient le demandeur, alors que conformément à l’article 1199 du code civil, « le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties »
• qu’au regard de ce principe de l’effet relatif des contrats, la SAS BRONZE D’ART FRANÇAIS n’est pas liée par la relation contractuelle nouée par son ancien bailleur avec un nouveau preneur
• que le préjudice d’exploitation ne peut être calculé pour la durée de dix mois suivant le départ de la SAS BRONZE D’ART FRANÇAIS comme le sollicite le bailleur, reprochant à son ancien locataire de ne pas avoir pu louer ses locaux avant cette date, alors que la durée d’une telle période de battement est imputable aux choix procéduraux et au manque de célérité de la SCI DEMATY qui a attendu 4 mois après le départ des lieux du preneur pour saisir le juge des référés puis a tardé à faire réaliser les travaux de réparation malgré l’accord délivré en ce sens par Monsieur [Y] dès la première réunion d’expertise le 23 mai 2019
• que le préjudice d’exploitation allégué constitue en réalité une perte de chance dont la réparation ne saurait « être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée », conformément à la jurisprudence en la matière (Cass, 1ère civ., 9 avr 2002)
• que l’impossibilité pour la SCI DEMATY de relouer immédiatement son bien n’est pas imputable exclusivement à la SAS BRONZE D’ART FRANÇAIS puisque des facteurs extérieurs ont empêché une telle relocation, comme en témoigne le courrier adressé au bailleur le 2 octobre 2018 par un potentiel preneur qui indiquait se désister en raison du manque de places de parking et sans même évoquer l’état des locaux
• que la société défenderesse a toujours été encline au règlement amiable du précédent litige et qu’il serait donc inéquitable de la condamner à assumer les frais de procédure de son ancien bailleur, et notamment les frais d’expertise puisque la SCI DEMATY a saisi le tribunal aux fins de désignation d’un expert judiciaire alors qu’une telle mesure n’était pas indispensable car elle disposait déjà de devis permettant d’établir le montant des travaux de remise en état.


MOTIFS

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux au début du bail, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.
L’article 1732 du code civil dispose qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’expert judiciaire a conclu, même en l’absence d’état des lieux d’entrée, compte tenu d’une occupation de 24 ans introduisant une certaine usure et s’accompagnant d’un phénomène de vétusté et sans faire de cas des modifications apportées avant relocation le 31 juillet 2019, que la société BRONZE D’ART FRANÇAIS n’avait pas correctement entretenu les locaux et qu’elle était responsable de dégradations liées à son activité spécifique survenues depuis sa prise de possession. Il chiffre à 47.148,99 € HT le coût de reprise de ces manquements, qui n’est pas une remise à neuf, en distinguant les rubriques nettoyage, démolition-maçonnerie, révision des menuiseries extérieures-occultation, désenfumage, plâtrerie-peinture-menuiseries, plomberie sanitaire-aérotherme, électricité. 

Il chiffre à 39.583,30 € HT la perte d’exploitation ou perte de loyer subie pendant la période d’inoccupation du 1er octobre 2018 au 1er août 2019 sans intégrer deux mois de franchise demandés. 

En application des articles 1731 et 1732 du code civil auxquelles ne dérogent pas les dispositions du contrat de bail, la société DEMATY demande le paiement de la somme de 47.150 € correspondant à une restitution en bon état de réparations locatives et à la responsabilité des dégradations. 



En application de l’article L 145-40-1 du code de commerce, la société BRONZE D’ART FRANÇAIS estime que le bailleur ne peut se réclamer d’un bon état de réparations locatives existant en début de bail, faute pour lui de démontrer qu’il avait accompli toutes les diligences pour faire réaliser un état des lieux. Il n’est toutefois pas démontré en quoi cette disposition, issue de la loi du 18 juin 2014, s’appliquerait en présence d’un bail du 21 novembre 1995 tacitement renouvelé, le seul document écrit fourni par les parties.

La société BRONZE D’ART FRANÇAIS s’efforce également de renverser la présomption de l’article 1731 du code civil en imputant à son prédécesseur une part de l’usure et des dégradations. La faible surface nettoyée par le bailleur avant son arrivée ne permet cependant pas d’en déduire que le reste de la surface a été laissé en mauvais état. Le bailleur n’est pas tenu de produire spontanément l’état des lieux de sortie du précédent locataire ni le justificatif de la restitution du dépôt de garantie. L’aveu par le bailleur que ce locataire « n’avait jamais compris l’obligation d’entretien qui lui incombait » n’implique pas que ce défaut d’entretien s’étende à toute la surface et soit de peu d’ampleur eu égard à son type d’activité, ni que ce locataire n’ait été finalement tenu à opérer une remise en état. 

La société BRONZE D’ART FRANÇAIS estime encore que la nature de son activité induisait nécessairement une usure des locaux que la société DEMATY ne pouvait pas refuser sous peine de manquer à son obligation de délivrance. Même si l’activité de création artistique se traduisait par une usure accélérée, le preneur ne démontre pas en quoi, de façon générale, le rapport d’expertise n’ait pas pris en considération une telle circonstance pour apprécier le défaut d’entretien et la commission de dégradations. 

Ainsi que l’explique l’expert, la société BRONZE D’ART FRANÇAIS ne saurait réclamer l’application d’un « taux de vétusté » sur les réparations dans la mesure où le coût réellement supporté sera celui de l’achat de matériaux neufs et d’une main d’œuvre à taux plein, quand bien même l’ensemble des locaux ne sera pas remis à neuf. 

L’expert a notamment imputé à la société BRONZE D’ART FRANÇAIS les frais d’évacuation de la mezzanine bois pour une somme de 350€, mais celle-ci conteste devant l’expert et en procédure avoir installé cet équipement. L’expert ne se réclame pas d’une affirmation contraire de la part du bailleur, mais plutôt de l’absence d’état des lieux d’entrée. Il ne résulte pas en soi de la présence d’une mezzanine que les locaux ne se trouvent pas en bon état de réparations locatives. La somme de 350 € sera déduite de la somme réclamée.

La société BRONZE D’ART FRANÇAIS conteste le fait que la dégradation du sol soit la conséquence de son activité. L’expert explique néanmoins que cette dégradation résulte de la projection d’acide liée à son activité. Ce poste sera donc conservé.

La société BRONZE D’ART FRANÇAIS conteste devoir supporter la remise en état des locaux sociaux et de l’aérotherme qui par la suite ont été supprimés par le nouveau locataire. L’état de ces locaux s’étant néanmoins traduit par un coût potentiel pour le bailleur, si ce n’est en termes de réparation, du moins en termes de moins-value subie lors de la relocation du fait d’équipements devenus inutiles, ce poste sera conservé.

Les frais de réparation des rayonnages dégradés seront conservés à la charge de la société BRONZE D’ART FRANÇAIS, les aurait-elle ou non posés, dès lors qu’elle ne les a pas enlevés ou remplacés.

Le remplacement de 5 sangles de volets roulants sera également retenu au regard des constatations expertales même si le demandeur ne critiquait à l’origine que l’état de 2 sangles.

La location critiquée d’une nacelle pour effectuer le nettoyage des parties hautes à hauteur de 1200€, puis des réparations électriques à hauteur de 800€ sera conservée dans la mesure où il ne s’agit pas dans l’idée de l’expert de louer deux nacelles, mais d’estimer le temps de location de nacelle, nécessaire à l’exécution des travaux envisagés.
Il en résulte que l’indemnité due au titre de la reprise est de 47.148,99 – 350 = 46.798,99€ HT.

La société DEMATY demande le paiement de la somme de 42.741,63 € au titre de la perte d’exploitation, correspondant à la somme chiffrée par l’expert à laquelle elle ajoute la taxe foncière habituellement mise à la charge du preneur. 

La société BRONZE D’ART FRANÇAIS conteste la somme comme étant calculée sur le fondement d’un loyer qui ne lui est pas opposable et reflétant un manque de diligence de la part du bailleur à trouver un nouveau locataire.

Le départ de la société BRONZE D’ART  FRANÇAIS le 30 juillet 2018, la saisine du juge des référés le 22 novembre après un temps de négociation, la visite de l’expert le 23 mai 2019 et l’exécution des travaux durant les semaines suivantes et une remise en location le 1er octobre 2019 ne manifestent aucune négligence de la part de la société DEMATY. Une remise en location en l’absence d’une procédure et de travaux était envisageable dès le 1er décembre 2018, de sorte que l’indemnité a correctement été calculée sur 10 mois de location. Le prix du marché a normalement été retenu et permet, conjugué au temps court de relocation en 2019, d’écarter tout raisonnement sur le fondement d’une perte de chance sur la base d’une relocation incertaine. L’ajout de la taxe foncière n’est pas discuté. En l’absence de remise en question sérieuse de l’estimation expertale, la réclamation sera validée.

Sur la base d’une facture de peinture du 3 juillet 2019, la demanderesse sollicite la somme de 14.071,60 € pour la remise en état du bac acier du plafond de l’atelier, qui s’est avéré au nettoyage abimé par les vapeurs d’acide, ce dont l’expert n’avait pu s’apercevoir.  

La défenderesse répond que la demanderesse n’en a pas fait état devant l’expert alors qu’elle connaissait la situation avant le dépôt du rapport. Elle soutient de plus, au vu de la facture du 3 juillet 2019 présentée, qu’il s’agit d’une intervention sur le plafond en tôle et sur les poutres, qui relèvent des grosses réparations par application de l’article 606 du code civil.

La visite de l’expert effectuée le 23 mai 2019 a permis de constater que la charpente était pleine de poussière, ce qui a pu masquer l’état des bacs acier. Néanmoins, l’application sur l’acier, à l’initiative du bailleur, de peinture destinée à limiter les effets de la rouille ne permet pas de considérer qu’il s’agisse de remédier ainsi à des dégradations au sens de l’article 1732 précité réduisant la fonction du plafond. La demande en paiement de 14.071,60 € sera rejetée.  

La société BRONZE D’ART FRANÇAIS qui succombe devra prendre en charge les dépens y compris les frais d’expertise.

La société BRONZE D’ART FRANÇAIS, condamnée aux dépens, devra s’acquitter de la somme de 4000€ envers la société DEMATY au titre de l’article 700 du code de procédure civile.   
  
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort :

CONDAMNE la société BRONZE D’ART FRANÇAIS à payer la société SCI DEMATY la somme de 46.798,99€ HT au titre du coût de reprise, 42.741,63 € au titre de la perte d’exploitation et 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société BRONZE D’ART FRANÇAIS aux dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise judiciaire, 




REJETTE toute autre demande.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. GOUNOT, et le Greffier, Mme BIZOT.

Le Greffier,Le Président,