Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 12 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : La société KOELA
 Monsieur [Y] [F] [I]
 Madame [W] [C] 
Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Alexandre BRAUN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06318 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QQY

N° MINUTE : 
6/2024






JUGEMENT 
rendu le 12 janvier 2024

DEMANDEURS
Monsieur [H] [G]
Madame [M] [O] épouse [G]
demeurant ensemble à [Localité 3], [Adresse 2], Etats-Unis - 
représentés par Maître Alexandre BRAUN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0032

DÉFENDEURS
La société KOELA
Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par son Président Monsieur [Y] [F] [I]
Monsieur [Y] [F] [I]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
Madame [W] [C]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Juge des contentieux de la protection
assistés de Médéric CHIVOT, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 octobre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistés de Médéric CHIVOT, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré


Décision du 12 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06318 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QQY

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 et 31 octobre 2022, M [H] [G] et Mme [M] [O] épouse [G], propriétaire, ont donné à bail à la SAS KOELA un local à usage d'habitation (comprenant une cave) lié à l’occupation d’un emploi et exclusivement destiné à M [Y] [F] [I], et sa famille, situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 6600 euros, outre une provision sur charges de 400 euros.

Par actes d'huissier de justice du 10 mai 2023, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 28 000 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Ce commandement de payer a été dénoncé à M [Y] [F] [I] et Mme [W] [C] en leur qualité de caution solidaire suivant exploit d’huissier du 12 mai 2023.

Par acte d’huissier du 12 juillet 2023, M [H] [G] et Mme [M] [O] épouse [G] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion des occupants, et à séquestrer le mobilier et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du montant du loyer et des charges soit 14 000 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,35 000 euros au titre de l’arriéré locatif (3eme trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 28 000 euros entre le 10 mai 2023 et le 6 juin 2023, sur la somme de 21 000 euros entre le 6 juin 2023 et le 28 juin 2023, sur la somme de 14 000 euros à compter du 29 juin 2023 et sur la somme de 21 000 euros à compter de la signification de l’assignation,autoriser M [H] [G] et Mme [M] [O] épouse [G] à conserver le dépôt de garanti de 7000 euros,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront les frais du commandement, de saisie conservatoire.
A l’audience du 27 octobre 2023, M [H] [G] et Mme [M] [O] épouse [G], représentés par leur avocat, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 42 000 euros et à titre subsidiaire la validation du congé délivré par les locataires à effet au 3 novembre 2023.

Au soutien de leurs prétentions, M [H] [G] et Mme [M] [O] épouse [G] expliquent que les causes du commandement de payer délivré le 10 mai 2023 n’ayant pas été réglées, la clause résolutoire prévue au contrat de bail est acquise.

M [Y] [F] [I], comparait en personne et es qualité de représentant légal de la société KOELA et reconnaît le montant de la dette locative. Il indique avoir délivré congé à effet au 3 novembre 2023 et indique faire un versement de 21 000 euros avant le 15 novembre 2023 puis solder l’intégralité de la dette avant la fin de l’année 2023 ; Il n’est pas opposé à la conservation du dépôt de garantie par les bailleurs.
Il indique travailler dans le traitement de l’eau et en particulier les fontaines à eux haut de gamme, être en mesure de payer son loyer de 7000 euros mais subir de gros décalages de trésorerie.

Bien que régulièrement assignée à personne, Madame [W] [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
 
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIF DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de préciser que conformément à la volonté des parties, le contrat de bail litigieux est soumis aux dispositions du code civil, le local d’habitation loué étant loué à la société KOELA à usage exclusif de M [F] [I] et sa famille en raison de l’occupation d’un emploi.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des articles 1224 et 1225 du Code civil, la résolution peut résulter de l'application d'une clause résolutoire, laquelle précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.

En l'espèce, le bail conclu le 21 octobre et 31 octobre 2023 contient une clause résolutoire pour non paiement du loyer ou des charges prenant effet un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire, la SAS KOELA le 10 mai 2023 et dénoncé à M [Y] [F] [I] et Mme [W] [C] le 12 mai 2023, pour la somme en principal de 28 000 euros. Or d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit le 11 juin 2023.

La résolution de plein droit, prévue par le contrat conclu entre les parties, s’impose au juge qui ne dispose d’aucune marge d’appréciation et se contente de constater l’acquisition de la clause, et de ses effets dès lors que les conditions qu’elle prévoit sont réunies.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M [H] [G] et Mme [M] [O] épouse [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Faisant droit à la demande d’acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la validation du congé délivré à effet au 3 novembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

La SAS KOELA est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M [H] [G] et Mme [M] [O] épouse [G] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2023, la SAS KOELA leur devait la somme de 35 000 euros (mensualité de septembre incluse). Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés, aux indemnités d'occupation échues à cette date.

La SAS KOELA représentée par M [Y] [F] [I] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et reconnaît devoir la somme de 42 000 euros à la date du congé soit le 3 novembre 2023 incluant le mois d’octobre 2023 non compris dans le décompte du bailleur, elle sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur.

Il sera toutefois rappelé, que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations prononcées.

Conformément à l’accord des parties, le dépôt de garantie de 7000 euros sera conservé par les bailleurs et viendra en déduction de la dette de loyer de 42 000 euros.

M [Y] [F] [I] et Mme [W] [C] seront condamnés solidairement en leur qualité de caution solidaire non contestée.





M [Y] [F] [I] et Mme [W] [C] seront aussi, en qualité d’occupant sans droit ni titre, condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

La SAS KOELA, M [Y] [F] [I] et Mme [W] [C], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et dénonciations ainsi que les actes de saisies conservatoires.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 23 et 31 octobre 2022 entre M [H] [G] et Mme [M] [O] épouse [G], d’une part, et la SAS KOELA, d’autre part, concernant le local à usage d'habitation (comprenant une cave) situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 11 juin 2023,

ORDONNE en conséquence à la SAS KOELA de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour la SAS KOELA d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M [H] [G] et Mme [M] [O] épouse [G] pourront faire procéder à son expulsion y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le local est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE solidairement la SAS KOELA, M [Y] [F] [I] et Mme [W] [C], à payer à M [H] [G] et Mme [M] [O] épouse [G] la somme de 42 000 euros arrêtée au 3 novembre 2023 (incluant la mensualité d’octobre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal sur la somme de 28 000 euros entre le 10 mai 2023 et le 6 juin 2023, sur la somme de 21 000 euros entre le 6 juin 2023 et le 28 juin 2023, sur la somme de 14 000 euros à compter du 29 juin 2023 et sur la somme de 21 000 euros à compter de la signification de l’assignation,

AUTORISE M [H] [G] et Mme [M] [O] épouse [G] à conserver le dépôt de garantie de 7000 euros,

DIT que cette somme viendra en déduction de la dette de loyer de 42 000 euros,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE in solidum M [Y] [F] [I] et Mme [W] [C] à verser à M [H] [G] et Mme [M] [O] épouse [G] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 4 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), soit 7000 euros par mois,

CONDAMNE solidairement la SAS KOELA, M [Y] [F] [I] et Mme [W] [C] à verser à M [H] [G] et Mme [M] [O] épouse [G] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE solidairement la SAS KOELA, M [Y] [F] [I] et Mme [W] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et dénonciations ainsi que les actes de saisies conservatoires,

DIT qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge