Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Frédérique MORIN
Madame [W] [T] épouse [B]
Madame [Y] [H] veuve [D]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/04881 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LAJ

N° MINUTE : 6/TJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 janvier 2024


DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société CREDASSUR sont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Me Frédérique MORIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0024

DÉFENDEURS

Madame [W] [T] épouse [B], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Madame [Y] [H] veuve [D], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [D], représenté par Madame [Y] [H] veuve [D] en sa qualité d’administrateur légal, demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

Monsieur [L] [D], représenté par Madame [Y] [H] veuve [D] en sa qualité d’administrateur légal, demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

Monsieur [J] [D], représenté par Madame [Y] [H] veuve [D] en sa qualité d’administrateur légal, demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté
Décision du 25 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04881 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LAJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Domitille RENARD, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 09 octobre 2023

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Domitille RENARD, Vice-présidente assistée de Laura DEMMER, Greffier

***

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 4 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société CREDASSUR SAS, a fait citer Madame [W] [T] épouse [B], Madame [Y] [H] veuve [D], et ses trois enfants mineurs, Monsieur [R] [D], Monsieur [L] [D], Monsieur [J] [D] tous trois représentés par leur mère en sa qualité d'administrateur légal, devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle de proximité, aux fins d’obtenir :
- la condamnation de chacun en proportion de sa quote-part au titre des charges et travaux du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2023 au paiement des sommes suivantes :
➔1936, 40 euros s'agissant de Madame [W] [T] épouse [B],
➔1222, 74 euros s'agissant de Madame [Y] [H] veuve [D],
➔237, 89 euros s'agissant de Monsieur [R] [D], représenté par Madame [Y] [H] veuve [D] en sa qualité d'administrateur légal,
➔237, 89 euros s'agissant de Monsieur [L] [D], représenté par Madame [Y] [H] veuve [D] en sa qualité d'administrateur légal,
➔237, 89 euros s'agissant de Monsieur [J] [D], représenté par Madame [Y] [H] veuve [D] en sa qualité d'administrateur légal,
- la condamnation in solidum de Madame [W] [T] épouse [B], Madame [Y] [H] veuve [D], et ses trois enfants mineurs, Monsieur [R] [D], Monsieur [L] [D], Monsieur [J] [D] tous trois représentés par leur mère en sa qualité d'administrateur légal, au paiement des sommes suivantes :
➔48 euros, montant des frais nécessaires dus au 1er juillet 2023, 
➔1800 euros à titre de dommages-intérêts pour la gêne occasionnée au syndicat,
➔1800 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile,
➔aux entiers dépens de l'instance.


A l’audience du 9 octobre 2023 à laquelle l’affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires, par la voix de son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Aucun des défendeurs régulièrement cité à domicile s'agissant de Madame [W] [B] et à étude s'agissant des autres défendeurs, n’a comparu et n’a été représenté.


MOTIFS

Sur les charges de copropriété et de travaux

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- la justification de la qualité de copropriétaire indivis de Madame [W] [T] épouse [B] (à concurrence de 3/6èmes en nu-propriété), Monsieur [R] [D], Monsieur [L] [D], Monsieur [J] [D] (à concurrence de 1/6ème en nue-propriété chacun), et Madame [Y] [H] veuve [D] (usufruitière pour moitié) du lot n°1 de la copropriété constitué d'une boutique et d'une cave,
- les procès-verbaux et attestations de non recours s'agissant des assemblées générales du 6 décembre 2021 et 6 décembre 2022 ayant :
➔approuvé les comptes de l'exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022
➔approuvé les comptes travaux audit immeuble ; réfection du hall ; réfection de l'évacuation du WC du 6ème étage, reprise des pans de bois, peinture dernière volée ; travaux étaiement cave, changement lames de parquet, couloir 6ème, ponçage et vitrification escalier bâtiment C, 
➔voté le budget prévisionnel de l'exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,
➔ratifié le supplément de travaux de reprise du parquet au bâtiment C, les travaux de reprise des pans de bois au bâtiment A, la pose d'étais dans les caves du bâtiment B, l'étude menée dans le cadre de la remise en état du mur de la descente des caves du bâtiment B,
➔voté les travaux de coffrage des câbles électriques dans le hall et la cour, la mission d'audit de l'immeuble DTG confiée à un architecte, les travaux de reprise de la structure du bâtiment A suite au rapport d'architecte, les travaux de reprise des cheminées dégradées au bâtiment A, le ponçage et la vitrification des marches et paliers du bâtiment C, les travaux de remise en état du mur de la descente des caves du bâtiment B, l'étude du ravalement des façades, murs de clôture et réfection des couvertures des bâtiments A, B, C, le remplacement des fenêtres du bâtiment C au 6ème étage, le débarras des combles des bâtiments A et C, la création d'un auvent bâtiment B et les travaux de remise en état des escaliers du bâtiment B, les travaux d'agrandissement des soupiraux et de passivation des fers situés dans les caves du bâtiment B,
➔rejeté les travaux de sécurisation de la porte accès cour ;
- les justificatifs des appels de charges sur la période concernée,
- le jugement du 1er décembre 2022 du tribunal judiciaire de Paris, pôle de proximité ayant condamné les mêmes au paiement de l'arriéré de charges et travaux de 1956 euros et de frais de 48 euros dus au 2 mai 2022, 
- la signification du jugement le 7 ou le 13 février 2023 aux défendeurs, et le décompte des sommes restant dues en exécution de celui-ci soit 3057, 75 euros selon décompte établi le 9 août 2023,
- un décompte établi depuis les appels du 15 juin 2023 et arrêté aux écritures du 14 juin 2023 incluses, mentionnant un solde débiteur de charges de 3920, 81 euros,
- une mise en demeure du 5 juin 2023 avec preuve d'envoi,
- le contrat de syndic conclu pour la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 avec le cabinet CREDASSUR.

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre des défendeurs au titre de l’arriéré des charges de copropriété et de travaux arrêté au 14 juin 2023 inclus, hormis s'agissant de l'appel travaux sécurisation rue dont la preuve n'est pas rapportée qu'ils aient été voté en assemblée générale des copropriétaires, soit une somme hors frais de 3841, 10 euros.

Sur la répartition de l'obligation au paiement

L'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible. En application de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être légale ou conventionnelle. 

En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat de copropriétaires à justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l'absence de clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, la répartition des charges de l'immeuble s'effectue selon leur nature. Ainsi et en vertu des articles 605 et 606 du code civil, les réparations d'entretien sont à la charge de l'usufruitier tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire.
 
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété. Il a valablement procédé à la ventilation des charges entre les copropriétaires.

Les défendeurs seront donc condamnés conjointement et à hauteur de leurs droits dans l'indivision c'est à dire :
- 1920, 55 euros s'agissant de Madame [B]
- 1218, 76 euros s'agissant de Mme [Y] [D]
- 233, 94 euros s'agissant de Monsieur [J] [D]
- 233, 92 euros s'agissant de Monsieur [R] [D]
- 233, 93 euros s'agissant de Monsieur [L] [D]
avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023.

Sur les frais

Concernant les frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux-ci doivent s’entendre comme ceux exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat.

Les frais avant mise en demeure ne sont pas dus à défaut d’existence de la mise en demeure préalable. Les frais postérieurs à la mise en demeure ne sont pas nécessaires. En outre, il est sans intérêt de multiplier les relances dès lors qu’une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires. Enfin, le syndic doit justifier de l’envoi effectif des lettres de mise en demeure et de relance.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Les frais relatifs à l’assignation relèvent des dépens.

En l’espèce, il est justifié de l’envoi d'une mise en demeure le 5 juin 2023 facturée 48 € conformément au tarif établi dans le contrat de syndic et qui sera mise à la charge des débiteurs tenus conjointement et à proportion de leur quote-part.

Sur la capitalisation des intérêts

L'article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, il convient de prononcer la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, dont la prise d'effet est fixée à la date de la demande, soit à compter du 4 juillet 2023. 

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.


La carence des défendeurs à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Le préjudice causé au syndicat des copropriétaires est d'autant plus justifié que les défendeurs ont déjà été condamné par jugement du 1er décembre 2022 au paiement des charges et frais dus selon décompte arrêté en mai 2022.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner conjointement et a proportion de leur quote part dans l'indivision chacun des défendeurs à lui verser la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [T] et les consorts [D] succombant, seront condamnés conjointement et chacun à hauteur de ses droits dans l'indivision aux dépens.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

Condamne conjointement et chacun à hauteur de ses droits dans l'indivision Madame [W] [T] épouse [B], Madame [Y] [H] veuve [D], Monsieur [R] [D], Monsieur [L] [D], Monsieur [J] [D] tous trois représentés par Madame [Y] [H] veuve [D], à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], la somme de 3841, 10 euros au titre des charges de copropriété, appels de travaux, somme arrêtée au 21 juin 2023, 4ème appel de charges provisionnelles 2023 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023, et plus précisément :
- 1920, 55 euros s'agissant de Madame [W] [T] épouse [B]
- 1218, 76 euros s'agissant de Madame [Y] [H] veuve [D],
- 233, 94 euros s'agissant de Monsieur [J] [D] représenté par Madame [Y] [H] veuve [D] en sa qualité d'administrateur légal,
- 233, 92 euros s'agissant de Monsieur [R] [D] représenté par Madame [Y] [H] veuve [D] en sa qualité d'administrateur légal,
- 233, 93 euros s'agissant de Monsieur [L] [D], représenté par Madame [Y] [H] veuve [D] en sa qualité d'administrateur légal ;

Rejette la demande en paiement concernant l'appel travaux sécurisation rue,

Condamne conjointement et chacun à hauteur de ses droits dans l'indivision Madame [W] [T] épouse [B], Madame [Y] [H] veuve [D], Monsieur [R] [D], Monsieur [L] [D], Monsieur [J] [D] tous trois représentés par Madame [Y] [H] veuve [D], à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], la somme de 48 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023, 

Prononce la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter du 4 juillet 2023,
Condamne conjointement et chacun à hauteur de ses droits dans l'indivision Madame [W] [T] épouse [B], Madame [Y] [H] veuve [D], Monsieur [R] [D], Monsieur [L] [D], Monsieur [J] [D] tous trois représentés par Madame [Y] [H] veuve [D] à verser au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne conjointement et chacun à hauteur de ses droits dans l'indivision Madame [W] [T] épouse [B], Madame [Y] [H] veuve [D], Monsieur [R] [D], Monsieur [L] [D], Monsieur [J] [D] tous trois représentés par Madame [Y] [H] veuve [D] à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne conjointement et chacun à hauteur de ses droits dans l'indivision Madame [W] [T] épouse [B], Madame [Y] [H] veuve [D], Monsieur [R] [D], Monsieur [L] [D], Monsieur [J] [D] tous trois représentés par Madame [Y] [H] veuve [D] aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIERLE PRESIDENT