Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Catherine ROBIN
Madame [O] [Z]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/04465 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FEY

N° MINUTE : 3/TJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 janvier 2024


DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic le CABINET LESCALLIER dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0633

DÉFENDERESSE

Madame [O] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Domitille RENARD, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 09 octobre 2023

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Domitille RENARD, Vice-présidente assistée de Laura DEMMER, Greffier

Décision du 25 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04465 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FEY


EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, le Cabinet LESCALLIER a fait citer Madame [O] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle de proximité, aux fins d’obtenir sa condamnation, au paiement des sommes suivantes :
- 3696, 50 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtée au 10 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 avril 2023,
- 800 euros à titre de dommages-intérêts,
- 1800 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile,
- aux entiers dépens de l'instance.

A l’audience du 9 octobre 2023 à laquelle l’affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires, par la voix de son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Madame [O] [Z], régulièrement citée par procès-verbal de recherches infructueuses, en les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile n’a pas comparu et n’a pas été représentée.


MOTIFS

Sur les charges de copropriété et de travaux

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- la justification de la qualité de copropriétaire de Madame [O] [Z] des lots n°305 et 306 de la copropriété,
- les procès-verbaux et attestations de non recours s'agissant des assemblées générales du 9 mai 2022 et du 19 avril 2023 ayant:
➔approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,
➔voté le budget prévisionnel pour les exercices du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,
➔approuvé les comptes travaux remplacement pied de colonne EP bâtiment A, les comptes travaux de rénovation de la cage d'escalier bâtiment G, 
➔voté :
*l'étude et la rénovation de la toiture et souches bâtiment C (appel le 1er juillet 2022) et bâtiment D (appel le 1er juillet 2022), 
*les travaux de reprise des fissures sur les solins du bâtiment D (appel le 10 mai 2023), des solins du bâtiment F (appel le 10 mai et le 10 juin 2023), 
*une mission d'étude de la structure du bâtiment D (appels les 10 mai, 10 juin et 10 juillet 2023), 
*l'élaboration du plan pluriannuel de travaux (appels le 10 juin, 10 juillet et 10 septembre 2023),
*l'étude des travaux de rénovation des caves bâtiment A (appel le 1er juillet 2022), l'étude de salubrité de caves bâtiment B (appel le 1er juillet 2022), 
*l'étude concernant la rénovation de la toiture versant rue et souche rue bâtiment A (appels le 1er juillet 2022), 
*un complément de budget pour la reprise des souches de cheminées du bâtiment G (appels les 10 juin et 10 juillet 2023), 
*les travaux de remise en état de la cave du bâtiment B (appels le 10 mai et le 10 juin 2023), 
*les travaux de reprise des d'éléments en toitures du bâtiment C (appels les 1er mai, 10 juin et 10 juillet 2023) et du bâtiment G (appels le 10 mai 2023), 
*les travaux de sécurisation du bâtiment C (appels les 10 mai, 10 juin et 10 juillet 2023), 
*les travaux de remise en peinture du bâtiment C (appels les 10 septembre, 10 octobre et 10 novembre 2023),
- les justificatifs des appels de charges sur la période concernée,
- un décompte arrêté aux écritures du 10 juin 2023 incluses, mentionnant un solde débiteur de charges de 2914, 50 euros et un solde débiteur de frais de 782 euros soit un solde débiteur total de 3696, 50 euros,
- le contrat de syndic conclu avec ORALIA LESCALLIER du 1er juillet 2023 au 31 mars 2024,
- une relance après mise en demeure du 16 novembre 2022 (sans preuve d'envoi),
- une mise en demeure du syndic du 25 octobre 2022 (sans preuve d'envoi),
- une mise en demeure d'avocat du 11 avril 2023 pour avoir paiement de la somme de 2630, 23 euros, avec preuve d'envoi.

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de Madame [O] [Z] au titre de l’arriéré des charges de copropriété et de travaux arrêté au 10 juin 2023, soit une somme hors frais de 2914, 50 euros.

Concernant les frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux-ci doivent s’entendre comme ceux exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat.

Les frais avant mise en demeure ne sont pas dus à défaut d’existence de la mise en demeure préalable. Les frais postérieurs à la mise en demeure ne sont pas nécessaires. En outre, il est sans intérêt de multiplier les relances dès lors qu’une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires. Enfin, le syndic doit justifier de l’envoi effectif des lettres de mise en demeure et de relance.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Ainsi, les frais de suivi contentieux et de transmission à commissaire de justice (ou commissaire de justice) ou à avocat relèvent de la gestion courante du syndic à la charge de tous les copropriétaires, et peuvent être éventuellement être intégrés dans une demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile mais ne peuvent qualifiés de frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité.

En l’espèce, il est justifié de l’envoi d’une seule mise en demeure, celle du 11 avril 2023. Elle sera facturée au tarif établi par le contrat de syndic soit à la somme de 55 €. Les autres demandes au titre des frais ne sont pas justifiées.

Au final, il convient de condamner Madame [O] [Z] au paiement de la somme de 2914, 50 +55 = 2969, 50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Madame [O] [Z] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Le préjudice causé au syndicat des copropriétaires est justifié.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [O] [Z] à lui verser la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [O] [Z], succombant, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

Condamne Madame [O] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], la somme de 2969, 50 euros au titre des charges de copropriété, appels de travaux et frais, somme arrêtée au 10 juin 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023,

Condamne Madame [O] [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne Madame [O] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne Madame [O] [Z] aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIERLE PRESIDENT