Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Emmanuelle GUIARD-SCHMID
Monsieur [L] [D]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/05695 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JXW

N° MINUTE : 6/JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 janvier 2024


DEMANDEURS

Monsieur [O] [K] [F], demeurant [Adresse 2]

Madame [H] [T] [F], demeurant [Adresse 2]

tous représentés par Me Emmanuelle GUIARD-SCHMID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0030

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [D], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Domitille RENARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 09 octobre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Domitille RENARD, Vice-présidente assistée de Laura DEMMER, Greffier
Décision du 25 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05695 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JXW

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [F] ont consenti un bail à usage d'habitation principale prenant effet le 1er février 2022 à Monsieur [L] [D], portant sur un immeuble sis [Adresse 1], moyennant le paiement mensuel d'un loyer et de provisions sur charges d'un montant de 430 €. Le bail a été consenti verbalement à Monsieur [D], ami du précédent locataire.

Monsieur [L] [D] a payé irrégulièrement le loyer ou s'est abstenu de payer plusieurs mensualités.

Par lettre du 24 janvier 2023 remise par un voisin, Monsieur et Madame [F] ont manifesté leur intention de récupérer leur studio loué à Monsieur [D].

Par courrier du 20 février 2023 remise par le même voisin, ils ont demandé à leur locataire de quitter les lieux sous un mois.

Le 26 mai 2023, le conseil des époux [F] a mis en demeure Monsieur [D] de régler la somme de 3930 euros au titre de l'arriéré locatif du au 1er mai 2023 sous huitaine, sauf à solliciter la résiliation du bail et son expulsion.

Aucune suite n'a été donnée à ces courriers par Monsieur [D].

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2023, Monsieur [O] [F] et Madame [H] [F] ont fait citer Monsieur [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir :
- la résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers,
- l'expulsion de Monsieur [L] [D] et des occupants de son chef, avec le concours au besoin de la force publique, 
- la condamnation de Monsieur [L] [D] au paiement de la somme de 3930 € correspondant aux loyers et charges selon décompte arrêté au 1er mai 2023, avec intérêts légaux à compter de l'assignation, 
- la condamnation de Monsieur [L] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 900 € à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux, 
- la condamnation de Monsieur [L] [D] au paiement d'une somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation de Monsieur [L] [D] aux dépens.
 
A l'audience du 9 octobre 2023 à laquelle l'affaire a été appelée, les époux [F], par la voix de leur conseil, sollicitent oralement le bénéfice des demandes telles que formulées dans l'acte introductif d'instance. Ils actualisent la demande en paiement de l'arriéré locatif afin de prendre en compte les loyers non versés des mois de juin, juillet, août, septembre et octobre 2023. Ils soutiennent que Monsieur [D] a déjà procédé à deux virements sur leur compte bancaire sans difficultés et ne peut invoquer la difficulté de procéder par ce moyen de paiement faute d'être en possession du RIB de ses bailleurs. Il est précisé que M. et Mme [F] sont des personnes âgées. Par ailleurs, Monsieur [D] a causé des nuisances du à son alcoolisation, à la dégradation d'un tuyau occasionnant une fuite dans l'immeuble, à des cris dans les escaliers. Il est précisé qu'il est nécessaire pour eux de récupérer ce studio afin de faciliter leur suivi médical, de nombreux examens médicaux les concernant ayant lieu à Paris.
Ils indiquent être prêts à diminuer le montant de la dette si leur locataire quitte rapidement les lieux.

Monsieur [L] [D] ne conteste pas le principe de la dette de loyers mais explique être de bonne volonté. Il a réglé plusieurs échéances en espèces directement au syndic, en déposant les sommes dues dans leur boîte aux lettres. Il produit l'accusé réception datant du 18 septembre 2023 du courrier qu'il a adressé au syndic afin de recevoir les coordonnées bancaires utiles et notamment le RIB du propriétaire pour procéder au paiement du loyer par virement. Les loyers non payés l'ont été faute de pouvoir accéder à la boîte aux lettres du syndic et au RIB des bailleurs.
Il ne peut quitter les lieux actuellement et sollicite un délai d'un an pour ce faire. Il travaille dans le bâtiment et gagne 1800 euros par mois environ. Il produit ses trois dernières fiches de paie. Il précise être en France depuis 20 ans, être séparé de sa femme qui est en Pologne avec leur fils. Il leur adresse 100 euros par mois de pension alimentaire.
 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la résiliation :

L'article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail fonde l'obligation au paiement des loyers du locataire prévue à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En vertu de l'article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c'est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d'apporter la preuve de l'extinction de son obligation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.


L'existence d'un bail verbal ayant pris effet le 1er février 2022 n'est pas contestée.

Il résulte de ces pièces et notamment de la notification de l'assignation au Préfet réalisée le 8 juin 2023, dans le délai de deux mois avant le premier appel de l'affaire à l'audience que la demande, justifiée par une dette locative, est recevable.

Les décomptes produits montrent que le locataire a irrégulièrement payé ses loyers ou de façon incomplète jusqu'en octobre 2022. Il a cessé de les régler depuis.

Monsieur [D] argue du paiement en espèces de plusieurs mois de loyers directement au syndic en versant les sommes dues dans la boîte aux lettres sans pour autant apporter d'éléments probants pour corroborer ses dires. 

S'agissant du paiement des loyers par virement, il fait état de sa bonne volonté. Sur ce point, il est constaté que les bailleurs ne démontrent pas que Monsieur [D] est bien en possession de leur RIB. En effet, les relevés bancaires produits montrent l'existence de deux virements à partir du compte d'un dénommé [X] [G] pour le compte du locataire mais non pas directement de sa part.

En définitive, si Monsieur [D] tend à faire valoir sa bonne foi dans sa volonté de se libérer de ses obligations, il échoue à rapporter la preuve des paiements allégués.

Or, il résulte des documents produits par les bailleurs que l'arriéré de loyers et charges s'élevait à :
- 3930 euros au 1er mai 2023,
- 6080 euros au 9 octobre 2023, tenant compte des mois de mai à octobre 2023 inclus.

Le non paiement ou l'irrégularité du paiement des loyers étant établi de manière relativement ancienne et récurrente de la part de la locataire, il constitue un manquement suffisamment grave à ses obligations justifiant que soit prononcée la résiliation du bail. En effet, le paiement des loyers est la nécessaire contrepartie de l'occupation des lieux.

La créance des bailleurs est établie, elle est certaine et exigible. 

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail, d'autoriser l'expulsion de Monsieur [L] [D] et de tous occupants de son chef, et de le condamner au paiement de la somme de 6080 €, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023 à hauteur de la somme de 3930 € et de ce jour pour le surplus.

Sur l'indemnité d'occupation :

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec effet à compter de ce jour.



Sur la demande du locataire d'octroi de délais pour quitter les lieux 
II résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables dans les limites de trois mois à trois ans aux occupants de lieux habités chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. A cette fin, il est tenu compte de la bonne ou de la mauvaise foi de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du délai prévisible de relogement des intéressés. 
Si Monsieur [D] argue de sa bonne foi afin de revendiquer un délai d'une année pour quitter les lieux, il ne produit aucun élément permettant de justifier du bien fondé de sa demande tandis que les bailleurs, personnes âgées, fondent leur demande sur la nécessité d'un suivi médical régulier à Paris, habitant loin de cette ville. 
Il convient de noter que Monsieur [D] a déjà bénéficié d'un délai de 7 mois depuis la délivrance de l'assignation et de plus de trois mois depuis l'audience de plaidoirie, afin de solutionner son relogement. 

En définitive, il y a lieu de rejeter la demande.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Compte-tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [L] [D] à leur verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Sur les dépens :

Monsieur [L] [D] en tant que partie perdante, supportera les dépens.


PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Constate la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les locaux situés à :
[Localité 3]
[Adresse 1], 
[Adresse 1]
et ce à compter de ce jour,

Dit en ce cas qu'à défaut par Monsieur [L] [D] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [O] [F] et Madame [H] [F] pourront procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, 

Condamne Monsieur [L] [D] à payer à Monsieur [O] [F] et Madame [H] [F] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux,

Condamne Monsieur [L] [D] au paiement de la somme de 6080 €, échéance d'octobre 2023 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 6 juin 2023 à hauteur de la somme de 3930 € et de ce jour pour le surplus,

Condamne Monsieur [L] [D] au paiement d'une somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne Monsieur [L] [D] aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition aux jour, mois et an ci-dessus et signé par Nous, Domitille RENARD, Juge des contentieux de la protection et le Greffier.

LE GREFFIERLE JUGE