Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 22 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Olivier BROCHARD


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Stéphane ABRUZZESE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/01763 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZG6B

N° MINUTE : 
1/2024






JUGEMENT 
INITIALEMENT EN DATE DU 06 OCTOBRE 2023
PROROGÉ AU 22 JANVIER 2024


DEMANDERESSE
Madame [L] [O] [H]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Stéphane ABRUZZESE, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS,vestiaire PB 225

DÉFENDEUR
Monsieur [D] [X]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C944 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 75101 001 2023 014786 du 23/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Jugedes contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 juillet 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 janvier 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier










Décision du 22 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/01763 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZG6B


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2019, Madame [L] [O] [H] a donné à bail meublé à Monsieur [D] [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) moyennant un loyer mensuel de 541,61 euros et 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [L] [O] [H] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 476,75 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme d'octobre 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2023, Madame [L] [O] [H] a fait assigner Monsieur [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater que le bail résilié depuis le 13 décembre 2022 par l'effet de la clause résolutoire,
- subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Monsieur [D] [X],
- ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [X] et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,
- ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais et risques de Monsieur [D] [X],
- condamner Monsieur [D] [X] à payer la somme de 2 888,94 euros, au titre des loyers impayés au 6 janvier 2023, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées audit acte et à compter de l'assignation sur le surplus, outre la somme de 8 euros en remboursement des frais occasionnés par les incidents de paiement, ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer, charges en sus, outre revalorisation légale, jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [D] [X] à payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 6 juillet 2023, à laquelle l'affaire a été retenue, Madame [L] [O] [H], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 4 876,32 euros, hors frais, selon décompte du 3 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus. Elle a déclaré ne pas s’opposer à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et a conclu au débouté des autres demandes adverses.

A l'appui de sa demande de résiliation de plein droit du bail, la demanderesse invoque l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et se prévaut de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de l'arriéré locatif dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer. Elle fonde sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail, en application des articles 1728 et 1741, par les manquements du preneur à son obligation de paiement des loyers et explique qu'aucun versement n'est intervenu depuis juin 2022. 

Sur la nullité du commandement de payer, elle soutient que les frais de relance ont été déduits et que le défendeur invoque la mauvaise foi sans donner de fondement à l'appui de sa demande.

Sur la requalification du bail, elle affirme que c'est à la partie adverse de démontrer qu'il n'y avait pas de meubles et qu'en tout état de cause, le bail a été signé et n'a pas été remis en cause jusqu'ici par Monsieur [D] [X]. 

Enfin, elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement mais s'en rapporte concernant leurs modalités. 

Monsieur [D] [X], représenté par son conseil, a sollicité : 
- à titre principal :
- la nullité du commandement de payer,
- le débouté des demandes d'acquisition de la clause résolutoire et en résiliation judiciaire du bail,
- la requalification du contrat de location en bail non meublé,
- la condamnation de Madame [L] [O] [H] à lui rembourser la somme de 5 400 euros au titre des provisions sur charges appelées depuis le 29 septembre 2011 ainsi que frais de relance mensuelle d'un euro avec compensation entre les dettes respectives des parties,
- à titre subsidiaire :
- la suspension des effets de la clause résolutoire,
- l'octroi d'un échéancier de paiement en une mensualité de 1 000 euros le 20 août 2023, 34 autres mensualités de 100 euros le 20 de chaque mois et une 36ème mensualité un pour solder la dette,
- en tout état de cause
- le débouté des demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

À l’appui de sa demande de nullité du commandement de payer, Monsieur [D] [X] fait valoir que le décompte locatif joint au commandement de payer ne tient pas compte des versements effectués par lui et par la CAF de sorte qu’il est impossible de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées ; il soutient qu’en l’absence de régularisation annuelle des charges conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 la bailleresse ne peut solliciter le paiement de provisions qui doivent être déduites de la dette locative pour un montant de 5 400 euros ; enfin il prétend que les frais de relance d’un montant d’un euro ne sont également pas dus puisque leur facturation est prohibée par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

À l'appui de sa demande de débouté des demandes en résiliation de bail et en expulsion, il soutient que Madame [L] [O] [H] est de mauvaise foi et qu’elle ne peut dès lors se prévaloir de la clause résolutoire insérée au contrat de location, dans la mesure où la bailleresse lui a consenti un nouveau contrat portant sur les mêmes locaux, stipulant à tort qu’il s’agissait d’une location meublée et que ses droits de locataire n’ont ainsi pas été respectés. Il estime en outre que la demanderesse ne caractérise pas de manquements suffisamment graves et répétés à ses obligations de nature à justifier son expulsion, alors que la dette s’explique uniquement par sa situation financière difficile.


Il justifie sa demande reconventionnelle de requalification du contrat de location en bail non meublé en expliquant qu'un premier contrat lui a été consenti le 29 septembre 2011 pour un logement loué vide et conteste que le logement ait été meublé par Madame [L] [O] [H] des éléments essentiels de la vie courante lui permettant de vivre convenablement.

Sur le montant de la dette, il demande qu'en l'absence de régularisation annuelle de charges et de communication des justificatifs y afférents, les provisions qu'il a réglées depuis le 29 septembre 2011 soient déduites et qu'il en soit de même des frais de relance d'un euro facturées chaque mois.

À l'appui de sa demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, il expose qu'il alterne depuis plusieurs années des périodes d'emploi de courte durée et de chômage et a été victime en 2021 d'un grave accident de travail, mais que sa situation financière s'améliore puisqu'il vient d'être embauché par la Ville de [Localité 3] en qualité de peintre pour un salaire net mensuel de 1 570 euros, ce qui va lui permettre d'apurer progressivement sa dette locative. Il déclare par ailleurs qu'il va solliciter le rétablissement de l'aide [Localité 3] Solidarité de 84 euros par mois et déposer un dossier auprès du FSL.

Par une première note en délibérée du 24 juillet 2023, Madame [L][O] [H] a fait parvenir les justificatifs des régularisations de charges pour la période de 2011 à 2022 et un historique actualisé du compte locatif arrêté au 19 juillet 2023 à la somme de 3 778,01 euros.

Par une seconde note en délibéré du 1er aout 2023, Monsieur [D] [X] a transmis le reçu correspondant au montant de son premier versement de 1 000 euros et venant dès lors en déduction de la dette principale. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 octobre 2023, puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 14 février 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [L] [O] [H], justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 14 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 13 février 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.



Sur la requalification du contrat de location en bail non meublé

L'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter le mobilier est fixé par décret.

L'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.

Monsieur [D] [X] sollicite la requalification du contrat de location en meublé en contrat de location vide au motif qu'il est locataire de ce logement en vertu d'un premier contrat de bail vide en date du 29 septembre 2011, dont il produit un exemplaire et que la bailleresse a entendu en 2019 soumettre le logement aux dispositions relatives aux locaux meublés sans lui fournir de meubles.

Il sera toutefois relevé que Madame [L] [O] [H] produit un inventaire daté du 1er janvier 2019, date de prise d'effet du bail, signé par les deux parties, qui établit la liste des meubles et équipements (vaisselle, électroménager, tables, chaises, meuble de rangement, clic clac etc.) en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante comme le requiert l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [D] [X] ne conteste pas sa signature et n'indique pas les raisons pour lesquelles il a signé ce nouveau bail et l'inventaire qui y a été annexé alors qu'il prétend qu'aucun mobilier ne lui a été remis par la bailleresse et n'allègue ni ne justifie de la moindre contrainte ou pression qui auraient pu être exercées à son encontre pour l'y contraindre. De plus, depuis la signature de ce nouveau contrat de bail, il n'a jamais contesté la réalité, la qualité ni le caractère suffisant des meubles et équipements garnissant le logement.

Enfin, il s'abstient de produire le moindre élément, photographies ou factures d'achat, de nature à établir que le mobilier et les équipements qui se trouvent dans le logement lui appartiendraient.

Monsieur [D] [X] sera par conséquent débouté de sa demande de requalification du contrat de location en bail non meublé.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 1er janvier 2019 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 octobre 2022, pour la somme en principal de 2 476,75 euros.

Il ressort du décompte joint au commandement de payer que cette somme correspond au solde dû pour le loyer de juin 2022 (43,85 euros), aux provisions sur charges (40 euros) et frais de relance (1 euro) de juin 2022 et aux loyers (556,39 euros puis 558,73 euros en octobre 2022), provisions sur charges (40 euros) et frais de relance (1 euro) de juillet à octobre 2022. 

Dès lors, Monsieur [D] [X] était donc parfaitement en mesure de vérifier le bien-fondé et l’exigibilité des sommes réclamées.

Sur cette période le locataire ne justifie d’aucun règlement. 

En revanche il est exact que le décompte annexé au commandement n’intègre pas les allocations logement versées par la CAF de juin à octobre 2022 pour un montant de 1 379 euros (321 euros x 4 + 11 euros + 84 euros) telles que figurant dans l’historique du compte (pièces n° 4 et 12) et que les frais de relance d’un euro d’un montant total de 122 euros depuis la signature du bail initial doivent être déduits puisque l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 en interdit la facturation au locataire. 

Néanmoins, le fait que le commandement de payer ait été délivré pour un montant erroné n’affecte pas sa validité à due concurrence des sommes réellement dues, soit en l’espèce à hauteur de 975,75 euros (2 476,75 euros - 1 379 euros - 122 euros).

S’agissant du règlement des causes du commandement, Monsieur [D] [X] ne justifie d’aucun règlement entre la date de délivrance du commandement et le 12 décembre 2022, date d’acquisition de la clause résolutoire. 

Sur cette période, Madame [L] [O] [H] a perçu en novembre et décembre 2022 de la CAF des allocations logement pour un montant de 642 euros (321 euros x 2). 

Il y a lieu cependant de rappeler, en application des articles L. 832-2, L.842-1 et R. 823-8 du code de la construction et de l’habitation, que lorsque l’aide personnalisée au logement est versée entre les mains du bailleur, celui-ci doit déduire l’aide ainsi reçue du montant du loyer et des dépenses accessoires du logement et ce versement intervient mensuellement à terme échu. 

Il en découle que l’aide personnelle au logement correspond à une prise en charge partielle du loyer courant et que les sommes versées à ce titre au bailleur ne s’imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne.

Dès lors, au cours des deux mois suivant le commandement, aucun paiement n’est intervenu pour s’imputer sur l’arriéré locatif réclamé.

En outre, à supposer que puisse être déduite des causes du commandement la somme de 859,86 euros reversée à Monsieur [D] [X] le 1er juillet 2023, soit bien après la date d’acquisition de la clause résolutoire, au titre des régularisations de charges des années 2012 à 2021, son montant est inférieur à l’arriéré dont il se trouvait redevable au jour de la délivrance du commandement de payer.

Enfin, la demande de requalification du contrat de location en bail meublé ayant été rejetée, il ne saurait être considéré que le commandement de payer a été délivré par Madame [L] [O] [H] de mauvaise foi.

Au vu de ce qui précède, il convient de débouter Monsieur [D] [X] de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 12 octobre 2022, de constater que celui-ci est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et partant de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 décembre 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [D] [X] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Madame [L] [O] [H] produit un décompte établissant que Monsieur [D] [X] reste lui devoir la somme de 3 778,01 euros à la date du 4 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus, après régularisation des charges locatives pour les années 2012 à 2022 et déduction des versements effectués par la CAF au titre des APL.

Il y a lieu cependant de déduire de cette somme les frais de relance d’un euro qui conformément aux dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ne peuvent être facturés au locataire, soit depuis la signature du bail initial, la somme de 141 euros. 



En outre, Monsieur [D] [X] a fourni, par le biais d'une note en délibéré en date du 1er août 2023, un reçu d'un versement de 1 000 euros effectué le 29 juillet 2023 au profit de de la bailleresse et venant en déduction de la dette locative. 

Aussi, Monsieur [D] [X] sera condamné au paiement de la somme de 2 637,01 euros (3 778,01 euros - 141 euros - 1 000 euros) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 975,75 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la dette locative s'explique par des difficultés financières rencontrées par Monsieur [D] [X] suite à un accident du travail. Ce dernier souhaite conserver son logement et apurer sa dette et a d'ailleurs effectué un premier versement d'un montant de 1 000 euros le 29 juillet 2023. 

Il établit avoir été embauché en juillet 2023 par la Ville de [Localité 3] pour occuper un poste de peintre moyennant un salaire net mensuel de 1 570 euros. Il devrait pouvoir bénéficier du rétablissement de l'aide de [Localité 3] Solidarité d'un montant de 84 euros par mois et remplir les conditions pour déposer un dossier "FSL maintien dans les lieux". 

Il apparaît dès lors en capacité de régler 100 euros par mois en plus du loyer et des charges courantes pour apurer sa dette, la bailleresse ayant donné son accord à son maintien dans les lieux sous réserve d'un règlement échelonné de sa créance.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Monsieur [D] [X] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [D] [X] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi et l'acquisition de la clause résolutoire sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée sans réponse. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [X], qui perd le procès, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action en résiliation de bail et expulsion recevable,

DÉBOUTE Monsieur [D] [X] de sa demande de nullité du commandement de payer,

DÉBOUTE Monsieur [D] [X] de sa demande de requalification du contrat de location en bail non meublé,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 2019 entre Madame [L] [O] [H] et Monsieur [D] [X] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) sont réunies à la date du 12 décembre 2022,

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à verser à Madame [L] [O] [H] la somme de 2 637,01 euros (décompte arrêté au 29 juillet 2023, incluant la mensualité de juillet 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022 sur la somme de 975,75 euros et à compter du 13 février 2023 pour le surplus,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Monsieur [D] [X] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 100 euros chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Monsieur [D] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Madame [L] [O] [H] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Monsieur [D] [X] soit condamné à verser à Madame [L] [O] [H] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail (soit à ce jour à 558,73 euros), jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à verser à Madame [L] [O] [H] une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [X] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection