Tribunal Judiciaire · Service des référés — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/55399 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2H7M

N° : 13

Assignation du :
07 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 25 janvier 2024



par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. DU [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS - #B0594



DEFENDERESSE

La S.A.R.L. SPORT PALAIS +
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Maxime FILLUZEAU de la SELEURL MAXIME FILLUZEAU AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #K0064


DÉBATS

A l’audience du 07 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, 





Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 20 décembre 2010, l’indivision [O] [Y] a consenti à Mme [F], aux droits de laquelle est ultérieurement venue la société SPORT PALAIS +, un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans courant à compter du 1er janvier 2011 moyennant un loyer de 26.400 € par an HT et HC payable par mois et d’avance.

Le 26 décembre 2019, les consorts [Y] ont fait signifier à la société SPORT PALAIS + un congé à effet du 30 juin 2020 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020. Il n’est pas fait état par les parties de l’engagement d’une procédure devant le juge des loyers commerciaux à la suite de la délivrance de cet acte.

Le 12 octobre 2021, la SCI DU [Adresse 2] est devenue propriétaire des locaux objet du bail.

Le 26 janvier 2023, la SCI DU [Adresse 2] a fait signifier à la société SPORT PALAIS +, à l’adresse des lieux loués, un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 9.244,53 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte. 

Par acte du 7 juillet 2023, la SCI DU [Adresse 2] a fait assigner la société SPORT PALAIS +, devant le juge des référés de ce tribunal auquel elle demande, sur le fondement des articles “808 et 809” du code de procédure civile et de l’article L. 145-41 du code de commerce:

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial;
- ordonner l’expulsion de la société SPORT PALAIS + et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance d’un commissaire de police et de la force publique, si besoin est, sous astreinte de 150 € par jour de retard;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux dans un garde-meubles;
- condamner la société SPORT PALAIS + à lui payer à titre provisionnel:
- la somme de 11.548,49 € à titre d’arriéré locatif;
- une indemnité journalière d’occupation fixée au quart d’une annuité de loyer;
- condamner la société SPORT PALAIS + au paiement d’une indemnité de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

La société SPORT PALAIS + a constitué avocat.

A l’audience, la SCI DU [Adresse 2] a formé une demande additionnelle portant sur la somme de 800 € correspondant aux frais de gestion payés à son administrateur de biens. Par ailleurs, elle a déclaré que les parties étaient parvenues à un accord qu’elle a exposé et dont la défenderesse a confirmé les termes.


Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance. 


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal relève qu’au vu de son assignation, la SCI DU [Adresse 2] fonde ses prétentions sur les articles 808 et 809 du code de procédure civile. Toutefois, cette mention résulte manifestement d’une erreur matérielle, le rédacteur de l’acte ayant sans doute eu l’intention de se référer aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, autrefois codifiées aux article 808 et 809 dudit code.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail du 20 décembre 2010 renouvelé le 1er juillet 2020 par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié par le bailleur le 26 décembre 2019 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 26 janvier 2023 à la société SPORT PALAIS + vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 9.244,53 € selon décompte annexé à l’acte.

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que la société SPORT PALAIS + ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 février 2023 à 24h00.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

En l’espèce, les parties se sont accordées sur le montant de l’arriéré de loyers et de charges fixé à la somme de 21.907,23 € selon décompte arrêté au mois de décembre 2023 inclus.

Par ailleurs, la société SPORT PALAIS + ne conteste pas être également redevable de la somme de 800 € correspondant aux frais de gestion versés par la SCI DU [Adresse 2] à son administrateur de biens.

L’obligation de la société SPORT PALAIS + n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer ces deux sommes à la SCI DU [Adresse 2].

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, les parties se sont accordées sur la mise en place d’un échéancier de paiement. Il convient donc d’entériner cet accord selon les termes du dispositif ci-après. Toutefois, le montant total des 18 échéances de 1.217,07 € excédant le montant de 21.907,23 € dont la locataire s’est reconnue débitrice, il y a lieu de prévoir que cette somme sera payable en 17 échéances égales de 1.217,07 € et une dernière échéance correspondant au solde de la dette.

Les délais ainsi consentis auront pour effet de suspendre la clause résolutoire, étant entendu que s'ils ne sont pas respectés, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la société SPORT PALAIS + devra quitter les lieux sous peine d’expulsion et de celle de tous les occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est. La nécessité d’une astreinte n’étant pas démontrée, la SCI DU [Adresse 2] sera déboutée de sa demande de ce chef.



Dans cette hypothèse, la société SPORT PALAIS + sera également redevable envers la SCI DU [Adresse 2], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur, d'une indemnité d'occupation qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. 

Sur les demandes accessoires

La société SPORT PALAIS + sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 janvier 2023.

L’équité commande de condamner la société SPORT PALAIS + à payer à la SCI DU [Adresse 2] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS 

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 20 décembre 2010, renouvelé le 1er juillet 2020 par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié par le bailleur le 26 décembre 2019, et la résiliation de plein droit du bail portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec effet à la date du 26 février 2023 à 24h00, 

Condamnons la société SPORT PALAIS + à payer à la SCI DU [Adresse 2] la somme provisionnelle de 21.907,23 € à titre de loyers et de charges selon décompte arrêté au mois de décembre 2023 inclus,

Disons que conformément à l’accord des parties, la société SPORT PALAIS + pourra s’acquitter du paiement de la provision précitée, en sus du loyer et des charges courants, moyennant le versement de 17 mensualités successives de 1.217,07 € chacune suivie d’une dernière mensualité de 1.217,04 €, étant précisé que les versements devront avoir lieu le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er janvier 2024,

Disons que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le cours des délais accordés, 

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer et des charges courants ou d’une seule mensualité à échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et :
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- l’expulsion de la société SPORT PALAIS + pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier,
- le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 


- la société SPORT PALAIS + sera condamnée à payer à la SCI DU [Adresse 2], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, 

Déboutons la SCI DU [Adresse 2] de sa demande de paiement d’une astreinte,

Condamnons la société SPORT PALAIS + à payer à la SCI DU [Adresse 2] la somme provisionnelle de 800 € au titre des frais de gestion,

Condamnons la société SPORT PALAIS + à payer à la SCI DU [Adresse 2] la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société SPORT PALAIS + au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 janvier 2023.

Fait à Paris le 25 janvier 2024

Le Greffier, Le Président,






Larissa FERELLOC François VARICHON