Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 12 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Marie DELARCHE
 M.[L] [B]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Jean de ROUX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06966 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VOF

N° MINUTE : 
14/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 12 janvier 2024


DEMANDEUR
La Société L’ABEILLE
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 4] -[Localité 2]E 

représentée par Maître Jean de ROUX, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 0417

DÉFENDEURS
Monsieur [P] [B]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]
représenté par Maître Marie DELARCHE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0786

Monsieur [L] [B]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 6]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Juge des contentieux de la protection
assistés de Médéric CHIVOT, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 octobre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 janvier 2024 par Caroline THAUNAT, Juge, assistés de Médéric CHIVOT, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré
Décision du 12 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06966 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VOF



Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2022, la société L'ABEILLE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1] [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1100 euros et d’une provision pour charges de 58 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement en date du 11 janvier 2022 de Monsieur [L] [B] pour un montant maximal de 13200 euros pour le paiement du loyer, des indemnités d'occupation, et charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de proécdure jusqu'au 13 janvier 2028.

Par acte de commissaire de justice du 6 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4701,60 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 13 avril 2023.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [P] [B] le 7 avril 2023.

Par assignations du 22 août 2023, la société L'ABEILLE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [B] dans les 15 jours suivant la notification de l'ordonnance à intervenir et obtenir sa condamnation solidaire avec Monsieur [L] [B] au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération des lieux, soit la somme de 1196, 43 euros par mois,7140,89 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 août 2023,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 27 octobre 2023, la société L'ABEILLE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 octobre 2023, s'élève désormais à 6607,44 euros. La société L'ABEILLE considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle demande l'homologation de l'échéancier sur lequel les parties se sont entendues.

Les parties s'accordent sur la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [P] [B] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'au 12 janvier 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.



Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société L'ABEILLE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 6 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4701,60 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 7 juin 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties à suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société L'ABEILLE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 octobre 2023, Monsieur [P] [B] lui devait la somme de 6607,44 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [P] [B] ainsi que Monsieur [L] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1196,43 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société L'ABEILLE ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [P] [B] et Monsieur [L] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 janvier 2022 entre la société L'ABEILLE, d’une part, et Monsieur [P] [B] , d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] [Localité 5] est résilié depuis le 7 juin 2023,

CONDAMNE Monsieur [P] [B] solidairement avec Monsieur [L] [B], à payer à la société L'ABEILLE la somme de 6607,44 euros (six mille six cent sept euros et quarante-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 octobre 2023,

AUTORISE Monsieur [P] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 17 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de:
50 euros du 1er novembre 2023 au 1er janvier 2024 inclus,
150 euros du 1er février 2024 au 1er avril 2024 inclus,
500 euros du 1er mai 2024 au 1er octobre 2024 inclus,
600 euros du 1er novembre 2024 au 1er février 2025 inclus,
Et la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [P] [B] ,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,


le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 juin 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [P] [B] [B] solidairement avec Monsieur [L] [B] seront condamnés à verser à titre de provsion à la société L'ABEILLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société L'ABEILLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [B] , solidairement avec Monsieur [L] [B], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 avril 2023 et celui des assignations du 22 août 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge