Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 12 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [S] [N]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06932 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2U7H

N° MINUTE : 
7/2024






JUGEMENT 
rendu le 12 janvier 2024


DEMANDERESSES
La société SARL ALITHOCLE 
Société civile immobilière dont le siège social est situé [Adresse 4]

La société SEYNA
Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS,avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0922

DÉFENDERESSE
Madame [S] [N]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Juge des contentieux de la protection
assistés de Médéric CHIVOT, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistés de Médéric CHIVOT, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

Décision du 12 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06932 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2U7H


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2020, la société civile immobilière SARL ALITHOCLE a consenti un bail d’habitation à Madame [S] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2], outre une cave n°4 - [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1325 euros et d’une provision pour charges de 125 euros.

Par acte de cautionnement du 25 novembre 2020, la SA SEYNA s'est portée caution solidaire du locataire vis à vis du bailleur pour les dettes locatives telles que le loyers, les charges, les éventuelles indemnités d'occupation, les coûts des frais, honoraires et déboirs afférents aux contentieux judiciaires dus aux impayés pour une durée de 13 mois tacitement reconduite dans la limite de 108 mois et pour un montant maximum de 36 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4386,96 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [S] [N] le 6 mars 2023.

Par assignation du 22 juin 2023, la société civile immobilière SARL ALITHOCLE et la SA SEYNA ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire en prononcer la résiliation judiciaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9090,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, selon la répartition suivante: 6166, 05 euros à la société civile immobilière SARL ALITHOCLE et 2923, 98 euros à la SA SEYNA,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 27 octobre 2023, la société civile immobilière SARL ALITHOCLE et la SA SEYNA maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er octobre 2023, s'élève désormais à la somme de 7447, 54 euros compte tenu de loyer d'octobre versée par la locataire tel qu'indiqué à l'audience. Elles s'en rapportent sur la demande de suspension de la clause et l'octroi de délai.

Madame [S] [N] expose avoir fait un versement de 1462 euros pour le mois d'octobre 2023 non pris en compte dans le dernier décompte du bailleur arrêté au 1er octobre 2023. Elle indique avoir connu des difficultés financières et avoir choisi de financer la fin de ses études mais avoir désormais terminé et percevoir un salaire. Elle précise avoir effectué un virement de plus de 4500 euros en juin de nature à diminuer significativement la dette.
Madame [S] [N] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et propose de verser en plus de son loyer courant la somme de 210 euros par mois.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [S] [N] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Les parties ont été autorisées à verser en délibéré le décompte actualisé de la dette compte tenu des observations faites à l'audience sur le versement de certaines sommes.
Par courriel en date du 30 octobre 2023, la société civile immobilière SARL ALITHOCLE a confirmé le versement du loyer d'octobre puis par courriel du 3 novembre a indiqué que le versement n'avait pas pu être encaissé, que la dette s'élevait au décompte intialement versé soit la somme de 8909,53 euros, qu'elle s'opposait donc à l'octroi de délais suspensifs.

Par courriel du 6 novembre 2023, Madame [S] [N] a adressé la preuve d'un nouveau virement de 1462 euros pour le loyer la confirmation de son encaissement par sa banque.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société civile immobilière SARL ALITHOCLE et la SA SEYNA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 6 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4386,96 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mai 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite compte tenu d'une part du versement de 4570, 45 euros effectué en juin 2023, des versments de 1335, 05 euros et de 125, 95 euros effectués en août 2023, et ce indépendemment du bon encaissement du loyer d'octobre ou du versement effectué par la locataire le 3 novembre 2023.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Madame [S] [N] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 210 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Madame [S] [N] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société civile immobilière SARL ALITHOCLE et la SA SEYNA versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2023, Madame [S] [N] lui devait la somme de 8909,53 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [S] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et ce selon la répartition suivante compte tenu des quittances subrogatives versées aux débats du 24 mars et du 21 avril 2023: la somme de 2923, 98 euros à la SA SEYNA et la somme de 5985, 55 euros à la société civile immobilière SARL ALITHOCLE avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [S] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Il sera également rappelé que cette somme s'appuie sur le décompte versé à l'audience pour une dette arrêtée au 1er octobre 2023, échéance d'octobre incluse et que tout paiement intervenu postérieurement viendront en déduction.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1461, 99 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière SARL ALITHOCLE ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [S] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA SEYNA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 novembre 2020 entre la société civile immobilière SARL ALITHOCLE, d’une part, et Madame [S] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], outre une cave n°4 - [Localité 3] est résilié depuis le 7 mai 2023,

CONDAMNE Madame [S] [N] à payer à la société civile immobilière SARL ALITHOCLE et la SA SEYNA la somme de 8909,53 euros (huit mille neuf cent neuf euros et cinquante-trois centimes) répartie comme suit la somme de 2923, 98 euros à la SA SEYNA et la somme de 5985, 55 euros à la société civile immobilière SARL ALITHOCLE au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2023 échéance d'octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

AUTORISE Madame [S] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 210 euros (deux cent dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le 20 de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [S] [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 mai 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [S] [N] sera condamnée à verser à la société civile immobilière SARL ALITHOCLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, soit 1461, 99 euros,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [S] [N] à payer à la SA SEYNA la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [S] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 mars 2023 et celui de l'assignation du 22 juin 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le GreffierLa Juge